En los últimos años he asistido al menos a 40 reuniones comunitarias en nombre de mis clientes. A veces porque ellos no están aquí para asistir en persona. Sobre todo porque quiero estar allí, y creo que forma parte del trabajo. Me sorprende de verdad ver a tan pocos agentes haciendo lo mismo. Los puedo contar con los dedos de una mano.
Ir a estas reuniones me permite ver qué pasa realmente dentro de las comunidades en las que coloco a mis clientes. Quién se queja, qué funciona, qué está fallando sin que se note, qué es diferente de lo que se menciona en el folleto.
He estado dudando mucho sobre si escribir esta guía. Una parte de mí pensaba que revelaba demasiada información. Pero luego recordé aquella vez que un compañero agente me preguntó qué es lo único que les recomendaría que hicieran, y les dije que empezaran a asistir a las juntas generales anuales. La reacción fue un suspiro y un «esas duran como cuatro horas, qué aburrido». Nadie va a hacerlo. Así que aquí estamos.
Esta es la guía basada en experiencias. La guía estructural, sobre las normas de la comunidad, la LPH, las cuotas, las multas y cómo funciona todo legalmente, la tienes aquí: https://forumcosta.com/community-rules-in-costa-del-sol-spain-the-hoa-life-nobody-tells-you-about/
Esto es lo que se siente realmente al sentarte en esa habitación.
Las siglas que vas a oír
Hay algunos términos que se repiten constantemente, a menudo en español, y muchas veces sin que nadie los explique.
AGM. Asamblea General Anual. Se celebra una vez al año. Es donde se aprueban los presupuestos, las cuentas y las votaciones importantes.
JGE. Junta General Extraordinaria. Cualquier reunión que se convoque fuera del ciclo de la Junta General Anual. Se convoca cuando hay algo que no puede esperar hasta la próxima Junta General Anual, o cuando el 25 % de la comunidad lo solicita.
LPH. Ley de Propiedad Horizontal. La ley que regula todas las comunidades de propietarios en España. Todo lo que leas sobre mayorías de voto, poderes, cuotas y obligaciones se remite a esta ley.
EUC. Entidad Urbanística de Conservación. Es el organismo que se encarga del mantenimiento de las infraestructuras comunes fuera de los límites de tu comunidad (algunas comunidades no cuentan con él). Carreteras, alumbrado, zonas verdes comunes en todo el complejo residencial. Pagas unas cuotas a esta entidad además de las de tu comunidad, y tiene sus propias reuniones. A menudo se confunde con la propia comunidad, lo que hace que se pierda mucho tiempo en reuniones sobre temas que en realidad no son responsabilidad de la comunidad.
Poder. Una autorización firmada que permite que otro propietario vote en tu nombre siguiendo tus instrucciones específicas.
Representación. Una autorización firmada en la que se designa a una persona, un agente o un abogado para que asista y vote en tu lugar.
Ya has comprado, ya has firmado, ¿y ahora qué?
Has esperado pacientemente a que terminaran las obras, has firmado la escritura, has amueblado la casa y te has mudado. Tu abogado se ha encargado de dar de alta los servicios. Ya tienes agua y luz. Y luego, nada. Pasan las semanas, a veces meses, y no hay ni rastro de una reunión de la comunidad.
Esto es normal.
La primera junta general anual puede tardar un tiempo en celebrarse, porque normalmente no tiene sentido convocarla hasta que un número suficiente de propietarios haya firmado y haya recibido las llaves. Convocar una reunión cuando la mitad de la comunidad aún no ha recibido las llaves es una pérdida de tiempo para todos. Así que la primera junta general suele celebrarse entre unas semanas y unos meses después de que el edificio esté técnicamente terminado.
Quién se encarga de tu comunidad antes que tú
Cuando firmaste la escritura de propiedad, la comunidad ya llevaba un tiempo constituida legalmente. El promotor se nombró a sí mismo presidente de la comunidad por defecto y eligió al administrador. Así que, antes de tu primera reunión, tu comunidad ya está dirigida técnicamente por gente que tú no has elegido.
El administrador de la comunidad
Esta es la empresa gestora encargada de llevar el día a día. Se ocupa del mantenimiento de las zonas comunes, la limpieza de la piscina, la jardinería, la seguridad, los presupuestos, la coordinación de los trabajadores, los conserjes, la organización de reuniones, el cobro de las cuotas de la comunidad, la aplicación de las normas de la comunidad, las relaciones con los proveedores, la redacción de actas, las gestiones bancarias y los seguros.
Algunas cosas importantes que debes saber.
