Vivre en copropriété – Guide

Au cours des dernières années, j’ai assisté à au moins 40 réunions communautaires pour le compte de mes clients. Parfois parce qu’ils ne sont pas sur place pour y assister en personne. Mais surtout parce que j’ai envie d’y être, et que je considère que cela fait partie de mon métier. Je suis sincèrement surpris de voir si peu d’agents faire de même. Je peux les compter sur les doigts d’une main.

Participer à ces réunions me permet de voir ce qui se passe réellement au sein des communautés dans lesquelles j'installe mes clients. Qui se plaint, ce qui fonctionne, ce qui ne va pas sans que personne ne le dise, ce qui diffère de ce qui est mentionné dans la brochure.

J'ai longuement hésité à rédiger ce guide. Une partie de moi pensait que cela en dévoilait trop. Puis je me suis souvenu de la fois où un collègue agent m’a demandé quelle était la seule chose que je lui recommanderais de faire, et je lui ai répondu de commencer à assister aux assemblées générales annuelles. La réaction a été un soupir suivi d’un « ça dure environ 4 heures, quel ennui ». Personne ne va le faire. Nous y voilà donc.

Voici le guide pratique. Le guide structurel, consacré aux règles communautaires, à la LPH, aux charges, aux amendes et au fonctionnement juridique de tout cela, se trouve ici : https://forumcosta.com/community-rules-in-costa-del-sol-spain-the-hoa-life-nobody-tells-you-about/

Voici ce que l'on ressent réellement lorsqu'on est assis dans cette pièce.

Les acronymes que vous entendrez

Certains termes reviennent sans cesse, souvent en espagnol, et souvent sans que personne ne les explique.

AG. Assemblée générale. Elle se tient une fois par an. C'est lors de cette assemblée que sont officialisés les budgets, les comptes et les votes importants.

AGE. Assemblée générale extraordinaire. Toute réunion convoquée en dehors du cycle des AG. Elle est convoquée lorsqu'une question ne peut attendre la prochaine AG, ou lorsque 25 % de la communauté en fait la demande.

LPH. Ley de Propiedad Horizontal. La loi qui régit toutes les copropriétés en Espagne. Tout ce que vous lisez concernant les majorités de vote, les procurations, les charges et les obligations renvoie à cette loi.

EUC. Entidad Urbanística de Conservación. Il s'agit de l'organisme chargé de l'entretien des infrastructures communes situées à l'extérieur des limites de votre lotissement (certains lotissements n'en disposent pas). Routes, éclairage, espaces verts communs au sein du lotissement dans son ensemble. Vous lui versez des cotisations en plus de vos charges de copropriété, et elle organise ses propres réunions. Elle est souvent confondue avec la copropriété elle-même, ce qui entraîne une perte de temps considérable lors des réunions, consacrée à des questions qui ne relèvent pas réellement de la responsabilité de la copropriété.

Procuration. Une autorisation signée qui permet à un autre propriétaire de voter en votre nom en suivant vos instructions précises.

Représentation. Une procuration signée qui désigne une personne, un mandataire ou un avocat pour assister à une réunion et voter à votre place.

Vous avez acheté, vous avez signé, et maintenant ?

Vous avez patiemment attendu la fin des travaux, signé l'acte de propriété, meublé votre logement et emménagé. Votre notaire a souscrit les abonnements aux services publics. L'eau et l'électricité fonctionnent. Puis plus rien. Les semaines passent, parfois les mois, et aucune réunion de copropriété n'est prévue.

C'est tout à fait normal.

La première assemblée générale annuelle (AGA) peut prendre du temps, car il n’est généralement pas judicieux de la convoquer tant qu’un nombre suffisant de propriétaires n’ont pas signé et pris possession de leur logement. Convoquer une réunion alors que la moitié de la copropriété n’a pas encore reçu ses clés est une perte de temps pour tout le monde. La première AGM a donc tendance à se tenir entre quelques semaines et quelques mois après l’achèvement technique de l’immeuble.

Qui gère votre communauté avant vous ?

Lorsque vous avez signé votre acte de propriété, la copropriété était déjà légalement constituée depuis un certain temps. Le promoteur s'est désigné lui-même président de la copropriété par défaut et a choisi le syndic. Ainsi, avant même votre première réunion, votre copropriété est techniquement gérée par des personnes que vous n'avez pas choisies.

L'administrateur de la communauté

Il s'agit de la société de gestion chargée d'assurer la gestion quotidienne. Entretien des parties communes, nettoyage de la piscine, jardinage, sécurité, gestion des budgets, coordination des prestataires, service de conciergerie, organisation des réunions, recouvrement des charges de copropriété, application du règlement intérieur, relations avec les fournisseurs, rédaction des procès-verbaux, opérations bancaires, assurances.

Quelques points importants à savoir.

