Gebäudegutachten an der Costa del Sol: Was du vor dem Kauf prüfen solltest

Ich habe meine Karriere in der Immobilienbranche wie die meisten auf dem Markt für Bestandsimmobilien begonnen. Wohnungen, in denen 20 Jahre lang gewohnt wurde, Villen, deren gesamte Geschichte niemand kannte, Gebäude direkt am Strand aus den 70ern, die von außen toll aussahen, innen aber einiges zu verbergen hatten. Die meisten meiner Kunden entschieden sich schließlich für Neubauten, flexible Zahlungspläne, Garantien und moderne Küchen. Weiße Fassaden. Das macht mittlerweile den Großteil meiner Arbeit aus.

Aber ich habe nicht vergessen, was mir der Wiederverkauf beigebracht hat.

Bei einem Neubau hast du Garantien, eine Mängelhaftungsfrist und einen Bauträger, der vertraglich verpflichtet ist, die in der Mängelliste gemeldeten Probleme zu beheben. Bei einer Wiederverkaufsimmobilie hast du nichts davon. Du hast einen Verkäufer, der schon seit Jahren in der Immobilie wohnt und sie besser kennt als jeder andere – und der nicht verpflichtet ist, dir von sich aus die Stellen zu zeigen, von denen er lieber hätte, dass du sie nicht bemerkst. Außerdem hast du die Costa del Sol selbst, die den Gebäuden stärker zusetzt, als die meisten Käufer aus Nordeuropa erwarten. Hitze, Küstenfeuchtigkeit, Sonneneinstrahlung und gelegentliche Starkregenfälle setzen den Materialien im Laufe der Zeit zu, besonders bei älteren Gebäuden, bei denen die Instandhaltung unregelmäßig war.

Das meiste davon sieht man bei einer Besichtigung nicht. Das ist das Problem.

Ein Baugutachten ist eine professionelle, zerstörungsfreie Begutachtung einer Bestandsimmobilie, die vor dem Kauf durchgeführt wird. Ein unabhängiger Architekt oder technischer Gutachter geht die Immobilie systematisch durch, bewertet ihren sichtbaren Zustand, identifiziert Mängel und weist auf alles hin, was nach der Unterzeichnung Probleme verursachen könnte.

Die Ergebnisse fließen in einen strukturierten Bericht ein, den du ganz nach Bedarf nutzen kannst – sei es, um den Preis neu zu verhandeln, ein Budget für Reparaturen aufzustellen, Ausbesserungen zu verlangen oder in manchen Fällen sogar zu entscheiden, den Kauf gar nicht erst zu tätigen.

Das Besondere bei Wiederverkäufen ist, dass jeder Kunde anders damit umgeht. Manche kommen, um sich erst mal ein Bild zu machen, manche sind skeptisch, manche optimistisch. Das ist völlig in Ordnung. Meine Aufgabe dabei ist eine andere.

Als Käufermakler ist es meine Aufgabe, die kritischen Fragen zu stellen und die Dinge hervorzuheben, die negativ erscheinen – auch wenn das niemand hören will. Die meisten Häuser, durch die ich meine Kunden führe, habe ich selbst noch nicht besichtigt. Das ist nichts Ungewöhnliches. Die Makler, die die Objekte anbieten, kennen ihre Objekte, und Vorabbesichtigungen sind nicht immer möglich oder erwünscht. Bei höheren Budgets lege ich Wert darauf, eine Immobilie zu besichtigen, bevor ich einen Kunden mitbringe, aber das ist nicht die Regel. Meistens erfahre ich die Dinge also zur gleichen Zeit wie der Kunde.

Ich gehe mit dem Kunden durch jeden Raum und stelle Fragen in seinem Namen. Warum verkaufen die Verkäufer? Wie lange ist die Immobilie schon auf dem Markt? Wer sind die Nachbarn? Wie hoch sind die Gemeinschaftsgebühren? Sind Parkplatz und Abstellraum inbegriffen? Wird die Wohnung möbliert verkauft? Wie groß ist der realistische Verhandlungsspielraum? Meistens kenne ich die Antworten bereits, aber ich gehe schon lange nicht mehr davon aus, dass die Kunden sie kennen. Sie hören es im Hintergrund, während sie sich noch in den Räumen umsehen, und das gibt ihnen einen Kontext.

