Vermietungsratgeber für die Costa del Sol: Renditen, Risiken und Realität (2026)

Wenn du darüber nachdenkst, deine Immobilie in Spanien zu vermieten – egal, ob du bereits eine an der Costa del Sol besitzt oder einen Kauf planst –, ist dies der Leitfaden, den du brauchst. Irgendwann fragt sich jeder dasselbe: Wie viel kann ich verdienen, wenn ich meine Wohnung vermiete? Die Wahrheit ist, dass Vermietungen in Spanien hervorragende Renditen bringen können, aber sie sind mit Vorschriften, Lizenzen, Steuern, Agenturen, Risiken und Nachbarschaftsproblemen verbunden, die die meisten Eigentümer erst erkennen, wenn sie bereits mittendrin stecken.

Dieser Leitfaden erklärt dir anhand des Beispiels der Costa del Sol, wie der Mietmarkt in Spanien wirklich funktioniert. Du erfährst etwas über Mietrenditen, den Unterschied zwischen kurzfristigen Ferienvermietungen und langfristigen Mietverträgen, die Anforderungen für Touristenlizenzen, was Plattformen wie Airbnb.com und Booking.com tatsächlich bieten, welche Gebühren Makler verlangen und wie Gemeinden und Kommunalverwaltungen die Regeln ändern. Wir werden auch Strategien wie die Vermietung pro Nacht, pro Woche, pro Monat oder pro Jahr behandeln sowie die Entscheidung, vor der jeder Eigentümer steht: die Verwaltung selbst übernehmen oder alles einer Agentur zu überlassen.

Egal, ob du als Hausbesitzer darüber nachdenkst, deine Wohnung oder Villa auf den Markt zu bringen, oder als Käufer einen zukünftigen Kauf mit Blick auf Mieteinnahmen planst – dies ist das umfassende Insider-Handbuch aus einer Hand, das die Realität der Immobilienvermietung in Spanien heute erklärt.

Tourismus und wie das Mieten funktioniert

Die Costa del Sol lebt vom Tourismus. Málaga füllt sich mit Kreuzfahrtpassagieren. Golfplätze sorgen im Winter für Geschäft. Jedes Jahr im Juni, Juli, August und September kommen Familien und Freunde aus Europa, Nordamerika, dem Nahen Osten und Asien.  Dieser Rhythmus bestimmt den Vermietungsmarkt, garantiert aber weder voll ausgebuchte Kalender noch leicht verdientes Geld.

Die alte Einteilung in Neben-, Zwischen- und Hochsaison ist überholt. Heute gibt es an der Küste nur noch Neben- und Hochsaison. Die Hochsaison dauert von Juni bis September, wenn die meisten internationalen Besucher anreisen und Spanier aus Madrid, Sevilla und anderen Städten im Landesinneren an die Strände strömen. Zur Hochsaison gehören auch die christlichen Feiertage wie Weihnachten, Neujahr, Dreikönigstag und die Karwoche sowie die Feiertagswochenenden.

Die Zwischensaison ist alles dazwischen. Das sind die ruhigen Monate, geprägt von Golf, „Snowbirds“ (Winterurlauber auf der Suche nach Sonne), digitalen Nomaden und Menschen, die dem grauen Himmel des Nordens entfliehen. Der September ist beliebt bei Skandinaviern, die ihren Sommer verlängern möchten. Der Frühling lockt Besucher an, die der frühen Wärme nachjagen, während Familien aus dem Nahen Osten den Juli und August bevorzugen, um ihrer eigenen extremen Hitze zu entfliehen. Jede Gruppe hat ihre bevorzugte Reisezeit, aber zusammen sorgen sie dafür, dass an der Küste selten Ruhe einkehrt.

Erwartungen vs. Realität

Viele neue Eigentümer stellen sich vor, dass ihr Vermietungskalender schon ab dem ersten Monat voll ist und der August zu Spitzenpreisen pro Nacht ausgebucht ist. Die Realität sieht anders aus. Im ersten Jahr geht es selten darum, den Ertrag zu maximieren. Es geht darum, Glaubwürdigkeit aufzubauen. Normalerweise fängst du mit niedrigeren Preisen an, um so viele Buchungen wie möglich anzulocken, konzentrierst dich darauf, einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten, und sammelst positive Bewertungen.