La responsabilité du syndic s'arrête à votre porte d'entrée. Tout ce qui se trouve à l'intérieur de votre appartement vous appartient. Défauts de construction, fuites, vices cachés, appareils électroménagers défectueux. Votre syndic ne signalera pas à votre place les défauts constatés dans votre appartement au promoteur immobilier. Les procédures à suivre à cet effet vous ont été communiquées avec votre titre de propriété. J’ai rédigé un guide spécifique sur les listes de défauts de construction que je vous recommande de lire si ce sujet est nouveau pour vous.

Pourquoi j’y reviens sans cesse. À presque chaque réunion de copropriété à laquelle j’assiste, quelqu’un soulève un problème concernant son propre logement. Un robinet qui fuit, un four en panne, un climatiseur qui ne fonctionne pas depuis la remise des clés. Cette frustration est tout à fait compréhensible. Vous avez déboursé beaucoup d’argent, vous avez attendu longtemps, et les choses ne fonctionnent toujours pas correctement. Mais la réunion de copropriété n’est pas le lieu où ces problèmes se règlent. Le syndic ne peut pas intervenir, le représentant du promoteur n’est généralement pas habilité à prendre des engagements sur des défauts de construction individuels, et vos voisins ne peuvent pas non plus vous aider. Le temps consacré à ce sujet ne fait donc pas avancer le problème, et la réunion s’égare.

Votre frustration est légitime. Le forum a tort. Ce sont votre liste de défauts, votre avocat, les voies officielles du promoteur immobilier et, si nécessaire, un burofax rédigé en bonne et due forme qui permettent réellement de faire avancer les choses. La réunion de copropriété est destinée aux problèmes communs. Séparez bien ces deux aspects et vous obtiendrez de meilleurs résultats sur les deux plans.

La réalité des pots-de-vin

L'administrateur a été choisi par le promoteur immobilier. Ce n'est pas vous qui l'avez choisi. Et dans de nombreux cas, cette entreprise a versé au promoteur une prime substantielle pour obtenir le contrat. Le promoteur empoche cette somme, et la nouvelle communauté finance ensuite progressivement le remboursement de ce coût.

Certains administrateurs sont excellents. D’autres sont catastrophiques. Si le vôtre est vraiment, vraiment mauvais et ne fait pas son travail, vous pouvez vous rassembler et le renvoyer. Je me fiche qu'il vous brandisse sous le nez un contrat de 5 ans signé avec le promoteur immobilier. Les propriétaires n'étaient pas parties à ce contrat. Le promoteur l'a signé, souvent en échange d'une commission occulte, puis s'est éclipsé en vous laissant payer la note. Vous obtiendrez gain de cause devant les tribunaux s'il ne respecte vraiment pas ses engagements.

Mais il s’agit d’un processus de longue haleine. Et s’il n’est pas mené correctement, il peut se retourner contre vous. Vous devez faire appel à d’autres entreprises, obtenir des devis et organiser une transition fluide et immédiate. Sinon, j’ai déjà vu des mois d’inactivité pendant lesquels les plantes et les arbres sont morts, ce qui a entraîné des frais supplémentaires que les propriétaires ont dû payer à la nouvelle direction pour les replanter.

La procédure pratique pour remplacer un administrateur est décrite plus loin dans ce guide, à l'intention de toute personne qui envisage sérieusement cette démarche.

Une construction neuve n'est jamais parfaite dès le premier jour

Peu importe le budget, peu importe la marque. Les constructions neuves posent toujours des problèmes au début. Des piscines qui ne fonctionnent pas. Des plantes mortes. Un système d’irrigation défectueux. Des fuites dans le garage. Des ascenseurs qui n’ont pas encore été certifiés par l’inspecteur municipal. Des toilettes communes dont la chasse d’eau ne fonctionne pas. Le Wi-Fi non configuré dans l’espace de coworking. Des spas hors service. De la poussière de chantier partout. Des travaux inachevés, la moitié des portails encore grands ouverts car la phase suivante est toujours en cours de construction. Des bennes de chantier encore stationnées à proximité.

Si vous n’en aviez pas été prévenu, vous serez déçu. Si vous l’étiez, vous ferez preuve de patience. Le problème finit par se résoudre. Pas tout seul, mais avec la bonne technique.

Pourquoi intenter un procès n'est que rarement la solution

Beaucoup de gens, notamment les Européens du Nord et les Américains, sont habitués à un système juridique où les choses avancent lorsqu'on intente un procès. En Espagne, intenter un procès est la voie la plus lente qui soit.

Tout commence par une mise en demeure, un « burofax », puis l'attente. Un autre « burofax ». Encore de l'attente. Si votre dossier est solide et que vous insistez, vous pourriez obtenir gain de cause dans un délai de 2 à 4 ans. Parfois plus. Le promoteur immobilier peut faire appel, ce qui ajoute deux ans supplémentaires. Il dispose d’équipes juridiques internes et de moyens financiers considérables. Lorsqu’il se sent menacé, il réagit souvent en coupant tout canal de communication, en suspendant tous les travaux en cours et en vous laissant vous débattre devant les tribunaux pendant que ses experts et géomètres font traîner les procédures.