La responsabilidad del administrador termina en la puerta de tu casa. Todo lo que haya dentro de tu piso es cosa tuya. Defectos de obra, goteras, averías, electrodomésticos rotos… El administrador de tu comunidad no va a informar al promotor de los defectos de tu piso por ti. Los canales para hacerlo te los dieron con la escritura de propiedad. Tengo una guía aparte sobre las listas de defectos que te recomiendo leer si todo esto te resulta nuevo.
Por qué lo sigo mencionando. En casi todas las reuniones de vecinos a las que voy, alguien saca a colación un problema que tiene en su propia casa. Un grifo que gotea, un horno estropeado, un aparato de aire acondicionado que no ha funcionado desde la entrega de la vivienda. La frustración es totalmente comprensible. Has pagado mucho dinero, has esperado mucho tiempo y las cosas siguen sin estar bien. Pero la reunión de la comunidad no es el lugar para solucionarlo. El administrador no puede hacer nada al respecto, el representante de la promotora normalmente no está autorizado a hacer promesas sobre problemas concretos, y tus vecinos tampoco pueden ayudarte. Así que el tiempo que le dedicas no hace que el problema avance, y la reunión se desvía del tema.
Tu frustración es comprensible. El foro se equivoca. Lo que realmente hace que las cosas avancen es tu lista de problemas, tu abogado, los canales oficiales del promotor y, si hace falta, un burofax redactado correctamente. La reunión de la comunidad es para tratar asuntos comunes. Mantén ambas cosas separadas y conseguirás avanzar más en ambas.
La realidad de las comisiones ilegales
El administrador lo eligió la promotora. Tú no lo elegiste. Y, en muchos casos, esa empresa le pagó a la promotora una cuantiosa comisión para que le adjudicaran el contrato. La promotora se embolsa ese dinero y, luego, la nueva comunidad va amortizando poco a poco ese coste.
Algunos administradores son excelentes. Otros son un desastre. Si el tuyo es realmente, de verdad, malo y no está haciendo bien su trabajo, podéis uniros y echarlo. No me importa si te restriegan por la cara un contrato de 5 años con el promotor. Los propietarios no formaban parte de ese contrato. El promotor lo firmó, a menudo con una comisión encubierta, y se largó dejándote a ti con la cuenta. Ganarás el caso en los tribunales si realmente no están cumpliendo con lo prometido.
Pero es un proceso largo. Y si no se hace bien, puede salir mal. Tienes que ponerte en contacto con otras empresas, pedir presupuestos y organizar una transición fluida y rápida. Si no, he visto casos en los que, tras meses de inactividad, las plantas y los árboles se han muerto, lo que ha supuesto un gasto extra que los propietarios han tenido que pagar a la nueva administración para replantar.
Más adelante en esta guía encontrarás los pasos prácticos para sustituir a un administrador, para cualquiera que se lo esté planteando en serio.
Una vivienda de obra nueva nunca es perfecta desde el primer día
Da igual el presupuesto, da igual la marca. Las viviendas de nueva construcción tienen problemas al principio. Piscinas que no funcionan. Plantas muertas. Sistema de riego estropeado. Goteras en el garaje. Ascensores que aún no han sido homologados por el inspector municipal. Aseos comunitarios en los que no funciona la cisterna. No hay wifi en la zona de coworking. Spas que no funcionan. Polvo de la obra por todas partes. Construcción sin terminar, la mitad de las puertas aún abiertas de par en par porque la siguiente fase todavía se está construyendo. Contenedores de obra aún aparcados cerca.
Si no te habían avisado de esto, te vas a llevar una decepción. Si te lo habían dicho, tendrás paciencia. Al final se resuelve. No por sí solo, pero sí con la técnica adecuada.
Por qué demandar casi nunca es la solución
Mucha gente, sobre todo los europeos del norte y los estadounidenses, está acostumbrada a un sistema jurídico en el que las cosas se mueven cuando presentas una demanda. En España, demandar es la vía más lenta que existe.
Todo empieza con una notificación formal, un burofax, y luego hay que esperar. Otro burofax. Más espera. Si tienes un caso sólido y presionas, puede que ganes en un plazo de 2 a 4 años. A veces, incluso más. El promotor podría recurrir, lo que añadiría otros dos años. Cuentan con equipos jurídicos internos y mucho dinero. Cuando se ven amenazados, suelen bloquear todos los canales de comunicación y paralizar cualquier obra en curso, y te dejan lidiar con los tribunales mientras sus expertos y peritos alargan el proceso.
A veces tienes que viajar a Madrid para presentar formalmente el recurso. Los costes ascienden a miles, a veces a cientos de miles si se trata de toda la comunidad.
Un burofax puede ser útil. A veces, la mera amenaza de enviar uno ya hace que las cosas se muevan. Pero el típico «TE VOY A DEMANDAR» rara vez da los resultados que la gente se imagina.