Das ist auch das Jahr, in dem du die Mängel entdeckst, mit denen du nicht gerechnet hast. Ein immer wiederkehrendes Leck in der Dusche. Ein Boiler, der zu klein ist für fünf Mädchen, die sich vor dem Ausgehen fertig machen. Eine Klimaanlage, die bei großer Hitze kaum noch mithalten kann. Solche Dinge passieren, und bei niedrigeren Preisen sind Gäste nachsichtiger. Biete großartigen Service, ein durchdachtes Willkommenspaket und löse Probleme schnell. Diese ersten Bewertungen geben den Ton an.

Um auf Airbnb den Superhost-Status zu erreichen, brauchst du durchweg Fünf-Sterne-Bewertungen, eine Antwortrate von nahezu 100 Prozent, keine Stornierungen und eine Bewertung von über 4,8. Das bedeutet in der Regel zwölf oder mehr abgeschlossene Aufenthalte innerhalb eines Jahres. Es ist möglich und kann schnell gehen, wenn du es richtig machst. Sobald du dieses Abzeichen erreicht hast, erscheinst du weiter oben in den Suchergebnissen, Gäste vertrauen dir schneller und du kannst deine Preise selbstbewusst erhöhen.

Im zweiten Jahr läuft die Vermietung reibungslos, deine Agentur weiß, wie man sie verwaltet, und die Gäste buchen vertrauensvoll. Dann wechselst du von niedrigen Preisen und hohem Volumen zu hochwertigen Buchungen zu höheren Preisen.

Renditen und Auslastung

Ferienvermietungen können ordentliche Einnahmen bringen. Eine gut gelegene Dreizimmerwohnung in Nueva Andalucía kann in der Hochsaison im Sommer zwischen 2.000 und 5.000 Euro pro Woche einbringen. Villen mit privatem Pool können 5.000 bis 30.000 pro Woche erzielen. Markenresidenzen und Luxusvillen mit außergewöhnlicher Aussicht und überdurchschnittlichem Design können bis zu mehrere Tausend pro Nacht einbringen.

Langzeitmieten sind ruhiger, bringen aber weniger ein. Eine neuwertige Dreizimmerwohnung in Nueva Andalucia lässt sich für 1.800 bis 3.000 pro Monat vermieten. Eine Familienvilla in Benahavís kostet je nach Größe schätzungsweise 4.000 bis 10.000 oder mehr. Das ist Stabilität – monatliche Mieten bringen in der Hochsaison nie so viel ein wie wöchentliche Kurzzeitvermietungen.

Auf das Jahr umgerechnet kann eine gut geführte Villa, die im Sommer 8.000 pro Woche einbringt und auch in den Nebensaisonmonaten eine gewisse Auslastung hat, zwischen 60.000 und 150.000 im Jahr einbringen. Die gleiche Villa im Rahmen eines Langzeitmietvertrags könnte dir 48.000 als stetiges Einkommen einbringen. Die richtige Wahl hängt von deinen Zielen, deiner Toleranz gegenüber Mieterwechseln und davon ab, wie stark du dich engagieren möchtest.

Die Auslastung ist ungleichmäßig. Im August erreichen die meisten gut gelegenen Immobilien manchmal Auslastungsraten im hohen 80-Prozent-Bereich. Juni und Juli schneiden fast genauso gut ab, liegen zwar etwas darunter, sind aber immer noch stark. Der September bleibt stabil mit einer anspruchsvolleren Kundschaft, wenn auch wieder etwas schwächer. Danach wird es uneinheitlich. Golfimmobilien können im Januar gut ausgelastet sein, während andere leer stehen. Eine Gartenwohnung in Mijas lässt sich im Winter gut vermieten, da das Hotelangebot knapp ist, während eine Villa im Hinterland ohne ansprechende Fotos oder besonderen Reiz Schwierigkeiten haben könnte. Über das ganze Jahr hinweg liegt die niedrigste Auslastung meist bei etwa 50 Prozent. Rechne mit Schwankungen, je nach Lage, Präsentation und Verwaltung.

