Znalazłeś idealny dom, wynegocjowałeś cenę, a teraz nadszedł czas, żeby to sfinalizować, zanim zrobi to ktoś inny. W Hiszpanii kupno nieruchomości z rynku wtórnego przebiega według jasnych zasad, ale rzadko idzie gładko. Niektóre transakcje idą jak z płatka, inne utknęły z powodu drobnych szczegółów, których nikt nie przewidział.
Najważniejsze to wiedzieć, czego się spodziewać, działać szybko, ale bez pośpiechu, i mieć po swojej stronie ludzi, którzy znają się na tym, jak poruszać się w tym systemie.
Zablokowanie nieruchomości. Pieniądze na stole mają znaczenie
Gdy już uzgodnisz cenę, następnym krokiem jest wycofanie nieruchomości z rynku. W Hiszpanii nic nie jest pewne, dopóki nie dojdzie do przekazania pieniędzy. Jeśli chcesz, żeby sprzedający przestał pokazywać nieruchomość, musisz wpłacić kaucję rezerwacyjną.
Proces płatności za nieruchomości w Hiszpanii bywa różny, ale ogólna zasada jest taka: 10 000 euro przy cenie około 500 000 euro albo 50 000 euro i więcej w przypadku willi powyżej 2 milionów euro. Ostatecznie wszystko zależy od tego, na co zgodzą się kupujący i sprzedający.
Zanim wyślesz jakiekolwiek pieniądze, twój prawnik zajmujący się nieruchomościami na Costa del Sol przeprowadza wstępną weryfikację prawną, zaczynając od „Nota simple”. To potwierdza, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości, wskazuje na ewentualne długi lub problemy prawne i działa jak pierwszy filtr. Proste, ale niezbędne.
Gdy wszystko zostanie wyjaśnione, podpisuje się umowę rezerwacyjną i wpłaca zaliczkę. Od tego momentu sprzedający jest wobec ciebie zobowiązany zgodnie z uzgodnionymi warunkami.
Jeśli się wycofasz, stracisz kaucję. Jeśli to oni się wycofają, są ci winni podwójną kwotę. To standardowa praktyka, ale zawsze powinno się to wynegocjować i jasno zapisać w umowie z pomocą dobrego prawnika.
Zawsze zachęcam klientów, żeby przelewali środki na rezerwację do swojego prawnika, a nie bezpośrednio do sprzedającego. Dzięki temu prawnik może podpisać umowę w twoim imieniu, zająć się weryfikacją transakcji i przelać pieniądze bezpośrednio do prawnika sprzedającego lub agencji, gdy wszystko będzie już gotowe. To najbezpieczniejszy sposób postępowania.
Niektórzy kupujący spieszą się z wpłaceniem zaliczki, nie mając jeszcze sporządzonej odpowiedniej umowy. Właśnie wtedy pojawiają się błędy. Dobry prawnik tak skonstruuje umowę, żeby cię chronić, a czasem dodaje do niej warunki, takie jak „z zastrzeżeniem due diligence”. Nie zawsze jest to konieczne, ale dobrze jest mieć taką opcję na wszelki wypadek.
Okres due diligence. Przygotowanie wszystkiego
Gdy nieruchomość jest już zarezerwowana, zaczyna się dokładniejsza weryfikacja. To właśnie wtedy wszystko jest dokładnie sprawdzane – nie chodzi tylko o pobieżną kontrolę, ale o pełną analizę prawną nieruchomości, podatków, praw własności i dokumentacji.
Cały proces od rezerwacji do podpisania umowy trwa zazwyczaj 30–45 dni, choć nie wynika to z samej weryfikacji. Tę część często da się załatwić szybko. To, co spowalnia sprawę, to koordynacja: jak szybko działa twój prawnik, jak szybko reaguje prawnik sprzedającego, ile czasu zajmuje sprzedającemu dostarczenie dokumentów, czy potrzebujesz kredytu hipotecznego, czy też jest sierpień albo Semana Santa i wszyscy gdzieś znikają. Nawet drobne szczegóły, jak brakujący paragon czy rozbieżność w rejestrze, mogą powodować opóźnienia.
Właśnie wtedy twój prawnik będzie potrzebował pełnomocnictwa (zajrzyj do mojego poradnika na ten temat, klikając TUTAJ), jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś. Najlepiej załatwić to jeszcze przed rezerwacją, ale jeśli tak się nie stało, teraz jest na to czas.
To nie jest opcjonalne. Twój prawnik potrzebuje pełnomocnictwa (POA), żeby złożyć wniosek o numer NIE, otworzyć hiszpańskie konto bankowe i zająć się całą procedurą. Hiszpańskie wymogi dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) i identyfikacji klientów (KYC) są surowe, a banki nie ułatwiają sprawy. Bez pełnomocnictwa wszystko idzie wolno.
Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny, zaplanuj co najmniej 45 dni. Nie chodzi tylko o zatwierdzenie wniosku – bank potrzebuje też czasu na swoje wewnętrzne procedury, wyceny i analizę prawną. Jeśli kupujesz za gotówkę, realistycznym terminem jest 30 dni, o ile nie będziesz miał pecha z terminami.
Dodatkowa opłata. Opcjonalna, ale powszechna
W niektórych przypadkach, zwłaszcza na dynamicznie zmieniających się rynkach lub przy nieruchomościach cieszących się dużym popytem, między rezerwacją a podpisaniem umowy wymagana jest dodatkowa wpłata. Zazwyczaj jest to 10 procent ceny zakupu, którą płaci się mniej więcej tydzień po rezerwacji.
Nie każda transakcja obejmuje ten etap, ale staje się on coraz bardziej powszechny. Świadczy to o zaangażowaniu obu stron. Niektórzy sprzedający chcą większego bezpieczeństwa finansowego już na początku, inni są elastyczni. Wszystko zależy od tego, co zostało wynegocjowane.
Zakończenie. Podpisanie aktu własności
Gdy już przeprowadzisz analizę due diligence, załatwisz finansowanie i przygotujesz wszystkie dokumenty, transakcja zostaje sfinalizowana.
To wszystko dzieje się w kancelarii notarialnej. Jeśli wydałeś pełnomocnictwo, twój prawnik będzie obecny i podpisze dokument w twoim imieniu. Nie musisz tam być.
W tym momencie pieniądze zostały już przelane – zawsze na konto twojego prawnika, który przygotowuje czeki bankowe i odpowiednio zarządza przelewami. Sprzedający przekazuje ci „Escritura”, notariusz ją podpisuje, a nieruchomość oficjalnie staje się twoja.
Klucze i ostatnie ustalenia
Klucze są przekazywane u notariusza, ale na tym sprawa się nie kończy. To dopiero początek procesu przekazania nieruchomości.
Pierwsza rzecz: wymień zamki. Zawsze. Nigdy nie wiesz, ile kluczy krąży gdzieś po świecie.
Potem przychodzi kolej na media. Czasem wszystko działa jak należy i jest dobrze zorganizowane. Innym razem panuje totalny bałagan. Ponowne podłączenie prądu lub wody może zająć kilka dni albo kilka tygodni, w zależności od tego, w jakim stanie sprzedający zostawił mieszkanie, jak szybko działa twój prawnik i jakie wymagania stawia dostawca mediów. Brak prądu oznacza brak światła, WiFi i systemów bezpieczeństwa. A zamki? Te montuje się jeszcze tego samego dnia.
Jeśli planujesz wynająć nieruchomość, właśnie wtedy trzeba złożyć wniosek o pozwolenie na wynajem.
Remontujesz? Teraz można też składać wnioski o pozwolenia.
Za kulisami dzieje się o wiele więcej. Instalacje alarmowe, dostawy mebli (przeczytaj mój przewodnik po dostawach TUTAJ), gruntowne sprzątanie, podłączenie internetu, koordynowanie prac rzemieślników czy malarzy. Czasem wszystko idzie gładko. Czasem to dwutygodniowa gra w telefoniczne ping-pongi. Ale właśnie ta część może zdecydować o sukcesie lub porażce całej przeprowadzki.
Podsumowanie
Kupno nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii może być proste albo pełne niespodzianek. Zdarzają się opóźnienia. W ostatniej chwili pojawiają się problemy z dokumentami. Jest jeszcze sierpień.
Ale jeśli jesteś przygotowany, jeśli twój prawnik działa z wyprzedzeniem, a twój agent wie, czego się spodziewać, to wyprzedzisz ten chaos.
Każda transakcja jest inna, ale jeśli wszystko dobrze zorganizujesz, nie musi to być stresujące. Wszystko układa się o wiele łatwiej, gdy ktoś już wcześniej przemyślał, gdzie mogą pojawić się problemy.
Jeśli kiedykolwiek będziesz potrzebować jasnego wyjaśnienia tego procesu w odniesieniu do konkretnego obszaru lub sytuacji, zawsze chętnie pomogę ci to zrozumieć.
Powiązane artykuły:
- Prawnik ds. nieruchomości na Costa del Sol
- Podatki od nieruchomości na Costa del Sol
- Kurs wymiany walut przy zakupie nieruchomości
- Proces płatności za nieruchomość w Hiszpanii
- Pełnomocnictwo przy transakcjach dotyczących nieruchomości w Hiszpanii
- Całkowity koszt zakupu nieruchomości na Costa del Sol
- Sprzedaż nieruchomości na Costa del Sol
Komentarze (1)
Filip Peretz · 6 miesięcy temu
Login to Comment or Contribute!