Acheter un logement dans un lotissement de la Costa del Sol ne signifie pas seulement bénéficier d’une piscine, de jardins communs et d’une résidence sécurisée. Cela signifie également que vous entrez dans ce que mes lecteurs nord-américains reconnaîtront comme une association de copropriétaires. Une communauté, pour le meilleur ou pour le pire, implique de respecter ses voisins, d’entretenir les espaces communs et, oui… un peu de politique. Il n’y a pas que la politique dont il faut se méfier : il y a aussi les coûts cachés liés à la propriété dans les résidences fermées.
Réunions communautaires : plus de politique que vous ne le pensez
Chaque communauté organise régulièrement des réunions au cours desquelles les propriétaires votent sur l'avenir de la résidence. Il ne s'agit pas de simples discussions informelles autour de la piscine, mais de séances structurées avec des sujets soumis à l'avance, des comptes-rendus et des décisions juridiquement contraignantes. Ces réunions durent souvent plusieurs heures.
La première erreur que commettent les nouveaux arrivants concerne le vote. Si vous ne vous présentez pas, votre voix ne sera pas entendue. Vous pouvez envoyer un mandataire, votre avocat, votre agent immobilier ou même votre voisin de confiance, mais toujours muni d’une confirmation écrite. Et non, WhatsApp ne fait pas l’affaire.
Pour approuver ou rejeter une motion, différents niveaux de majorité sont requis en fonction de la modification envisagée. L'unanimité est requise pour modifier le titre de propriété ou les quotes-parts. Les trois cinquièmes sont requis pour restreindre les locations touristiques ou instaurer une surtaxe sur les logements mis en location. Un tiers suffit pour des projets tels que la modernisation des réseaux de télécommunications ou les projets d’énergie renouvelable. Certaines améliorations sont considérées comme approuvées à moins que les absents ne s’y opposent dans un délai de trente jours. Ce n’est pas vraiment simple, ce qui explique pourquoi on voit souvent des visages perplexes dans la salle.
Et n'oubliez pas : seuls les propriétaires à jour dans le paiement de leurs charges de copropriété peuvent voter. Ils peuvent assister aux réunions et prendre la parole, mais leur vote ne sera pris en compte qu'une fois qu'ils auront réglé leur dette ou contesté celle-ci par voie judiciaire.
Jouer intelligemment
Beaucoup de voisins avisés savent qu'il est payant d'être proactif. Aidez les autres, proposez des solutions, apportez des devis. Les gens seront bien plus enclins à voter en votre faveur si vous avez déjà fait le travail de terrain. Considérez cela moins comme du harcèlement que comme le fait d'incarner le politicien dont votre communauté ignorait qu'elle avait besoin.
La face cachée des présidents d'association de quartier
Surveillez toujours de près la façon dont l'argent est dépensé. Exigez des justificatifs écrits, des relevés détaillés et des comparaisons entre les prestataires. J'ai vu trop de présidents de copropriété abuser de leur position dès qu'ils se rendent compte que personne ne vérifie. Les présidents peuvent recevoir des commissions occultes de la part des prestataires de services et sont souvent sollicités par des vendeurs pour proposer des services à l'ensemble de la copropriété.
Une affaire tristement célèbre a fait la une à Torre Bermeja, dans The New Golden Mile. Le président de la copropriété s'était octroyé un salaire de plus de cent mille euros par an. Cela a entraîné une hausse des charges, le refus des voisins de payer, la dégradation de l'entretien, la mort des plantes et une spirale des coûts qui n'a fait que s'accentuer. Un effet domino classique.
Un autre cas concernant un membre de la communauté : un président de copropriété a enfoncé des clous dans sa pergola en bois (structure d'ombrage). Sans surprise, celle-ci a fini par pourrir au fil des ans. Il a alors imposé à l'ensemble de la communauté, y compris aux résidents du rez-de-chaussée et des étages intermédiaires qui n'avaient même pas de pergola, des frais supplémentaires de plusieurs milliers d'euros pour remplacer toutes les pergolas, ce qui ne profitait qu'à lui seul.