Die Kosten hinter den Zahlen

Die Zahlen auf den ersten Blick sehen immer beeindruckend aus, und bei guter Verwaltung kann auch der Nettogewinn hoch ausfallen. Aber es gibt Kosten, die Eigentümer oft unterschätzen:

• Der Stromverbrauch kann sich im Sommer verdreifachen, wenn Gäste die Klimaanlage bei geöffneten Balkontüren laufen lassen
• Möbel wie Sofas, Stühle und Tische nutzen sich bei ständigem Gebrauch schnell ab
• Handtücher und Bettwäsche neigen dazu, zu verschwinden oder schneller als erwartet abzunutzen
• Kleine Reparaturen und Neuanstriche gehören mittlerweile fest zum Budget dazu
• Geräte wie Heizkessel und Klimaanlagen werden stärker beansprucht und müssen häufiger ausgetauscht werden

Eine Versicherung ist unverzichtbar. Standard-Hausratversicherungen schließen Kurzzeitvermietungen aus. Eine spezielle Vermietungsversicherung kostet zwar mehr, schützt dich aber vor Schäden oder Haftungsansprüchen, die dein gesamtes Saisoneinkommen durch einen einzigen Vorfall zunichte machen können.

Maklergebühren und was sie bewirken

Agenturen berechnen in der Regel zwischen 18 und 23 Prozent, wobei 20 Prozent der ideale Satz für die Komplettbetreuung sind. Für diese Gebühr kümmern sie sich nicht nur um die Buchungen, sondern betreiben auch einen kleinen Beherbergungsbetrieb, der dafür sorgt, dass deine Vermietung legal, gut organisiert und für Gäste bereit ist.

Eine gute Agentur bietet in der Regel:

• Umfassende Kommunikation mit den Gästen vor, während und nach dem Aufenthalt
• An- und Abreise, einschließlich Identitätsprüfung und Anmeldung der Gäste bei der Polizei, wie es das spanische Gesetz vorschreibt
• Reinigungs- und Wäscheservice mit professioneller Wäschepflege und Wechsel
• Wartungsarbeiten und Handwerkerdienste für kleine Reparaturen und Notfälle
• Schlüsselverwaltung und moderne Smart-Lock-Systeme, sofern verfügbar
• Regelmäßige Immobilienbegehungen zwischen den Buchungen
• Vollständige Einhaltung der spanischen Mietvorschriften, einschließlich der Verpflichtungen zur Touristenlizenz und der Meldung von Gästen
• Einhaltung der Community-Regeln, um sicherzustellen, dass Gäste die Öffnungszeiten des Pools, die Regeln zur Müllentsorgung und die Lärmgrenzwerte einhalten

Die Abnutzungserscheinungen durch die Gäste gehen zwar weiterhin auf deine Kappe als Eigentümer, aber der Stress, sich darum zu kümmern, entfällt.

Du kannst auch selbst entscheiden, wie wählerisch du sein möchtest. Die Agenturen halten sich an deine Vorgaben, wer bei dir übernachten darf. Das heißt, du kannst große Gruppen ablehnen, Gäste unter einem bestimmten Alter vermeiden oder strengere Regeln anwenden, wenn du möchtest, dass dein Zuhause besonders schonend behandelt wird.

Plattformen und Gäste

Airbnb dominiert mit seiner weltweiten Reichweite. Booking sorgt für großes Volumen bei weniger persönlichem Kontakt. Lokale Agenturen bringen Stammkunden und manchmal bessere Qualität. Die Gebühren variieren, ebenso wie die Erwartungen der Gäste.

Dynamische Preisgestaltung unterscheidet Profis von Amateuren. Hotels legen ihre Sommerpreise nicht schon im Januar fest – und das solltest du auch nicht tun. Gute Manager nutzen Software, um die Übernachtungspreise je nach Veranstaltungen, Flügen und lokaler Nachfrage anzupassen. Eigentümer, die nur raten, verlangen oft zu wenig, wenn es darauf ankommt.

• Freundesgruppen legen vielleicht Wert auf Nachtleben, große Terrassen und einen schönen Grillplatz
• Familien wünschen sich meist sichere Pools, große Gärten und eine praktische Raumaufteilung für den Alltag
• Wer länger bleibt oder im Homeoffice arbeitet, sucht vor allem ruhige Gegenden, Penthäuser mit Aussicht, schnelles Internet und komfortable Arbeitsbereiche
• Klassische Urlauber, die Sonne und Meer suchen, möchten vielleicht, dass der Strand und Restaurants zu Fuß erreichbar sind

Selber machen oder Makler

Eine der wichtigsten Entscheidungen ist, ob man es selbst in die Hand nimmt oder alles auslagert.

