El proceso de compra de viviendas de nueva construcción en la Costa del Sol

Las nuevas promociones inmobiliarias en la Costa del Sol pueden parecer un sueño sobre el papel. Lujosos pisos piloto, impresionantes imágenes en 3D y parcelas con jardines perfectos, sin rastro de edificios vecinos. Es fácil dejarse llevar por la emoción y dejar un depósito allí mismo. Pero la realidad que se esconde tras estas presentaciones tan llamativas suele diferir de lo que finalmente se entrega, sobre todo cuando un proyecto aún está en una fase muy temprana.

A lo largo de los años, he gestionado más promociones de viviendas de las que puedo contar, y he visto proyectos que cumplían o superaban todas las promesas, y otros que se entregaban con retraso, cambiaban detalles clave o incluso falseaban los gastos de comunidad. Por muy convincente que sea el marketing, el proceso de comprar sobre plano siempre se reduce a sopesar el discurso comercial del promotor con los hechos concretos. Ahí es donde un agente que realmente se centre en el cliente puede marcar la diferencia, separando la exageración de la realidad.

Reservar tu vivienda

Después de visitar la web, de repasar a fondo los folletos de la promotora o incluso de probar una visita en realidad virtual, puede que encuentres una vivienda que te encante y te sientas listo para reservarla con un depósito una vez que te hayas decidido. Antes de entregar ningún dinero, es fundamental que recurras a un abogado.

El contrato de depósito o de reserva suele ser de solo una página y dice algo así: «Tú, Sr. Smith, reservas la vivienda X al precio Y». Se trata más bien de una intención de seguir adelante que de un contrato completo. Tu abogado revisa este documento de una página para comprobar si hay cláusulas de exención de responsabilidad sobre las obligaciones del promotor —o la falta de ellas— y para confirmar los detalles relativos a las garantías bancarias una vez que el proyecto esté más avanzado.

Los depósitos suelen oscilar entre los 10 000 € para pisos de precio medio y los 50 000 € o más para villas de lujo, y una vez que has pagado y firmado, la vivienda queda reservada y se retira del mercado. Si el promotor sube los precios la semana que viene, tu precio de compra no variará.

AML y KYC. La realidad no tan glamurosa

Una vez reservada tu vivienda, pasarás a la fase de AML y KYC. La normativa española es estricta, por lo que los promotores deben comprobar que tus fondos son legítimos. Te pedirán pruebas del origen de tu dinero: extractos bancarios, justificantes de la venta previa de una vivienda o cartas de tu empresa o de tu contable si tu situación es especial. Algunos promotores exigen mucha información detallada, a veces incluso documentos notariados o traducidos.

A muchos compradores les parece esta parte tediosa e intrusiva. Una pareja que se me quedó grabada bromeó diciendo: «Te prometemos que no somos terroristas», después de que les pidieran por tercera vez documentos relacionados con unos fondos que habían heredado una década antes. Cuanto más grande y prestigioso es el complejo residencial, más intensos pueden llegar a ser estos controles, porque el promotor no quiere arriesgarse a tener problemas legales o multas por aceptar, sin saberlo, fondos sospechosos.

A veces los agentes se saltan lo de la lucha contra el blanqueo de capitales porque no es un tema divertido ni glamuroso, pero es una obligación legal, así que es mejor que lo sepas ahora mejor que más tarde. He visto operaciones en las que el abogado ha tenido que intervenir y decir «ya basta», cuando el equipo administrativo del promotor no paraba de pedir los mismos documentos en diferentes formatos o exigía demasiados. Un abogado proactivo no dejará que te den vueltas y vueltas.

El contrato de compraventa entre particulares

Si ya tienes la licencia de obras, y normalmente entre treinta y sesenta días después de haber reservado la vivienda o, si se trata de una fase de preventa, una vez que se hayan emitido la licencia y las garantías bancarias, pasas al Contrato de Compraventa Privado. Aquí es donde entran en juego los compromisos de verdad, y es uno de los documentos más importantes que firmarás. Normalmente pagas entre el veinte y el treinta por ciento —o a veces entre el treinta y el cuarenta por ciento en proyectos muy demandados— del precio total más el IVA, lo cual supone una suma considerable.

