Att köpa en bostad i ett bostadsområde på Costa del Sol innebär inte bara att man får en pool, gemensamma trädgårdar och ett inhägnat bostadsområde. Det innebär också att man blir en del av vad mina nordamerikanska läsare känner till som en bostadsrättsförening. En bostadsförening handlar, på gott och ont, om att respektera grannarna, sköta de gemensamma utrymmena och ja… lite politik. Det är inte bara politiken du måste hålla ett öga på, det finns också dolda kostnader förknippade med att äga en bostad i gated communities.
Gemenskapsmöten: Mer politik än du tror
Varje bostadsförening håller regelbundna möten där ägarna röstar om områdets framtid. Det handlar inte om avslappnade samtal vid poolen. Det är strukturerade sammanträden med i förväg inlämnade ärenden, protokoll och beslut som är juridiskt bindande. Ofta pågår dessa möten i flera timmar.
Det första som nyinflyttade missar är röstningen. Om du inte dyker upp blir din röst inte hörd. Du kan skicka en fullmaktsinnehavare, din advokat, din mäklare eller till och med din vänliga granne, men alltid med en skriftlig bekräftelse. Och nej, WhatsApp räknas inte.
För att godkänna eller avslå ett förslag krävs olika majoritetsnivåer beroende på vilken förändring det gäller. Enstämmighet krävs för ändring av äganderätt eller ägarandelar. Tre femtedelar krävs för att begränsa turistuthyrning eller införa en extra avgift för bostäder som hyrs ut. En tredjedel krävs för saker som uppgraderingar av telekommunikation eller projekt för förnybar energi. Vissa förbättringar anses godkända om inte frånvarande medlemmar invänder inom trettio dagar. Det är inte precis enkelt, vilket är anledningen till att man ofta ser förvirrade ansikten runt om i rummet.
Och glöm inte att endast ägare som har betalat sina föreningsavgifter i tid har rösträtt. De kan delta och yttra sig, men deras röst räknas inte förrän de har betalat eller lagligen bestridit skulden.
Att spela spelet smart
Många kloka grannar vet att det lönar sig att vara proaktiv. Hjälp till, föreslå lösningar, ta fram offerter. Folk är mycket mer benägna att rösta för dig om du redan har gjort grovjobbet. Se det inte som att tjata, utan snarare som att vara den politiker som din gemenskap inte visste att den behövde.
Den mörka sidan av föreningsordföranden
Håll alltid noga koll på hur pengarna används. Be om skriftliga kvitton, tydliga specifikationer och jämförelser mellan leverantörer. Jag har sett alltför många ordförande i bostadsföreningar missbruka sin ställning när de inser att ingen kontrollerar dem. Ordförande kan få kickbacks från tjänsteföretag och blir ofta utvalda av säljare för att sälja tjänster till hela föreningen.
Ett ökänd fall blev nyhetsstoff i Torre Bermeja, The New Golden Mile. Bostadsrättsföreningens ordförande tilldelade sig själv en lön på över hundratusen euro per år. Följden blev högre avgifter, grannar som vägrade att betala, underhållet som förföll, växter som dog och kostnaderna som sköt i höjden ännu mer. En klassisk dominoeffekt.
Ett annat fall som rör en familjemedlem handlar om en föreningsordförande som slog in spikar i sin träpergola (skuggkonstruktion). Föga förvånande har den ruttnat med åren. Och han tvingade hela föreningen, inklusive de på mellan- och bottenvåningen som inte ens hade pergolor, att betala tusentals euro i extra kostnader för att byta ut alla pergolor, vilket endast gynnade honom själv.
Ett annat fall jag känner till handlade om en föreningsordförande som slog in spikar i sin träpergola. Med åren började den ruttna, vilket inte var någon överraskning. Istället för att rätta till sitt eget misstag lyckades han driva igenom en omröstning om att byta ut alla pergolor i föreningen, trots att ägarna till bottenvåningen och mellanvåningen inte hade några pergolor alls. En klipsk granne fattade vad som pågick, lade märke till den orimliga kostnadsberäkningen och insåg att ordföranden inte bara skaffade sig en helt ny pergola, utan också tog emot en muta från entreprenören. Med andra ord undvek han inte bara kostnaden för sin egen reparation, utan tjänade faktiskt pengar medan alla andra fick betala för den.
