Je hebt het perfecte huis gevonden, over de prijs onderhandeld, en nu is het tijd om de deal te sluiten voordat iemand anders je voor is. In Spanje verloopt het kopen van een bestaande woning volgens een duidelijke structuur, maar het gaat zelden vlekkeloos. Sommige deals gaan razendsnel, andere lopen vast op kleine details die niemand had zien aankomen.
Het komt erop aan te weten wat je kunt verwachten, snel te handelen zonder je te haasten, en mensen aan je zijde te hebben die weten hoe het systeem in elkaar zit.
De woning blokkeren. Geld op tafel zegt genoeg
Zodra de prijs is overeengekomen, is de volgende stap het van de markt halen van het pand. In Spanje is niets zeker totdat het geld is overgemaakt. Als je wilt dat de verkoper stopt met het tonen van het pand, moet je een reserveringsaanbetaling doen.
Het betalingsproces voor onroerend goed in Spanje varieert, maar als vuistregel geldt: € 10.000 voor iets van rond de € 500.000, of € 50.000 plus voor villa’s van meer dan € 2 miljoen. Uiteindelijk gaat het om wat de koper en verkoper met elkaar afspreken.
Voordat er geld wordt overgemaakt, voert je vastgoedadvocaat aan de Costa del Sol een eerste juridische controle uit, te beginnen met de Nota simple. Hiermee wordt vastgesteld wie de wettelijke eigenaar van het pand is, worden eventuele schulden of juridische problemen gesignaleerd en fungeert het als eerste filter. Eenvoudig, maar essentieel.
Zodra dat is geregeld, wordt het reserveringscontract ondertekend en wordt de aanbetaling gedaan. Vanaf dat moment is de verkoper aan jou gebonden volgens de afgesproken voorwaarden.
Als je je terugtrekt, ben je de aanbetaling kwijt. Als zij zich terugtrekken, zijn ze je het dubbele verschuldigd. Dat is de gangbare praktijk, maar het moet altijd worden onderhandeld en duidelijk worden vastgelegd door een goede advocaat.
Ik raad klanten altijd aan om het aanbetalingsbedrag naar hun advocaat te sturen, nooit rechtstreeks naar de verkoper. Zo weet je zeker dat de advocaat namens jou kan tekenen, het due diligence-onderzoek kan uitvoeren en het geld rechtstreeks naar de advocaat of het makelaarskantoor van de verkoper kan overmaken zodra alles in orde is. Dat is de veiligste manier om het te doen.
Sommige kopers haasten zich om de aanbetaling te doen zonder dat er een goed contract is. Daar sluipen fouten in. Een goede advocaat stelt het contract zo op dat jij beschermd bent, en neemt soms voorwaarden op zoals ‘onder voorbehoud van due diligence’. Dat is niet altijd nodig, maar het is fijn om die optie te hebben als het nodig is.
De due diligence-periode. Alles in orde brengen
Zodra de woning is gereserveerd, begint het grondige onderzoek. Dan wordt alles goed doorgelicht: niet alleen een oppervlakkige controle, maar een volledige juridische check van de woning, belastingen, eigendomsverhoudingen en documentatie.
Het hele proces, van reservering tot ondertekening, duurt meestal 30–45 dagen, hoewel dat niet aan het due diligence-onderzoek zelf ligt. Dat deel kan vaak snel worden afgehandeld. Wat het proces vertraagt, is de coördinatie: hoe snel je advocaat werkt, hoe snel de advocaat van de verkoper reageert, hoe lang het duurt voordat de verkoper de documenten aanlevert, of je een hypotheek nodig hebt, of het nu augustus is of Semana Santa en iedereen verdwijnt. Zelfs kleine details, zoals een ontbrekend bonnetje of een discrepantie in het kadaster, kunnen voor vertraging zorgen.
Dit is ook het moment waarop je advocaat een volmacht nodig heeft (bekijk mijn gids over dit onderwerp door HIER te klikken), als dat nog niet is geregeld. Idealiter is dit al geregeld voordat je zelfs maar reserveert, maar zo niet, dan is dit het moment.
Het is geen optie. Je advocaat heeft een volmacht (POA) nodig om je NIE aan te vragen, een Spaanse bankrekening te openen en het hele proces af te handelen. De Spaanse AML- en KYC-vereisten zijn streng, en banken maken het je niet makkelijk. Zonder volmacht gaat het allemaal heel traag.
