In den letzten Jahren habe ich im Auftrag meiner Kunden mindestens 40 Gemeindeversammlungen besucht. Manchmal, weil sie nicht hier sind, um persönlich daran teilzunehmen. Meistens aber, weil ich dabei sein möchte und denke, dass das zum Job gehört. Ich bin ehrlich gesagt überrascht, wie wenige Makler ich sehe, die das Gleiche tun. Ich kann sie an einer Hand abzählen.
Wenn ich zu diesen Treffen gehe, bekomme ich einen Einblick, was in den Gemeinden, in denen ich meine Kunden unterbringe, wirklich vor sich geht. Wer beschwert sich, was läuft gut, was ist still und leise kaputt, was ist anders als in der Broschüre beschrieben.
Ich habe lange hin und her überlegt, ob ich diesen Ratgeber schreiben soll. Ein Teil von mir dachte, er würde zu viel verraten. Dann erinnerte ich mich daran, wie mich mal ein Maklerkollege fragte, was ich ihm als Wichtigstes empfehlen würde, und ich sagte ihm, er solle anfangen, bei Hauptversammlungen aufzutauchen. Die Reaktion war ein Seufzer und ein „Die dauern doch etwa vier Stunden, gähn.“ Niemand wird das tun. Also sind wir nun hier.
Das ist der Ratgeber aus eigener Erfahrung. Der strukturelle Leitfaden zu Gemeinschaftsregeln, dem LPH, Gebühren, Bußgeldern und den rechtlichen Rahmenbedingungen findest du hier: https://forumcosta.com/community-rules-in-costa-del-sol-spain-the-hoa-life-nobody-tells-you-about/
So fühlt es sich tatsächlich an, in diesem Raum zu sitzen.
Die Abkürzungen, die du hören wirst
Ein paar Begriffe tauchen ständig auf, oft auf Spanisch, oft ohne dass sie jemand erklärt.
AGM. Jahreshauptversammlung. Findet einmal im Jahr statt. Hier werden Budgets, Jahresabschlüsse und wichtige Abstimmungen formell beschlossen.
EGM. Außerordentliche Hauptversammlung. Jede Versammlung, die außerhalb des regulären Hauptversammlungszyklus einberufen wird. Sie wird einberufen, wenn etwas nicht bis zur nächsten Hauptversammlung warten kann oder wenn 25 % der Gemeinschaft darauf drängen.
LPH. Ley de Propiedad Horizontal. Das Gesetz, das jede Eigentümergemeinschaft in Spanien regelt. Alles, was du über Abstimmungsmehrheiten, Stimmrechtsvollmachten, Gebühren und Pflichten liest, lässt sich darauf zurückführen.
EUC. Entidad Urbanística de Conservación. Das ist die Einrichtung, die die gemeinsame Infrastruktur außerhalb der Grundstücksgrenzen eurer Wohnanlage instand hält (manche Wohnanlagen haben das nicht). Straßen, Beleuchtung, gemeinsame Grünflächen im gesamten Siedlungsgebiet. Du zahlst dafür Gebühren zusätzlich zu deinen Wohnanlagegebühren, und sie hält eigene Versammlungen ab. Wird oft mit der Wohnanlage selbst verwechselt, was dazu führt, dass viel Zeit in Versammlungen mit Themen verschwendet wird, die eigentlich nicht in den Zuständigkeitsbereich der Wohnanlage fallen.
Vollmacht. Eine unterzeichnete Vollmacht, die es einem anderen Eigentümer ermöglicht, in deinem Namen gemäß deinen konkreten Anweisungen abzustimmen.
Vertretung. Eine unterschriebene Vollmacht, mit der du eine Person, einen Bevollmächtigten oder einen Anwalt bevollmächtigst, an deiner Stelle teilzunehmen und abzustimmen.
Du hast gekauft, du hast unterschrieben – und was nun?
Du hast geduldig auf die Fertigstellung des Baus gewartet, die Eigentumsurkunde unterschrieben, die Wohnung eingerichtet und bist eingezogen. Dein Anwalt hat die Anschlüsse für Wasser und Strom eingerichtet. Wasser und Strom funktionieren. Und dann passiert nichts mehr. Wochen vergehen, manchmal Monate, und eine Eigentümerversammlung ist noch nicht in Sicht.
Das ist ganz normal.
Die erste Hauptversammlung kann etwas dauern, da es meist keinen Sinn macht, eine einzuberufen, bevor nicht genügend Eigentümer unterschrieben und die Schlüssel übernommen haben. Eine Versammlung einzuberufen, wenn die Hälfte der Bewohner noch keine Schlüssel erhalten hat, ist reine Zeitverschwendung für alle. Daher findet die erste Jahreshauptversammlung meist irgendwo zwischen ein paar Wochen und ein paar Monaten nach der technischen Fertigstellung des Gebäudes statt.
Wer leitet deine Community, bevor du es tust?
Als du deine Eigentumsurkunde unterschrieben hast, war die Eigentümergemeinschaft bereits seit einiger Zeit rechtlich gegründet. Der Bauträger hat sich standardmäßig selbst zum Vorsitzenden der Eigentümergemeinschaft ernannt und den Verwalter ausgewählt. Vor deiner ersten Versammlung wird deine Eigentümergemeinschaft also technisch gesehen von Leuten geleitet, die du nicht ausgewählt hast.
Der Community-Administrator
Das ist die Verwaltungsgesellschaft, die damit beauftragt ist, den täglichen Betrieb tatsächlich zu leiten. Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche, Poolreinigung, Gartenpflege, Sicherheit, Budgets, Organisation der Handwerker, Concierge-Dienst, Organisation von Versammlungen, Einforderung von Gemeinschaftsgebühren, Durchsetzung der Gemeinschaftsregeln, Umgang mit Lieferanten, Erstellung von Protokollen, Bankgeschäfte, Versicherungen.
Ein paar wichtige Dinge, die du wissen solltest.