Förvaltningsbolag: Vem arbetar för vem?
De flesta av mina kunder tror att förvaltningsbolaget bestämmer, men det är faktiskt tvärtom. Det är du som anlitar dem. Du kan säga upp dem. Du kan fastställa reglerna för hur de ska bedriva sin verksamhet.
Byggföretag, särskilt när det gäller nybyggnationer, bryr sig ofta inte om vem som sköter förvaltningen av bostadsområdet. De är mer intresserade av vinsten och går vidare till nästa projekt. Vissa tar till och med mutor för att lämna över kontrakt, vilket lämnar grannarna att stå för överdrivna räkningar. Det är inte ovanligt att höra: ”Tyvärr, vi har tecknat ett kontrakt med byggföretaget på fem år, ni sitter fast.” Men verkligheten är att om ert bostadsområde står enat kan ni bli av med ett dåligt förvaltningsbolag. Detta är en avgörande faktor för att hålla nere kostnaderna för att äga en bostad i ett gated community i händelse av att det ägs av ett dåligt förvaltningsbolag.
Jag har suttit i möten där hela bostadsområden lämnats att förfalla. Bokstavligen. Gräs, träd och blommor försummades tills allt blev brunt. Och sedan hade förvaltningsbolaget fräckheten att be om mer pengar för att plantera om. Gissa vem som får betala. Grannarna.
När avgifterna faktiskt sjunker efter ett nybyggnadsprojekt
En av de största överraskningarna för mina kunder är att gemensamhetsavgifterna kan sjunka efter de första månaderna eller året. Byggherrar och deras handplockade förvaltningsbolag älskar att lägga till alla möjliga extrafunktioner i början. Tänk dig concierger som arbetar heltid, flera trädgårdsmästare, två eller tre hantverkare och städpersonal som arbetar övertid. På papperet ser det imponerande ut, det hjälper till att sälja bostäderna och skapar den där lyxkänslan under lanseringsfasen. Detta kan vara ett värdefullt tillskott till dina försäljningsargument när du försöker sälja fastigheter i förvaltade bostadsområden.
Men så snart nycklarna har överlämnats och de första mötena har ägt rum, slår verkligheten till. Ägarna börjar granska budgeten och inser att de betalar för tre nattarbetande concierger som mestadels tittar på Netflix. Det är inte ovanligt att en bostadsförening röstar bort överflödig personal och effektiviserar tjänsterna.
Och så här är det: En bra concierge, med rätt inställning, kan vara värd mer än fyra som bara tittar på klockan. Den ideala conciergen är delvis hantverkare, delvis regelvakt och delvis problemlösare. Han vet vilken rörmokare man ska ringa mitt i natten, hjälper dig när du har låst dig ute och ser till att gemenskapen fungerar smidigt utan krångel.
Detsamma gäller trädgårdsmästare och städare. En duktig trädgårdsmästare som även kan hantera problem med luftkonditioneringen är mer värdefull än två som bara klipper gräset. Städare kompletterar ofta sin inkomst genom att städa i privata hem vid sidan om, och trädgårdsmästare är kända för att erbjuda extrajobb svart. Portvakter har vanligtvis ett helt nätverk av kontakter och många tjänar provision på att rekommendera dem.
Det är därför som vissa kommunarbetare på Costa del Sol i tysthet hamnar med löner långt över det spanska genomsnittet. Det handlar inte bara om vad de får i officiell lön, utan också om sidouppdrag och provisioner som fyller på inkomsterna. Om det är bra eller dåligt beror på personen. En pålitlig och initiativrik medarbetare kan spara tid och pengar för hela samhället. En lat medarbetare tär bara på budgeten.
