Inspecciones de edificios en la Costa del Sol: qué debes comprobar antes de comprar

Empecé mi carrera en el sector inmobiliario como la mayoría, en el mercado de segunda mano. Pisos en los que se había vivido durante 20 años, chalés de los que nadie conocía toda la historia, edificios frente al mar de los años 70 que por fuera tenían muy buen aspecto pero que por dentro escondían muchas sorpresas. La mayoría de mis clientes acabaron decantándose por viviendas de obra nueva, planes de pago flexibles, garantías y cocinas modernas. Fachadas blancas. Eso es ahora lo que más hago.

Pero no me he olvidado de lo que aprendí con las reventas.

Con una vivienda de obra nueva tienes garantías, un plazo de responsabilidad por defectos y un promotor que está obligado por contrato a solucionar los problemas que figuran en la lista de defectos. Con una vivienda de segunda mano no tienes nada de eso. Tienes a un vendedor que ha vivido en la vivienda durante años y la conoce mejor que nadie, y que no tiene ninguna obligación de contarte por iniciativa propia los detalles que preferiría que no vieras. También tienes la propia Costa del Sol, que es más dura con los edificios de lo que la mayoría de los compradores del norte de Europa esperan. El calor, la humedad costera, la exposición al sol y las ocasionales lluvias torrenciales van afectando a los materiales con el tiempo, sobre todo en las viviendas más antiguas donde el mantenimiento ha sido irregular.

La mayor parte de esto no se ve en una visita. Ese es el problema.

Una inspección técnica de la vivienda es un análisis profesional y no invasivo de una vivienda de segunda mano que se realiza antes de la compra. Un arquitecto independiente o un inspector técnico revisa la vivienda de forma sistemática, evaluando su estado visible, identificando defectos y señalando cualquier cosa que pueda causar problemas después de que hayas firmado.

Los resultados se recogen en un informe estructurado que puedes usar como mejor te venga, ya sea para renegociar el precio, calcular el presupuesto de las reparaciones, solicitar arreglos o, en algunos casos, decidir no seguir adelante con la compra.

Lo que pasa con las viviendas de segunda mano es que cada cliente las aborda de forma diferente. Algunos vienen a ver cómo es el sitio, otros llegan escépticos y otros con optimismo. No pasa nada. Mi papel en la reunión es otro.

Como agente inmobiliario especializado en compradores, mi trabajo consiste en hacer las preguntas difíciles y señalar los aspectos que parecen negativos, incluso cuando nadie quiere oírlo. No he visto de antemano la mayoría de las viviendas por las que acompaño a mis clientes. Eso no es raro. Los agentes de venta conocen bien sus propiedades, y las visitas previas no siempre son posibles ni bienvenidas. En los presupuestos más altos, me aseguro de ver la propiedad antes de llevar a un cliente, pero no es lo habitual. Así que, la mayoría de las veces, me entero de las cosas al mismo tiempo que el cliente.

Recorro cada habitación con el cliente, haciendo preguntas en su nombre. ¿Por qué venden los propietarios? ¿Cuánto tiempo lleva en el mercado? ¿Quiénes son los vecinos? ¿A cuánto ascienden los gastos de comunidad? ¿Incluye plaza de aparcamiento y trastero? ¿Se vende amueblada? ¿Cuál es el margen de negociación realista? La mayoría de las respuestas ya las sé, pero hace tiempo que dejé de dar por hecho que los clientes también las saben. Lo escuchan de fondo mientras siguen explorando el espacio, y eso les da contexto.

Al mismo tiempo, busco cosas que no suelen aparecer en los argumentos de venta. Si el aire acondicionado es individual o central. Si hay paredes de carga y qué implica eso si alguien quiere cambiar la distribución. A qué distancia está la toma de agua si hay que cambiar la cocina de sitio. Qué hay fuera y alrededor del edificio: un parque infantil que está tranquilo los martes por la mañana pero no los sábados por la tarde, terrenos para futuras construcciones en las cercanías… Y la lista sigue.

Y luego están los que más importan para esta conversación. El olor a humedad. Una habitación recién pintada en un rincón concreto. Moho alrededor de los marcos de las ventanas. Grietas que se han rellenado pero que no se han ocultado del todo.