Después de 22 años aquí, esta es la mayor diferencia cultural que he observado entre mis clientes estadounidenses y del norte de Europa y cómo funciona realmente España. Decir «te demandaré» no intimida a un promotor inmobiliario español. Lo que hace es que le pasen el expediente a su abogado y dejen de hablar o de trabajar contigo.
Cómo prepararte para tu primera reunión
Si no puedes asistir, tienes dos opciones.
Representación. Nombras a alguien —tu representante, tu abogado o tu pareja— para que asista y vote en tu lugar. Esa persona tomará una decisión ese mismo día tras escuchar el debate. También puedes decirle cómo votar.
Poder. La misma idea, pero más rígida. Le das un poder firmado a un vecino, a menudo con los votos ya marcados. A veces les dejas votar tras una breve charla sobre tus preferencias.
Elijas lo que elijas, hazlo con antelación y asegúrate de que esté debidamente firmado. Si te presentas con un documento incorrecto o sin ningún documento, tu voto no contará.
Cómo incluir temas en el orden del día
Aquí es donde la mayoría de los propietarios meten la pata en su primera reunión.
Si quieres que se someta a votación algo concreto, tienes que solicitar por escrito que se añada al orden del día antes de que se publique. Colores de los toldos. Horario de la piscina. Defectos. Licencias de alquiler. Seguridad. Lo que te interese.
Si no está en el orden del día, no se somete a votación. Puedes comentarlo en el apartado «Otros asuntos» al final, pero no se tomará ninguna decisión al respecto. Así que, si llevas meses dándole vueltas a algo en silencio, ponlo por escrito y envíaselo al administrador antes de que cierre el orden del día.
Dónde y cuándo se celebran las reuniones
Si tu comunidad tiene una sala de coworking, un club social o cualquier espacio lo suficientemente grande, la reunión se celebrará allí. Si no es así, el administrador o los presidentes pueden elegir un lugar. A veces se alquila un espacio de oficinas, otras veces se utiliza una sala de reuniones de un hotel cercano.
Lo más habitual es que sea por las mañanas. Llega a tiempo. No esperan a los rezagados.
Habrá sillas. A veces, agua, té o café. A veces, nada. No cuentes con ello.
¿Quién está realmente presente en la primera reunión?
Normalmente encontrarás:
El promotor, porque legalmente sigue siendo el presidente de la comunidad y tiene que hacer el traspaso formal; el representante del administrador; un traductor, a menudo tú y tus vecinos
Es importante que el promotor esté presente. Reciben muchas quejas fundadas, y también muchas de carácter personal. Verás a alguien que aprovecha su turno para desahogarse por un grifo que gotea en su piso. Es un rollo para el resto de los presentes, pero se entiende. A los trabajadores de la construcción no les pagan por la perfección, sino por la rapidez, y la mayoría de las cosas aún no se han probado en condiciones reales. Algunas promociones se entregan en mucho mejores condiciones que otras. Con los años he aprendido de qué constructoras debo alejar a mis clientes basándome en lo que me entero en estas reuniones.
El traductor
Las reuniones suelen celebrarse en español, pero la mayoría de los asistentes hablan inglés, así que normalmente hay un traductor de inglés presente si hace falta.
Un buen intérprete es un héroe silencioso. Es rápido, imparcial, preciso y sabe llevar el ritmo de la sala sin meterse en medio. Un mal intérprete le da la vuelta a toda la reunión. Traduce mal, suaviza las partes delicadas, se salta las partes incómodas o, en general, simplemente no capta bien el significado. A veces te dan auriculares y te ofrecen interpretación simultánea.
El administrador también está ahí… siempre, claro.
Cómo se desarrolla realmente la reunión
Antes de que empiece la reunión, la gente charla un rato y se presenta mientras busca su sitio. Oirás «Soy Dave, del bloque 4» unas 60 veces y no te acordarás de nada. Entonces empieza el espectáculo.
Es mejor que te presentes al administrador antes de sentarte. Dile quién eres, a quién representas, y entrégale cualquier poder. Así es como registran los votos correctamente.
El orden habitual:
Presentaciones de la junta, el promotor y los administradores. Revisión del acta de la última reunión, si no es la primera junta general anual. Presupuestos. En qué se ha gastado el dinero. Cuánto hay en caja. Desglose de gastos. Para qué pagas y cuánto. Votación para aprobar las cuentas. Votación sobre el presupuesto del próximo año, incluyendo cualquier cambio en los servicios. Aquí es donde siempre hay alguien que quiere recortar el horario de conserjería, debatir el coste de la limpieza de la piscina o discutir sobre la jardinería. Votación sobre los puntos del orden del día presentados por los propietarios. Elección del presidente y de los miembros de la junta. Asuntos varios y preguntas individuales.