El promotor suele proporcionar un borrador inicial más breve, mientras que tu abogado lo perfecciona y lo amplía. El PPC establece los plazos de pago más allá de tu depósito inicial, define los plazos y los estándares de calidad que el promotor debe cumplir, e incluye cualquier cláusula de penalización o periodo de gracia —a menudo de tres a seis meses— durante el cual el promotor puede retrasarse sin tener que compensarte. También detalla tus obligaciones, como pagar a tiempo y proporcionar los documentos necesarios. Si el proyecto está en fase de preventa, tu abogado se asegura de que las garantías bancarias cubran estos pagos más cuantiosos a medida que avanza la construcción.

Como el contrato de compraventa (PPC) puede tener decenas de páginas, tu abogado se asegurará de que detalles como los materiales de construcción o los estándares de acabado queden bien especificados o se haga referencia a ellos en una hoja de especificaciones de calidad. Algunos promotores utilizan un lenguaje impreciso para poder hacer pequeños cambios durante la construcción, así que necesitas que te quede claro qué se considera «pequeño» para evitar sorpresas desagradables.

Comprar pronto

Cuando un promotor lanza un proyecto por primera vez, puede que ofrezca precios iniciales más bajos para atraer a los primeros compradores, pero no todos los detalles definitivos están aún cerrados. Los plazos también pueden ser más optimistas en estas fases, sobre todo si el promotor está a la espera de ciertas autorizaciones. Si veo que el promotor pasa por alto posibles problemas, como una futura fase que podría obstaculizar tus vistas, lo comento para que no haya confusiones más adelante.

Tener expectativas realistas siempre es mejor que llevarse una decepción.

Pagos durante la construcción

Algunos promotores mantienen un calendario de pagos sencillo: el depósito, el pago a la finalización de la obra (PPC) y, luego, el pago final al terminar la obra. Otros incluyen un pago a mitad de la construcción, a menudo en torno al diez por ciento, cuando el proyecto alcanza un hito clave, como la finalización de la estructura o lo que se conoce comúnmente como la mitad del proyecto. No es obligatorio en todos los proyectos, pero es lo suficientemente habitual como para que tu abogado compruebe si se menciona en el contrato de compraventa (PPC).

Formalización. Escritura de propiedad y pago final

El tiempo total desde la reserva hasta la finalización depende en gran medida de cuándo hayas comprado la vivienda. Si la compraste al principio de la fase de preventa, es posible que tengas que esperar entre 24 y 36 meses, o incluso más, hasta que el proyecto esté casi terminado. Una vez que la promoción esté casi terminada y reciba la Licencia de primera ocupación —el documento oficial que certifica que la vivienda es legalmente habitable—, será el momento de liquidar el cincuenta o el setenta por ciento restante ante notario.

Allí, tu abogado suele firmar la Escritura en tu nombre mediante un poder notarial, y el promotor te entrega toda la documentación final de la propiedad, las llaves, los mandos del garaje (si los hay), los manuales o la documentación, y el justificante de que se ha abonado el saldo pendiente.

A cambio de los cheques bancarios o las confirmaciones de pago, recibes la escritura de propiedad, lo que te convierte oficialmente en el propietario.

Ten en cuenta que algunas viviendas nuevas vienen completamente vacías. No hay muebles, a menos que los hayas contratado tú o que la promotora te haya ofrecido un paquete de mobiliario. No pagues de más por comodidad. A veces no hay lámparas, y puede que los servicios públicos tarden un poco en estar totalmente operativos. Es mejor que no planees mudarte allí justo después de firmar, al menos hasta que te asegures de que la luz y el agua ya están conectadas.

Reflexiones finales

Comprar una vivienda de nueva construcción puede ser una inversión increíble, con comodidades modernas, diseños actuales y la emoción de ver cómo va tomando forma tu futuro hogar. Es posible que veas una revalorización significativa para cuando te entreguen las llaves. Pero el proceso puede ser largo y, a veces, lleno de baches, sobre todo si te comprometes pronto y muchos detalles aún están sujetos a cambios.

Si te lanzas a ello con expectativas claras, un buen abogado que se asegure de que todos los contratos sean a prueba de balas y un agente que no dude en señalarte los posibles escollos, estarás mucho mejor preparado para afrontar la montaña rusa emocional y financiera que supone comprar una vivienda sobre plano en la Costa del Sol. Y cuando todo haya terminado, tendrás una vivienda moderna y luminosa que será verdaderamente tuya, nueva y lista para que le des tu toque personal.

Si alguna vez quieres saber con claridad cómo actúan realmente los diferentes promotores inmobiliarios en la práctica, aquí me tienes para contártelo con total sinceridad.