Il faut parfois se rendre à Madrid pour déposer officiellement le recours. Les frais s'élèvent à plusieurs milliers, voire à plusieurs centaines de milliers si c'est toute la communauté qui est concernée.

Un « burofax » peut s'avérer utile. Parfois, la simple menace d'en envoyer un suffit à faire bouger les choses. Mais le bouton « JE VOUS POURSUIS EN JUSTICE » produit rarement l'effet escompté.

Après 22 ans passés ici, c'est là le plus grand fossé culturel entre mes clients américains et nord-européens et le fonctionnement réel de l'Espagne. Dire « je vais porter plainte » n'intimide pas un promoteur immobilier espagnol. Cela lui indique simplement de confier le dossier à son avocat et de cesser de discuter ou de travailler avec vous.

Se préparer à votre première réunion

Si vous ne pouvez pas y assister, deux options s’offrent à vous.

Représentation. Vous désignez une personne (votre mandataire, votre avocat ou votre conjoint) pour assister à la réunion et voter à votre place. Cette personne se prononce le jour même après avoir pris connaissance des débats. Vous pouvez également lui indiquer votre choix de vote.

Procuration. Le principe est le même, mais de manière plus formelle. Vous remettez une procuration signée à un voisin, souvent avec les votes déjà cochés. Parfois, vous le laissez voter après lui avoir brièvement expliqué vos préférences.

Quelle que soit la procédure que vous choisissez, veillez à la régler à l'avance et à faire signer les documents en bonne et due forme. Si vous vous présentez avec un document erroné ou sans document, votre vote ne sera pas pris en compte.

Inscrire des points à l'ordre du jour

C'est là que la plupart des propriétaires commettent une erreur lors de leur première rencontre.

Si vous souhaitez qu'un sujet fasse l'objet d'un vote officiel, vous devez demander par écrit qu'il soit ajouté à l'ordre du jour avant sa diffusion. Couleurs des auvents. Horaires de la piscine. Défauts de construction. Licences de location. Sécurité. Tout ce qui vous tient à cœur.

Si un sujet ne figure pas à l'ordre du jour, il ne fera pas l'objet d'un vote. Vous pourrez bien sûr en parler lors de la rubrique « Divers » à la fin de la réunion, mais aucune décision ne sera prise. Donc, si une question vous préoccupe en silence depuis des mois, mettez-la par écrit et soumettez-la à l'administrateur avant qu'il ne finalise l'ordre du jour.

Lieux et horaires des réunions

Si votre communauté dispose d'un espace de coworking, d'un club social ou de toute autre salle suffisamment spacieuse, la réunion s'y tiendra. Dans le cas contraire, l'administrateur ou les présidents peuvent choisir un lieu. Il s'agit parfois d'un bureau loué, parfois d'une salle de réunion d'un hôtel à proximité.

Les rendez-vous ont généralement lieu le matin. Soyez à l'heure. On n'attend pas les retardataires.

Il y aura des chaises. Parfois de l'eau, du thé, du café. Parfois rien du tout. Ne comptez pas trop là-dessus.

Qui est réellement présent lors de la première réunion ?

Vous y trouverez généralement :

Le promoteur immobilier, car il est toujours légalement le président de la copropriété et doit procéder à la passation officielle de pouvoir ; le représentant du syndic ; un traducteur, souvent ; vous et vos voisins

La présence du promoteur immobilier est importante. Il reçoit beaucoup de plaintes justifiées, mais aussi beaucoup de plaintes à caractère personnel. Vous entendrez parfois quelqu’un profiter de son temps de parole pour se plaindre d’un robinet qui fuit dans son appartement. C’est pénible pour le reste de l’assistance, mais compréhensible. Les ouvriers du bâtiment ne sont pas payés pour la perfection, mais pour la rapidité, et la plupart des installations n’ont pas encore été testées en conditions réelles. Certains programmes immobiliers sont livrés dans un bien meilleur état que d’autres. Au fil des ans, j’ai appris à déconseiller certains constructeurs à mes clients en me basant sur ce que j’apprends lors de ces réunions.

Le traducteur

Les réunions se déroulent souvent en espagnol, mais la plupart des participants parlent anglais ; un interprète anglais est donc généralement présent en cas de besoin.

Un bon interprète est un héros discret. Il est rapide, impartial, précis et sait gérer le rythme de la salle sans s’imposer. Un mauvais interprète bouleverse tout le déroulement de la réunion. Il fait des erreurs de traduction, édulcore les passages gênants, passe sous silence les passages délicats ou, plus généralement, ne rend tout simplement pas correctement le sens des propos. Parfois, on vous remettra des écouteurs pour bénéficier d’une interprétation en direct.

