Byggnadsbesiktningar på Costa del Sol: Vad du bör kontrollera innan du köper

Jag började min karriär inom fastighetsbranschen som de flesta, på marknaden för begagnade bostäder. Lägenheter som varit bebodda i 20 år, villor vars fullständiga historia ingen kände till, strandnära byggnader från 70-talet som såg fantastiska ut från utsidan men dolde mycket på insidan. De flesta av mina kunder valde så småningom nybyggda bostäder, flexibla betalningsplaner, garantier och moderna kök. Vita fasader. Det utgör nu huvuddelen av min verksamhet.

Men jag har inte glömt vad återförsäljningarna lärde mig.

När du köper en nybyggd bostad har du garantier, en ansvarsperiod för fel och en byggherre som enligt avtal är skyldig att åtgärda de problem som anges i felrapporten. Vid köp av en begagnad bostad har du inget av detta. Du har en säljare som har bott i fastigheten i åratal och känner till den bättre än någon annan, och som inte har någon skyldighet att frivilligt berätta om de delar som hen helst vill att du inte ska lägga märke till. Du har också själva Costa del Sol, som sliter hårdare på byggnader än vad de flesta köpare från norra Europa förväntar sig. Värme, kustfuktighet, solens strålar och tillfälliga kraftiga regnfall påverkar materialen med tiden, särskilt i äldre fastigheter där underhållet har varit inkonsekvent.

Det mesta av detta syns inte vid en visning. Det är problemet.

En byggnadsbesiktning är en professionell, icke-invasiv inspektion av en begagnad fastighet som genomförs före köpet. En oberoende arkitekt eller teknisk besiktningsman går systematiskt igenom fastigheten, bedömer dess synliga skick, identifierar brister och markerar allt som kan orsaka problem efter att du har skrivit under köpeavtalet.

Resultaten sammanställs i en strukturerad rapport som du kan använda precis som du vill, oavsett om det handlar om att omförhandla priset, budgetera för reparationer, begära åtgärder eller, i vissa fall, besluta att inte gå vidare alls.

Det som kännetecknar begagnade bostäder är att varje kund har sin egen inställning. Vissa kommer för att känna sig för, andra är skeptiska och vissa är optimistiska. Det är helt okej. Min roll i rummet är annorlunda.

Som köparens mäklare är det mitt jobb att ställa de svåra frågorna och lyfta fram de saker som verkar negativa, även när ingen vill höra det. Jag har inte själv besökt de flesta av de bostäder jag visar för mina kunder. Det är inte ovanligt. Säljmäklarna känner till sina objekt, och förhandsbesök är inte alltid möjliga eller välkomna. Vid högre budgetar ser jag till att besöka en fastighet innan jag tar med en kund, men det är inte normen. Så oftast upptäcker jag saker samtidigt som kunden gör det.

Jag går igenom varje rum tillsammans med kunden och ställer frågor å deras vägnar. Varför säljer säljarna? Hur länge har bostaden varit ute på marknaden? Vilka är grannarna? Hur stora är de gemensamma avgifterna? Ingår parkering och förråd? Säljs bostaden möblerad? Hur stort är det realistiska förhandlingsutrymmet? Jag vet oftast svaren redan, men jag slutade för länge sedan att förutsätta att kunderna gör det. De hör det i bakgrunden medan de fortfarande utforskar utrymmet, och det ger dem sammanhang.

Samtidigt letar jag efter saker som inte hör hemma i försäljningsargumenten. Enskilda luftkonditioneringsenheter eller central luftkonditionering. Bärande väggar och vad det innebär om någon vill öppna upp planlösningen. Hur långt bort vattenanslutningen sitter om köket behöver flyttas. Vad som finns utanför och runt byggnaden, en lekpark som är lugn på en tisdag morgon men inte på en lördag eftermiddag, framtida byggmark i närheten – listan kan göras lång.

Och sedan de som är viktigast för det här samtalet. Lukt av fukt. Ett rum som nyligen har målats om i ett specifikt hörn. Mögel runt fönsterkarmarna. Sprickor som har fyllts men inte helt döljts.