Selbstverwaltung klingt verlockend. Du behältst die Provision und zahlst keine Verwaltungsgebühr, du hast die Kontrolle über den Belegungskalender und weißt genau, wer gerade zu Gast ist. Aber es bedeutet auch, dass du zum Verwalter wirst. Du kümmerst dich um An- und Abreise, nimmst Anrufe entgegen, wenn ein Gast die Haustür nicht öffnen kann. Du organisierst die Reinigung. Du ersetzt zerbrochenes Glas und kümmerst dich um Lärm Beschwerden. Manche Eigentümer lieben diese Kontrolle. Die meisten sind schnell überfordert.

Agenturen nehmen ihren Anteil, übernehmen aber auch den Stress. Sie kümmern sich um Buchungen, Check-ins, Anmeldungen, Check-outs, die Kommunikation mit den Gästen, die Reinigung, die Instandhaltung und die Buchhaltung. Eine gute Agentur ist jeden Euro ihrer Gebühr wert. Eine schlechte kostet dich Geld. Die Realität ist, dass die meisten ernsthaften Eigentümer diese Aufgaben abgeben und nachts besser schlafen können.

Wenn du dich für eine Agentur entscheidest, stell die richtigen Fragen:
• Wie oft werde ich bezahlt, und gibt es feste Gebühren, auch wenn keine Buchungen vorliegen?
• Auf welchen Plattformen schaltet ihr Anzeigen, und kann ich meine Buchungen in Echtzeit einsehen?
• Wie dokumentiert und meldet man Schäden?
• Wer nimmt um Mitternacht Anrufe entgegen, wenn die Toilette überläuft?
• Wie genau sind eure Vorschläge? Habt ihr ähnliche Häuser in der Nähe?
• Halte direkten Kontakt zu deiner Agentur, damit Probleme mit Mietern schnell geklärt werden können.

Die Agenturen, die bei diesen Fragen zögern, solltest du meiden.

Der Schattenmarkt und Risiken für Makler

An der Costa del Sol gibt es einen Schattenmarkt, über den kaum jemand spricht. Viele Eigentümer vermieten „schwarz“, indem sie Gäste über Facebook-Gruppen oder private Kontakte finden, und die meisten geben die Einnahmen nie an. Es sieht einfach aus, birgt aber offensichtliche Risiken, wenn das Finanzamt davon Wind bekommt.

Meiner Erfahrung nach sind nicht immer die nicht angemeldeten Vermietungen das größere Risiko, sondern die Vermietungsagenturen selbst. Ich kenne Eigentümer, denen gesagt wurde, ihre Wohnungen stünden im August, dem Hauptsaisonmonat des Jahres, leer. Einer von ihnen bat mich, das zu überprüfen. Ich bin persönlich hingegangen und habe festgestellt, dass dort Leute wohnten. Die Agentur hatte die Wohnung privat vermietet, die Gewinne eingestrichen und den Eigentümern nichts davon erzählt. Das ist keine Seltenheit, und deshalb rate ich meinen Kunden, ihre Schlüssel niemals blindlings abzugeben. Du musst nicht ständig vor Ort sein, aber du brauchst jemanden, dem du vertraust, der ab und zu nach dem Rechten sieht. Werbung.

Was lässt sich wirklich gut vermieten?

Wenn es darum geht, was die Kalender füllt, geht es nicht nur um die Lage. Viele Eigentümer glauben, dass alles von der Entfernung zum Strand oder zu Restaurants abhängt. Natürlich steigert das den Wert und treibt die Übernachtungspreise in die Höhe, aber es ist nicht der einzige Faktor. Die richtigen Kriterien zu erfüllen – wie Meerblick, ein privater Pool, ein Grill, eine moderne, neutrale Einrichtung und ein Garten – kann genauso ausschlaggebend sein.

Wenn die Familie meiner Freundin mit Kindern, Onkeln, Tanten und Hunden zu Besuch kommt, ist die Fußgängerfreundlichkeit keine Priorität. Was wir wollen, ist ein beheizter Pool im Winter, Platz im Freien und genug Raum, damit alle die Terrassen genießen können. Und das bekommen wir im Landesinneren zu einem günstigeren Preis. Wenn wir ausgehen, nehmen wir die Autos oder bestellen ein Uber. Wie ein Gast zu denken, nicht wie ein Eigentümer – das ist es, was eine Ferienwohnung auszeichnet.