L'administrateur est là aussi… toujours, bien sûr

Comment se déroule concrètement la réunion ?

Avant le début de la réunion, les gens discutent entre eux et se présentent au cours de brèves conversations tout en cherchant leur place. Vous entendrez « Je suis Dave, du bloc 4 » environ 60 fois sans rien retenir de tout cela. Puis le spectacle commence.

Vous devrez vous présenter à l'administrateur avant de prendre place. Indiquez-lui qui vous êtes, qui vous représentez, et remettez-lui les éventuelles procurations. C'est ainsi qu'il pourra enregistrer correctement les votes.

L'ordre habituel :

Présentation du conseil d’administration, du promoteur immobilier et des administrateurs. Examen du procès-verbal de la dernière réunion s’il ne s’agit pas de la première assemblée générale annuelle. Budgets. Ce qui a été dépensé. Ce qu’il reste en caisse. Ventilation des coûts. Ce pour quoi vous payez et à quel montant. Vote pour approuver les comptes. Vote sur le budget de l’année suivante, y compris les éventuels changements de services. C’est à ce moment-là que quelqu’un veut toujours réduire les horaires de la conciergerie, débattre du coût du nettoyage de la piscine ou discuter du jardinage. Vote sur les points à l’ordre du jour soumis par les propriétaires. Élection du président et des membres du conseil d’administration. Questions diverses et questions individuelles.

Le débat sur les concierges est un petit sujet à part entière. Je suis favorable à leur présence pendant les premiers mois, quand personne ne connaît encore rien et qu’il est utile d’avoir sur place quelqu’un capable d’aider. Après cela, je préfère généralement réduire leurs effectifs ou les supprimer. Un mauvais concierge reste assis dans sa cabine, a l’air de la personne décrite dans la brochure, mais n’apporte aucune valeur ajoutée. Un bon concierge est un homme à tout faire qui répare les petits problèmes pendant ses gardes et fait économiser des milliers à la copropriété par rapport au recours à des entreprises externes. Il dispose également souvent de bons contacts locaux lorsque vous avez besoin de quelqu’un pour un travail.

À chaque réunion, il y a toujours quelqu’un avec une idée audacieuse, mais sans aucune préparation. « Pourquoi ne gérons-nous pas simplement la communauté nous-mêmes ? » « Ne pourrions-nous pas réduire la taille de la piscine pour ne plus avoir besoin d’un maître-nageur ? » Ces idées s’effondrent dès qu’on les examine de près, mais pas avant d’avoir fait perdre 20 minutes à tout le monde. La salle finit généralement par les trier, à la fin.

Vous repérerez rapidement qui sont les nouveaux venus et qui a déjà une certaine expérience. Les nouveaux ont tendance à s'emballer rapidement. Les habitués choisissent leurs combats, parlent moins et votent.

Voter pour votre président

Une fois les budgets adoptés, le promoteur cède la présidence. C'est un soulagement pour lui. Vous élisez ensuite un nouveau président de la copropriété parmi les copropriétaires.

Parfois, il n’y a qu’un seul candidat. Parfois, plusieurs personnes se présentent et défendent leur projet. C’est la majorité qui l’emporte.

Les gens sous-estiment énormément l'importance de ce vote. Le président va façonner votre vie communautaire pour l'année à venir. Votez pour quelqu'un qui :

Possède une expérience en matière de budgets et de comptabilité. Une grande partie du travail est d’ordre financier. Vit dans la communauté à temps plein, de préférence. Parle espagnol, de préférence. Fait preuve d’empathie et propose des solutions, plutôt que de se plaindre. Dispose du temps nécessaire pour s’en occuper concrètement. Ce n’est pas un rôle passif.

Le président a moins de pouvoir que ce que l'on croit

Le président est, en théorie, un porte-parole neutre de la communauté dans ses relations avec le monde extérieur : l'administrateur, les fournisseurs, l'EUC, le promoteur immobilier.

Dans la pratique, la neutralité n'est qu'une théorie.

Un président peut influencer le choix des prestataires : qui recevra les devis, quel système d’alarme sera retenu, quel fournisseur d’auvents remportera le marché pour l’ensemble de la copropriété, quel jardinier sera conservé. Il peut regrouper les copropriétaires, faire pression pour obtenir des avantages, et oui, il existe des présidents qui acceptent discrètement des pots-de-vin de la part de fournisseurs en échange de marchés attribués à la copropriété. Cela vaut pour toute personne influente, pas seulement pour le président.

Voyez les choses ainsi. Tout le monde veut de l'ombre sur sa terrasse. Les stores font partie de l'extérieur, ils doivent donc être d'une couleur uniforme, choisie par vote. Une personne bien placée décroche le téléphone et demande à un fournisseur de stores : « Si tous les stores d'ici sont achetés chez vous, quelle est notre remise, et quelle est ma commission personnelle pour avoir organisé cela ? »

Le même raisonnement s'applique à la sécurité, au jardinage, aux systèmes d'alarme et à d'autres contrats éventuels.