Hyresmarknaden och verkligheten i samhällslivet
Få ämnen splittrar gemenskaperna mer än korttidsuthyrning. Heltidsboende ser ofta detta som bullrigt, stökigt och störande, medan ägare som bara använder sina bostäder några månader om året uppskattar möjligheten att täcka kostnaderna. Om det inte är möjligt att hyra ut din fastighet kan du alltid försöka sälja den i förvaltade bostadsområden.
Sanningen är att ett totalförbud mot uthyrning nästan alltid slår tillbaka. Det sänker fastighetsvärdena, gör det svårare att sälja bostäder och skapar fler konflikter än det löser. Det som faktiskt fungerar är tillsyn. Tydliga regler, korrekt registrering och rimliga konsekvenser när reglerna ignoreras.
Tänk logiskt på saken. Om åttio procent av dina grannar är utländska ägare som endast använder sina bostäder som semesterbostäder, vill de oftast ha möjligheten att hyra ut dem i framtiden – även om de inte hyr ut just nu. Å andra sidan, om nittio procent av dina grannar är spanska familjer som bor där året runt, kommer idén att hyra ut till berusade turister på weekendresor aldrig att gå hem.
Balansen beror på vilka som ingår i din gemenskap och hur väl reglerna efterlevs. Grannarna brukar vara mindre irriterade på uthyrning när gästerna är respektfulla, välinformerade och tydligt informerade om reglerna redan från början.
Jag går in mer i detalj i min fullständiga hyresguide (HÄR).
Hundar i bostadsområden
Hundar är tillåtna i bostadsområden, men allmänna regler gäller. I Spanien är det olagligt att lämna sin hund ensam hemma i mer än tjugofyra timmar, och i vissa regioner är gränsen tack och lov kortare. I Sverige är reglerna ännu strängare, med ett maximum på sex timmar i följd innan en hund måste släppas ut eller rastas. Det är ett välkänt faktum att de bästa bostadsområdena på Costa del Sol vanligtvis tillåter husdjur!
Grannarna kan och kommer att klaga om din hund skäller hela dagen medan du är på jobbet. Att låta hundar göra sina behov på din terrass eller i din trädgård, även om det tekniskt sett ligger inom din privata bostad, ses inte med blida ögon och kan ge din granne rätt att klaga. Att gå ut med hundar genom gemensamma utrymmen tolereras vanligtvis endast som ett sätt att leda ut dem till allmänna vägar. Korta toalettbesök kan förekomma, men att lämna efter sig skräp eller låta dem vandra in i poolområden där människor har lagt ut handdukar leder till böter.
Du kan läsa min fullständiga guide för husdjursägare (HÄR).
Grillfester, integritet och rosa balkonger
Gas- och elgrillar är okej, så länge du inte röker ut dina grannar. Kolgrillar är ett stort nej.
Solparaplyer, krukväxter och pergolor är möjliga men kräver omtanke. Den gyllene regeln är: förstör inte utsikten för dina grannar. Tekniskt sett kan allt som skymmer utsikten eller förändrar fasaden ifrågasättas.
Och på tal om fasader: du kan inte bara måla din balkong rosa bara för att du gillar flamingor. Färger på fasader, fönsterkarmar, räcken, persienner, markiser och till och med färgen på dina parasoller måste alla godkännas av bostadsrättsföreningen. Logiken är enkel. Ingen vill ha ett regnbågsfärgat Legoset när man har betalat för en medelhavsdröm. Om du vill undvika att bli lurad, kolla in vår lista över de bästa bostadsföreningarna på Costa del Sol.
Så här får du saker gjorda
Vill du ha nya blommor planterade, extra säkerhetsvakter eller kanske en uppvärmd pool för vintern? Var beredd att lägga fram ditt förslag. Och kom ihåg att dina grannar kanske inte delar dina prioriteringar.
Det pensionerade paret som tillbringar juli och augusti här kommer inte att betala extra för att värma upp poolen i december. Ägaren av en bostad på bottenvåningen utan terrass kommer inte frivilligt att bidra till kostnaderna för upprustning av pergolor på takvåningarna, och vice versa.
