Покупка жилья в жилом комплексе на Costa del Sol означает не только наличие бассейна, общих садов и закрытого жилого комплекса. Это также означает, что вы становитесь частью того, что мои североамериканские читатели узнают как «Ассоциацию домовладельцев». Жизнь в сообществе, к лучшему или к худшему, подразумевает уважение к соседям, поддержание общего порядка в общих зонах и, да… немного политики. Но нужно обращать внимание не только на политику — есть ещё и скрытые издержки владения недвижимостью в закрытых жилых комплексах.
Собрания сообщества: больше политики, чем вы думаете
Каждое сообщество проводит регулярные собрания, на которых владельцы голосуют по вопросам будущего своего района. Это не просто неформальные беседы у бассейна. Это четко организованные заседания с заранее вынесенными на обсуждение вопросами, протоколами и решениями, имеющими юридическую силу. Часто такие собрания длятся несколько часов.
Первая ошибка, которую допускают новоприбывшие, — это голосование. Если вы не явитесь, ваш голос не будет учтён. Вы можете отправить доверенное лицо — своего адвоката, агента или даже дружелюбного соседа, — но всегда с письменным подтверждением. И нет, WhatsApp не считается.
Для одобрения или отклонения предложения требуется разное большинство голосов в зависимости от характера изменения. Единогласное решение требуется для изменения названия или долей владения. Три пятых голосов — для ограничения сдачи жилья в аренду туристам или введения дополнительной платы за сдаваемые в аренду квартиры. Одна треть — для таких вопросов, как модернизация телекоммуникаций или проекты в области возобновляемой энергетики. Некоторые улучшения считаются одобренными, если отсутствующие члены сообщества не выскажут возражений в течение тридцати дней. Это не совсем просто, поэтому в зале часто можно увидеть озадаченные лица.
И не забывайте: голосовать могут только те владельцы, которые не имеют задолженности по коммунальным сборам. Они могут присутствовать на собрании и высказываться, но их голос не будет учтён, пока они не оплатят задолженность или не оспорят её в судебном порядке.
Как играть с умом
Многие умные соседи знают, что проактивный подход окупается. Помогайте окружающим, предлагайте решения, приносите ценовые предложения. Люди с гораздо большей вероятностью проголосуют в вашу пользу, если вы уже проделали всю подготовительную работу. Рассматривайте это не как придирчивость, а скорее как то, что вы становитесь тем политиком, о котором ваше сообщество даже не подозревало, что он ему нужен.
Темная сторона председателей общин
Всегда внимательно следите за тем, как расходуются деньги. Требуйте письменных подтверждений, подробных отчетов и сравнений предложений разных поставщиков. Я видел слишком много случаев, когда председатели сообществ злоупотребляли своим положением, как только понимали, что никто не контролирует их действия. Председатели могут получать откаты от сервисных компаний и часто становятся мишенью продавцов, стремящихся продать услуги всему сообществу.
Один печально известный случай стал новостью в Торре-Бермеха, на «The New Golden Mile». Председатель сообщества назначил себе зарплату в размере более ста тысяч евро в год. Последствиями стали повышение взносов, отказ соседей платить, ухудшение состояния здания, гибель растений и ещё более стремительный рост расходов. Классический эффект домино.
Еще один случай, связанный с одним из членов сообщества, касается председателя сообщества, который вбивал гвозди в свою деревянную перголу (конструкцию для создания тени). Неудивительно, что с годами она сгнила. В результате он вынудил все сообщество, включая жильцов средних и нижних этажей, у которых даже не было пергол, понести дополнительные расходы в размере нескольких тысяч евро на замену всех пергол, что принесло выгоду только ему самому.