Puedo hacerme una idea, pero no soy un profesional y sé cuáles son los límites de lo que estoy viendo. Ahí es donde entran en juego los profesionales.

Había un complejo frente al mar en La Nueva Milla de Oro, construido en los años 70, que te enseñé más de una vez en mis primeros años. La segunda vez que lo hice, ya sabía que el edificio tenía problemas recurrentes de humedad y de fontanería. Cuando otro cliente me pidió ver un piso allí, y tras desaconsejárselo sin éxito porque era justo donde querían vivir, ya sabía que tenía que prepararme.

Organicé que un arquitecto técnico y un fontanero vinieran con nosotros ese día. La razón era práctica. La vivienda estaba alquilada, el acceso era limitado y los clientes no iban a quedarse el tiempo suficiente como para volver a echar un segundo vistazo. A nadie se le pasó por la cabeza un contrato «sujeto a inspección». Si queríamos saber a qué nos enfrentábamos, esa visita era nuestra única oportunidad.

Ese fue un punto de inflexión para mí. Me di cuenta de todo lo que se intentaba ocultar y de cómo algunos agentes inmobiliarios intentaban desviar la conversación de ese tema. Aunque, para ser justos, la mayoría de los agentes con los que traté por aquel entonces realmente no sabían que existían esos problemas, porque el vendedor había decidido no contárselos. Lo cual, en definitiva, no es nada bueno para nadie.

Empecé a considerarlo una práctica habitual para cualquier cosa antigua o en la que algo me pareciera un poco raro. No porque esperara que pasara un desastre cada vez, sino porque enterarse antes de que el cliente firme siempre es mejor que enterarse dos meses después, cuando ya se haya mudado.

Hasta la fecha no he tenido ningún problema grave por vicios ocultos en una vivienda de segunda mano. Cosas sin importancia, sí. Pero nada que no se detectara o se solucionara antes de que se convirtiera en un problema para el cliente.

Ir a ver una vivienda acompañado de un profesional es una cosa. Un informe técnico es un paso más allá y, en muchos casos, el paso adecuado. Lo que puedo ofrecerte el día de la visita es un segundo par de ojos expertos. Lo que te aporta un informe técnico es un documento estructurado y documentado que puedes usar de verdad: para negociar, para planificar y para protegerte legalmente si surge algún problema más adelante. Son dos cosas diferentes y, para la propiedad adecuada, vale la pena hacer ambas.

Una inspección de la vivienda es un análisis detallado de todas las zonas visibles y accesibles de la propiedad. Normalmente incluye:

• Elementos estructurales, evaluados visualmente
• Paredes, techos y suelos
• Puertas y ventanas, incluyendo alineación, funcionamiento y sellado
• Cocina y baños
• Tuberías a la vista
• Enchufes eléctricos, comprobaciones básicas
• Aire acondicionado: funcionamiento básico
• Zonas exteriores, como terrazas y fachadas

No es invasivo. No hay que abrir paredes ni hacer pruebas destructivas. Pero un inspector con experiencia sabe interpretar lo que le dice la superficie: una mancha de humedad, una capa de enlucido reciente en una esquina, una baldosa que suena hueca al golpearla. La inspección no te lo dirá todo, pero te dará la información suficiente para tomar una decisión.

Una inspección de la vivienda no es una auditoría técnica completa de los sistemas de la propiedad. Las instalaciones ocultas, las pruebas detalladas de los sistemas o la vida útil exacta que les queda a los materiales… nada de eso entra dentro de su alcance.

Si algo del informe te preocupa y requiere un análisis más profundo, eso es tema para una conversación aparte con un especialista. Piensa en la encuesta como un primer paso fiable. Recoge lo más importante y te indica dónde investigar más a fondo si hace falta.

Un cliente mío estaba viendo una villa en Manilva. En el exterior, a lo largo de todo un lateral del edificio, había una grieta horizontal de unos 5 metros de largo.

Tenía muy mala pinta. Para mi ojo inexperto, tenía muy mala pinta. Por suerte, mi cliente trabajaba en la construcción y no se asustó. Al contrario, vio una oportunidad.

