Zakup nieruchomości w osiedlu na Costa del Sol to nie tylko basen, wspólne ogrody i ogrodzona społeczność. To także wkroczenie w coś, co moi czytelnicy z Ameryki Północnej rozpoznają jako stowarzyszenie właścicieli domów (Home Owners Association). Społeczność, na dobre i na złe, polega na szanowaniu sąsiadów, dbaniu o wspólne przestrzenie i, no cóż… odrobinie polityki. Nie tylko na politykę musisz uważać – są też ukryte koszty związane z posiadaniem nieruchomości w osiedlach zamkniętych.
Spotkania społeczności: więcej polityki, niż myślisz
Każda wspólnota organizuje regularne zebrania, na których właściciele głosują nad przyszłością osiedla. To nie są zwykłe pogawędki przy basenie. To zorganizowane spotkania z wcześniej zgłoszonymi tematami, protokołami i wynikami, które są prawnie wiążące. Często takie zebrania trwają kilka godzin.
Pierwszym błędem, jaki popełniają nowi mieszkańcy, jest głosowanie. Jeśli się nie pojawisz, twój głos nie zostanie uwzględniony. Możesz wysłać pełnomocnika, prawnika, agenta, a nawet zaprzyjaźnionego sąsiada, ale zawsze z pisemnym potwierdzeniem. I nie, WhatsApp się nie liczy.
Aby zatwierdzić lub odrzucić wniosek, potrzebna jest większość głosów na różnych poziomach, w zależności od rodzaju zmiany. Jednogłośność jest wymagana przy zmianie tytułu własności lub udziałów w współwłasności. Trzy piąte głosów do wprowadzenia ograniczeń dotyczących wynajmu turystycznego lub nałożenia dodatkowej opłaty na lokale przeznaczone na wynajem. Jedna trzecia do spraw takich jak modernizacja sieci telekomunikacyjnej czy projekty związane z energią odnawialną. Niektóre zmiany uznaje się za zatwierdzone, o ile osoby nieobecne nie zgłoszą sprzeciwu w ciągu trzydziestu dni. Nie jest to do końca proste, dlatego często zobaczysz w sali zmieszane miny.
I nie zapominaj, że głosować mogą tylko właściciele, którzy są na bieżąco z opłatami wspólnotowymi. Mogą uczestniczyć w zebraniach i zabierać głos, ale ich głos nie będzie brany pod uwagę, dopóki nie uregulują zaległości lub nie zakwestionują długu na drodze prawnej.
Jak mądrze grać
Wielu sprytnych sąsiadów wie, że proaktywność się opłaca. Pomagaj innym, proponuj rozwiązania, zbieraj oferty. Ludzie znacznie chętniej zagłosują na twoją korzyść, jeśli już wykonałeś za nich część pracy. Pomyśl o tym nie tyle jako o nagabywaniu, co o byciu politykiem, o którym twoja społeczność nie wiedziała, że go potrzebuje.
Ciemna strona przewodniczących wspólnot mieszkaniowych
Zawsze uważnie obserwuj, jak wydawane są pieniądze. Proś o pisemne potwierdzenia, dokładne zestawienia i porównania ofert różnych dostawców. Widziałem zbyt wiele przypadków, kiedy przewodniczący wspólnoty nadużywali swojej pozycji, gdy tylko zdali sobie sprawę, że nikt tego nie sprawdza. Przewodniczący mogą dostawać łapówki od firm usługowych i często są na celowniku sprzedawców, którzy chcą sprzedać usługi całej wspólnocie.
W Torre Bermeja, w dzielnicy The New Golden Mile, głośno było o jednej niesławnej sprawie. Przewodniczący wspólnoty przyznał sobie pensję w wysokości ponad stu tysięcy euro rocznie. Skutkiem tego były wyższe opłaty, sąsiedzi odmawiający płacenia, zaniedbania w utrzymaniu, obumierające rośliny i koszty rosnące w zawrotnym tempie. Klasyczny efekt domina.