Bestimmte Merkmale schneiden in Bewertungen durchweg besonders gut ab. Sauberkeit ist ein absolutes Muss. Bequeme Betten, Haushaltsgeräte, Kaffeemaschinen und eine Klimaanlage, die im Sommer schnell und gut funktioniert, fallen sofort auf. Moderne Küchen, Essbereiche im Freien und schattige Terrassen erweitern den täglichen Lebensraum. Gute Parkmöglichkeiten, ein unkomplizierter Check-in und klare Anweisungen für den Aufenthalt sind die kleinen Details, die zu Fünf-Sterne-Bewertungen führen.

Aber hier liegt die Nuance, die die meisten Eigentümer übersehen. Ein Pool bedeutet nicht automatisch Familien. Eine Wohnung direkt am Strand bedeutet nicht automatisch volle Buchungskalender. Eine Villa mit vier Schlafzimmern bedeutet nicht automatisch große Gruppen. Verschiedene Märkte wollen verschiedene Dinge, und sie wollen sie zu unterschiedlichen Zeiten im Jahr. Man kann nicht jedes Gästeprofil mit einer einzigen Immobilie abdecken.

Hier hilft ein guter Makler dabei, den Blick zu weiten. Als Eigentümer verfällt man leicht in einen Tunnelblick und geht davon aus, dass deine Prioritäten dieselben sind wie die deiner Gäste. Ein Makler hat den Überblick über die Nachfrage auf verschiedenen Märkten, weiß, welche Eigenschaften zu welchem Mietertyp passen, und kann dir helfen, deine Immobilie realistisch zu positionieren. Das Ziel ist nicht, jeden für sich zu gewinnen. Das Ziel ist es, deine Immobilie zur klaren Wahl für die richtige Zielgruppe zu machen – Saison für Saison und im Hinblick auf den Cashflow.

Häufige Annahmen von Eigentümern vs. die Realität der Gäste

Einer der größten Fehler, den ich beobachte, ist, dass Eigentümer davon ausgehen, dass ein einzelnes Merkmal eine bestimmte Art von Gast oder sogar den Erfolg garantiert. Die Realität ist viel differenzierter und stark von der Saison abhängig.

• Viele glauben, dass die Nähe zum Strand das A und O ist. Doch manche Familien legen vielleicht mehr Wert auf größere Villen mit Pool, in denen sie lange Tage gemeinsam verbringen können. Sie würden vielleicht gerne fünf Minuten mit dem Auto fahren, wenn sie dafür mehr Privatsphäre, eine schöne Aussicht und mehr Platz bekommen.
• Manche gehen davon aus, dass eine Villa mit vier oder fünf Schlafzimmern immer Gruppen von Freunden anzieht. In Wahrheit sind solche Gruppen vor allem im Hochsommer, während Festivals und bei Golfturnieren anzutreffen, während den Rest des Jahres Großfamilien und längere Aufenthalte die Lücke füllen.
• Eigentümer von Gartenwohnungen denken manchmal, dass diese weniger begehrt sind als Penthäuser. In Wirklichkeit sind Gartenwohnungen die klare Wahl für Familien mit kleinen Kindern, die sich eine sichere und praktische Wohnsituation wünschen.
• Wohnungen direkt am Strand gelten als unschlagbar, doch der Winter beweist das Gegenteil. Nordeuropäer, die einen ruhigeren Spätsommer suchen, bevorzugen vielleicht weniger überlaufene Gegenden mit viel Platz, Modernität und Komfort.
• Hohe Investitionen in Designer-Einrichtungen sind eine weitere Falle. Im August beeindruckt ein zerbrechlicher Stuhl keinen Gast, wenn die Klimaanlage nicht funktioniert. Im Winter sind Komfort, Heizung und zuverlässiges WLAN weitaus wichtiger als Hochglanzoberflächen.

Je nach Saison ändert sich die Art der Gäste komplett.