El debate sobre el conserje es todo un tema en sí mismo. Yo estoy a favor de contar con uno durante los primeros meses, cuando nadie sabe nada y resulta útil tener a alguien en el lugar que pueda echar una mano. Después de eso, suelo preferir reducir su presencia o prescindir de él. Un conserje malo se queda sentado en la caseta, queda bien en el folleto, pero no aporta nada. Un buen conserje es un manitas que arregla pequeñas cosas durante sus turnos y le ahorra a la comunidad miles de euros en comparación con contratar a empresas externas. Además, suelen tener buenos contactos locales para cuando necesitas a alguien para un trabajo.
En cada reunión hay alguien con una idea descabellada y sin haber hecho los deberes. «¿Por qué no gestionamos nosotros mismos la comunidad?». «¿No podemos reducir el tamaño de la piscina para no necesitar socorrista?». Las ideas se desmoronan en cuanto las analizas bien, pero no sin antes hacerte perder 20 minutos a todos. Al final, la gente suele acabar discutiéndolas.
Enseguida te darás cuenta de quiénes son los novatos y quiénes ya llevan un tiempo por aquí. Los novatos suelen ponerse nerviosos enseguida. Los veteranos eligen bien sus batallas, hablan menos y votan.
Vota a tu presidente
Una vez aprobados los presupuestos, la promotora cede la presidencia. Se sienten aliviados al hacerlo. A continuación, votáis para elegir a un nuevo presidente de la comunidad entre los propietarios.
A veces hay un solo candidato. Otras veces, se presentan varios y exponen sus propuestas. Gana la mayoría.
La gente subestima muchísimo esta votación. El presidente marca el rumbo de tu vida en la comunidad durante el próximo año. Vota por alguien que:
Tiene experiencia con presupuestos y contabilidad. Gran parte del trabajo es de carácter financiero. Vive en la comunidad a tiempo completo, a ser posible. Habla español, a ser posible. Se preocupa y aporta soluciones, no quejas. Tiene tiempo para dedicarse de verdad a ello. No es un papel pasivo.
El presidente tiene menos poder de lo que la gente cree
El presidente es, en teoría, un portavoz neutral de la comunidad a la hora de tratar con el mundo exterior: el administrador, los proveedores, la EUC y la promotora.
En la práctica, la neutralidad es solo una teoría.
El presidente puede influir en quién recibe los presupuestos, qué sistema de alarma se elige, qué proveedor de toldos se lleva el contrato de toda la comunidad o qué jardinero se queda. Puede agrupar a los propietarios, presionar a favor de ciertas posiciones y, sí, hay presidentes que aceptan discretamente comisiones ilegales de los proveedores a cambio de contratos comunitarios. Lo mismo se aplica a cualquiera que tenga influencia, no solo al presidente.
Piénsalo así. Todo el mundo quiere sombra en su terraza. Los toldos son un tema de exterior, así que tienen que ser de un color uniforme, elegido por votación. Alguien con influencia coge el teléfono y le dice a un proveedor de toldos: «Si compramos todos los toldos de aquí a ti, ¿qué descuento nos haces y qué parte me llevaría yo por organizarlo?».
La misma lógica se aplica a la seguridad, la jardinería, los sistemas de alarma y otros posibles contratos.
Esto es parte del motivo por el que me paso por aquí. Para ver cómo se plantean las decisiones, quién impulsa a qué proveedor y quién mantiene relaciones comerciales discretas que nadie reconoce.
Fecha y hora de la reunión
Todavía no he estado en ninguna que dure menos de dos horas. La primera junta general casi siempre dura de tres a cuatro horas. Las reuniones posteriores se acortan a medida que se establece la rutina, la gente deja de volver a debatir temas que ya se han votado y va adquiriendo experiencia.
Asistencia y votación en línea
La legislación española permite que las reuniones de la comunidad se celebren en formato híbrido o totalmente en línea bajo ciertas condiciones. La LPH se modificó hace unos años para permitir las reuniones telemáticas, pero la propia comunidad tiene que votar previamente para autorizarlas. Hasta que se apruebe, los asistentes en línea suelen poder participar, escuchar e intervenir, pero no pueden votar. (Necesitas tener un representante o un apoderado para que tu voto cuente).
En la práctica, la mayoría de los administradores dan prioridad a los asistentes presenciales. Silencian a los participantes en línea por cuestiones de tiempo, porque si 50 personas en Zoom con el micrófono abierto es un caos, la reunión nunca termina. Los asistentes presenciales votan, ejercen el voto por poder y determinan el resultado. La presencia en línea tiene más que ver con participar.