Jag kan skapa mig en bild, men jag är ingen expert och jag är medveten om begränsningarna i det jag ser. Det är där experterna kommer in i bilden.

Det fanns ett komplex vid stranden på The New Golden Mile, byggt på 1970-talet, som jag visade mer än en gång under mina tidigare år. Redan andra gången visste jag att byggnaden hade återkommande problem med fukt och VVS. När en annan kund bad om att få se en lägenhet där, och efter att jag utan framgång avrått dem eftersom det var just där de ville bo, visste jag redan att jag måste förbereda mig.

Jag ordnade så att en byggnadsingenjör och en rörmokare skulle följa med oss den dagen. Anledningen var praktisk. Fastigheten var uthyrd, tillträdet var begränsat och kunderna skulle inte stanna kvar tillräckligt länge för att kunna komma tillbaka och titta en gång till. Ingen funderade på ett avtal med förbehåll för besiktning. Om vi skulle ta reda på vad vi hade att göra med, var just den visningen vår enda chans.

Det var en vändpunkt för mig. Jag kunde se hur mycket man försökte dölja och hur vissa mäklare försökte styra samtalet bort från det. Men för att vara rättvis så visste de flesta mäklare jag hade att göra med då verkligen inte att problemen fanns, eftersom säljaren valt att inte berätta det för dem. Vilket, i och för sig, inte är bra för någon av de inblandade.

Jag började se det som standardpraxis för allt som var äldre eller där något kändes lite fel. Inte för att jag förväntade mig en katastrof varje gång. Bara för att det alltid är bättre att upptäcka det innan kunden skriver under än att upptäcka det två månader senare när de flyttar in.

Hittills har jag inte stött på något allvarligt problem med dolda fel vid en begagnad bostad. Småsaker, ja. Men inget som inte upptäcktes eller åtgärdades innan det blev ett problem för kunden.

En visning tillsammans med en expert är en sak. En formell besiktning är ett steg längre, och i många fall det rätta valet. Det jag kan ordna på en visningsdag är ett par extra utbildade ögon. Det en besiktning ger dig är en dokumenterad, strukturerad rapport som du faktiskt kan använda för att förhandla, planera och skydda dig juridiskt om något skulle dyka upp senare. Det är två olika saker, och för rätt fastighet är båda värda att göra.

En byggnadsbesiktning är en detaljerad genomgång av alla synliga och tillgängliga delar av fastigheten. Den omfattar vanligtvis:

• Konstruktionsdelar, bedömda visuellt
• Väggar, tak och golv
• Dörrar och fönster, inklusive inpassning, funktion och tätning
• Kök och badrum
• Synliga rörledningar
• Eluttag, grundläggande kontroller
• Luftkonditionering, grundläggande användning
• Utomhusområden, inklusive terrasser och fasader

Det är icke-invasivt. Inget rivande av väggar, inga förstörande tester. Men en erfaren besiktningsman tolkar vad ytan avslöjar. En fuktfläck, ett nytt spackellager i ett hörn, en kakelplatta som låter ihålig när man knackar på den. Besiktningen kommer inte att avslöja allt, men den ger dig tillräckligt med information för att du ska kunna fatta ett beslut.

En byggnadsbesiktning är inte en fullständig teknisk granskning av fastighetens system. Dolda installationer, detaljerade systemtester, materialens exakta återstående livslängd – inget av detta ingår i besiktningen.

Om något i rapporten väcker en fråga som kräver en närmare granskning, är det dags för ett separat samtal med en specialist. Betrakta undersökningen som en pålitlig första genomgång. Den fångar upp det mesta av det väsentliga och visar var du kan undersöka saken vidare om det behövs.

En av mina kunder tittade på en villa i Manilva. På utsidan, längs hela ena sidan av byggnaden, fanns en horisontell spricka som var ungefär 5 meter lång.

Det såg illa ut. För mitt otränade öga såg det riktigt illa ut. Lyckligtvis arbetade min kund inom byggbranschen och drabbades inte av panik. Istället såg han en möjlighet.