Die Verantwortung des Verwalters endet an deiner Haustür. Alles, was sich in deiner Wohnung befindet, gehört dir. Mängel, Undichtigkeiten, Defekte, kaputte Geräte. Dein Hausverwalter wird Mängel in deiner Wohnung nicht für dich beim Bauträger melden. Die entsprechenden Kontaktmöglichkeiten wurden dir mit deiner Eigentumsurkunde mitgeteilt. Ich habe einen separaten Leitfaden zu Mängellisten, den ich dir zum Lesen empfehle, falls dir das alles neu ist.
Warum ich das immer wieder erwähne: Bei fast jedem Nachbarschaftstreffen, an dem ich teilnehme, spricht jemand ein Problem in der eigenen Wohnung an. Ein tropfender Wasserhahn, ein kaputter Backofen, eine Klimaanlage, die seit der Übergabe nicht mehr funktioniert. Die Frustration ist völlig verständlich. Du hast viel Geld bezahlt, lange gewartet, und es ist immer noch nicht alles in Ordnung. Aber die Eigentümerversammlung ist nicht der Ort, an dem das Problem behoben wird. Der Verwalter kann nichts unternehmen, der Vertreter des Bauträgers ist in der Regel nicht befugt, Versprechungen zu einzelnen Mängeln zu machen, und deine Nachbarn können auch nicht helfen. Die Zeit, die man damit verbringt, bringt das Problem also nicht weiter, und die Versammlung kommt vom Thema ab.
Die Frustration ist berechtigt. Das Forum ist der falsche Weg. Deine Mängelliste, dein Anwalt, die offiziellen Kanäle des Bauträgers und, falls nötig, ein korrekt formuliertes Burofax sind das, was tatsächlich etwas bewegt. Die Eigentümerversammlung dient gemeinsamen Anliegen. Halte beides getrennt, dann kommst du in beiden Bereichen weiter.
Die Realität hinter den Kulissen
Der Verwalter wurde vom Bauträger ausgewählt. Du hast ihn nicht ausgewählt. Und in vielen Fällen hat dieses Unternehmen dem Bauträger einen saftigen Anreiz gezahlt, um den Auftrag zu erhalten. Der Bauträger steckt das Geld ein, und die neue Gemeinschaft finanziert dann nach und nach die Rückzahlung dieser Kosten.
Manche Administratoren sind hervorragend. Manche sind eine Katastrophe. Wenn eurer wirklich, wirklich schlecht ist und seinen Job nicht macht, könnt ihr euch zusammentun und ihn feuern. Es ist mir egal, ob sie dir einen 5-Jahres-Vertrag mit dem Bauträger unter die Nase halten. Die Eigentümer waren nicht Vertragspartei. Der Bauträger hat ihn unterschrieben – oft mit einer Provision – und ist dann abgehauen, während du dafür aufkommen musst. Vor Gericht wirst du gewinnen, wenn er seine Pflichten wirklich nicht erfüllt.
Aber das ist ein langwieriger Prozess. Und wenn man es nicht richtig macht, kann es nach hinten losgehen. Du musst andere Firmen vorbereiten, Angebote einholen und für einen reibungslosen und schnellen Übergang sorgen. Sonst habe ich schon monatelange Ausfallzeiten erlebt, in denen Pflanzen und Bäume eingegangen sind und den Eigentümern zusätzliche Kosten entstanden sind, die sie an die neue Verwaltung zahlen mussten, um alles neu zu bepflanzen.
Die praktische Anleitung zum Wechsel des Verwalters findest du weiter unten in diesem Leitfaden – für alle, die ernsthaft darüber nachdenken.
Ein Neubau ist am ersten Tag nie perfekt
Egal, wie hoch das Budget ist, egal, um welche Marke es geht. Neubauten haben am Anfang immer Probleme. Pools, die nicht funktionieren. Abgestorbene Pflanzen. Defekte Bewässerungsanlagen. Undichte Garagen. Aufzüge, die noch nicht vom städtischen Bauinspektor abgenommen wurden. Gemeinschaftstoiletten, bei denen die Spülung nicht funktioniert. Im Coworking-Bereich ist noch kein WLAN eingerichtet. Whirlpools, die nicht funktionieren. Überall Baustaub. Unfertige Bauarbeiten, die Hälfte der Tore steht noch weit offen, weil die nächste Bauphase noch im Gange ist. Baucontainer stehen immer noch in der Nähe.
Wenn du nicht vorgewarnt wurdest, wirst du enttäuscht sein. Wenn du es warst, wirst du Geduld haben. Es löst sich schon. Nicht von selbst, aber mit der richtigen Technik klappt es.
Warum eine Klage selten die Lösung ist
Viele Menschen, vor allem Nordeuropäer und Amerikaner, sind an ein Rechtssystem gewöhnt, in dem sich etwas tut, wenn man klagt. In Spanien ist eine Klage der langsamste Weg überhaupt.
Es beginnt mit einer formellen Mitteilung, einem Burofax, dann heißt es warten. Ein weiteres Burofax. Noch mehr Warten. Wenn du einen stichhaltigen Anspruch hast und Druck machst, könntest du in 2 bis 4 Jahren gewinnen. Manchmal dauert es länger. Der Bauträger könnte Berufung einlegen und so weitere 2 Jahre hinzufügen. Sie haben hauseigene Rechtsabteilungen und jede Menge Geld. Wenn sie sich bedroht fühlen, blockieren sie oft alle Kommunikationskanäle und alle laufenden Arbeiten und lassen dich durch die Instanzen schwimmen, während ihre Experten und Gutachter den Zeitplan in die Länge ziehen.
Manchmal muss man nach Madrid reisen, um den Einspruch offiziell einzureichen. Die Kosten belaufen sich auf Tausende, manchmal sogar Hunderttausende, wenn es um die gesamte Gemeinde geht.
Ein Burofax kann nützlich sein. Manchmal bringt schon die Androhung eines solchen die Dinge ins Rollen. Aber der eigentliche „Ich verklage dich“-Knopf führt selten zu dem, was sich die Leute darunter vorstellen.
Nach 22 Jahren hier ist das der mit Abstand größte kulturelle Unterschied zwischen meinen amerikanischen und nordeuropäischen Kunden und der Art und Weise, wie es in Spanien tatsächlich läuft. Zu sagen „Ich werde klagen“ schüchtert einen spanischen Bauträger nicht ein. Es bedeutet für ihn, die Akte seinem Anwalt zu übergeben und nicht mehr mit dir zu reden oder zusammenzuarbeiten.