C'est en partie pour cela que je participe à ce forum. Pour observer comment les décisions sont formulées, qui favorise quel fournisseur et qui entretient des relations commerciales informelles que personne ne mentionne.

Date et heure de la réunion

Je n’ai encore jamais assisté à une réunion qui dure moins de deux heures. La première assemblée générale annuelle dure presque toujours entre trois et quatre heures. Les réunions suivantes sont plus courtes à mesure que la routine s’installe, que les participants cessent de revenir sur des questions qui ont déjà fait l’objet d’un vote et qu’ils acquièrent de l’expérience.

Participation et vote en ligne

La législation espagnole autorise la tenue de réunions communautaires en format hybride ou entièrement en ligne sous certaines conditions. La loi sur les copropriétés (LPH) a été modifiée il y a quelques années pour autoriser les réunions télématiques, mais la copropriété elle-même doit voter au préalable pour les autoriser. Tant que ce vote n’a pas eu lieu, les participants en ligne peuvent généralement assister à la réunion, écouter et prendre la parole, mais ne peuvent pas voter. (Vous devez désigner un représentant ou un mandataire pour que votre vote soit pris en compte.)

Dans la pratique, la plupart des administrateurs donnent la priorité aux participants présents physiquement. Ils coupent le micro des participants en ligne pour des raisons de temps, car si 50 personnes sur Zoom avec un micro ouvert, c’est le chaos, la réunion ne finit jamais. Ce sont les participants présents physiquement qui votent, exercent les procurations et déterminent l’issue. La présence en ligne sert davantage à participer.

Il vaut la peine de vérifier quelles dispositions votre communauté a adoptées et si votre administrateur facilite réellement la participation en ligne comme il se doit. Certains ne le font toujours pas.

Le groupe WhatsApp « Power Move »

J'encourage toutes les communautés auxquelles j'appartiens à créer leur propre groupe WhatsApp. Une communauté, c'est un groupe. Ce n'est qu'en groupe que les choses avancent. À titre individuel, votre voix n'a qu'une portée très limitée.

Le groupe en lui-même ne permet pas de contacter directement l'administrateur, le promoteur immobilier ou l'EUC. Ce n'est pas son but. C'est l'endroit où les propriétaires échangent entre eux au quotidien. « L’alarme se déclenche dans le garage. » « Quelqu’un d’autre n’a-t-il pas d’eau depuis ce matin ? » « J’ai trouvé un artisan pour les stores, je partage son numéro. » « Les locataires de l’appartement X organisent une fête. Quelqu’un s’est garé sur ma place, etc. » En temps réel, utile, convivial.

Au fil du temps, cela vous permet de mieux cerner la situation. Vous commencez à voir ce qui dérange qui, qui revient sans cesse sur le même sujet, et quels sont réellement les problèmes récurrents. C’est là la matière première que le président peut transmettre à l’administrateur, au promoteur immobilier ou à l’EUC, et que les autres copropriétaires peuvent proposer d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine réunion.

Il est bon de préciser qu’il existe toujours un canal direct vers la société de gestion pour signaler des problèmes. Par e-mail, par téléphone, parfois via un portail en ligne. Ce n’est pas le rôle du président de se faire le relais. Si votre portail est cassé, si votre ascenseur est en panne ou si le jardinier n’est pas venu depuis une semaine, contactez directement le syndic. Le président est là pour représenter la position collective de la communauté sur les questions d’ordre général, et non pour s’occuper des tâches opérationnelles quotidiennes à votre place.

Il est bien plus facile pour le syndic de gérer les frustrations individuelles des copropriétaires qu’une demande collective émanant de 50 copropriétaires. Ils le savent bien. L’absence d’un groupe WhatsApp joue donc discrètement en leur faveur.

Vote sur les locations de courte durée

C'est l'un des votes auxquels je participe toujours, et c'est l'un des sujets les plus controversés auxquels une communauté de la Costa del Sol aura jamais à faire face.

Certains de mes clients souhaitent avoir la possibilité de louer leur logement lorsqu’ils sont absents, afin de compenser leurs frais. D’autres ne le souhaitent pas. D’autres encore s’en moquent. Tous sont concernés par l’issue de ce vote, qu’ils en aient conscience ou non.

La plupart des propriétaires abordent la réunion en pensant qu’il s’agit d’un choix binaire : autoriser ou non les locations. Ce n’est pas le cas. Interdire les locations au sein d’une copropriété se retourne presque toujours contre ses auteurs.