Antes de empezar a negociar el precio, le encargamos a Thomas, de ArquiStruct, que hiciera una inspección completa. Unos días después nos llegó el informe. La grieta se estaba asentando, lo cual, aunque parezca alarmante, es algo normal en cualquier edificio con el paso del tiempo. La reparación era solo estética. Teníamos un presupuesto estimado de la reparación, una valoración profesional por escrito y total claridad sobre a qué nos enfrentábamos realmente.

Hicimos una oferta muy por debajo del precio de venta, alegando el estado del edificio como motivo. No revelamos lo que había detectado la inspección, ni lo insignificante que resultó ser el problema en realidad. Los vendedores no sabían la gravedad del asunto. El descuento que conseguimos al final ascendió a varios cientos de miles de euros. La inspección costó una mínima parte de eso.

La legislación española concede a los compradores un plazo de 6 meses desde la entrega de la vivienda para presentar una reclamación por vicios ocultos, según el artículo 1490 del Código Civil. Una vez transcurrido ese plazo, el derecho a reclamar prescribe, salvo que se demuestre que ha habido fraude.

El problema es que los tribunales exigen más a los compradores si tenían motivos para investigar y no lo hicieron. Si durante la visita había indicios visibles de que algo merecía un examen más detallado, un juez podría dictaminar que el defecto no estaba realmente oculto. Un informe de inspección realizado antes de la compra cambia las cosas. Demuestra que hiciste todo lo posible por asegurarte de que la vivienda estaba en buen estado. Si algo estaba realmente oculto y sale a la luz más tarde, tu posición legal es mucho más sólida que si simplemente hubieras confiado en que todo saliera bien.

En España hay leyes que protegen a los compradores, pero siempre es mejor evitar el problema comprobando las cosas de antemano que tener que resolverlo después a través de contratos.

Una inspección evalúa el estado físico de la vivienda. No incluye los trámites administrativos relacionados con ella.

Las deudas de la comunidad de propietarios en España se adjudican a la vivienda, no al vendedor. Las cuotas impagadas o los gastos pendientes pasan a ser tuyos en el momento de la firma. Antes de firmar nada, pide un certificado que confirme que no hay deudas pendientes de la comunidad.
Esta es la parte que comprueban los abogados durante la diligencia debida.

En el caso de los edificios antiguos, pregunta por el ITE, la Inspección Técnica de Edificios. Los edificios que superan una determinada antigüedad deben tener constancia de una inspección técnica. Si no se ha realizado, o si se detectaron problemas que nunca se resolvieron, es algo que debes saber antes de la compra, no después.

Antes de que preguntes, no. No es habitual. Solo un pequeño porcentaje de los compradores de viviendas de segunda mano en la Costa del Sol encarga un informe técnico antes de la compra. La mayoría se basa en las visitas iniciales, una segunda visita y una inspección general de la propiedad.

Te lo recomiendo siempre que haya motivos para sospechar de algo. Un edificio antiguo. Indicios visibles. Un precio que parece bajo en comparación con el mercado. Cualquier situación en la que sea difícil dar marcha atrás antes de firmar. En compras de mayor valor, tiene sentido independientemente de si algo parece raro o no.

Son los compradores quienes asumen el coste. Para un piso estándar, cuenta con entre 400 y 800 € aproximadamente, dependiendo del tamaño. Para una chalet, algo más. En relación con el precio de compra, no es una cantidad significativa, y el caso de Manilva es un buen ejemplo de lo que puede reportar.

Las viviendas de segunda mano en la Costa del Sol pueden ofrecer una buena relación calidad-precio, pero conllevan una serie de riesgos distintos a los de las viviendas de nueva construcción. No hay periodo de garantía, ni plazo de responsabilidad por defectos, y el vendedor lleva viviendo en la vivienda el tiempo suficiente como para saber exactamente lo que no te está contando.

Una encuesta no va a eliminar todas las dudas. Pero sí elimina las que más importan.

Si quieres que te recomiende un arquitecto técnico de confianza, Thomas la Cour Bidstrup, de ArquiStruct, realiza estas inspecciones por toda la Costa del Sol y es alguien con quien he trabajado directamente. Puedes contactar con él en arquistruct.com.