Merece la pena comprobar qué sistema ha aprobado tu comunidad y si tu administrador facilita realmente la participación online como es debido. Algunos siguen sin hacerlo.
El grupo de WhatsApp «Power Move»
Animo a todas las comunidades en las que participo a que creen su propio grupo de WhatsApp. Una comunidad es un grupo. Las cosas solo se consiguen en grupo. Tu voz individual tiene muy poco alcance.
El grupo en sí no tiene contacto directo con el administrador, el promotor ni la EUC. Tampoco es para eso. Es el lugar donde los propietarios se comunican entre sí en el día a día. «Se ha disparado la alarma del garaje». «¿A alguien más le ha faltado el agua desde esta mañana?». «He encontrado un instalador de persianas, os paso el número». «Los inquilinos del piso X están de fiesta. Alguien ha aparcado en mi plaza, etc.». En tiempo real, útil, de vecinos.
Lo que te aporta con el tiempo es conciencia. Empiezas a ver a quién le molesta qué, quién sigue sacando a relucir el mismo tema y cuáles son realmente los problemas recurrentes. Esa es la información que el presidente puede llevar al administrador, al promotor o al EUC, y que otros propietarios pueden proponer como puntos del orden del día para la próxima reunión.
Vale la pena mencionar que siempre hay un canal directo con la empresa gestora para informar de cualquier problema. Correo electrónico, teléfono y, a veces, un portal. No es tarea del presidente hacer de intermediario. Si se te ha roto la verja, se te ha atascado el ascensor o el jardinero no ha venido una semana, ponte en contacto directamente con el administrador. El presidente está para representar la postura colectiva de la comunidad en asuntos más importantes, no para ocuparse de las tareas operativas del día a día en tu nombre.
Para el administrador, es mucho más fácil gestionar las frustraciones individuales de cada propietario que una solicitud colectiva de 50 propietarios. Ellos lo saben. Por eso, que no haya un grupo de WhatsApp les beneficia discretamente.
Votación sobre los alquileres a corto plazo
Esta es una de esas votaciones en las que siempre participo, y es uno de los temas más polémicos a los que se enfrentará jamás una comunidad de la Costa del Sol.
Algunos de mis clientes quieren tener la opción de alquilar la vivienda cuando están fuera, para compensar los gastos. Otros no quieren. A otros les da igual. A todos les afecta el resultado de esta votación, se den cuenta o no.
La mayoría de los propietarios llegan a la reunión pensando que es una cuestión de todo o nada: permitir los alquileres o no. Pero no es así. Prohibir los alquileres en una comunidad casi siempre sale mal.
Argumentos a favor de la prohibición
La mayoría de la gente que vota a favor de la prohibición cree de verdad que está protegiendo su calidad de vida. Sobre el papel, las razones tienen sentido:
Menos gente entrando y saliendo del edificio. Piscina, gimnasio y zonas comunes más tranquilas. Menos desgaste en los ascensores, los jardines y el mobiliario compartido que todos pagamos. No hay extraños de paso en el vestíbulo ni maletas dando golpes por los pasillos a medianoche. El aparcamiento sigue siendo predecible.
Para los residentes a tiempo completo, esto es lo más importante. Si vives allí todo el año y tu vecino de abajo cambia cada cuatro días, tú asumes el coste de eso sin obtener ningún beneficio.
Argumentos en contra de la prohibición
Aquí es donde la cosa se pone incómoda para los que están a favor de la prohibición, porque la mayoría de estos puntos nunca se mencionan en la reunión y yo me aseguro de informar a todo el mundo siempre.
El valor de las propiedades cae de golpe. Los compradores descartan sistemáticamente las viviendas que se encuentran en comunidades con prohibiciones de alquiler. Las propiedades afectadas por la prohibición son casi imposibles de vender. Un ático con derechos turísticos adquiridos puede superar holgadamente en precio a un ático idéntico en el mismo edificio que no los tenga.
Si esto no te convence, el portal inmobiliario más grande de España sí lo hará: artículo de Idealista
Las estadísticas oficiales del gobierno muestran que los compradores de viviendas de obra nueva en la Costa del Sol tienen una media de 52 años, proceden del norte de Europa y utilizan la propiedad unos pocos meses al año. La mayoría no se pasará al alquiler a largo plazo por el riesgo que supone un contrato de más de 6 meses y los umbrales de residencia fiscal. Así que las viviendas se quedan vacías 10 u 11 meses al año. Las viviendas vacías son justo lo que buscan los okupas. (Lee aquí mi guía sobre okupas)
Prohibirlo no acaba con el alquiler, solo lo desplaza. Las agencias y plataformas desaparecen, pero los grupos de Facebook y el boca a boca toman el relevo. Lo que obtienes a cambio:
Contratos privados chapuceros sin código de la NRA. No se retienen las fianzas como es debido, ni hay seguro, sin supervisión. No hay ninguna agencia a la que llamar cuando los huéspedes rompen una tumbona o destrozan el gimnasio. Propietarios que te dicen que es «una visita familiar» cuando llamas a la puerta. Inquilinos a los que no se les puede exigir responsabilidades porque no hay rastro documental. En algunos casos, los contratos están tan mal redactados que suponen un riesgo de ocupación ilegal.