Les arguments en faveur de l'interdiction

La plupart des personnes qui votent en faveur de l'interdiction croient sincèrement qu'elles protègent ainsi leur qualité de vie. Sur le papier, leurs raisons semblent logiques :

Moins de va-et-vient dans l'immeuble ; piscine, salle de sport et parties communes plus calmes ; moins d'usure des ascenseurs, des jardins et du mobilier commun que tout le monde finance ; pas d'allées et venues incessantes d'inconnus dans le hall ni de valises qui claquent dans les couloirs à minuit ; la situation du parking reste prévisible.

Pour les résidents à l'année, c'est ce qui importe le plus. Si vous vivez là toute l'année et que votre voisin du dessous change tous les quatre jours, vous supportez le coût de cette situation sans en tirer le moindre revenu.

Les arguments contre l'interdiction

C'est là que les choses se compliquent pour le camp des partisans de l'interdiction, car la plupart de ces points ne sont jamais abordés lors des réunions et je veille à toujours en informer tout le monde.

La valeur des biens immobiliers chute immédiatement. Les acheteurs écartent systématiquement les biens situés dans des communes où s'appliquent des interdictions de location. Les biens concernés par ces interdictions sont pratiquement impossibles à vendre. Un attique bénéficiant de droits touristiques acquis peut facilement se vendre plus cher qu'un attique identique situé dans le même immeuble mais ne bénéficiant pas de ces droits.
Si cela ne vous convainc pas, le plus grand portail immobilier d'Espagne le fera : article d'Idealista

Les statistiques officielles du gouvernement montrent que les acheteurs d’un logement neuf sur la Costa del Sol ont en moyenne 52 ans, sont originaires d’Europe du Nord et utilisent leur bien quelques mois par an. La plupart ne se tourneront pas vers la location à long terme en raison du risque lié aux baux de plus de 6 mois et des seuils de résidence fiscale. Les logements restent donc inoccupés 10 ou 11 mois par an. Et ce sont précisément ces logements inoccupés que recherchent les « okupas ». (Lisez mon guide sur les squatteurs ici)

L'interdiction n'empêche pas la location, elle ne fait que la déplacer. Les agences et les plateformes disparaissent, mais les groupes Facebook et le bouche-à-oreille prennent le relais. Voici ce à quoi vous devez vous attendre à la place :

Des contrats privés bâclés, sans référence au code de la NRA ; aucune caution correctement conservée, aucune assurance, aucun contrôle, aucune agence à contacter lorsque des clients cassent une chaise longue ou saccagent la salle de sport, des propriétaires qui vous répondent que ce sont « des membres de la famille en visite » lorsque vous frappez à la porte, des locataires qui ne peuvent être tenus pour responsables car il n’y a aucune trace écrite ; dans certains cas, des contrats si mal rédigés qu’ils créent un risque de squattage

Vous perdez tout moyen de faire respecter les règles. Une location gérée par une agence sérieuse signifie qu'il y a quelqu'un pour répondre au téléphone à 23 h lorsque la musique est trop forte. Quelqu'un qui peut débiter la carte bancaire du locataire s'il casse quelque chose. Quelqu'un qui sélectionne les locataires. Rien de tout cela n'existe lorsque les locations se font au noir.

Les communautés soumises à une interdiction finissent toutes par se ressembler lors des réunions ultérieures. Les propriétaires qui n'arrivent pas à vendre accaparent la première heure. La réduction des coûts occupe la deuxième, car les revenus liés à la hausse des loyers ont disparu, mais pas les charges d'entretien. Les locataires illégaux et l'usure des logements occupent la troisième. C'est le schéma qui se répète dans toutes les réunions auxquelles j'ai assisté.

La majoration des charges de copropriété disparaît. La plupart des copropriétés qui autorisent les locations votent une augmentation de 10 à 20 % des charges mensuelles pour les propriétaires qui louent, car leurs locataires utilisent davantage les parties communes. Cet argent est versé dans le même fonds qui sert à financer les réparations et les remplacements. Interdisez les locations et les recettes s'envolent, mais l'usure causée par les locations clandestines, elle, persiste.

Les propriétaires pris au piège n’ont nulle part où se tourner. Je repense à une Espagnole que j’ai rencontrée en faisant du porte-à-porte dans une copropriété où je défendais une cause. Elle était revenue s’installer en Espagne après avoir vécu plusieurs années en Belgique, avait acheté un logement ici pour y vivre à plein temps, puis avait eu un grave accident qui l’avait contrainte à retourner en Belgique, où se trouvaient sa famille et son réseau de soins. Elle n’a pas pu louer son logement car la communauté avait interdit les locations. Elle n’a pas pu le vendre car personne ne voulait d’un logement interdit. Sa vie a changé. Les règles de la communauté, elles, sont restées les mêmes.