• Der Sommer wird von Gästen aus Europa, Großbritannien und dem Nahen Osten geprägt, die in großer Zahl anreisen. Sie wünschen sich Pools, Gärten und Platz für Verwandte.
• Der September wird von skandinavischen Familien geprägt, die ihren Sommer noch etwas ausdehnen. Sie legen mehr Wert auf Terrassen, Meerblick und Essen im Freien als auf das Nachtleben.
• Der Winter ist die Zeit der Langzeitaufenthalte, der Rentner und der Remote-Arbeiter. Sie brauchen eine funktionierende Heizung und schnelles WLAN.
• Christliche Feiertage wie Weihnachten, Neujahr, Dreikönigstag und die Karwoche bringen spanische Familien zusammen und füllen große Häuser und Wohnungen gleichermaßen.

Ein guter Makler hilft dabei, Vorurteile auszuräumen und diese sich wandelnden Märkte mit den passenden Immobilien zu verbinden. Der Schlüssel liegt nicht darin, zu glauben, dass ein Merkmal ein bestimmtes Ergebnis garantiert. Es geht vielmehr darum, zu verstehen, wie verschiedene Gruppen zu unterschiedlichen Jahreszeiten reisen, und deine Immobilie auf die Art von Gästen vorzubereiten, die sie in jeder Saison ganz natürlich anzieht.

Gemeindepolitik

Die Gemeindepolitik ist eine Welt für sich. Jede Gemeinde hat ihre eigenen Ansichten. Vollzeitbewohner stehen Kurzzeitvermietungen oft skeptisch gegenüber, es sei denn, sie vermieten selbst. Manche Gemeinden handhaben Vermietungen korrekt und die meisten akzeptieren sie, andere ärgern sich insgeheim darüber.

Lärm ist das häufigste Problem. Bei ausreichend hoher Lautstärke kann man sich bei den örtlichen Behörden beschweren, und nach Mitternacht werden solche Beschwerden ernster genommen. Müll ist ein weiteres wiederkehrendes Thema, meist geht es darum, dass Gäste die Müllentsorgungsstellen nicht ordnungsgemäß nutzen. An den Pools fühlt man sich manchmal wie in einem Hotel auf Ibiza, wo Liegestühle schon im Morgengrauen mit Handtüchern „reserviert“ werden – das bringt mich jedes Mal auf die Palme.

Das spanische Recht erlaubt es Eigentümergemeinschaften nun, Vermietungen mit einer 60-prozentigen Stimmenmehrheit zu beschränken oder mit einem Aufschlag zu belegen. Deshalb ist es entscheidend, dass du weißt, worauf du dich einlässt. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann dein Anwalt das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung anfordern, um zu sehen, was besprochen wurde und ob Vermietungen erlaubt oder eingeschränkt sind.

Bei neuen Wohnanlagen ohne etablierte Eigentümergemeinschaft wurde noch nicht abgestimmt. Das heißt aber nicht, dass du einfach so vermieten kannst, denn sobald der Eigentümerbeirat gebildet ist, ist weiterhin die Zustimmung der Gemeinschaft erforderlich. Hier spielt die Bevölkerungsstruktur eine Rolle. Die meisten Käufer von Neubauten sind Ausländer, und selbst wenn sie nicht in erster Linie vermieten wollen, möchten sie diese Option in der Regel offenhalten. Es kommt selten vor, dass eine brandneue Wohnanlage gegen Vermietungen stimmt (außer in extrem luxuriösen Anlagen, in denen Privatsphäre Vorrang vor Vermietungsrenditen hat), und ein guter Makler kann dir zeigen, welche Projekte vermietungsfreundlicher sind.

Lizenzen und Einschränkungen

Für Kurzzeitvermietungen an der Costa del Sol ist nach wie vor eine Touristenlizenz erforderlich, und die Lizenz ist an die Immobilie selbst gebunden und nicht an den Eigentümer. Die genauen Vorschriften hängen von der Gemeinde und der Gemeinde ab, und ab Juli 2025 müssen alle Immobilien zudem im neuen nationalen System registriert sein, wobei in jedem Inserat eine sichtbare Registrierungsnummer angegeben sein muss. Plattformen wie Airbnb und Booking.com sind verpflichtet, alle Angebote zu entfernen, bei denen diese Nummer nicht angegeben ist.