Pierdes capacidad de actuación. Un alquiler gestionado a través de una agencia en regla significa que hay alguien que contesta al teléfono a las 23:00 h cuando la música suena demasiado alta. Alguien que puede cobrar en la tarjeta del huésped si rompe algo. Alguien que se encarga de seleccionar a los inquilinos. Nada de eso existe cuando los alquileres pasan a la economía sumergida.
Las comunidades con restricciones acaban pareciéndose todas en las reuniones posteriores. Los propietarios que no pueden vender se llevan la primera hora. La reducción de gastos, la segunda, porque los ingresos por el aumento del alquiler han desaparecido, pero los gastos de mantenimiento siguen ahí. Los inquilinos ilegales y el desgaste, la tercera. Ese es el patrón en todas las reuniones en las que he estado.
El recargo en las cuotas de la comunidad desaparece. La mayoría de las comunidades que permiten los alquileres aprueban un aumento del 10 al 20 % en la cuota mensual de los propietarios que alquilan, ya que sus huéspedes usan más las zonas comunes. Ese dinero va a parar al mismo fondo que se usa para pagar las reparaciones y las sustituciones. Si se prohíben los alquileres, los ingresos desaparecen, pero el desgaste causado por los alquileres clandestinos no.
Los propietarios que se ven en apuros no tienen a quién recurrir. Me viene a la mente una señora española que conocí mientras llamaba a las puertas en una comunidad en la que estaba defendiendo una causa. Se había mudado de vuelta a España tras pasar años viviendo en Bélgica, compró una vivienda aquí para vivir a tiempo completo, pero luego sufrió un grave accidente que la obligó a volver a Bélgica, donde estaban su familia y su red de cuidados. No pudo alquilar la vivienda porque la comunidad había prohibido los alquileres. Tampoco pudo venderla porque nadie quería una vivienda prohibida. Su vida cambió. Las normas de la comunidad, no.
En resumen
La votación no es realmente «alquileres sí o no». Es «alquileres controlados o no controlados». Las propiedades de tu comunidad se alquilarán de cualquier manera. La única cuestión es si formas parte de una comunidad con normas, registro, gestión profesional y un historial documentado, o de una que finge que nada de esto ocurre, aunque en realidad sí que ocurre.
La aplicación de la ley siempre gana a la prohibición. Las opciones intermedias por las que las comunidades casi nunca votan:
Estancias mínimas de 5 o 7 noches para evitar a la gente que viene a de fiesta los fines de semana. Reservas solo para familias o con restricción de edad. Gestión obligatoria a través de una agencia profesional. Requisitos de fianza y normas de la casa que hay que firmar al hacer el check-in. Sanciones y suspensiones para los que reinciden. Un recargo del 10 al 20 % en los gastos de comunidad para los propietarios que alquilan.
La ley española exige ahora una doble mayoría del 60 % para que una comunidad pueda prohibir por completo los alquileres turísticos, lo que suele significar que hay margen para buscar estas condiciones intermedias en lugar de una votación de «todo o nada».
Los que se quedan 7 noches se sienten como en casa. Los que se quedan 2 noches lo ven como una habitación de hotel que nunca volverán a ver. Solo eso ya resuelve la mayor parte del problema que realmente preocupa a los que están a favor de la prohibición.
¿Qué pasa al final de la reunión?
Una vez agotado el orden del día y abierto el turno de «Otros asuntos», los asistentes pueden plantear preguntas individuales y cualquier tema pendiente. Se abre el debate. Algunas cosas son útiles, otras no tanto.
Después, la gente se queda un rato más. Se intercambian grupos de WhatsApp. Se intercambian números de teléfono. Las personas que no han dicho nada durante la reunión te llevan aparte después para contarte lo que realmente piensan. A veces aprendes más en los 20 minutos que siguen a la reunión que en las 3 horas que dura.
Aquí es también donde suelo conocer a futuros clientes. Gente que se da cuenta de que quiere vender más adelante, o que tiene un amigo que está buscando comprar.
Las actas y tu plazo de 30 días
El acta es el acta oficial de la reunión. Cada votación, cada decisión, quién asistió, quién votó qué, opiniones discrepantes. Se convierte en el registro legal de lo que decidió la comunidad.
