Du har hittat det perfekta hemmet, förhandlat fram priset och nu är det dags att slå till innan någon annan hinner före. I Spanien följer köpet av en begagnad bostad en tydlig struktur, men det går sällan helt smidigt. Vissa affärer går som smort, medan andra fastnar på små detaljer som ingen kunde förutse.
Det viktigaste är att veta vad man kan förvänta sig, agera snabbt utan att stressa och ha människor i sitt nätverk som vet hur man navigerar i systemet.
Att blockera fastigheten. Pengar på bordet talar sitt tydliga språk
När priset är överenskommet är nästa steg att ta bort fastigheten från marknaden. I Spanien är ingenting säkrat förrän pengarna har överlämnats. Om du vill att säljaren ska sluta visa fastigheten måste du betala en reservationsavgift.
Betalningsförfarandet för fastigheter i Spanien varierar, men som tumregel gäller 10 000 euro för en fastighet på omkring 500 000 euro, eller 50 000 euro plus för villor över 2 miljoner euro. I slutändan är det vad köparen och säljaren kommer överens om.
Innan några pengar överförs gör din fastighetsadvokat på Costa del Sol en inledande juridisk granskning som börjar med en ”Nota simple”. Denna bekräftar vem som är den lagliga ägaren till fastigheten, uppmärksammar skulder eller juridiska problem och fungerar som ett första filter. Grundläggande men nödvändigt.
När detta är klart undertecknas reservationsavtalet och handpenningen betalas. Från och med det ögonblicket är säljaren bunden till dig enligt de överenskomna villkoren.
Om du drar dig ur förlorar du handpenningen. Om de drar sig ur är de skyldiga dig dubbelt så mycket. Det är standardpraxis, men det bör alltid förhandlas fram och tydligt anges av en duktig advokat.
Jag uppmanar alltid mina kunder att skicka handpenningen till sin advokat, aldrig direkt till säljaren. På så sätt kan advokaten underteckna å dina vägnar, sköta due diligence och överföra pengarna direkt till säljarens advokat eller mäklare när allt är klart. Det är det säkraste sättet att göra det på.
Vissa köpare skyndar sig att betala handpenningen utan att ett ordentligt avtal finns på plats. Det är där misstag smyger sig in. En duktig advokat utformar avtalet så att det skyddar dig och inkluderar ibland villkor som ”med förbehåll för due diligence”. Det är inte alltid nödvändigt, men det är bra att ha den möjligheten om det skulle behövas.
Due diligence-perioden. Att förbereda allt
När fastigheten väl är reserverad inleds en mer ingående granskning. Det är då allt granskas ordentligt – inte bara en ytlig kontroll, utan en fullständig juridisk genomgång av fastigheten, skatter, ägarförhållanden och dokumentation.
Hela processen från bokning till undertecknande tar vanligtvis 30–45 dagar, även om detta inte beror på själva due diligence-processen. Den delen kan ofta hanteras snabbt. Det som saktar ner processen är samordningen: hur snabbt din advokat arbetar, hur lyhörd säljarens advokat är, hur lång tid det tar för säljaren att tillhandahålla dokumentation, om du behöver ett bolån, eller om det är augusti eller Semana Santa och alla försvinner. Även små detaljer som ett saknat kvitto eller en avvikelse i registret kan orsaka förseningar.
Det är också nu som din advokat kommer att behöva en fullmakt (kolla in min guide om det ämnet genom att klicka HÄR) om det inte redan har ordnats. Helst bör detta ordnas redan innan du reserverar, men om så inte är fallet är det dags nu.
Det är inte valfritt. Din advokat behöver en fullmakt (POA) för att ansöka om ditt NIE-nummer, öppna ett spanskt bankkonto och sköta hela processen. Spaniens krav på bekämpning av penningtvätt (AML) och kundkännedom (KYC) är strikta, och bankerna gör det inte lätt. Utan fullmakt går det långsamt.
Om du ansöker om ett bostadslån bör du räkna med minst 45 dagar. Det handlar inte bara om godkännandet. Banken behöver också tid för sina interna processer, värderingar och juridisk granskning. Om du köper kontant är 30 dagar ett realistiskt mål, såvida du inte har otur med tidpunkten.
En extra avgift. Valfritt men vanligt
I vissa fall, särskilt i områden där marknaden rör sig snabbt eller när det gäller fastigheter med hög efterfrågan, begärs ytterligare en betalning mellan bokningen och undertecknandet. Vanligtvis 10 procent av köpeskillingen, som betalas ungefär en vecka efter bokningen.
Det här steget ingår inte i alla affärer, men det blir allt vanligare. Det visar på engagemang från båda sidor. Vissa säljare vill ha större ekonomisk trygghet redan i ett tidigt skede, medan andra är flexibla. Allt beror på vad som har förhandlats fram.
Slutförande. Undertecknande av lagfarten
När due diligence-granskningen är klar, finansieringen ordnad och dokumenten på plats kan affären slutföras.
Detta sker hos notarien. Om du har utfärdat en fullmakt kommer din advokat att närvara och underteckna å dina vägnar. Du behöver inte vara närvarande.
Vid det här laget har dina pengar redan överförts, alltid till din advokat, som förbereder bankväxlarna och sköter överföringarna på rätt sätt. Säljaren överlämnar Escritura, notarien undertecknar den, och fastigheten är nu officiellt din.
Nycklarna och de sista förberedelserna
Nycklarna överlämnas hos notarien, men arbetet slutar inte där. Det är bara början på överlämningen.
Det första du ska göra: byt lås. Alltid. Man vet aldrig hur många nycklar som finns där ute.
Sedan kommer försörjningstjänsterna. Ibland är allt fortfarande aktivt och välorganiserat. Andra gånger är det kaos. Att återansluta el eller vatten kan ta några dagar eller några veckor beroende på hur säljaren lämnade saker och ting, hur snabbt din advokat agerar och vad el- och vattenbolaget kräver. Ingen el innebär inga lampor, inget WiFi, inga säkerhetssystem. Men lås? De fixas samma dag.
Om du planerar att hyra ut fastigheten är det också nu som du ansöker om hyreslicens.
Ska du renovera? Nu kan du även ansöka om bygglov.
Bakom kulisserna händer det mycket mer: installation av larm, möbelleveranser (läs min guide om leveranser HÄR), grundlig städning, internetinstallation, samordning av hantverkare eller målare. Ibland går allt smidigt. Ibland blir det en två veckor lång lek med telefonsamtal fram och tillbaka. Men just den här delen kan vara avgörande för hur flytten upplevs.
Avslutande tankar
Att köpa en begagnad bostad i Spanien kan vara enkelt eller fullt av överraskningar. Förseningar inträffar. Problem med pappersarbetet dyker upp i sista minuten. Augusti finns ju.
Men om du är förberedd, om din advokat är proaktiv och om din mäklare vet vad som väntar, kan du hålla kaoset i schack.
Ingen affär är den andra lik, men när du har rätt förutsättningar behöver det inte vara stressigt. Allt faller på plats mycket lättare när någon redan har tänkt igenom var det kan gå fel.
Om du någonsin vill ha en tydlig genomgång av denna process för ett specifikt område eller en specifik situation, finns jag alltid här för att hjälpa dig att förstå den.
Kommentarer (1)
Filip Peretz · För 6 månader sedan
Login to Comment or Contribute!