Un autre cas dont j’ai eu connaissance concernait un président de copropriété qui avait enfoncé des clous dans sa pergola en bois. Au fil des années, celle-ci a commencé à pourrir, ce qui n’était pas surprenant. Au lieu de réparer sa propre erreur, il a réussi à faire adopter un vote visant à remplacer toutes les pergolas de la copropriété, alors même que les propriétaires du rez-de-chaussée et de l’étage intermédiaire n’en possédaient pas du tout. Un voisin avisé a compris la manœuvre, a remarqué le devis exorbitant et s’est rendu compte que non seulement le président s’offrait une pergola flambant neuve, mais qu’il touchait également une commission de l’entrepreneur. En d’autres termes, il ne se contentait pas d’éviter le coût de sa propre réparation, il gagnait en réalité de l’argent tandis que tout le monde payait pour cela.
Sociétés de gestion : qui travaille pour qui ?
La plupart de mes clients pensent que c'est la société de gestion qui est aux commandes, mais c'est en réalité l'inverse. C'est vous qui l'engagez. C'est vous qui pouvez la révoquer. C'est vous qui pouvez fixer les règles régissant son fonctionnement.
Les promoteurs immobiliers, en particulier dans le secteur des constructions neuves, se soucient souvent peu de savoir qui gère la copropriété. Ils s’intéressent davantage aux bénéfices et passent rapidement au projet suivant. Certains acceptent même des pots-de-vin pour attribuer des contrats, laissant les voisins payer des factures gonflées. Il n’est pas rare d’entendre : « Désolé, nous avons signé un contrat de cinq ans avec le promoteur, vous n’avez pas le choix. » Mais la réalité est que si votre communauté fait front commun, vous pouvez vous débarrasser d’une société de gestion incompétente. C’est un élément essentiel pour maintenir à un niveau raisonnable le coût de la vie dans les lotissements fermés, au cas où ceux-ci seraient gérés par une mauvaise société de gestion.
J'ai assisté à des réunions où des complexes entiers étaient laissés à l'abandon. Littéralement. L'herbe, les arbres et les fleurs étaient négligés jusqu'à ce que tout devienne brun. Et ensuite, la société de gestion a eu l'audace de demander plus d'argent pour replanter. Devinez qui paie. Les voisins.
Quand les charges baissent réellement après la construction d'un logement neuf
L'une des plus grandes surprises pour mes clients est que les charges de copropriété peuvent baisser après les premiers mois, voire la première année. Les promoteurs immobiliers et leurs sociétés de gestion triées sur le volet adorent ajouter toutes sortes d'options luxueuses dès le départ. Pensez à des concierges travaillant à temps plein, à plusieurs jardiniers, à deux ou trois bricoleurs et à des agents d’entretien effectuant des heures supplémentaires. Sur le papier, cela fait bonne impression : cela aide à vendre les logements et crée une ambiance de luxe pendant la phase de lancement. Cela peut constituer un atout supplémentaire pour vos arguments de vente lorsque vous essayez de vendre un bien immobilier dans des résidences gérées.
Mais une fois les clés remises et les premières réunions tenues, la réalité s'impose. Les propriétaires commencent à examiner le budget et se rendent compte qu'ils paient pour trois concierges de nuit qui passent la plupart de leur temps à regarder Netflix. Il n'est pas rare qu'une copropriété vote la suppression du personnel en surnombre et la rationalisation des services.
Et voici le fond du problème. Un bon concierge, doté de la bonne mentalité, peut valoir mieux que quatre employés qui comptent les heures. Le concierge idéal est à la fois bricoleur, garant du respect des règles et solutionneur de problèmes. Il sait quel plombier appeler à minuit, vous aide lorsque vous vous retrouvez enfermé dehors et assure le bon fonctionnement de la copropriété sans faire d'histoires.
Il en va de même pour les jardiniers et les agents d’entretien. Un jardinier compétent, capable également de régler un problème de climatisation, a plus de valeur que deux qui se contentent de tondre la pelouse. Les agents d’entretien complètent souvent leurs revenus en intervenant chez des particuliers à côté de leur activité principale, et les jardiniers sont connus pour proposer des petits boulots au noir. Les concierges disposent généralement d’un vaste réseau de contacts et beaucoup d’entre eux perçoivent des commissions lorsqu’ils les recommandent.
C’est pourquoi certains travailleurs communautaires de la Costa del Sol finissent discrètement par percevoir des salaires bien supérieurs à la moyenne espagnole. Ce n’est pas seulement ce qu’ils touchent officiellement, ce sont les petits boulots et les commissions qui viennent arrondir le tout. Que ce soit une bonne ou une mauvaise chose, cela dépend de la personne. Un travailleur fiable et proactif peut faire gagner du temps et de l’argent à toute la communauté. Un travailleur paresseux ne fait que grever le budget.