Mijas ist offen und flexibel. Estepona geht vorsichtig vor. Málaga hat in Teilen der Stadt die Erteilung neuer Baugenehmigungen eingefroren. Barcelona hat drastisch gekürzt. Nueva Andalucía ist eine der gefragtesten Gegenden, aber viele ältere Gebäude erfüllen nicht die technischen Anforderungen, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Am 4. April 2025 hat Spanien die Vorschriften für die Genehmigung von Kurzzeitvermietungen in Wohnanlagen geändert. Ab diesem Datum musst du, wenn du eine neue Lizenz für die touristische Vermietung in einem Mehrfamilienhaus beantragen möchtest, zunächst eine Abstimmung in der Eigentümergemeinschaft durchführen, bei der mindestens 60 Prozent der Eigentümer dafür stimmen müssen, damit die Lizenz gültig ist. Ohne diese Zustimmung darfst du keine Kurzzeitvermietungen legal betreiben, selbst wenn du die Lizenz beantragt hast.

Das Gesetz gilt nicht rückwirkend. Wohnungen, die bereits vor dem 4. April 2025 über eine gültige Genehmigung verfügten, behalten ihr Recht auf Vermietung und müssen die Eigentümergemeinschaft nicht erneut um Erlaubnis bitten. Seit der Gesetzesänderung haben viele Eigentümergemeinschaften versucht, Vermietungen durch neue interne Regeln zu unterbinden, was eine Welle von Gerichtsverfahren ausgelöst hat. Mehrere Urteile klären nun, was Gemeinden tun dürfen und was nicht, und ebnen Eigentümern und Käufern einen klareren und berechenbareren Weg in die Zukunft.

Einhaltung von Vorschriften – mehr als nur Lizenzen

Abgesehen von der Touristenlizenz muss jeder Gast außerdem über das offizielle System bei der Nationalpolizei oder der Guardia Civil registriert werden. Das ist Pflicht, auch wenn viele Eigentümer davon nichts wissen, bis eine Agentur sie darauf hinweist. Der Umgang mit Gästedaten bedeutet zudem, dass man den europäischen DSGVO-Vorschriften unterliegt, sodass die Speicherung und Weitergabe von Informationen ordnungsgemäß erfolgen muss.

Risiken

Die größte Sorge vieler Eigentümer sind Schäden. Gäste können unachtsam sein, und selbst kleine Zwischenfälle summieren sich mit der Zeit. Mieter, die über die vereinbarte Zeit hinausbleiben, sind selten, und mit ordnungsgemäßen Verträgen und Alarmanlagen lassen sie sich schnell entfernen. Einbrüche sind wahrscheinlicher, wenn eine Ferienwohnung bewohnt ist, da Touristen oft Wertsachen mit sich führen, die Aufmerksamkeit erregen.
Kautionen und Realität

Risiken, auf die du dich vorbereiten solltest

• Möbel und Haushaltsgeräte nutzen sich schneller ab, wenn man Gäste hat
• Beschwerden von Nachbarn wegen Lärm und Müll kommen häufig vor
• Ferienhäuser können Einbrecher anlocken, wenn sie leer stehen
• Manche Nachbarn wenden sich direkt an den Verwalter oder die Polizei, anstatt erst einmal mit den Betroffenen zu sprechen

Hohe Sicherheit, regelmäßige Inspektionen und klare Regeln für Gäste sind die besten Möglichkeiten, deine Investition zu schützen.

Kautionen klingen wie ein Sicherheitsnetz, decken aber nicht immer das ab, was du erwartest. Airbnb verlangt keine herkömmliche Barkaution mehr, aber über das „Resolution Center“ und „AirCover for Hosts“ kannst du Ansprüche geltend machen, wenn Gäste ernsthafte Schäden verursachen. Ein kaputter Tisch oder ein Loch in der Wand können geltend gemacht werden, solange du es schnell und mit Beweisen meldest. Kleinere Ansprüche führen oft zu nichts, und normale Abnutzung wird nie abgedeckt. Agenturen erheben in der Regel Kautionen, doch diese werden meist nur für kleinere Probleme wie zerbrochene Gläser oder fehlende Handtücher verwendet. Bei größeren Schäden sind Versicherungen und Inspektionen weitaus wichtiger als Kautionen.

Steuern und Unternehmen

Alle Mieteinnahmen in Spanien sind steuerpflichtig. Langfristige Wohnraummietverträge sind von der Mehrwertsteuer befreit und werden als passives Einkommen mit abzugsfähigen Ausgaben besteuert. Kurzfristige Ferienvermietungen sind ebenfalls steuerpflichtig und können als gewerbliches Geschäft eingestuft werden, wenn hotelähnliche Dienstleistungen wie tägliche Reinigung, Rezeption oder Verpflegung angeboten werden – was dann Mehrwertsteuer, Sozialabgaben und eine vollständige Buchführung nach sich zieht.