Om du vill få något godkänt måste du göra grovjobbet. Skaffa offerter, sammanställ för- och nackdelar, lyft fram fördelarna för alla och släpp loss din inre kampanjledare. I samhällslivet vinner övertalning alltid över klagomål.
De dolda reglerna som ingen berättar om
• Möten måste meddelas i god tid, minst sex dagar i förväg, och kan genomföras vid den andra sammankallningen med de som dyker upp
• Protokollen måste undertecknas och avslutas inom tio dagar, och när de väl är undertecknade är de rättsligt bindande
• Om du vill överklaga ett felaktigt beslut har du vanligtvis tre månader på dig att lämna in en ansökan, eller ett år om beslutet strider mot lagen eller förordningarna
• Reservfonden är obligatorisk och ska uppgå till minst tio procent av den senaste budgeten
• Enligt andalusiska poolbestämmelser krävs det livräddare när poolen uppnår en viss storlek
• Övervakningskameror är tillåtna förutsatt att det finns korrekt skyltning och att datareglerna följs, men missbruk kan leda till böter
• Du har rätt att ha egna laddare för elbilar på din privata plats, förutsatt att du står för hela kostnaden och meddelar bostadsrättsföreningen
• Frånvarande medlemmar kan ibland hjälpa dig att få igenom förbättringar, eftersom tystnad kan tolkas som samtycke
Vanliga frågor om gemenskapsreglerna på Costa del Sol
Får jag grilla på min terrass i Spanien?
Ja, men bara om den är gas- eller eldriven. Kolgrillar är nästan alltid förbjudna i bostadsområdena på Costa del Sol på grund av rök och brandrisk. Även med gas- eller elgrill måste du visa hänsyn till dina grannar. Ingen tycker om att bli utrökt medan de äter middag på sin balkong.
Hur fungerar grannskapsmöten på Costa del Sol?
Varje år, ibland oftare, hålls ett gemenskapsmöte där ägarna röstar om saker som budgetar, förbättringar och personal. Rösterna viktas efter din andel i fastigheten, det är inte bara en röst per person. Om du inte kan närvara ska du skicka en skriftlig fullmakt.
Är hundar tillåtna i spanska bostadsföreningar?
Ja, men enligt vissa regler. De måste alltid hållas kopplade i gemensamma utrymmen, och du förväntas städa upp efter dem. Att de skäller, lämnar efter sig skräp eller tas med in i poolområden är skäl till böter.
Kan jag byta förvaltningsbolag i ett nybyggt bostadsområde?
Ja, även om förvaltningsbolagen ofta hävdar att du är bunden av avtal som tecknats med byggherren. Med majoritetsstöd kan bostadsrättsföreningarna rösta för att byta förvaltare. Det är inte alltid lätt, men det är möjligt om tillräckligt många ägare gemensamt driver frågan.
Hur fastställs gemensamma avgifter i Spanien?
Föreningsavgifterna fastställs i budgeten, godkänns vid årsmötet och fördelas enligt varje fastighets andel. I nybyggda fastigheter är de ofta överdrivet höga i början på grund av onödig personal och onödiga tjänster, men de kan sänkas när ägarna tar kontrollen.
Avslutande tankar
Gemenskapsreglerna på Costa del Sol finns inte till för att förstöra din glädje. De finns för att upprätthålla balansen mellan dussintals eller hundratals ägare med mycket olika livsstilar. Från buller till grillfester till vem som sköter räkningarna – systemet fungerar bara om grannarna är uppmärksamma.
Sanningen är att du har mer inflytande än du tror. Var inte rädd för att ställa frågor, ifrågasätta ledningen eller föreslå förbättringar. Och om du någonsin frestas att måla din balkong rosa, bespara dig själv huvudvärken och håll dig till beige.
Kommentarer (0)
Inga kommentarer ännu. Du kan vara först med att kommentera.