Kolejny przypadek z udziałem członka rodziny dotyczy prezesa wspólnoty, który wbijał gwoździe w swoją drewnianą pergolę (taką konstrukcję dającą cień). Nic dziwnego, że z biegiem lat zaczęła gnić. A potem zmusił całą wspólnotę, w tym mieszkańców parteru i pierwszego piętra, którzy nawet nie mieli pergoli, do poniesienia dodatkowych kosztów rzędu tysięcy euro na wymianę wszystkich pergoli, co przyniosło korzyść tylko jemu.
Znam też inną sprawę, w której prezes wspólnoty wbił gwoździe w swoją drewnianą pergolę. Z biegiem lat zaczęła gnić, co nie było żadnym zaskoczeniem. Zamiast naprawić swój błąd, udało mu się przeforsować głosowanie, by wymienić wszystkie pergole we wspólnocie, mimo że właściciele mieszkań na parterze i na środkowych piętrach w ogóle nie mieli pergoli. Jeden sprytny sąsiad zorientował się w sytuacji, zwrócił uwagę na skandalicznie wysoką wycenę i zdał sobie sprawę, że prezes nie tylko załatwił sobie nową pergolę, ale też brał łapówkę od wykonawcy. Innymi słowy, nie tylko unikał kosztów własnej naprawy, ale wręcz zarabiał na tym, podczas gdy wszyscy inni za to płacili.
Firmy zarządzające: kto dla kogo pracuje
Większość moich klientów myśli, że to firma zarządzająca tu rządzi, ale w rzeczywistości jest odwrotnie. To ty ją zatrudniasz. Możesz ją zwolnić. Możesz ustalać zasady jej działania.
Deweloperzy, zwłaszcza ci zajmujący się nowymi inwestycjami, często nie przejmują się tym, kto zarządza osiedlem. Bardziej interesują ich zyski i kolejny projekt. Niektórzy nawet biorą łapówki za przyznanie kontraktów, przez co sąsiedzi muszą płacić zawyżone rachunki. Często słyszy się: „Przykro mi, podpisaliśmy z deweloperem umowę na pięć lat, nic nie da się zrobić”. Ale prawda jest taka, że jeśli wasza społeczność trzyma się razem, możecie pozbyć się kiepskiej firmy zarządzającej. To kluczowy element utrzymania niskich kosztów posiadania nieruchomości w osiedlach zamkniętych, zwłaszcza gdy zarządza nimi nieuczciwa firma.
Byłem na zebraniach, gdzie całe osiedla po prostu skazano na zagładę. Dosłownie. Trawa, drzewa i kwiaty były zaniedbane, aż wszystko zbrązowiało. A potem firma zarządzająca miała czelność prosić o więcej kasy na ponowne zasadzenie roślin. Zgadnij, kto za to płaci. Sąsiedzi.
Kiedy opłaty faktycznie spadają po oddaniu nowego budynku
Jedną z największych niespodzianek dla moich klientów jest to, że opłaty wspólnotowe mogą spaść po pierwszych kilku miesiącach lub roku. Deweloperzy i wybrane przez nich firmy zarządzające uwielbiają na początku dodawać wszelkie możliwe udogodnienia. Pomyśl o konsjerżach pracujących na pełny etat, wielu ogrodnikach, dwóch lub trzech złota rączka oraz sprzątaczach pracujących w nadgodzinach. Na papierze wygląda to imponująco, pomaga sprzedać mieszkania i tworzy wrażenie luksusu w fazie wprowadzania na rynek. Może to być przydatny atut, gdy próbujesz sprzedać nieruchomość w osiedlach zarządzanych przez firmę.