Vorbereitung auf dein erstes Treffen
Falls du nicht teilnehmen kannst, hast du zwei Möglichkeiten.
Vertretung. Du beauftragst jemanden – deinen Bevollmächtigten, deinen Anwalt oder deinen Ehepartner –, an deiner Stelle teilzunehmen und abzustimmen. Diese Person trifft am Tag der Versammlung nach Anhörung der Diskussion eine eigene Entscheidung. Du kannst ihr aber auch sagen, wie sie abstimmen soll.
Stimmrechtsvollmacht. Das gleiche Prinzip, aber strenger geregelt. Du gibst einem Nachbarn eine unterschriebene Vollmacht, oft sind die Stimmen bereits ausgefüllt. Manchmal lässt du ihn abstimmen, nachdem ihr kurz über deine Präferenzen gesprochen habt.
Egal, was du nutzt: Erledige es rechtzeitig im Voraus und lass es ordnungsgemäß unterschreiben. Wenn du mit dem falschen Dokument oder gar keinem Dokument auftauchst, zählt deine Stimme nicht.
Themen auf die Tagesordnung setzen
Genau hier machen die meisten Eigentümer bei ihrem ersten Treffen einen Fehler.
Wenn du möchtest, dass über etwas offiziell abgestimmt wird, musst du schriftlich beantragen, dass es auf die Tagesordnung gesetzt wird, bevor diese verschickt wird. Farben der Markisen. Öffnungszeiten des Schwimmbads. Mängel. Mietlizenzen. Sicherheit. Was auch immer dir am Herzen liegt.
Was nicht auf der Tagesordnung steht, wird auch nicht zur Abstimmung gebracht. Du kannst es zwar am Ende unter „Sonstiges“ ansprechen, aber es wird keine Entscheidung getroffen. Wenn dir also schon seit Monaten etwas unter den Nägeln brennt, halte es schriftlich fest und reiche es beim Administrator ein, bevor die Tagesordnung endgültig festgelegt wird.
Wo und wann finden die Treffen statt?
Wenn eure Gemeinde über einen Coworking-Raum, einen Vereinsraum oder einen anderen ausreichend großen Raum verfügt, findet das Treffen dort statt. Falls nicht, können der Verwalter oder die Vorsitzenden einen Veranstaltungsort auswählen. Manchmal sind das gemietete Büroräume, manchmal ein Tagungsraum in einem Hotel in der Nähe.
Meistens finden die Termine vormittags statt. Sei pünktlich. Auf Nachzügler wird nicht gewartet.
Es wird Stühle geben. Manchmal Wasser, Tee, Kaffee. Manchmal gar nichts. Verlass dich nicht darauf.
Wer ist eigentlich beim ersten Treffen dabei?
In der Regel findest du dort:
Der Bauträger, da er rechtlich gesehen immer noch der Vorsitzende der Eigentümergemeinschaft ist und die Amtsübergabe formell vornehmen muss; der Vertreter der Hausverwaltung; ein Übersetzer, oft du und deine Nachbarn
Dass der Bauträger dabei ist, ist wichtig. Er bekommt viele berechtigte Beschwerden, aber auch viele persönliche. Man hört oft, wie jemand seine Redezeit nutzt, um sich über einen tropfenden Wasserhahn in seiner Wohnung zu beschweren. Das ist für die anderen im Raum zwar nervig, aber verständlich. Bauarbeiter werden nicht für Perfektion bezahlt, sondern für Schnelligkeit, und die meisten Dinge wurden noch nicht unter realen Bedingungen getestet. Manche Bauprojekte werden weitaus besser übergeben als andere. Ich habe im Laufe der Jahre gelernt, von welchen Bauträgern ich meine Kunden fernhalten sollte – basierend auf dem, was ich bei diesen Treffen erfahre.
Der Übersetzer
Die Treffen finden oft auf Spanisch statt, aber die meisten Teilnehmer sprechen Englisch, sodass bei Bedarf meist ein englischer Übersetzer zur Stelle ist.
Ein großartiger Dolmetscher ist ein stiller Held. Er ist schnell, neutral, präzise und sorgt für den richtigen Rhythmus im Raum, ohne sich selbst in den Vordergrund zu drängen. Ein schlechter Dolmetscher verändert den gesamten Verlauf eines Treffens. Er übersetzt falsch, beschönigt die unangenehmen Stellen, lässt die heiklen Teile aus oder versteht die Bedeutung im Allgemeinen einfach nicht richtig. Manchmal bekommst du Kopfhörer und Live-Dolmetschung.
Der Administrator ist auch dabei … natürlich immer
Wie das Treffen tatsächlich abläuft
Bevor das Treffen losgeht, mischen sich die Leute untereinander und stellen sich in kurzen Gesprächen vor, während sie ihre Plätze suchen. Du wirst etwa 60 Mal „Ich bin Dave aus Block 4“ hören und dich an nichts davon erinnern. Dann geht’s los.
Du solltest dich beim Administrator melden, bevor du dich hinsetzt. Sag ihm, wer du bist, wen du vertrittst, und übergib ihm eventuelle Vollmachten. So können die Stimmen korrekt gezählt werden.
Die übliche Reihenfolge:
Vorstellung des Vorstands, des Bauträgers und der Admins – Durchsicht des Protokolls der letzten Sitzung, sofern es sich nicht um die erste Jahreshauptversammlung handelt – Budgets. Was wurde ausgegeben? Wie viel ist noch in der Kasse? Kostenaufschlüsselungen. Wofür ihr bezahlt und wie viel Abstimmung über die Genehmigung des Jahresabschlusses Abstimmung über den Haushalt für das nächste Jahr, einschließlich etwaiger Änderungen bei den Dienstleistungen. Hier will immer jemand die Concierge-Zeiten kürzen, über die Kosten für die Poolreinigung diskutieren oder sich über die Gartenpflege streiten Abstimmung über von den Eigentümern eingereichte Tagesordnungspunkte Wahl des Vorsitzenden und der Vorstandsmitglieder Sonstiges und individuelle Fragen
Die Concierge-Debatte ist so etwas wie ein kleiner Sport für sich. Ich bin in den ersten Monaten dafür, einen zu haben, wenn noch niemand sich auskennt und es sinnvoll ist, jemanden vor Ort zu haben, der helfen kann. Danach bin ich meist dafür, den Einsatz zu reduzieren oder ganz einzustellen. Ein schlechter Concierge sitzt in der Pultzelle, sieht auf dem Prospekt gut aus und bringt keinen Mehrwert. Ein guter Concierge ist ein Handwerker, der während seiner Schichten kleine Dinge repariert und der Gemeinschaft Tausende spart, anstatt externe Firmen zu beauftragen. Außerdem haben sie oft gute Kontakte vor Ort, wenn man jemanden für einen Auftrag braucht.