En résumé

Le choix ne se résume pas vraiment à « locations ou pas de locations ». Il s’agit plutôt de « locations contrôlées ou non contrôlées ». Dans tous les cas, les biens immobiliers de votre communauté seront loués. La seule question est de savoir si vous faites partie d’une communauté dotée de règles, d’un registre, d’une gestion professionnelle et d’une trace écrite, ou d’une communauté qui fait comme si rien de tout cela n’existait alors que cela se passe bel et bien.

La répression l'emporte toujours sur la prohibition. Les solutions de compromis pour lesquelles les communautés votent rarement :

Séjours minimums de 5 ou 7 nuits pour écarter les fêtards du week-end ; réservations réservées aux familles ou soumises à une limite d’âge ; gestion obligatoire par une agence professionnelle ; caution obligatoire et règlement intérieur à signer lors de l’enregistrement ; sanctions et suspensions pour les récidivistes ; majoration de 10 à 20 % des frais de copropriété pour les propriétaires bailleurs.

La législation espagnole exige désormais une double majorité de 60 % pour qu’une copropriété puisse interdire purement et simplement les locations touristiques, ce qui signifie généralement qu’il est possible de plaider en faveur de ces conditions de compromis plutôt que de recourir à un vote «tout ou rien».

Ceux qui restent 7 nuits considèrent cet endroit comme leur chez-soi. Ceux qui restent 2 nuits le considèrent comme une chambre d’hôtel qu’ils ne reverront jamais. Cela suffit à résoudre la majeure partie du problème qui préoccupe réellement les partisans de l’interdiction.

Que se passe-t-il à la fin de la réunion ?

Une fois l'ordre du jour épuisé et la rubrique « Divers » ouverte, les participants peuvent poser des questions individuelles et aborder tout sujet restant. Une discussion s'engage. Certaines interventions sont utiles, d'autres non.

Puis les gens restent un moment. On échange les liens vers des groupes WhatsApp. On échange ses numéros. Ceux qui n’ont pas pris la parole pendant la réunion viennent vous prendre à part après coup pour vous dire ce qu’ils pensent vraiment. On en apprend parfois plus en 20 minutes après la réunion qu’en 3 heures pendant celle-ci.

C'est également là que je rencontre souvent mes futurs clients. Des personnes qui se rendent compte qu'elles souhaitent vendre leur bien à terme, ou qui ont un ami à la recherche d'un bien à acheter.

Les « Actas » et votre délai de 30 jours

L'acta est le procès-verbal officiel de la réunion. Chaque vote, chaque décision, la liste des participants, les votes exprimés, les opinions dissidentes. Il constitue le document officiel attestant des décisions prises par la communauté.

Deux choses que tout propriétaire non résident doit savoir.

Délais. Selon la plupart des règlements de copropriété, l'administrateur doit envoyer le procès-verbal dans les 10 jours suivant l'assemblée. Dans la pratique, ce délai est parfois plus long. Une fois que vous l'avez reçu, lisez-le attentivement et rapidement.

Le délai de 30 jours pour contester une décision. Si un vote a été organisé et que vous estimez qu’il est illégal, injuste envers une minorité de copropriétaires ou qu’il enfreint la LPH, les copropriétaires qui ont voté contre ou qui étaient absents disposent généralement de 30 jours à compter de la réception du procès-verbal pour contester cette décision devant les tribunaux. Une fois ce délai écoulé, la décision est définitive. C’est pourquoi le fait de ne pas être présent physiquement ne signifie pas la fin de votre droit de vote. Tant que vous n’approuvez pas quelque chose en silence, vous conservez toutes vos options.

Si le procès-verbal donne une version erronée des faits, écrivez immédiatement à l'administrateur pour lui faire part de votre version de ce qui a été décidé. Demandez une rectification officielle. Demandez à d'autres copropriétaires présents de vous soutenir. Si l'administrateur refuse, le procès-verbal tel qu'il est rédigé servira de preuve en cas de litige futur, et votre objection écrite constituera votre moyen de défense.

Conservez tous les procès-verbaux. Dans quelques années, lorsque vous vendrez votre bien, en cas de litige avec un promoteur immobilier, ou lorsqu'un nouveau propriétaire vous demandera pourquoi le règlement de la piscine est tel qu'il est, ces procès-verbaux constitueront la preuve écrite.

Pour les propriétaires résidant à l'étranger, programmez un rappel dans votre agenda. Dès réception de l'acta, vous disposez de 30 jours. Lisez-le dès sa réception. Ne laissez pas le délai expirer par inadvertance.

Assemblées générales extraordinaires (AGE)

Vous n’êtes pas limité à une seule assemblée générale annuelle (AGA) par an. Si un sujet doit être abordé et que la prochaine AGA n’aura lieu que dans plusieurs mois, les copropriétaires peuvent convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE).

Pour en déclencher une, il faut obtenir l'adhésion de 25 % de la communauté. Cela implique de recueillir des signatures, des noms, des numéros de téléphone et des adresses e-mail, puis de les remettre au président et à l'administrateur. Le président ne peut pas refuser une demande dûment étayée. S'il l'ignore, la réunion a lieu quand même et est officiellement consignée. Son refus est consigné au procès-verbal.