Еще один случай, о котором мне известно, касался председателя общины, который вбил гвозди в свою деревянную перголу. Со временем она начала гнить, что неудивительно. Вместо того чтобы исправить собственную ошибку, он сумел провести голосование о замене всех пергол в общине, несмотря на то что у владельцев квартир на первом и средних этажах пергол вообще не было. Один сообразительный сосед догадался, обратил внимание на завышенную смету и понял, что президент не только обзаводится для себя новенькой беседкой, но и получает откат от подрядчика. Другими словами, он не просто избегал расходов на собственный ремонт, но и фактически зарабатывал деньги, в то время как все остальные за это платили.
Управляющие компании: кто на кого работает
Большинство моих клиентов считают, что управляющая компания здесь главная, но на самом деле всё наоборот. Вы нанимаете её. Вы можете уволить её. Вы можете устанавливать правила её работы.
Застройщики, особенно в случае новостроек, зачастую не заботятся о том, кто будет управлять жилым комплексом. Их больше интересует прибыль, и они сразу переключаются на следующий проект. Некоторые даже берут откаты за передачу контрактов, оставляя соседям оплачивать завышенные счета. Нередко можно услышать: «Извините, мы подписали контракт с застройщиком на пять лет, вам придется с этим мириться». Но на самом деле, если ваше сообщество будет действовать сообща, вы сможете избавиться от некомпетентной управляющей компании. Это крайне важный аспект, позволяющий сдержать расходы на содержание жилья в закрытых жилых комплексах в случае, если ими управляет недобросовестная компания.
Мне доводилось присутствовать на собраниях, где целые жилые комплексы оставляли гибнуть. В буквальном смысле. Трава, деревья и цветы оставались без ухода, пока всё не пожухло. А потом управляющая компания имела наглость просить дополнительные деньги на пересадку растений. Угадайте, кто за это платит. Соседи.
Когда комиссионные за новое жилье действительно снижаются
Одним из самых больших сюрпризов для моих клиентов становится то, что коммунальные сборы могут снизиться уже через первые несколько месяцев или год. Застройщики и тщательно отобранные ими управляющие компании любят с самого начала добавлять всевозможные «навороты». Представьте себе консьержей, работающих полный рабочий день, нескольких садовников, двух или трёх разнорабочих и уборщиц, работающих сверхурочно. На бумаге это выглядит впечатляюще, помогает продавать дома и создаёт ощущение роскоши на этапе запуска проекта. Это может стать полезным дополнением к вашим аргументам при продаже недвижимости в управляемых жилых комплексах.
Но как только ключи переданы и проходят первые собрания, наступает реальность. Владельцы начинают присматриваться к бюджету и понимают, что платят за трех консьержей, работающих в ночную смену, которые в основном смотрят Netflix. Нередко жильцы сообщества голосуют за сокращение лишнего персонала и оптимизацию услуг.
И вот в чём дело. Один хороший консьерж с правильным менталитетом может стоить больше, чем четверо сотрудников, которые только следят за часами. Идеальный консьерж — это и разнорабочий, и страж правил, и человек, который решает проблемы. Он знает, к какому сантехнику звонить в полночь, поможет, если вы заперлись снаружи, и поддерживает работу сообщества без лишней суеты.
То же самое касается садовников и уборщиков. Надежный садовник, который также может справиться с проблемой кондиционера, ценится выше, чем двое, которые только косят газон. Уборщики часто подрабатывают, убирая в частных домах, а садовники известны тем, что предлагают дополнительную работу «в черную». Консьержи, как правило, располагают целой сетью контактов, и многие из них получают комиссионные за рекомендацию своих клиентов.
Именно поэтому некоторые работники коммунальных служб на Costa del Sol в итоге незаметно получают зарплаты, значительно превышающие средний уровень по Испании. Дело не только в том, что им платят официально, но и в подработках и комиссионных, которые пополняют их доход. Хорошо это или плохо — зависит от конкретного человека. Надежный и инициативный работник может сэкономить всему сообществу время и деньги. А ленивый — просто истощает бюджет.