Bei jedem Treffen gibt es jemanden mit einer kühnen Idee, hinter der aber keinerlei Vorarbeit steckt. „Warum leiten wir die Gemeinschaft nicht einfach selbst?“ „Können wir den Pool nicht verkleinern, damit wir keinen Rettungsschwimmer brauchen?“ Die Ideen fallen in sich zusammen, sobald man sie genauer betrachtet – aber erst, nachdem sie 20 Minuten der Zeit aller Anwesenden verschlungen haben. Meistens arbeitet sich die Runde schließlich doch durch sie hindurch.
Du wirst schnell erkennen, wer neu dabei ist und wer schon ein paar Mal dabei war. Die Neulinge neigen dazu, schnell über die Stränge zu schlagen. Die Veteranen wählen ihre Kämpfe sorgfältig aus, reden weniger und stimmen ab.
Wahl deines Präsidenten
Nach der Verabschiedung des Haushaltsplans übergibt der Bauträger den Vorsitz. Er ist froh, das hinter sich zu haben. Anschließend wählt ihr aus den Reihen der Eigentümer einen neuen Vorsitzenden der Eigentümergemeinschaft.
Manchmal gibt es nur einen Kandidaten. Manchmal stellen sich mehrere Leute vor und präsentieren ihre Ideen. Die Mehrheit entscheidet.
Die Leute unterschätzen diese Wahl massiv. Der Vorsitzende prägt das nächste Jahr eures Gemeinschaftslebens. Stimmt für jemanden, der:
Hat Erfahrung mit Budgets und Buchhaltung. Ein Großteil der Arbeit ist finanzieller Natur. Lebt idealerweise ganzjährig in der Gemeinde, spricht idealerweise Spanisch, bringt Engagement mit und liefert Lösungen statt Beschwerden. Hat die Zeit, es auch wirklich zu erledigen. Es ist keine passive Rolle.
Der Präsident hat weniger Macht, als die Leute denken
Der Vorsitzende ist theoretisch ein neutraler Sprecher der Gemeinschaft im Umgang mit der Außenwelt – gegenüber dem Verwalter, den Lieferanten, dem EUC und dem Bauträger.
In der Praxis ist Neutralität reine Theorie.
Ein Vorsitzender kann beeinflussen, wer Angebote erhält, welche Alarmanlage ausgewählt wird, welcher Markisenlieferant einen gemeinschaftsweiten Auftrag erhält und welcher Gärtner bleibt. Er kann Eigentümer gruppieren, sich für bestimmte Positionen einsetzen – und ja, es gibt Vorsitzende, die im Stillen Schmiergelder von Lieferanten annehmen, im Austausch für Gemeinschaftsaufträge. Das gilt für jeden, der Einfluss hat, nicht nur für den Vorsitzenden.
Sieh es mal so. Jeder möchte Schatten auf seiner Terrasse. Markisen gehören zum Außenbereich, daher müssen sie eine einheitliche Farbe haben, über die abgestimmt wird. Jemand, der die richtigen Fäden zieht, greift zum Telefon und fragt einen Markisenlieferanten: „Wenn wir hier alle Markisen bei dir kaufen, wie hoch ist dann unser Rabatt und wie viel bekomme ich persönlich als Provision dafür?“
Das Gleiche gilt für Sicherheit, Gartenarbeit, Alarmanlagen und andere mögliche Verträge.
Das ist einer der Gründe, warum ich hier vorbeischaue. Um zu beobachten, wie Entscheidungen formuliert werden, wer welchen Anbieter favorisiert und wer hinter den Kulissen geschäftliche Beziehungen pflegt, die niemand offenlegt.
Termin des Treffens
Ich war noch nie bei einer, die weniger als zwei Stunden gedauert hat. Die erste Jahreshauptversammlung dauert fast immer drei bis vier Stunden. Spätere Treffen gehen schneller von der Hand, wenn sich eine Routine einstellt, die Leute aufhören, bereits beschlossene Themen erneut zu diskutieren, und mehr Erfahrung sammeln.
Online-Teilnahme und Abstimmung
Das spanische Recht erlaubt unter bestimmten Bedingungen, dass Gemeindeversammlungen im hybriden oder vollständig online stattfindenden Format abgehalten werden. Das LPH wurde vor einigen Jahren geändert, um telematische Versammlungen zuzulassen, aber die Eigentümergemeinschaft selbst muss im Vorfeld darüber abstimmen, um sie zu genehmigen. Solange dies nicht beschlossen ist, können Online-Teilnehmer in der Regel teilnehmen, zuhören und sich zu Wort melden, aber nicht abstimmen. (Du brauchst einen Vertreter oder eine Vollmacht, damit deine Stimme zählt.)
In der Praxis geben die meisten Verwaltungsleiter den physisch anwesenden Teilnehmern den Vorrang. Sie schalten Online-Teilnehmer aus Zeitgründen stumm, denn wenn 50 Leute auf Zoom mit offenem Mikrofon Chaos verursachen, hört die Sitzung nie auf. Die physisch Anwesenden stimmen ab, üben das Stimmrecht aus und bestimmen das Ergebnis. Bei der Online-Teilnahme geht es eher um die Mitwirkung.
Es lohnt sich zu prüfen, welche Regelung deine Gemeinde beschlossen hat und ob dein Verwalter die Online-Teilnahme tatsächlich ordnungsgemäß ermöglicht. Manche tun das immer noch nicht.