Ale kiedy już przekażą ci klucze i odbędą się pierwsze spotkania, rzeczywistość daje o sobie znać. Właściciele zaczynają przyglądać się budżetowi i zdają sobie sprawę, że płacą za trzech konsjerżów na nocnej zmianie, którzy głównie oglądają Netflixa. Często zdarza się, że społeczność głosuje za zwolnieniem zbędnego personelu i usprawnieniem usług.
I o to właśnie chodzi. Jeden dobry konsjerż z odpowiednim podejściem może być wart więcej niż czterech ludzi, którzy tylko liczą godziny. Idealny konsjerż to po części złota rączka, po części strażnik zasad, a po części człowiek od rozwiązywania problemów. Wie, do którego hydraulika zadzwonić o północy, pomaga, gdy się zatrzasnąłeś na zewnątrz, i sprawia, że społeczność działa bez większych problemów.
To samo dotyczy ogrodników i sprzątaczek. Solidny ogrodnik, który potrafi też zająć się klimatyzacją, jest cenniejszy niż dwóch, którzy tylko koszą trawnik. Sprzątaczki często dorabiają, sprzątając prywatne domy na boku, a ogrodnicy są znani z tego, że oferują dodatkowe prace „na czarno”. Konsjerżowie zazwyczaj mają całą sieć kontaktów, a wielu z nich dostaje prowizję za polecanie tych osób.
Właśnie dlatego niektórzy pracownicy społeczni na Costa del Sol po cichu zarabiają znacznie więcej niż wynosi średnia w Hiszpanii. Nie chodzi tylko o to, ile oficjalnie im płacą, ale o dodatkowe zlecenia i prowizje, które to wszystko uzupełniają. Czy to dobrze, czy źle – to zależy od osoby. Zaufany, proaktywny pracownik może zaoszczędzić całej społeczności czas i pieniądze. Leniwy po prostu wyczerpuje budżet.
Wynajem i rzeczywistość życia w społeczności
Niewiele tematów dzieli społeczności bardziej niż wynajem krótkoterminowy. Mieszkańcy na stałe często postrzegają go jako hałaśliwy, nieporządny i zakłócający spokój, podczas gdy właściciele, którzy korzystają ze swoich domów tylko przez kilka miesięcy w roku, doceniają możliwość pokrycia kosztów. Jeśli wynajem nieruchomości nie wchodzi w grę, zawsze możesz spróbować sprzedać swoją nieruchomość w osiedlach zarządzanych.
Prawda jest taka, że całkowity zakaz wynajmu prawie zawsze przynosi odwrotny skutek. Obniża to wartość nieruchomości, utrudnia sprzedaż domów i powoduje więcej konfliktów, niż rozwiązuje. To, co naprawdę działa, to egzekwowanie przepisów. Jasne zasady, prawidłowa rejestracja i sprawiedliwe konsekwencje w przypadku ich łamania.
Pomyśl o tym logicznie. Jeśli osiemdziesiąt procent twoich sąsiadów to zagraniczni właściciele, którzy używają swoich domów wyłącznie jako miejsc na wakacje, to nawet jeśli teraz ich nie wynajmują, zazwyczaj chcą mieć możliwość wynajęcia ich w przyszłości. Z drugiej strony, jeśli dziewięćdziesiąt procent twoich sąsiadów to hiszpańskie rodziny mieszkające tam na stałe, pomysł wynajmowania mieszkań pijanym turystom przyjeżdżającym na weekendowe wycieczki nigdy nie przejdzie.
Równowaga zależy od tego, z jakich osób składa się twoja społeczność i jak dobrze egzekwowane są zasady. Sąsiedzi zazwyczaj mniej się denerwują na temat wynajmu, gdy goście zachowują się z szacunkiem, są dobrze poinformowani i od samego początku jasno znają zasady.
Więcej szczegółów znajdziesz w moim pełnym przewodniku po wynajmie (TUTAJ).