Gleichzeitig suche ich nach Dingen, die nicht in die Verkaufsargumente passen. Einzelne Klimaanlagen oder eine Zentralklimaanlage. Tragende Wände und was das bedeutet, wenn jemand den Grundriss öffnen möchte. Wie weit der Wasseranschluss entfernt ist, falls die Küche versetzt werden muss. Was sich außerhalb und rund um das Gebäude befindet: ein Kinderspielplatz, der dienstagsvormittags ruhig ist, samstagnachmittags aber nicht; zukünftige Bauflächen in der Nähe – die Liste lässt sich fortsetzen.

Und dann die Dinge, die für dieses Gespräch am wichtigsten sind. Der Geruch von Feuchtigkeit. Ein Raum, der an einer bestimmten Ecke frisch gestrichen wurde. Schimmel an den Fensterrahmen. Risse, die zwar gefüllt, aber nicht ganz verdeckt wurden.

Ich kann mir zwar ein Bild machen, aber ich bin kein Profi und kenne die Grenzen dessen, was ich sehe. Da kommen dann die Profis ins Spiel.

An The New Golden Mile gab es einen Komplex direkt am Strand, der in den 1970er Jahren gebaut wurde und den ich in meinen früheren Jahren mehr als einmal gezeigt habe. Als ich ihn zum zweiten Mal besichtigte, wusste ich bereits, dass das Gebäude immer wieder Probleme mit Feuchtigkeit und den Wasserleitungen hatte. Als ein anderer Kunde darum bat, sich dort eine Wohnung anzusehen, und ich ihm vergeblich davon abgeraten hatte, weil es genau der Ort war, an dem er leben wollte, wusste ich schon, worauf ich mich einstellen musste.

Ich habe dafür gesorgt, dass ein Bauingenieur und ein Klempner an diesem Tag mitkamen. Der Grund dafür war ganz praktisch. Die Immobilie war vermietet, der Zugang war eingeschränkt, und die Kunden würden nicht lange genug da sein, um noch einmal vorbeizukommen und sich alles genauer anzusehen. Niemand dachte an einen Vorbehaltsvertrag. Wenn wir herausfinden wollten, womit wir es zu tun hatten, war diese Besichtigung die einzige Gelegenheit.

Das war ein Wendepunkt für mich. Mir wurde klar, wie viel man zu verbergen versuchte und wie sehr manche Makler versuchten, das Gespräch davon abzulenken. Fairerweise muss man allerdings sagen, dass die meisten Makler, mit denen ich damals zu tun hatte, wirklich nicht wussten, dass diese Probleme existierten, weil der Verkäufer ihnen nichts davon erzählt hatte. Was, so wie es aussieht, für alle Beteiligten nicht gerade gut ist.

Ich habe angefangen, das bei allem, was älter war oder bei dem mir irgendetwas nicht ganz geheuer vorkam, als Standardvorgehensweise zu betrachten. Nicht, weil ich jedes Mal mit einer Katastrophe gerechnet hätte. Sondern einfach, weil es immer besser ist, das herauszufinden, bevor der Kunde unterschreibt, als erst zwei Monate später, wenn er einzieht.

Bis heute hatte ich noch kein ernsthaftes Problem mit versteckten Mängeln bei einer Wiederverkaufsimmobilie. Kleinigkeiten, ja. Aber nichts, was nicht entdeckt oder geregelt wurde, bevor es zum Problem für den Kunden wurde.