Die WhatsApp-Gruppe „Power Move“
Ich dränge jede Community, in der ich aktiv bin, dazu, eine eigene WhatsApp-Gruppe einzurichten. Eine Community ist eine Gruppe. Dinge passieren nur als Gruppe. Deine einzelne Stimme hat nur eine sehr geringe Reichweite.
Die Gruppe selbst hat keinen direkten Kontakt zum Administrator, zum Entwickler oder zur EUC. Das ist auch nicht vorgesehen. Hier tauschen sich die Eigentümer einfach Tag für Tag untereinander aus. „Der Alarm in der Garage geht los.“ „Hat noch jemand seit heute Morgen kein Wasser?“ „Habe einen Handwerker für Jalousien gefunden, teile die Nummer.“ „Die Mieter aus Wohnung X feiern eine Party. Jemand hat auf meinem Parkplatz geparkt, usw.“ In Echtzeit, nützlich, nachbarschaftlich.
Was dir das mit der Zeit bringt, ist Einblick. Du fängst an zu erkennen, wen was stört, wer immer wieder denselben Punkt anspricht und was die wiederkehrenden Probleme eigentlich sind. Das ist das Rohmaterial, das der Vorsitzende dem Verwalter, dem Bauträger oder dem EUC vorlegen kann und das andere Eigentümer als Tagesordnungspunkte für die nächste Sitzung vorschlagen können.
Erwähnenswert ist, dass es immer einen direkten Kontakt zur Verwaltungsgesellschaft gibt, um Probleme zu melden. Per E-Mail, Telefon, manchmal über ein Portal. Es ist nicht die Aufgabe des Vorsitzenden, das weiterzuleiten. Wenn dein Tor kaputt ist, dein Aufzug klemmt oder der Gärtner eine Woche lang nicht da war, wende dich direkt an den Verwalter. Der Vorsitzende ist dafür da, die gemeinsame Position der Gemeinschaft in größeren Angelegenheiten zu vertreten, und nicht dafür, alltägliche operative Aufgaben in deinem Namen zu erledigen.
Es ist für den Verwalter viel einfacher, die Eigentümer in einzelne Frustrationen aufzuteilen, als eine gemeinsame Anfrage von 50 Eigentümern zu bearbeiten. Das wissen sie. Deshalb kommt ihnen das Fehlen einer WhatsApp-Gruppe stillschweigend zugute.
Abstimmung über Kurzzeitvermietungen
Das ist eine der Abstimmungen, bei denen ich immer mitmache, und es ist eines der Themen, die in einer Gemeinschaft an der Costa del Sol am meisten polarisieren.
Einige meiner Kunden möchten die Möglichkeit haben, ihre Immobilie zu vermieten, wenn sie nicht da sind, um Kosten auszugleichen. Andere wollen das nicht. Wieder anderen ist es egal. Alle sind vom Ergebnis dieser Abstimmung betroffen, ob sie sich dessen bewusst sind oder nicht.
Die meisten Eigentümer gehen mit der Vorstellung in die Versammlung, es handele sich um eine Schwarz-Weiß-Entscheidung: Vermietungen zulassen oder nicht. Das ist es aber nicht. Ein Vermietungsverbot in einer Wohnanlage geht fast immer nach hinten los.
Argumente für ein Verbot
Die meisten Leute, die für ein Verbot stimmen, glauben wirklich, dass sie damit ihre Lebensqualität schützen. Auf dem Papier klingen die Gründe einleuchtend:
Weniger Fußgängerverkehr im und außerhalb des Gebäudes Ruhigerer Pool, Fitnessraum und Gemeinschaftsbereiche Geringerer Verschleiß an Aufzügen, Gärten und gemeinschaftlichen Möbeln, für die alle aufkommen Keine ständig wechselnden Fremden in der Lobby oder Koffer, die um Mitternacht durch die Flure rollen Die Parksituation bleibt überschaubar
Für Vollzeitbewohner ist das besonders wichtig. Wenn du das ganze Jahr über dort wohnst und dein Nachbar im Erdgeschoss alle vier Tage wechselt, trägst du die Kosten dafür, ohne davon zu profitieren.
Argumente gegen ein Verbot
Hier wird es für die Befürworter eines Verbots unangenehm, denn die meisten dieser Punkte werden in der Versammlung nie angesprochen, und ich lege Wert darauf, alle immer zu informieren.
Die Immobilienwerte sinken sofort. Käufer meiden systematisch Immobilien, wenn diese in Gemeinden mit Vermietungsverboten liegen. Verbotene Immobilien lassen sich fast unmöglich verkaufen. Ein Penthouse mit bestehenden Tourismusrechten kann problemlos einen höheren Preis erzielen als ein identisches Penthouse im selben Gebäude ohne diese Rechte.
Wenn dich das nicht überzeugt, wird es Spaniens größtes Immobilienportal tun: Artikel auf Idealista
Die offiziellen Regierungsstatistiken zeigen, dass Käufer von Neubauten an der Costa del Sol im Durchschnitt 52 Jahre alt sind, aus Nordeuropa stammen und die Immobilie nur ein paar Monate im Jahr nutzen. Die meisten werden wegen des Risikos bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als 6 Monaten und der Schwellenwerte für den steuerlichen Wohnsitz nicht auf Langzeitmieten umsteigen. Daher stehen die Wohnungen 10 oder 11 Monate im Jahr leer. Leerstehende Wohnungen sind genau das, wonach „Okupas“ suchen. (Lies hier meinen Leitfaden zum Thema Hausbesetzer)
Ein Verbot stoppt das Vermieten nicht, es verlagert es nur. Die Agenturen und Plattformen verschwinden, aber Facebook-Gruppen und Mundpropaganda übernehmen. Was du stattdessen bekommst:
Schlampige private Verträge ohne NRA-Code Keine ordnungsgemäß hinterlegten Kautionen, keine Versicherung, keine Aufsicht. Keine Agentur, die man anrufen kann, wenn Gäste eine Sonnenliege kaputtmachen oder das Fitnessstudio verwüsten. Eigentümer, die dir erzählen, es seien „Familienbesuche“, wenn du an die Tür klopfst. Mieter, die nicht zur Verantwortung gezogen werden können, weil es keine schriftlichen Nachweise gibt. In manchen Fällen sind die Verträge so schlecht formuliert, dass sie das Risiko von Hausbesetzern bergen.