Dos cosas que todo propietario no residente debe saber.
Plazos. Según la mayoría de los estatutos de las comunidades, el administrador debe enviar el acta en un plazo de 10 días tras la reunión. En la práctica, a veces tarda más. Cuando la recibas, léela con atención y rápidamente.
El plazo de 30 días para impugnar. Si se ha celebrado una votación que consideras ilegal, injusta para una minoría de propietarios o que incumple la LPH, los propietarios que votaron en contra o que no estuvieron presentes suelen tener 30 días desde que reciben el acta para impugnarla ante los tribunales. Una vez que se cierra ese plazo, la decisión es definitiva. Por eso, no asistir físicamente no significa que pierdas tu derecho a voto. Mientras no des tu consentimiento en silencio, sigues teniendo opciones.
Si el acta no refleja correctamente lo que pasó, escribe al administrador de inmediato, por escrito, con tu versión de lo que se decidió. Pide una rectificación formal. Busca el apoyo de otros propietarios que estuvieran presentes. Si el administrador se niega, el acta tal y como está redactada se convertirá en prueba en cualquier disputa futura, y tu objeción por escrito será tu defensa.
Guarda todas las actas. Dentro de unos años, cuando vendas, cuando haya un conflicto con una promotora o cuando un nuevo propietario pregunte por qué las normas de la piscina son como son, las actas serán tu prueba documental.
Si eres propietario y vives en el extranjero, pon un recordatorio en el calendario. Cuando llegue la acta, tienes 30 días. Léela el mismo día que la recibas. No dejes que se te pase el plazo por descuido.
Juntas Generales Extraordinarias (JGE)
No estás limitado a una junta general anual al año. Si hay que tratar algún asunto y faltan meses para la próxima junta general anual, los propietarios pueden convocar una junta general extraordinaria.
Para convocarla, necesitas que el 25 % de la comunidad se sume a la iniciativa. Eso significa firmas, nombres, números de teléfono y correos electrónicos, que hay que recopilar y entregar al presidente y al administrador. El presidente no puede rechazar una solicitud debidamente respaldada. Si la ignora, la reunión se celebra de todos modos y queda formalmente constancia de ello. Su negativa queda registrada.
En una junta general extraordinaria puedes votar sobre casi todo. La única limitación son los presupuestos, ya que puede que el ejercicio fiscal aún no se haya cerrado. Todo lo demás está abierto a votación.
Esta es la baza que la mayoría de los propietarios no saben que existe. Si tu administrador se está demorando, tu promotor no dice ni pío o tu comunidad se encamina hacia una votación que no se ha debatido como es debido, una junta general extraordinaria (JGE) es la forma de tomar el control del calendario en lugar de esperar otros 11 meses a la junta general anual (JGA).
Las mayorías que lo deciden todo
La legislación comunitaria española clasifica los votos en tres umbrales principales. Saber cuál se aplica te evita discutir por algo que, legalmente, no puede aprobarse ese mismo día.
Mayoría simple. Es lo habitual. Para aprobar las cuentas, el presupuesto del año que viene, contratar o despedir al administrador, firmar contratos con proveedores y pequeñas obras comunitarias. La mayoría de los propietarios presentes más los representados por poder.
Tres quintas partes. Alrededor del 60 %. Se necesita para tomar decisiones estructurales importantes y, ahora, se exige específicamente para prohibir los alquileres turísticos. El 60 % se calcula tanto por el número de propietarios como por la cuota de participación, así que unas pocas viviendas grandes no pueden decidirlo por sí solas.
Por unanimidad. Cualquier cosa que afecte a la escritura de constitución del edificio. Convertir elementos comunes en privados, modificar los estatutos fundacionales, cambiar los límites legales de un piso. En una comunidad de más de 50 propietarios, con gente ausente y desacuerdos, es prácticamente imposible.
Hay umbrales más bajos para aquellas cosas que la ley quiere fomentar activamente. Paneles solares, puntos de recarga para vehículos eléctricos, ascensores y obras de accesibilidad para propietarios mayores de 70 años o con discapacidad. Si alguno de estos temas te afecta, pregúntale a tu administrador qué mayoría se aplica antes de la votación.
Cómo sustituyen realmente los propietarios a un administrador
Despedir a tu administrador puede parecer algo drástico, pero legalmente basta con una mayoría simple de votos. Lo que echa por tierra todo el proceso es que los propietarios intenten hacerlo sin tener preparado el siguiente paso.
La secuencia que realmente funciona.
Prepara primero el caso en privado. Documenta los fallos: correos sin responder, mantenimiento descuidado, dinero estancado en cuentas sin justificación, proveedores quejándose de que no les pagan a tiempo, comisiones que no paran de subir sin justificación de los costes. Capturas de pantalla, fechas, nombres. Sin eso, la reunión se convierte en un «él dijo, ella dijo» y la votación se pierde.