Für Einwohner der EU und des EWR beträgt der Steuersatz 19 Prozent auf das Nettoeinkommen nach Abzug der Ausgaben. Für Eigentümer aus Nicht-EU-Ländern lag der Steuersatz bisher bei 24 Prozent auf das Bruttoeinkommen ohne Abzüge, doch aktuelle Gerichtsurteile könnten nun die gleichen Abzüge wie für EU-Einwohner zulassen, auch wenn der Prozess weiterhin bürokratisch ist.

Manche Eigentümer entscheiden sich dafür, über eine spanische Firma zu agieren, was die Effizienz steigern, den Haftungsschutz verbessern und in manchen Fällen die Steuerlast optimieren kann. Die beste Struktur hängt von deiner allgemeinen finanziellen Situation ab, weshalb die Beratung durch einen guten Steuerberater unerlässlich ist.

Strategien zum Mieten

Eigentümer gehen das Vermieten unterschiedlich an. Manche vermieten langfristig für fast ein Jahr oder länger und genießen die Stabilität. Manche vermieten monatlich an Leute, die der Kälte entfliehen wollen, oder an Remote-Arbeiter. Andere konzentrieren sich ausschließlich auf Ferienwochen.

Meine Empfehlung ist ein Hybridmodell. Vermiete von Juni bis September kurzfristig auf Wochenbasis, wenn die Nachfrage und die Übernachtungspreise am höchsten sind. Suche dir von Oktober bis Mai ein zuverlässiges Paar oder eine Familie, die monatlich zahlt und sich um das Haus kümmert. Diese Mischung sichert dir ein stabiles Einkommen in den ruhigeren Monaten und hohe Renditen im Sommer.

Der größte Fehler ist, dir den August für private Zwecke zu reservieren. Das ist der Monat, der das ganze Jahr bestimmt. Nimm dir lieber den Juni oder September, wenn du selbst Sommersonne genießen willst.

Praktische Informationen

Es sind die kleinen Details, die erfolgreiche Vermietungen von ständigen Kopfschmerzen unterscheiden. Egal, ob du die Vermietung selbst verwaltest oder mit einer Agentur zusammenarbeitest – stelle sicher, dass diese Grundlagen gegeben sind:
• Smart Locks, die nächtliche Schlüssel-Pannen verhindern
• Ein übersichtlicher Willkommensleitfaden, der Informationen zu Mülltonnen, Öffnungszeiten des Pools, WLAN und Hausregeln enthält
• Lärmsensoren, die die Lautstärke überwachen, ohne Stimmen aufzuzeichnen
• Zusätzliche Bettwäsche und Handtücher, damit es bei der Zimmerbereinigung nie an Vorrat mangelt
• Ein zuverlässiger Handwerker oder ein Wartungsteam, das auch am Wochenende erreichbar ist

Wenn du eine Agentur beauftragst, achte darauf, dass sie diese Punkte ordentlich abdeckt. Die meisten Agenturen in Spanien sind geizig, besonders was Willkommenspakete angeht. In anderen Märkten erhalten Gäste oft Begrüßungsgeschenke, Seifen oder mehr als nur eine Flasche Wein. Hier ist das weniger üblich – wenn du dich also von anderen abheben willst, sorg dafür, dass deine Agentur diese kleinen Extras hinzufügt – oder stell sie selbst bereit.

Fazit

Vermietungen in Spanien können rentabel sein, sind aber kein passives Geschäft. Sie funktionieren nur, wenn man sie wie ein Unternehmen behandelt. Das bedeutet, die Regeln zu verstehen, sich auf Kosten einzustellen, die richtige Strategie zu wählen und sicherzustellen, dass die richtigen Leute sich darum kümmern und den Überblick behalten.

Die Zahlen können unglaublich vielversprechend sein, aber entscheidend ist, wie du an die Sache herangehst. Wenn du deine Erwartungen richtig einordnest, auf Langlebigkeit bei der Einrichtung achtest, kluge Preise festlegst und mit Leuten zusammenarbeitest, denen du vertraust, kann dich der Mietmarkt an der Costa del Sol sowohl mit Einnahmen als auch mit einem Lebensstil belohnen, von dem viele träumen.