La location et la réalité de la vie en communauté
Peu de sujets divisent autant les communautés que les locations de courte durée. Les résidents permanents les perçoivent souvent comme bruyantes, désordonnées et perturbantes, tandis que les propriétaires qui n’utilisent leur logement que quelques mois par an apprécient cette possibilité de couvrir leurs frais. Si la location de votre bien n’est pas une option envisageable, vous pouvez toujours essayer de vendre votre bien dans des communautés gérées.
La vérité, c'est que l'interdiction totale des locations se retourne presque toujours contre ses auteurs. Elle fait baisser la valeur des biens immobiliers, rend les maisons plus difficiles à vendre et crée plus de conflits qu'elle n'en résout. Ce qui fonctionne réellement, c'est l'application de la réglementation. Des règles claires, un enregistrement en bonne et due forme et des sanctions justes lorsque les règles ne sont pas respectées.
Réfléchissez-y logiquement. Si 80 % de vos voisins sont des propriétaires étrangers qui n’utilisent leur logement que comme résidence secondaire, même s’ils ne le louent pas pour le moment, ils souhaitent généralement garder la possibilité de le louer à l’avenir. En revanche, si 90 % de vos voisins sont des familles espagnoles vivant sur place à l’année, l’idée de louer à des touristes ivres en week-end ne fera jamais l’unanimité.
Tout dépend de la composition de votre communauté et de la manière dont les règles sont appliquées. Les voisins sont généralement moins irrités par les locations lorsque les locataires sont respectueux, bien informés et que les règles leur ont été clairement expliquées dès le départ.
Je donne plus de détails dans mon guide complet sur la location (ICI).
Les chiens dans les communautés
Les chiens sont autorisés dans les lotissements, mais des règles générales s'appliquent. En Espagne, il est illégal de laisser son chien seul à la maison pendant plus de vingt-quatre heures, et dans certaines régions, cette limite est heureusement plus courte. En Suède, les règles sont encore plus strictes, avec un maximum de six heures consécutives avant qu’un chien ne doive être sorti ou promené. C’est un fait bien connu : les meilleures résidences de la Costa del Sol acceptent généralement les animaux de compagnie !
Vos voisins peuvent se plaindre, et ils ne manqueront pas de le faire, si votre chien aboie toute la journée pendant que vous êtes au travail. Laisser les chiens faire leurs besoins sur votre terrasse ou dans votre jardin, même si cela se passe techniquement à l'intérieur de votre propriété privée, est mal vu et peut donner à votre voisin le droit de se plaindre. Promener son chien dans les parties communes n’est généralement toléré que pour l’amener vers la voie publique. Un petit pipi est parfois accepté, mais laisser des salissures ou le laisser s’aventurer dans les zones de piscine où les gens étendent leurs serviettes entraînera des amendes.
Vous pouvez lire mon guide complet sur les logements acceptant les animaux de compagnie (ICI).
Barbecues, vie privée et balcons roses
Les barbecues à gaz et électriques sont autorisés, à condition de ne pas enfumer vos voisins. Les barbecues au charbon de bois sont strictement interdits.
Les parasols, les plantes en pot et les pergolas sont autorisés, mais leur installation peut s’avérer délicate. La règle d’or est la suivante : ne gâchez pas la vue de vos voisins. Techniquement, tout ce qui obstrue la vue ou modifie la façade peut faire l’objet d’un recours.
Et en parlant de façades, vous ne pouvez pas simplement peindre votre balcon en rose parce que vous aimez les flamants roses. Les couleurs extérieures, les encadrements de fenêtres, les balustrades, les stores, les auvents, et même la couleur de vos parasols doivent tous être approuvés par la communauté. La logique est simple. Personne ne veut d’un ensemble Lego arc-en-ciel alors qu’il a payé pour réaliser son rêve méditerranéen. Si vous voulez éviter les mauvaises surprises, consultez notre liste des meilleures copropriétés de la Costa del Sol.
Comment s'organiser
Vous souhaitez que de nouvelles fleurs soient plantées, que des agents de sécurité supplémentaires soient engagés, ou peut-être une piscine chauffée pour l'hiver ? Préparez-vous à défendre votre projet. Et n'oubliez pas que vos voisins ne partagent peut-être pas vos priorités.