Du verlierst die Möglichkeit, deine Rechte durchzusetzen. Eine über eine seriöse Agentur verwaltete Vermietung bedeutet, dass um 23 Uhr jemand ans Telefon geht, wenn die Musik zu laut ist. Jemand, der die Kreditkarte des Gastes belasten kann, wenn dieser etwas kaputtmacht. Jemand, der die Mieter überprüft. Nichts davon gibt es mehr, sobald Vermietungen in den Untergrund gehen.
In verbotenen Wohnanlagen sehen die Treffen nach einer Weile alle gleich aus. Eigentümer, die ihre Wohnungen nicht verkaufen können, nehmen die erste Stunde in Anspruch. Kosteneinsparungen nehmen die zweite Stunde ein, denn die höheren Mieteinnahmen sind weg, die laufenden Kosten aber bleiben. Illegale Mieter und Abnutzungserscheinungen nehmen die dritte Stunde ein. Das ist das Muster bei jeder Versammlung, an der ich teilgenommen habe.
Die Erhöhung der Gemeinschaftsgebühren fällt weg. Die meisten Gemeinschaften, die Vermietungen zulassen, beschließen eine Erhöhung der monatlichen Gebühren um 10 bis 20 % für Eigentümer, die vermieten, da deren Gäste die Gemeinschaftsbereiche stärker nutzen. Dieses Geld fließt in denselben Topf, aus dem Reparaturen und Ersatzanschaffungen bezahlt werden. Verbietet man Vermietungen, verschwinden die Einnahmen, aber die Abnutzung durch illegale Vermietungen bleibt bestehen.
Eigentümer, die in die Falle tappen, können sich an niemanden wenden. Ich denke an eine Spanierin, die ich kennengelernt habe, als ich in einer Wohnanlage, für die ich mich einsetzte, von Tür zu Tür ging. Sie war nach Jahren in Belgien nach Spanien zurückgekehrt, hatte hier eine Wohnung gekauft, um dauerhaft dort zu leben, hatte dann aber einen schweren Unfall, weshalb sie nach Belgien zurückkehren musste, wo ihre Familie und ihr Betreuungsnetzwerk waren. Sie konnte die Wohnung nicht vermieten, weil die Wohnanlage Vermietungen verboten hatte. Sie konnte sie nicht verkaufen, weil niemand eine verbotene Wohnung wollte. Ihr Leben änderte sich. Die Regeln der Wohnanlage blieben dieselben.
Worauf es letztendlich ankommt
Bei der Abstimmung geht es nicht wirklich um „Vermietungen oder keine Vermietungen“. Es geht um „kontrollierte Vermietungen oder unkontrollierte Vermietungen“. Die Immobilien in eurer Gemeinde werden so oder so vermietet. Die einzige Frage ist, ob ihr in einer Gemeinde mit Regeln, Registrierung, professioneller Verwaltung und lückenloser Dokumentation lebt oder in einer, die so tut, als würde nichts davon passieren, während es doch passiert.
Durchsetzung ist immer besser als Verbot. Die Kompromisslösungen, über die Gemeinden selten abstimmen:
Mindestaufenthalte von 5 oder 7 Nächten, um die Wochenend-Partyscene auszusortieren; Buchungen nur für Familien oder mit Altersbeschränkung; obligatorische Verwaltung durch eine professionelle Agentur; Kaution und unterzeichnete Hausordnung beim Check-in; Sanktionen und Sperren für Wiederholungstäter; ein Aufschlag von 10 bis 20 % auf die Gemeinschaftsgebühr für vermietende Eigentümer
Nach spanischem Recht ist nun eine doppelte Mehrheit von 60 % erforderlich, damit eine Eigentümergemeinschaft Touristenvermietungen gänzlich verbieten kann. Das bedeutet in der Regel, dass es Spielraum gibt, auf diese Kompromissbedingungen hinzuwirken, anstatt eine Alles-oder-Nichts-Abstimmung durchzuführen.
Wer 7 Nächte bleibt, fühlt sich hier wie zu Hause. Wer 2 Nächte bleibt, behandelt die Unterkunft wie ein Hotelzimmer, das er nie wieder sehen wird. Das allein löst schon den Großteil des Problems, das den Befürwortern eines Verbots tatsächlich am Herzen liegt.
Was passiert am Ende des Treffens?
Nachdem die Tagesordnung abgearbeitet ist und die Rubrik „Sonstiges“ eröffnet wird, können die Teilnehmer individuelle Fragen stellen und verbleibende Themen ansprechen. Es kommt zu Diskussionen. Manches davon ist nützlich, manches nicht.
Dann bleiben die Leute noch eine Weile da. Man tauscht WhatsApp-Gruppen aus. Telefonnummern werden ausgetauscht. Leute, die sich während des Treffens nie zu Wort gemeldet haben, nehmen dich danach beiseite, um dir zu sagen, was sie wirklich denken. Manchmal erfährst du in den 20 Minuten nach dem Treffen mehr als in den drei Stunden währenddessen.
Hier lerne ich auch oft zukünftige Kunden kennen. Leute, denen klar wird, dass sie irgendwann verkaufen wollen, oder die einen Freund haben, der auf der Suche nach einer Immobilie ist.
Die „Actas“ und deine 30-Tage-Frist
Das „acta“ ist das offizielle Protokoll der Versammlung. Jede Abstimmung, jeder Beschluss, wer anwesend war, wer wie abgestimmt hat, abweichende Meinungen. Es wird zur rechtlichen Aufzeichnung dessen, was die Gemeinschaft beschlossen hat.
Zwei Dinge, die jeder nicht ansässige Eigentümer wissen muss.
Fristen. Gemäß den meisten Gemeinschaftsordnungen sollte der Verwalter das Protokoll innerhalb von 10 Tagen nach der Versammlung versenden. In der Praxis dauert es manchmal länger. Sobald du es erhältst, lies es sorgfältig und zügig durch.