Аренда жилья и реальность жизни в сообществе
Немногие темы вызывают столько разногласий в сообществах, как краткосрочная аренда. Постоянные жители часто считают её шумной, беспорядочной и мешающей спокойной жизни, в то время как владельцы, которые используют свои дома лишь несколько месяцев в году, ценят возможность покрыть расходы. Если сдача недвижимости в аренду не является вариантом, вы всегда можете попробовать продать свою недвижимость в управляемых жилых комплексах.
Правда заключается в том, что полный запрет на сдачу жилья в аренду почти всегда приводит к обратному результату. Это снижает стоимость недвижимости, затрудняет продажу домов и создаёт больше конфликтов, чем решает. Что действительно работает, так это обеспечение соблюдения правил. Чёткие правила, надлежащая регистрация и справедливые последствия в случае их нарушения.
Подумайте об этом логически. Если восемьдесят процентов ваших соседей — иностранные владельцы, которые используют свои дома только как место отдыха, то даже если они сейчас не сдают их в аренду, обычно они хотят иметь возможность сдавать их в будущем. С другой стороны, если девяносто процентов ваших соседей — испанские семьи, постоянно проживающие здесь, идея сдавать жильё пьяным туристам, приезжающим на выходные, никогда не приживётся.
Баланс зависит от того, из кого состоит ваше сообщество и насколько строго соблюдаются правила. Соседи обычно менее раздражены арендой, когда гости ведут себя уважительно, осведомлены и с самого начала четко проинформированы о правилах.
Более подробно я рассказываю в своём полном «Руководстве по аренде» (ЗДЕСЬ).
Собаки в сообществах
Собаки разрешены в жилых комплексах, но действуют общие правила. В Испании незаконно оставлять собаку одну дома более чем на двадцать четыре часа, а в некоторых регионах этот срок, к счастью, короче. В Швеции правила ещё более строгие: собаку необходимо выводить на улицу или выгуливать не реже, чем раз в шесть часов подряд. Хорошо известно, что в лучших жилых комплексах на Costa del Sol, как правило, разрешено содержание домашних животных!
Соседи могут и будут жаловаться, если ваша собака лает весь день, пока вы на работе. Позволять собакам справлять нужду на вашей террасе или в саду, даже если технически это происходит на территории вашего частного жилья, не приветствуется и может дать соседу право подать жалобу. Выгул собак по местам общего пользования обычно допускается только как способ вывести их на общественные дороги. Кратковременное мочеиспускание может быть допустимо, но оставление загрязнений или пропуск собак в зоны у бассейнов, где люди расстилают полотенца, повлечет за собой штрафы.
Вы можете прочитать моё полное руководство для владельцев домашних животных (ЗДЕСЬ).
Барбекю, частная жизнь и розовые балконы
Газовые и электрические грили допускаются, если только вы не задымляете соседей. Угольные грили категорически запрещены.
Установка зонтиков от солнца, размещение растений в горшках и возведение пергол возможны, но требуют осторожности. Золотое правило: не портите вид соседям. Технически, всё, что загораживает обзор или изменяет облик фасада, может стать предметом спора.
А если говорить о фасадах, то нельзя просто покрасить балкон в розовый цвет только потому, что вам нравятся фламинго. Цвета фасадов, оконных рам, перил, жалюзи, маркиз и даже цвет ваших зонтиков — всё это подлежит одобрению со стороны сообщества. Логика проста. Никто не хочет радужного набора «Лего», когда заплатил за средиземноморскую мечту. Если вы хотите избежать разочарований, ознакомьтесь с нашим списком лучших жилых комплексов на Costa del Sol.
Как добиться результата
Хотите, чтобы посадили новые цветы, наняли дополнительных охранников или, может быть, оборудовали бассейн с подогревом на зиму? Будьте готовы отстаивать свою точку зрения. И помните: ваши соседи могут не разделять ваши приоритеты.
Пара пенсионеров, которая проводит здесь июль и август, не будет платить больше за обогрев бассейна в декабре. Владелец квартиры на первом этаже без террасы не станет добровольно вносить свою долю в модернизацию пергол на пентхаусах, и наоборот.