Als je een hypotheek aanvraagt, moet je rekening houden met minimaal 45 dagen. Niet alleen voor de goedkeuring. De bank heeft ook tijd nodig voor interne procedures, taxaties en juridische controle. Als je contant koopt, is 30 dagen een realistische termijn, tenzij je pech hebt met de timing.
Een extra betaling. Optioneel, maar komt vaak voor
In sommige gevallen, vooral in gebieden waar de markt snel verandert of bij woningen waar veel vraag naar is, wordt er tussen de reservering en de ondertekening nog een betaling gevraagd. Meestal is dat 10 procent van de aankoopprijs, die je ongeveer een week na de reservering betaalt.
Niet bij elke transactie hoort deze stap, maar het komt steeds vaker voor. Het toont dat beide partijen zich in de deal inzetten. Sommige verkopers willen al vroeg meer financiële zekerheid, anderen zijn flexibel. Het hangt allemaal af van wat er is afgesproken.
Afronding. Het ondertekenen van de eigendomsakte
Zodra het due diligence-onderzoek is afgerond, de financiering is geregeld en alle documenten in orde zijn, wordt de transactie afgerond.
Dit gebeurt bij de notaris. Als je een volmacht hebt gegeven, zal je advocaat aanwezig zijn en namens jou tekenen. Je hoeft er zelf niet bij te zijn.
Op dit moment is je geld al overgemaakt, altijd naar je advocaat, die de bankcheques opstelt en de overschrijvingen netjes regelt. De verkoper overhandigt de Escritura, de notaris ondertekent die, en het pand is officieel van jou.
De sleutels en de laatste regelingen
De sleutels worden bij de notaris overhandigd, maar daar houdt het niet op. Dat is pas het begin van de overdracht.
Allereerst: vervang de sloten. Altijd. Je weet nooit hoeveel sleutels er in omloop zijn.
Dan komen de nutsvoorzieningen. Soms is alles nog in orde en goed geregeld. Andere keren is het een puinhoop. Het opnieuw aansluiten van elektriciteit of water kan een paar dagen of een paar weken duren, afhankelijk van hoe de verkoper de zaken heeft achtergelaten, hoe snel je advocaat handelt en wat het nutsbedrijf eist. Geen elektriciteit betekent geen licht, geen wifi, geen beveiligingssystemen. Maar sloten? Die worden nog dezelfde dag geregeld.
Als je van plan bent de woning te verhuren, moet je op dat moment ook de verhuurvergunning aanvragen.
Ga je verbouwen? Vergunningen kun je nu ook aanvragen.
Achter de schermen gebeurt er nog veel meer: het installeren van alarmsystemen, het bezorgen van meubels (lees HIER mijn gids over bezorgingen), grondige schoonmaak, het aansluiten van internet, het regelen van klusjesmannen of schilders. Soms gaat het allemaal soepel. Soms is het twee weken lang een spelletje telefoontjes achter elkaar. Maar dit deel kan de verhuiservaring maken of breken.
Afsluitende gedachten
Een bestaande woning kopen in Spanje kan eenvoudig zijn, maar ook vol verrassingen zitten. Er kunnen vertragingen optreden. Op het laatste moment kunnen er problemen met het papierwerk opduiken. En dan is er nog augustus.
Maar als je goed voorbereid bent, als je advocaat proactief is en als je makelaar weet wat hij kan verwachten, blijf je de chaos een stap voor.
Geen enkele deal is hetzelfde, maar als je alles goed geregeld hebt, hoeft het helemaal niet stressvol te zijn. Alles valt veel makkelijker op zijn plek als iemand al heeft nagedacht over waar het mis zou kunnen gaan.
Als je ooit een duidelijk overzicht wilt van dit proces voor een specifiek gebied of een specifieke situatie, sta ik altijd klaar om je te helpen het te begrijpen.
Gerelateerde artikelen:
- Vastgoedadvocaat aan de Costa del Sol
- Onroerendgoedbelasting aan de Costa del Sol
- Valuta omwisselen bij het kopen van onroerend goed
- Het betalingsproces bij het kopen van onroerend goed in Spanje
- Volmacht bij onroerendgoedtransacties in Spanje
- Totale kosten voor het kopen van een woning aan de Costa del Sol
- Een woning verkopen aan de Costa del Sol
Reacties (1)
Filip Peretz · 6 maanden geleden
Login to Comment or Contribute!