Du hast das perfekte Zuhause gefunden, den Preis ausgehandelt, und jetzt ist es an der Zeit, den Kauf unter Dach und Fach zu bringen, bevor es jemand anderes tut. In Spanien folgt der Kauf einer Bestandsimmobilie einem klaren Ablauf, verläuft aber selten reibungslos. Manche Geschäfte gehen wie von selbst über die Bühne, andere kommen wegen winziger Details ins Stocken, die niemand kommen sah.
Das Wichtigste ist, zu wissen, was auf dich zukommt, schnell zu handeln, ohne dabei überstürzt zu sein, und Leute an deiner Seite zu haben, die sich im System auskennen.
Die Immobilie blockieren. Geld auf dem Tisch spricht Bände
Sobald der Preis vereinbart ist, besteht der nächste Schritt darin, die Immobilie vom Markt zu nehmen. In Spanien ist nichts gesichert, bis Geld den Besitzer wechselt. Wenn du möchtest, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr zeigt, musst du eine Reservierungskaution hinterlegen.
Der Zahlungsablauf beim Immobilienkauf in Spanien variiert, aber als Faustregel gilt: 10.000 € bei einem Kaufpreis um die 500.000 €, oder 50.000 € und mehr bei Villen über 2 Millionen €. Letztendlich kommt es darauf an, worauf sich Käufer und Verkäufer einigen.
Bevor Geld überwiesen wird, führt dein Immobilienanwalt an der Costa del Sol eine erste rechtliche Prüfung durch, beginnend mit der „Nota simple“. Diese bestätigt, wer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist, weist auf Schulden oder rechtliche Probleme hin und dient als erster Filter. Einfach, aber unverzichtbar.
Sobald das geklärt ist, wird der Kaufvertrag unterzeichnet und die Anzahlung geleistet. Ab diesem Moment ist der Verkäufer gemäß den vereinbarten Bedingungen an dich gebunden.
Wenn du zurücktrittst, verlierst du die Kaution. Wenn sie zurücktreten, schulden sie dir das Doppelte. Das ist gängige Praxis, sollte aber immer ausgehandelt und von einem guten Anwalt klar festgehalten werden.
Ich rate meinen Kunden immer, die Anzahlung an ihren Anwalt zu überweisen, niemals direkt an den Verkäufer. So wird sichergestellt, dass der Anwalt in deinem Namen unterschreiben, die Due-Diligence-Prüfung durchführen und das Geld direkt an den Anwalt oder die Agentur des Verkäufers überweisen kann, sobald alles geklärt ist. Das ist der sicherste Weg.
Manche Käufer beeilen sich, die Anzahlung zu überweisen, ohne dass ein ordnungsgemäßer Vertrag vorliegt. Genau da schleichen sich Fehler ein. Ein guter Anwalt gestaltet den Vertrag so, dass er dich schützt, und nimmt manchmal Bedingungen wie „vorbehaltlich einer Due-Diligence-Prüfung“ auf. Das ist nicht immer notwendig, aber es ist gut, diese Option bei Bedarf zu haben.
Die Due-Diligence-Phase. Alles vorbereiten
Sobald die Immobilie reserviert ist, beginnt eine gründlichere Prüfung. Jetzt wird alles ordnungsgemäß überprüft – nicht nur eine oberflächliche Kontrolle, sondern eine umfassende rechtliche Prüfung der Immobilie, der Steuern, der Eigentumsverhältnisse und der Unterlagen.
Der gesamte Prozess von der Reservierung bis zur Vertragsunterzeichnung dauert in der Regel 30–45 Tage, was jedoch nicht an der Due Diligence selbst liegt. Dieser Teil lässt sich oft schnell abwickeln. Was die Sache verlangsamt, ist die Koordination: wie schnell dein Anwalt arbeitet, wie reaktionsschnell der Anwalt des Verkäufers ist, wie lange der Verkäufer braucht, um Unterlagen bereitzustellen, ob du eine Hypothek benötigst oder ob gerade August oder Semana Santa ist und alle verschwinden. Selbst kleine Details wie eine fehlende Quittung oder eine Unstimmigkeit im Grundbuch können zu Verzögerungen führen.
Zu diesem Zeitpunkt benötigt dein Anwalt außerdem eine Vollmacht (schau dir meinen Ratgeber zu diesem Thema an, indem du HIER klickst), falls dies noch nicht geschehen ist. Im Idealfall ist das schon vor der Reservierung geregelt, aber falls nicht, ist jetzt der richtige Zeitpunkt dafür.
Das ist nicht optional. Dein Anwalt benötigt eine Vollmacht (POA), um deine NIE zu beantragen, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen und den gesamten Prozess abzuwickeln. Die spanischen AML- und KYC-Vorschriften sind streng, und die Banken machen es einem nicht leicht. Ohne Vollmacht geht es nur langsam voran.