Eine Besichtigung mit einem Fachmann im Schlepptau ist eine Sache. Ein formelles Gutachten geht noch einen Schritt weiter – und ist in vielen Fällen der richtige Schritt. Was ich an einem Besichtigungstag organisieren kann, ist ein zweites Paar geschulter Augen. Was dir ein Gutachten liefert, ist ein dokumentierter, strukturierter Bericht, den du tatsächlich nutzen kannst – zum Verhandeln, zum Planen und um dich rechtlich abzusichern, falls später etwas zutage tritt. Das sind zwei verschiedene Dinge, und bei der richtigen Immobilie lohnen sich beide.

Ein Baugutachten ist eine detaillierte Begutachtung aller sichtbaren und zugänglichen Bereiche der Immobilie. Dazu gehören in der Regel:

• Bauteile, visuell begutachtet
• Wände, Decken und Böden
• Türen und Fenster, einschließlich Ausrichtung, Bedienung und Abdichtung
• Küche und Badezimmer
• Sichtbare Sanitärinstallationen
• Steckdosen, grundlegende Überprüfungen
• Klimaanlage, grundlegende Bedienung
• Außenbereiche, einschließlich Terrassen und Fassaden

Es ist nicht-invasiv. Kein Aufbrechen von Wänden, keine zerstörenden Prüfungen. Aber ein erfahrener Gutachter liest, was die Oberfläche ihm verrät. Ein feuchter Fleck, ein frischer Spachtelanstrich in einer Ecke, eine Fliese, die hohl klingt, wenn man darauf klopft. Die Begutachtung wird dir nicht alles verraten, aber sie wird dir genug sagen, um eine Entscheidung zu treffen.

Ein Gebäudegutachten ist keine vollständige technische Prüfung der Haustechnik. Verdeckte Installationen, detaillierte Systemtests, die genaue verbleibende Lebensdauer von Materialien – all das gehört nicht zum Umfang.

Sollte etwas in dem Bericht Bedenken aufwerfen, die einer genaueren Betrachtung bedürfen, ist das ein separates Gespräch mit einem Spezialisten. Betrachte die Umfrage als einen zuverlässigen ersten Überblick. Sie erfasst das Wesentliche und zeigt dir, wo du bei Bedarf weiter nachforschen solltest.

Einer meiner Kunden hat sich eine Villa in Manilva angesehen. An der Außenfassade, über die gesamte Länge einer Seite des Gebäudes, war ein etwa 5 Meter langer horizontaler Riss zu sehen.

Es sah übel aus. Für mein ungeübtes Auge sah es wirklich übel aus. Zum Glück arbeitete mein Kunde im Baugewerbe und geriet nicht in Panik. Stattdessen sah er darin eine Chance.

Bevor wir mit Preisverhandlungen begannen, beauftragten wir Thomas von ArquiStruct mit einer umfassenden Begutachtung. Ein paar Tage später kam der Bericht zurück. Der Riss war eine Setzungsriss, was zwar alarmierend aussieht, aber ein normales Phänomen ist, das bei jedem Gebäude im Laufe der Zeit auftritt. Die Reparatur war rein kosmetischer Natur. Wir hatten einen Kostenvoranschlag für die Reparatur, eine professionelle schriftliche Begutachtung und völlige Klarheit darüber, womit wir es tatsächlich zu tun hatten.

Wir haben ein Angebot deutlich unter dem Angebotspreis gemacht und als Grund den Zustand des Gebäudes angeführt. Wir haben nicht verraten, was die Begutachtung ergeben hatte oder wie geringfügig das eigentliche Problem letztendlich war. Die Verkäufer wussten nicht, wie schwerwiegend es war. Der Preisnachlass, den wir letztendlich erreicht haben, belief sich auf mehrere hunderttausend Euro. Die Begutachtung kostete nur einen Bruchteil davon.

Nach spanischem Recht haben Käufer gemäß Artikel 1490 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ab der Übergabe sechs Monate Zeit, um Ansprüche wegen versteckter Mängel („vicios ocultos“) geltend zu machen. Nach Ablauf dieser Frist erlischt das Anspruchsrecht, es sei denn, es wird Betrug nachgewiesen.