Если вы хотите, чтобы что-то было одобрено, проделайте всю необходимую работу. Соберите предложения, подготовьте список «за» и «против», покажите выгоду для всех и проявите свои навыки кампанийного менеджера. В общественной жизни убеждение всегда побеждает жалобы.
Скрытые правила, о которых вам никто не рассказывает
• Для проведения собраний требуется надлежащее уведомление (не менее чем за шесть дней), и они могут состояться при втором созыве с участием всех, кто явится
• Протоколы должны быть подписаны и утверждены в течение десяти дней; после подписания они имеют юридическую силу
• Если вы хотите оспорить неверное решение, у вас обычно есть три месяца на подачу заявления, или один год, если оно противоречит закону или нормативным актам
• Резервный фонд является обязательным и составляет не менее десяти процентов от суммы последнего бюджета
• Согласно андалузскому законодательству о бассейнах, при достижении бассейном определённых размеров требуется наличие спасателей
• Установка систем видеонаблюдения разрешена при наличии соответствующих знаков и соблюдении правил хранения данных, однако злоупотребление может повлечь за собой штрафы
• Установка личных зарядных устройств для электромобилей на вашем частном участке является вашим правом при условии, что вы полностью оплатите расходы и уведомите об этом сообщество
• Отсутствующие участники иногда помогают принять решения об улучшениях, поскольку молчание может рассматриваться как согласие
Часто задаваемые вопросы о правилах сообщества на Costa del Sol
Можно ли устраивать барбекю на террасе в Испании?
Да, но только если он работает на газе или электричестве. Угольные грили почти всегда запрещены в жилых комплексах Costa del Sol из-за дыма и риска возгорания. Даже при использовании газовых или электрических грилей нужно уважать соседей. Никому не нравится, когда их задымляют, пока они ужинают на балконе.
Как проходят собрания жильцов на Costa del Sol
Каждый год, а иногда и чаще, проводится собрание сообщества, на котором собственники голосуют по таким вопросам, как бюджет, благоустройство и персонал. Голоса учитываются пропорционально доле владения недвижимостью, а не по принципу «один человек — один голос». Если вы не можете присутствовать на собрании, отправьте письменную доверенность.
Разрешено ли содержание собак в испанских жилых комплексах?
Да, но с соблюдением правил. В местах общего пользования собаки должны всегда находиться на поводке, и вы обязаны убирать за ними. Лай, оставление мусора или прогулки с собаками в зоне бассейнов являются основанием для наложения штрафов.
Можно ли сменить управляющую компанию в новом жилом комплексе?
Да, хотя управляющие компании часто утверждают, что вы связаны контрактами, заключёнными с застройщиком. При поддержке большинства жильцов сообщество может проголосовать за смену администратора. Это не всегда легко, но возможно, если достаточное количество владельцев объединится для этого.
Как в Испании определяются коммунальные сборы
Коммунальные сборы устанавливаются в бюджете, утверждаются на ежегодном собрании и распределяются в соответствии с долей каждого объекта недвижимости. В новостройках они часто изначально завышены из-за ненужного персонала и услуг, но могут снизиться, как только владельцы возьмут управление в свои руки.
Заключительные мысли
Правила сообщества на Costa del Sol не призваны портить вам удовольствие. Они существуют для поддержания баланса между десятками или сотнями владельцев с совершенно разным образом жизни. От шума до барбекю и до того, кто оплачивает счета — система работает только в том случае, если соседи уделяют этому внимание.
На самом деле у вас гораздо больше возможностей, чем вы думаете. Не бойтесь задавать вопросы, оспаривать решения руководства или предлагать улучшения. А если вам когда-нибудь захочется покрасить балкон в розовый цвет, избавьте себя от лишних хлопот и остановитесь на бежевом.
Комментарии (0)
Пока нет комментариев. Ваш комментарий может стать первым.