Die 30-Tage-Frist zur Anfechtung. Wenn eine Abstimmung stattfand, die deiner Meinung nach rechtswidrig ist, eine Minderheit der Eigentümer benachteiligt oder gegen die LPH verstößt, haben Eigentümer, die dagegen gestimmt haben oder nicht anwesend waren, in der Regel 30 Tage ab Erhalt des Protokolls Zeit, um die Entscheidung vor Gericht anzufechten. Nach Ablauf dieser Frist ist die Entscheidung rechtskräftig. Deshalb bedeutet die physische Abwesenheit nicht das Ende deines Stimmrechts. Solange du nicht stillschweigend zustimmst, bleiben dir alle Optionen offen.
Falls das Protokoll den Sachverhalt falsch wiedergibt: Schreib dem Verwalter sofort schriftlich deine Version der getroffenen Entscheidungen. Fordere eine formelle Korrektur. Bitte andere anwesende Eigentümer, dich zu unterstützen. Wenn der Verwalter sich weigert, gilt das Protokoll in seiner vorliegenden Form als Beweismittel bei zukünftigen Streitigkeiten, und dein schriftlicher Einspruch dient dir als Verteidigung.
Bewahre alle Protokolle auf. In einigen Jahren, wenn du verkaufst, wenn es einen Streit mit einem Bauträger gibt oder wenn ein neuer Eigentümer fragt, warum die Regeln für den Pool so sind, wie sie sind, dienen die Protokolle als schriftlicher Nachweis.
Für Eigentümer, die im Ausland leben: Richtet euch eine Kalendererinnerung ein. Sobald die „acta“ eintrifft, habt ihr 30 Tage Zeit. Lest sie gleich am Tag des Eingangs durch. Lasst die Frist nicht aus Versehen verstreichen.
Außerordentliche Hauptversammlungen (EGMs)
Ihr seid nicht auf eine Jahreshauptversammlung pro Jahr beschränkt. Wenn etwas besprochen werden muss und die nächste Jahreshauptversammlung erst in einigen Monaten stattfindet, können die Eigentümer eine außerordentliche Hauptversammlung einberufen.
Um eine solche Versammlung einzuberufen, brauchst du die Zustimmung von 25 % der Gemeinschaft. Das bedeutet: Unterschriften, Namen, Hausnummern und E-Mail-Adressen, die gesammelt und dem Vorsitzenden sowie dem Verwalter vorgelegt werden müssen. Der Vorsitzende kann einen ordnungsgemäß unterstützten Antrag nicht ablehnen. Wenn er ihn ignoriert, findet die Versammlung trotzdem statt und wird offiziell protokolliert. Seine Ablehnung wird zu Protokoll genommen.
Bei einer außerordentlichen Hauptversammlung kannst du über fast alles abstimmen. Die einzige Einschränkung betrifft den Haushalt, da das Geschäftsjahr möglicherweise noch nicht abgeschlossen ist. Alles andere ist erlaubt.
Das ist der Hebel, von dem die meisten Eigentümer gar nicht wissen, dass es ihn gibt. Wenn dein Verwalter die Sache hinauszögert, dein Bauträger schweigt oder deine Eigentümergemeinschaft auf eine Abstimmung zusteuert, die nicht ordentlich diskutiert wurde, kannst du mit einer außerordentlichen Hauptversammlung (EGM) die Kontrolle über den Zeitplan übernehmen, anstatt weitere 11 Monate auf die ordentliche Hauptversammlung (AGM) zu warten.
Die Mehrheiten, die alles entscheiden
Das spanische Gemeinderecht unterteilt Abstimmungen in drei Hauptschwellenwerte. Wenn du weißt, welche davon gilt, vermeidest du, dich für etwas einzusetzen, das an diesem Tag rechtlich gesehen nicht durchkommen kann.
Einfache Mehrheit. Das ist die Standardregelung. Genehmigung des Jahresabschlusses, Verabschiedung des Haushaltsplans für das nächste Jahr, Einstellung oder Entlassung des Verwalters, Unterzeichnung von Lieferantenverträgen, kleinere gemeinschaftliche Arbeiten. Mehrheit der anwesenden Eigentümer plus derjenigen, die durch einen Bevollmächtigten vertreten sind.
Drei Fünftel. Etwa 60 %. Erforderlich für größere bauliche Entscheidungen und nun ausdrücklich vorgeschrieben, um Ferienvermietungen zu verbieten. Die 60 % werden sowohl anhand der Anzahl der Eigentümer als auch anhand der Beteiligungsquote berechnet, sodass ein paar große Einheiten das Ergebnis nicht allein beeinflussen können.
Einstimmig. Alles, was die Eigentumsordnung des Gebäudes betrifft. Die Umwandlung von Gemeinschaftsflächen in Privatflächen, die Änderung der Gründungssatzung, die Änderung der rechtlichen Grenzen einer Wohnung. In einer Eigentümergemeinschaft mit über 50 Eigentümern, bei der es Abwesende und Meinungsverschiedenheiten gibt, ist das praktisch unmöglich.
Für Dinge, die das Gesetz aktiv fördern will, gelten niedrigere Schwellenwerte. Dazu gehören Solaranlagen, Ladestationen für Elektroautos, Aufzüge sowie Barrierefreiheitsmaßnahmen für Eigentümer über 70 oder mit Behinderungen. Wenn dich einer dieser Punkte betrifft, frag deinen Verwalter vor der Abstimmung, welche Mehrheitsregelung gilt.
Wie Eigentümer einen Verwalter tatsächlich ablösen
Deinen Verwalter zu entlassen, klingt dramatisch, ist rechtlich gesehen aber nur eine einfache Mehrheitsentscheidung. Was den Prozess zum Scheitern bringt, ist, wenn Eigentümer versuchen, dies zu tun, ohne den nächsten Schritt vorzubereiten.
Die Reihenfolge, die tatsächlich funktioniert.
Bereite den Fall erst einmal unter vier Augen vor. Dokumentiere die Versäumnisse. Unbeantwortete E-Mails, versäumte Instandhaltungsarbeiten, Geld, das ohne Aufschlüsselung auf Konten liegt, Lieferanten, die sich beschweren, dass sie nicht pünktlich bezahlt werden, Gebühren, die ohne Kostenbegründung immer weiter steigen. Screenshots, Daten, Namen. Ohne das wird das Treffen zu einem „Er sagt, sie sagt“-Spiel und die Abstimmung geht verloren.