Der Haken daran ist, dass Gerichte Käufer an strengeren Maßstäben messen, wenn sie Grund hatten, Nachforschungen anzustellen, dies aber nicht getan haben. Wenn es bei der Besichtigung sichtbare Anzeichen dafür gab, dass etwas eine genauere Prüfung erforderte, kann ein Richter entscheiden, dass der Mangel nicht wirklich verborgen war. Ein vor dem Kauf erstellter Gutachtenbericht ändert das. Er belegt, dass du deine Sorgfaltspflicht erfüllt hast. Wenn etwas tatsächlich verborgen war und später zutage tritt, bist du rechtlich in einer viel stärkeren Position, als wenn du einfach nur auf das Beste gehofft hättest.

In Spanien gibt es Gesetze, die Käufer schützen, aber es ist immer besser, Probleme durch vorherige Überprüfungen zu vermeiden, als sie später über Verträge zu regeln.

Ein Gutachten befasst sich mit dem baulichen Zustand der Immobilie. Es befasst sich nicht mit den damit verbundenen Formalitäten.

Gemeinschaftsschulden in Spanien haften an der Immobilie, nicht am Verkäufer. Unbezahlte Gebühren oder ausstehende Beträge gehen in dem Moment auf dich über, in dem du den Kauf abschließt. Bevor du irgendetwas unterschreibst, solltest du eine Bescheinigung anfordern, die bestätigt, dass keine ausstehenden Gemeinschaftsschulden bestehen.
Das ist der Punkt, den die Anwälte im Rahmen der Due Diligence prüfen.

Bei älteren Gebäuden solltest du nach dem ITE fragen, der „Inspección Técnica de Edificios“. Gebäude, die ein bestimmtes Alter überschritten haben, müssen über eine dokumentierte technische Inspektion verfügen. Falls diese noch nicht durchgeführt wurde oder wenn dabei Probleme festgestellt wurden, die nie behoben wurden, solltest du das vor dem Kauf wissen – nicht erst danach.

Bevor du fragst: Nein, das ist nicht üblich. Nur ein kleiner Prozentsatz der Käufer von Bestandsimmobilien an der Costa del Sol lässt vor dem Kauf ein offizielles Gutachten erstellen. Die meisten verlassen sich auf Besichtigungen, einen zweiten Besuch und einen allgemeinen Eindruck von der Immobilie.

Ich empfehle es immer dann, wenn es einen Grund gibt, etwas zu vermuten. Ein älteres Gebäude. Sichtbare Anzeichen. Ein Preis, der im Vergleich zum Markt niedrig erscheint. Jede Situation, in der es schwierig sein wird, vor der Unterzeichnung noch einen Rückzieher zu machen. Bei höherwertigen Käufen ist es sinnvoll, unabhängig davon, ob irgendetwas verdächtig aussieht.

Die Käufer tragen die Kosten. Bei einer Standardwohnung musst du je nach Größe mit etwa 400 bis 800 € rechnen. Bei einer Villa ist es mehr. Im Verhältnis zum Kaufpreis ist das kein nennenswerter Betrag, und der Fall Manilva ist ein gutes Beispiel dafür, welche Rendite sich daraus erzielen lässt.

Bestandsimmobilien an der Costa del Sol können einen echten Mehrwert bieten, bergen aber andere Risiken als Neubauten. Keine Gewährleistungsfrist, keine Mängelhaftungsfrist und ein Verkäufer, der lange genug in der Immobilie gelebt hat, um genau zu wissen, was er nicht erwähnt.

Eine Umfrage beseitigt zwar nicht alle Unsicherheiten. Aber sie beseitigt die Unsicherheiten, auf die es am meisten ankommt.

Wenn du eine Empfehlung für einen vertrauenswürdigen technischen Architekten suchst: Thomas la Cour Bidstrup von ArquiStruct führt solche Begutachtungen an der gesamten Costa del Sol durch und ist jemand, mit dem ich direkt zusammengearbeitet habe. Du erreichst ihn unter arquistruct.com.