Innan vi inledde några prisförhandlingar anlitade vi Thomas från ArquiStruct för att utföra en fullständig besiktning. Några dagar senare kom rapporten tillbaka. Sprickan var en sättningsspricka, vilket visserligen ser alarmerande ut, men är ett normalt fenomen i alla byggnader med tiden. Åtgärden var rent kosmetisk. Vi hade en uppskattad reparationskostnad, en skriftlig professionell bedömning och fullständig klarhet om vad vi faktiskt hade att göra med.

Vi lade ett bud som låg långt under begärt pris och angav byggnadens skick som skäl. Vi avslöjade inte vad besiktningen hade visat, eller hur obetydligt det faktiska problemet visade sig vara. Säljarna kände inte till hur allvarligt det var. Den rabatt vi till slut lyckades få uppgick till flera hundra tusen euro. Besiktningen kostade en bråkdel av det.

Enligt spansk lag har köpare 6 månader från överlämnandet på sig att framställa anspråk gällande dolda fel, vicios ocultos, enligt artikel 1490 i civillagen. När denna tidsfrist har löpt ut upphör rätten att framställa anspråk, såvida inte bedrägeri kan bevisas.

Haken är att domstolarna ställer högre krav på köpare om de hade anledning att undersöka saken men underlät att göra det. Om det vid visningen fanns synliga tecken på att något borde ha granskats närmare kan en domare komma fram till att felet inte var riktigt dolt. En besiktningsrapport daterad före köpet ändrar på det. Den visar att du har utfört en noggrann granskning. Om något verkligen var dolt och upptäcks senare, har du en mycket starkare rättslig ställning än om du bara hoppades på det bästa.

Det finns lagar i Spanien som skyddar köpare, men det är alltid bättre att förebygga problem genom att kontrollera saker i förväg än att behöva hantera dem genom avtal i efterhand.

En besiktning avser fastighetens fysiska skick. Den omfattar inte det administrativa arbetet kring fastigheten.

Gemenskapens skulder i Spanien följer fastigheten, inte säljaren. Obetalda avgifter eller utestående skulder övergår till dig så fort du slutför köpet. Innan du undertecknar något bör du begära ett intyg som bekräftar att det inte finns några utestående skulder i bostadsrättsföreningen.
Detta är den del som advokaterna kontrollerar under due diligence-processen.

När det gäller äldre byggnader bör du be om ITE, Inspección Técnica de Edificios. Byggnader som är äldre än en viss ålder måste ha en teknisk besiktning registrerad. Om detta inte har gjorts, eller om besiktningen påvisade problem som aldrig åtgärdades, är det något du bör ta reda på innan köpet, inte efteråt.

Innan du frågar: nej, det är inte vanligt. Endast en liten andel av köparna av begagnade bostäder på Costa del Sol beställer en formell besiktning före köpet. De flesta förlitar sig på visningar, ett andra besök och en allmän bedömning av fastigheten.

Jag rekommenderar det alltid när det finns anledning att misstänka något. En äldre byggnad. Synliga tecken. Ett pris som verkar lågt i förhållande till marknaden. Alla situationer där det blir svårt att dra sig ur affären innan avtalet undertecknas. Vid köp av högre värde är det klokt oavsett om något verkar fel eller inte.

Det är köparna som står för kostnaden. För en standardlägenhet kan man räkna med någonstans mellan 400 och 800 euro, beroende på storlek. För en villa blir det mer. I förhållande till köpeskillingen är det inte ett betydande belopp, och fallet i Manilva är ett bra exempel på vilken avkastning det kan ge.

Begagnade fastigheter på Costa del Sol kan erbjuda ett verkligt värde, men de medför andra risker än nybyggda fastigheter. Ingen garantiperiod, ingen ansvarsperiod för fel, och en säljare som har bott i fastigheten tillräckligt länge för att veta exakt vad hen inte nämner.

En undersökning kan inte undanröja all osäkerhet. Men den undanröjer den osäkerhet som betyder mest.

Om du vill ha ett tips på en pålitlig byggnadsingenjör kan jag rekommendera Thomas la Cour Bidstrup på ArquiStruct, som utför sådana besiktningar över hela Costa del Sol och som jag själv har samarbetat med direkt. Du når honom via arquistruct.com.