Wenn du einen Immobilienkredit beantragst, rechne mit mindestens 45 Tagen. Nicht nur für die Genehmigung. Die Bank braucht auch Zeit für ihre internen Abläufe, Gutachten und die rechtliche Prüfung. Wenn du bar kaufst, sind 30 Tage ein realistisches Ziel, es sei denn, du hast Pech mit dem Zeitpunkt.
Eine zusätzliche Zahlung. Optional, aber üblich
In manchen Fällen, vor allem in Gebieten mit hoher Nachfrage oder bei besonders begehrten Immobilien, wird zwischen der Reservierung und der Vertragsunterzeichnung eine weitere Zahlung verlangt. In der Regel sind das 10 Prozent des Kaufpreises, die etwa eine Woche nach der Reservierung fällig werden.
Nicht bei jedem Geschäft ist dieser Schritt vorgesehen, aber er wird immer üblicher. Er zeugt von Engagement auf beiden Seiten. Manche Verkäufer wollen schon früh mehr finanzielle Sicherheit, andere sind flexibel. Es hängt alles davon ab, was ausgehandelt wurde.
Abschluss. Unterzeichnung der Eigentumsurkunde
Sobald die Due-Diligence-Prüfung abgeschlossen ist, die Finanzierung geregelt ist und alle Unterlagen vorliegen, wird der Kauf abgeschlossen.
Das findet beim Notar statt. Wenn du eine Vollmacht erteilt hast, wird dein Anwalt anwesend sein und in deinem Namen unterschreiben. Du musst nicht persönlich anwesend sein.
Zu diesem Zeitpunkt sind deine Gelder bereits überwiesen worden – immer an deinen Anwalt, der die Bankwechsel vorbereitet und die Überweisungen ordnungsgemäß abwickelt. Der Verkäufer übergibt die „Escritura“, der Notar unterzeichnet sie, und die Immobilie gehört nun offiziell dir.
Die Schlüssel und die letzten Vorbereitungen
Die Schlüssel werden beim Notar übergeben, aber damit ist die Sache noch nicht erledigt. Das ist erst der Anfang der Übergabe.
Das Wichtigste zuerst: Wechsle die Schlösser. Immer. Man weiß nie, wie viele Schlüssel da draußen im Umlauf sind.
Dann kommen die Versorgungsanschlüsse. Manchmal ist noch alles aktiv und gut organisiert. Manchmal ist alles noch aktiv und gut organisiert. Manchmal herrscht Chaos. Die Wiederanschaltung von Strom oder Wasser kann ein paar Tage oder ein paar Wochen dauern, je nachdem, wie der Verkäufer die Dinge hinterlassen hat, wie schnell dein Anwalt handelt und was der Versorger verlangt. Kein Strom bedeutet kein Licht, kein WLAN, keine Alarmanlagen. Aber Schlösser? Die werden noch am selben Tag erledigt.
Wenn du vorhast, die Immobilie zu vermieten, musst du zu diesem Zeitpunkt auch die Vermietungslizenz beantragen.
Renovierst du gerade? Auch Baugenehmigungen werden jetzt online beantragt.
Hinter den Kulissen passiert noch viel mehr: Alarmanlagen installieren, Möbel liefern lassen (lies meinen Leitfaden zum Thema „Lieferungen“ HIER), gründliche Reinigung, Internet einrichten, Handwerker oder Maler koordinieren. Manchmal läuft alles reibungslos. Manchmal ist es ein zweiwöchiges Hin und Her am Telefon. Aber genau dieser Teil kann über Erfolg oder Misserfolg des Einzugs entscheiden.
Abschließende Gedanken
Der Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien kann ganz einfach sein oder jede Menge Überraschungen bereithalten. Es kommt zu Verzögerungen. In letzter Minute tauchen Probleme mit den Unterlagen auf. Und dann ist da noch der August.
Aber wenn du gut vorbereitet bist, dein Anwalt proaktiv handelt und dein Makler weiß, was auf ihn zukommt, bist du dem Chaos immer einen Schritt voraus.
Kein Geschäft gleicht dem anderen, aber wenn man alles richtig vorbereitet hat, muss es nicht stressig sein. Die Dinge fügen sich viel leichter zusammen, wenn jemand bereits durchdacht hat, wo es schiefgehen könnte.
Wenn du mal eine klare Anleitung für diesen Prozess in einem bestimmten Gebiet oder einer bestimmten Situation brauchst, bin ich immer da, um dir dabei zu helfen, das Ganze zu verstehen.
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Kommentare (1)
Filip Peretz · vor 6 Monaten
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