Koordiniert das Ganze über die WhatsApp-Gruppe. Nicht, um den Admin öffentlich zu kritisieren, sondern um herauszufinden, wie viele Eigentümer genauso denken. Die Gruppe muss sich vor der Abstimmung weitgehend einig sein, nicht erst am Tag der Abstimmung.
Such dir vor der Abstimmung zwei oder drei alternative Verwalter aus. Hol dir von jedem einen vollständigen Angebot. Darin sollten die Gebühren, der Leistungsumfang, die Reaktionszeiten, die verwendete Software sowie Referenzen von Gemeinschaften, die sie bereits verwalten, enthalten sein. Präsentiere diese Angebote bei der Versammlung zusammen mit dem Antrag auf Kündigung. Eigentümer, die sonst zögern würden, stimmen mit „Ja“, wenn sie genau sehen können, wer den derzeitigen Verwalter ersetzt und was das kostet.
Plane den Übergang, bevor du abstimmst. Bankkonten, Verträge mit Dienstleistern, Schlüssel, alle Dokumente der Eigentümergemeinschaft, Versicherungen, laufende Schadensfälle. Der scheidende Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, all das zu übergeben, aber oft zögert er das hinaus. Der neue Verwalter muss vom ersten Tag an bereit sein, die Aufgaben zu übernehmen, sonst geraten Dinge ins Stocken.
Die Abstimmung selbst erfolgt mit einfacher Mehrheit der anwesenden Eigentümer sowie der vertretenen Eigentümer. Sobald der Beschluss gefasst ist, wird die Kündigung im Protokoll festgehalten und ein Burofax mit dem Datum des Inkrafttretens an den scheidenden Verwalter geschickt. Deren 5-Jahres-Vertrag mit dem Bauträger ist für die Eigentümergemeinschaft nicht bindend. Die Eigentümer waren daran nicht beteiligt.
Das Risiko, das man kennen sollte. Wenn du den Nachfolger nicht richtig einarbeitest, entsteht eine Lücke. Pflanzen gehen ein, Pools werden grün, Lieferanten kommen nicht mehr vorbei, Sicherheitskarten laufen ab. Diese Lücke bedeutet eine zusätzliche Rechnung für den neuen Verwalter, der das wieder in Ordnung bringen muss. Monate an Arbeit werden durch zwei Wochen Ungewissheit zunichte gemacht.
Wenn der derzeitige Verwalter schlechte Arbeit leistet, hast du das Recht, ihn abzuberufen, und die Gerichte stehen den Gemeinden dabei zur Seite. Geh nur nicht unvorbereitet vor.
Die Fehler, die ich immer wieder sehe
Bei fast jedem Treffen tauchen immer wieder dieselben Muster auf:
Eigentümer, die versuchen, über Dinge abzustimmen, die nicht auf der Tagesordnung stehen. Das klappt nicht. Reicht es beim nächsten Mal ein. Eigentümer, die den Punkt „Sonstiges“ nutzen, um sich über Probleme in ihrer eigenen Wohnung zu beschweren. Falsches Forum. Falsches Publikum. Falscher Kanal. Eigentümer, die den Vorsitzenden danach wählen, wer nett geredet hat, statt danach, wer Erfahrung hat. Eigentümer, die davon ausgehen, dass der Verwalter unabhängig ist. Er wurde vom Bauträger ausgewählt, oft unter Einbeziehung von Schmiergeldern. Eigentümer, die davon ausgehen, dass der Vorsitzende neutral ist. Theoretisch ja. In der Praxis haben Vorsitzende persönlichen Einfluss und können von Beziehungen zu Lieferanten profitieren. Eigentümer, die davon ausgehen, dass der EUC Probleme innerhalb der Wohnanlage löst. Das wird er nicht. Der EUC kümmert sich um alles außerhalb der Gemeinschaft. Eigentümer, die zu schnell den Rechtsweg beschreiten. Spanien ist nicht das richtige Rechtssystem, um dieses Spiel auf die leichte Schulter zu nehmen. Eigentümer, die für ein Vermietungsverbot stimmen, ohne zu verstehen, wie sich ein solches Verbot tatsächlich auf ihren Immobilienwert und die Gebührenstruktur der Gemeinschaft auswirkt. Eigentümer, die der WhatsApp-Gruppe nicht beitreten. Das mit Abstand wichtigste Druckmittel, über das eine Gemeinschaft verfügt, und die Leute lassen es links liegen, weil es sich nach noch mehr Benachrichtigungen anfühlt, die sie nicht wollen. Eigentümer, die eine Versammlung schwänzen, ohne einen Bevollmächtigten oder Vertreter zu schicken. Wenn du nicht erscheinst und niemanden beauftragst, hast du kein Stimmrecht. Entscheidungen werden ohne dich getroffen und du musst damit leben
Abschließender Gedanke
Eine Gemeinschaft ist eine Gruppe. Dinge passieren nur als Gruppe. Geschlossene Eigentümer bringen Dinge in Ordnung. Zerstrittene Eigentümer werden verwaltet.
Der Administrator bevorzugt insgeheim eine zersplitterte Community. Die ist einfacher zu handhaben, einfacher zu berechnen, einfacher hinauszuzögern. Deine Aufgabe als Eigentümer ist es, dich dagegen zu wehren.
Komm vorbei. Bring Themen auf die Tagesordnung. Stimme auf der Grundlage von Informationen ab. Tritt der WhatsApp-Gruppe bei. Berufe eine außerordentliche Hauptversammlung ein, wenn etwas nicht warten kann. Und stimme mit Blick auf die nächsten 10 Jahre deiner Investition ab, nicht auf die nächsten 10 Minuten der Sitzung.
Das war’s. Das ist schon alles.
Wenn bei dir bald eine Hauptversammlung ansteht, an der du nicht teilnehmen kannst, oder wenn du lieber jemanden dabei hättest, der weiß, worauf er achten muss – für Kunden in solchen Sitzungen dabei zu sein, gehört zu meinen Aufgaben. Du weißt, wo du mich erreichen kannst.
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