Coordínate a través del grupo de WhatsApp. No para criticar públicamente al administrador, sino para ver cuántos propietarios piensan lo mismo. Es mejor que haya consenso en el grupo antes de la votación, no el mismo día.
Busca 2 o 3 administradores alternativos antes de la votación. Pide a cada uno que te envíe una propuesta completa: sus honorarios, qué incluyen, los plazos de respuesta, qué software usan y referencias de comunidades que ya gestionen. Presenta esas propuestas en la reunión junto con la moción para destituir al actual. Los propietarios que, de otro modo, dudarían, votarán a favor cuando vean exactamente quién va a sustituir al actual y cuánto cuesta.
Planifica la transición antes de votar. Cuentas bancarias, contratos con proveedores, llaves, toda la documentación de la comunidad, seguros, cualquier reclamación pendiente. El administrador saliente está obligado por ley a entregar todo esto, pero a menudo se hace el largo. El nuevo administrador tiene que estar listo para tomar el relevo desde el primer día o se te escaparán cosas por el camino.
La votación en sí se decide por mayoría simple de los propietarios presentes más los representados. Una vez aprobada, la destitución se formaliza en el acta y se envía un burofax al administrador saliente con la fecha de entrada en vigor. Su contrato de 5 años con la promotora no vincula a la comunidad. Los propietarios no formaban parte de él.
Un riesgo que conviene conocer. Si no coordinas bien el relevo, se crea un vacío. Las plantas se mueren, las piscinas se vuelven verdes, los proveedores dejan de venir y las tarjetas de seguridad caducan. Ese vacío se convierte en una factura extra que tendrá que pagar el nuevo administrador para solucionarlo. Meses de trabajo echados por la borda en dos semanas de limbo.
Si el administrador actual no está haciendo bien su trabajo, tienes derecho a destituirlo y los tribunales dan la razón a las comunidades en este tema. Eso sí, no te lances a ello sin estar preparado.
Los errores que veo una y otra vez
Hay una serie de patrones que se repiten en casi todas las reuniones:
Propietarios que intentan votar sobre temas que no están en el orden del día. No vale. Preséntalo la próxima vez. Propietarios que usan el punto «Varios» para quejarse de problemas dentro de su propio piso. No es el foro adecuado. No es el público adecuado. Canal equivocado. Propietarios que votan al presidente basándose en quién ha hablado mejor en lugar de en quién tiene experiencia. Propietarios que dan por hecho que el administrador es independiente. Lo ha elegido la promotora, a menudo con comisiones por debajo de la mesa. Propietarios que dan por hecho que el presidente es neutral. En teoría, sí. En la práctica, los presidentes tienen influencia personal y pueden beneficiarse de las relaciones con los proveedores. Propietarios que dan por hecho que el EUC solucionará los problemas dentro de la comunidad. No lo hará. El EUC se encarga de todo lo que ocurre fuera de los límites de la comunidad. Propietarios que recurren a la vía judicial demasiado rápido. España no es el sistema jurídico adecuado para tomarse ese juego a la ligera. Propietarios que votan a favor de prohibir los alquileres sin entender qué consecuencias tiene realmente esa prohibición para el valor de sus propiedades y la estructura de las cuotas de la comunidad. Propietarios que no se unen al grupo de WhatsApp. Es la herramienta de influencia más importante que tiene una comunidad, y la gente la pasa por alto porque les parece que son más notificaciones de las que no quieren. Los propietarios que se saltan una reunión sin enviar un poder o un representante. Si no te presentas y no designas a nadie, no votas. Las decisiones se toman sin ti y tienes que vivir con ellas.
Reflexión final
Una comunidad es un grupo. Las cosas solo se consiguen en grupo. Cuando los propietarios están unidos, resuelven los problemas. Cuando están divididos, se dejan llevar.
La preferencia secreta del administrador es una comunidad fragmentada. Es más fácil de gestionar, más fácil de cobrar y más fácil de retrasar. Tu trabajo, como propietario, es negarte a que eso ocurra.
Acude a las reuniones. Propón temas para el orden del día. Vota con conocimiento de causa. Únete al grupo de WhatsApp. Convoca una junta general extraordinaria si algo no puede esperar. Y vota pensando en los próximos 10 años de tu inversión, no en los próximos 10 minutos de la reunión.
Eso es todo. De eso se trata.
Si tienes una junta general de accionistas próximamente a la que no puedes asistir, o si prefieres que haya alguien allí que sepa en qué fijarse, asistir a esas reuniones en nombre de los clientes forma parte de mi trabajo. Ya sabes cómo localizarme.
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