Psy w społecznościach
Psy są dozwolone w osiedlach, ale obowiązują ogólne zasady. W Hiszpanii nielegalne jest pozostawianie psa samego w domu na dłużej niż dwadzieścia cztery godziny, a w niektórych regionach limit ten jest na szczęście krótszy. W Szwecji przepisy są jeszcze surowsze – pies może pozostać sam maksymalnie przez sześć godzin z rzędu, po czym trzeba go wypuścić na zewnątrz lub wyprowadzić na spacer. Powszechnie wiadomo, że najlepsze osiedla na Costa del Sol zazwyczaj pozwalają na trzymanie zwierzaków!
Sąsiedzi mogą i na pewno będą narzekać, jeśli twój pies szczeka cały dzień, kiedy jesteś w pracy. Pozwalanie psom na załatwianie się na tarasie lub w ogrodzie – nawet jeśli technicznie rzecz biorąc jest to na terenie twojej prywatnej posesji – jest źle widziane i może dać sąsiadowi prawo do złożenia skargi. Wyprowadzanie psów przez tereny wspólne jest zazwyczaj tolerowane tylko jako sposób na wyprowadzenie ich na drogi publiczne. Szybkie załatwienie potrzeby może się zdarzyć, ale pozostawianie nieczystości lub wpuszczanie psów na tereny przy basenach, gdzie ludzie rozkładają ręczniki, skutkuje mandatami.
Możesz przeczytać mój pełny przewodnik o miejscach przyjaznych zwierzętom (TUTAJ).
Grille, prywatność i różowe balkony
Grille gazowe i elektryczne są w porządku, o ile nie dymisz sąsiadów. Grille na węgiel drzewny są absolutnie zabronione.
Parasole przeciwsłoneczne, rośliny w doniczkach i pergole są dozwolone, ale to delikatna sprawa. Złota zasada brzmi: nie psuj sąsiadom widoku. Technicznie rzecz biorąc, wszystko, co zasłania widok lub zmienia wygląd elewacji, może zostać zakwestionowane.
A skoro mowa o fasadach, nie możesz po prostu pomalować balkonu na różowo tylko dlatego, że lubisz flamingi. Kolory elewacji, ramy okienne, balustrady, rolety, markizy, a nawet kolor parasoli – wszystko to wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Logika jest prosta. Nikt nie chce tęczowego zestawu klocków Lego, skoro zapłacił za śródziemnomorskie marzenie. Jeśli chcesz uniknąć rozczarowania, sprawdź naszą listę najlepszych wspólnot mieszkaniowych na Costa del Sol.
Jak załatwić sprawy
Chcesz posadzić nowe kwiaty, zatrudnić dodatkowych ochroniarzy, a może mieć podgrzewany basen na zimę? Przygotuj się na przedstawienie swojej propozycji. I pamiętaj, że twoi sąsiedzi mogą nie podzielać twoich priorytetów.
Para emerytów, która spędza tu lipiec i sierpień, nie zapłaci więcej za ogrzewanie basenu w grudniu. Właściciel mieszkania na parterze bez tarasu nie będzie chętnie dokładał się do modernizacji pergoli na dachowych apartamentach i na odwrót.
Jeśli chcesz, żeby coś zostało zatwierdzone, musisz się postarać. Zbierz oferty, przygotuj listę zalet i wad, pokaż korzyści dla wszystkich i uwolnij w sobie wewnętrznego menedżera kampanii. W życiu społeczności perswazja zawsze wygrywa z narzekaniem.