Le couple de retraités qui passe les mois de juillet et août ici ne paiera pas plus cher pour le chauffage de la piscine en décembre. Le propriétaire du rez-de-chaussée, qui ne dispose pas de terrasse, ne participera pas de son plein gré aux frais de rénovation des pergolas des attiques, et inversement.
Si vous voulez faire approuver quelque chose, mettez-y du vôtre. Demandez des devis, dressez la liste des avantages et des inconvénients, mettez en avant les bénéfices pour tout le monde et faites appel au responsable de campagne qui sommeille en vous. Dans la vie communautaire, la persuasion l'emporte toujours sur les plaintes.
Les règles cachées dont personne ne vous parle
• Les réunions doivent être annoncées suffisamment à l’avance, au moins six jours avant, et peuvent avoir lieu lors de la deuxième convocation avec les personnes présentes.
• Les procès-verbaux doivent être signés et clôturés dans un délai de dix jours ; une fois signés, ils sont exécutoires
• Si vous souhaitez contester une décision injustifiée, vous disposez généralement d'un délai de trois mois pour introduire un recours, ou d'un an si cette décision est contraire à la loi ou à la réglementation.
• Le fonds de réserve est obligatoire ; il doit représenter au minimum 10 % du dernier budget.
• La législation andalouse relative aux piscines impose la présence de maîtres-nageurs dès lors que votre piscine atteint une certaine taille
• La vidéosurveillance est autorisée à condition d'être accompagnée d'une signalisation appropriée et de respecter les règles relatives aux données, mais tout abus peut entraîner des amendes
• Vous avez le droit d'installer des chargeurs personnels pour voitures électriques sur votre emplacement privé, à condition d'en assumer l'intégralité des coûts et d'en informer la copropriété.
• Les absents vous aident parfois à faire adopter des améliorations, car le silence peut être interprété comme un accord
Foire aux questions sur les règles communautaires de la Costa del Sol
Puis-je faire un barbecue sur ma terrasse en Espagne ?
Oui, mais uniquement s'il s'agit d'un barbecue à gaz ou électrique. Les barbecues au charbon de bois sont presque toujours interdits dans les lotissements de la Costa del Sol en raison de la fumée et des risques d'incendie. Même avec un barbecue à gaz ou électrique, vous devez respecter vos voisins. Personne n'apprécie d'être envahi par la fumée alors qu'il dîne sur son balcon.
Comment se déroulent les réunions de quartier sur la Costa del Sol ?
Chaque année, voire plus souvent, une assemblée générale est organisée au cours de laquelle les propriétaires votent sur des sujets tels que les budgets, les améliorations et le personnel. Les voix sont pondérées en fonction de la part de propriété de chacun, et non selon le principe « une personne, une voix ». Si vous ne pouvez pas y assister, envoyez une procuration par écrit.
Les chiens sont-ils autorisés dans les lotissements espagnols ?
Oui, mais sous certaines conditions. Ils doivent toujours être tenus en laisse dans les parties communes, et vous êtes tenu de ramasser leurs déjections. Les aboiements, les salissures ou le fait de les emmener dans les espaces piscine sont passibles d'amendes.
Puis-je changer de société de gestion dans un lotissement neuf ?
Oui, même si les sociétés de gestion prétendent souvent que vous êtes lié par les contrats signés avec le promoteur immobilier. À la majorité, les copropriétés peuvent voter pour changer d'administrateur. Ce n'est pas toujours facile, mais c'est possible si un nombre suffisant de copropriétaires s'y emploient ensemble.
Comment sont fixées les charges de copropriété en Espagne ?
Les charges de copropriété sont fixées dans le budget, approuvé lors de l’assemblée générale annuelle, et réparties en fonction de la quote-part de chaque logement. Dans les constructions neuves, elles sont souvent gonflées au départ par du personnel et des services superflus, mais elles peuvent baisser une fois que les propriétaires prennent les rênes.
Conclusion
Les règles communautaires de la Costa del Sol ne sont pas là pour gâcher votre plaisir. Elles existent pour maintenir un équilibre entre des dizaines, voire des centaines de propriétaires aux modes de vie très différents. Du bruit aux barbecues en passant par la gestion des factures, le système ne fonctionne que si les voisins y prêtent attention.
En réalité, vous avez plus de pouvoir que vous ne le pensez. N’ayez pas peur de poser des questions, de remettre en cause la gestion ou de proposer des améliorations. Et si jamais vous êtes tenté de peindre votre balcon en rose, épargnez-vous ce casse-tête et optez plutôt pour le beige.
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