Ukryte zasady, o których nikt ci nie mówi
• Spotkania trzeba ogłaszać z odpowiednim wyprzedzeniem – co najmniej sześć dni wcześniej – i mogą się odbyć przy drugim zwołaniu z udziałem wszystkich, którzy się pojawią
• Protokół musi zostać podpisany i zamknięty w ciągu dziesięciu dni, a po podpisaniu staje się prawnie wiążący
• Jeśli chcesz zaskarżyć złą decyzję, zazwyczaj masz na to trzy miesiące, a jeśli decyzja jest niezgodna z prawem lub przepisami – rok
• Fundusz rezerwowy jest obowiązkowy i musi wynosić co najmniej dziesięć procent ostatniego budżetu
• Andaluskie przepisy dotyczące basenów wymagają obecności ratowników, gdy basen osiągnie określoną wielkość
• Monitoring jest dozwolony pod warunkiem odpowiedniego oznakowania i przestrzegania zasad dotyczących danych, ale nadużywanie go może skutkować grzywnami
• Masz prawo do prywatnych ładowarek do samochodów elektrycznych na swoim prywatnym miejscu parkingowym, pod warunkiem, że pokryjesz cały koszt i poinformujesz o tym wspólnotę
• Nieobecni czasami pomagają w przegłosowaniu zmian, bo milczenie może oznaczać zgodę
Najczęściej zadawane pytania dotyczące zasad obowiązujących w społeczności na Costa del Sol
Czy mogę urządzić grilla na swoim tarasie w Hiszpanii?
Tak, ale tylko jeśli jest to grill gazowy lub elektryczny. Grille na węgiel drzewny są prawie zawsze zakazane w osiedlach na Costa del Sol ze względu na dym i ryzyko pożaru. Nawet w przypadku grilla gazowego lub elektrycznego musisz szanować swoich sąsiadów. Nikt nie lubi, gdy dym przedostaje się do mieszkania, gdy właśnie je kolację na balkonie.
Jak przebiegają spotkania społeczności na Costa del Sol
Co roku, a czasem nawet częściej, odbywa się zebranie wspólnoty, na którym właściciele głosują nad takimi sprawami jak budżet, remonty i kadra. Głosy są ważone proporcjonalnie do udziału w nieruchomości, a nie według zasady „jedna osoba – jeden głos”. Jeśli nie możesz przyjść, wyślij pisemne pełnomocnictwo.
Czy w hiszpańskich wspólnotach mieszkaniowych wolno trzymać psy?
Tak, ale pod pewnymi warunkami. W miejscach wspólnych muszą zawsze być na smyczy, a ty musisz posprzątać po nich. Szczekanie, pozostawianie nieczystości lub wpuszczanie psów na teren basenów to powody do nałożenia grzywny.
Czy mogę zmienić firmę zarządzającą w nowym osiedlu?
Tak, chociaż firmy zarządzające często twierdzą, że jesteś związany umowami podpisanymi z deweloperem. Przy większości głosów wspólnoty mieszkaniowe mogą przegłosować zmianę zarządcy. Nie zawsze jest to łatwe, ale jest możliwe, jeśli wystarczająca liczba właścicieli wspólnie o to zabiega.
Jak ustalane są opłaty wspólnotowe w Hiszpanii
Opłaty wspólnotowe są ustalane w budżecie, zatwierdzane na corocznym zgromadzeniu i dzielone zgodnie z udziałem każdej nieruchomości. W nowych budynkach często są one początkowo zawyżone z powodu zbędnego personelu i usług, ale mogą się obniżyć, gdy właściciele przejmą kontrolę.
Podsumowanie
Zasady obowiązujące w społeczności na Costa del Sol nie mają na celu psuć ci zabawy. Istnieją po to, by zachować równowagę między dziesiątkami lub setkami właścicieli prowadzących bardzo różne style życia. Od hałasu, przez grille, po to, kto zajmuje się rachunkami – system działa tylko wtedy, gdy sąsiedzi zwracają na to uwagę.
Prawda jest taka, że masz więcej do powiedzenia, niż ci się wydaje. Nie bój się zadawać pytań, kwestionować decyzji zarządu ani proponować ulepszeń. A jeśli kiedykolwiek skusi cię, żeby pomalować balkon na różowo, oszczędź sobie bólu głowy i trzymaj się beżu.
Komentarze (0)
Jeszcze nie ma żadnych komentarzy. Twój może być pierwszy.