Lors d'une assemblée générale extraordinaire, vous pouvez voter sur la plupart des sujets. La seule restriction concerne les budgets, car l'exercice financier n'est peut-être pas encore clos. Tout le reste est ouvert au débat.

C'est le levier dont la plupart des propriétaires ignorent l'existence. Si votre syndic traîne les pieds, si votre promoteur reste muet ou si votre copropriété s'apprête à voter une décision qui n'a pas fait l'objet d'un débat en bonne et due forme, une AGE vous permet de reprendre le contrôle du calendrier au lieu d'attendre encore 11 mois pour l'AGA.

Les majorités qui décident de tout

La législation communautaire espagnole classe les votes en trois seuils principaux. Savoir lequel s’applique vous évite de défendre une cause qui, juridiquement, ne peut aboutir ce jour-là.

Majorité simple. C'est la règle par défaut. Approbation des comptes, adoption du budget de l'année suivante, embauche ou licenciement du syndic, signature des contrats avec les fournisseurs, petits travaux collectifs. Majorité des copropriétaires présents et de ceux représentés par procuration.

Les trois cinquièmes. Soit environ 60 %. Ce seuil est requis pour les décisions structurelles importantes et est désormais spécifiquement exigé pour interdire les locations touristiques. Ce pourcentage de 60 % est calculé à la fois en fonction du nombre de copropriétaires et de leur quote-part de participation ; ainsi, quelques grandes unités ne peuvent pas à elles seules faire pencher la balance.

À l'unanimité. Tout ce qui touche au règlement de copropriété de l'immeuble. Transformer des parties communes en parties privatives, modifier les statuts constitutifs, changer les limites légales d'un appartement. Dans une copropriété de plus de 50 copropriétaires, avec des absents et des désaccords, c'est pratiquement impossible.

Des seuils moins élevés s'appliquent aux mesures que la loi souhaite activement encourager. Panneaux solaires, bornes de recharge pour véhicules électriques, ascenseurs, travaux d'accessibilité pour les copropriétaires de plus de 70 ans ou en situation de handicap. Si l'un de ces points vous concerne, demandez à votre syndic quelle majorité s'applique avant le vote.

Comment les propriétaires remplacent-ils concrètement un syndic ?

Licencier son administrateur peut sembler dramatique, mais d'un point de vue juridique, cela ne nécessite qu'un vote à la majorité simple. Ce qui fait capoter le processus, c'est lorsque les copropriétaires tentent de le faire sans avoir préparé la suite.

La méthode qui fonctionne vraiment.

Commencez par monter votre dossier en privé. Consignez les manquements : e-mails restés sans réponse, entretiens non effectués, argent immobilisé sur des comptes sans justificatif, fournisseurs se plaignant de ne pas être payés à temps, frais qui ne cessent d'augmenter sans justification des coûts. Faites des captures d'écran, notez les dates et les noms. Sans cela, la réunion se transformera en une joute verbale et le vote sera perdu.

Coordonnez-vous via le groupe WhatsApp. Non pas pour critiquer publiquement l'administrateur, mais pour évaluer combien de propriétaires partagent ce sentiment. Il faut que l'ensemble du groupe soit globalement d'accord avant le vote, et non pas le jour même.

Préparez deux ou trois candidats potentiels au poste d’administrateur avant le vote. Demandez à chacun d’entre eux de vous soumettre une proposition complète : leurs honoraires, ce qui est inclus, leurs délais de réponse, les logiciels qu’ils utilisent, ainsi que des références provenant des copropriétés qu’ils gèrent déjà. Présentez ces propositions lors de l’assemblée, en même temps que la motion de révocation. Les copropriétaires qui, sans cela, hésiteraient à voter, voteront « oui » lorsqu’ils pourront voir exactement qui remplacera l’administrateur actuel et quel en sera le coût.

Planifiez la transition avant de voter. Comptes bancaires, contrats avec les fournisseurs, clés, tous les documents de la copropriété, assurances, éventuelles réclamations en cours. L'administrateur sortant est légalement tenu de transmettre tout cela, mais il traîne souvent les pieds. Le nouvel administrateur doit être prêt à prendre la relève dès le premier jour, sinon certaines choses passeront à la trappe.

Le vote lui-même se fait à la majorité simple des copropriétaires présents et représentés. Une fois la décision adoptée, la résiliation est officialisée dans le procès-verbal et un burofax est envoyé à l’administrateur sortant en précisant la date d’entrée en vigueur. Son contrat de 5 ans avec le promoteur immobilier n’engage pas la copropriété. Les copropriétaires n’en étaient pas parties.

Un risque qu’il faut connaître. Si vous n’organisez pas correctement la relève, un vide se crée. Les plantes dépérissent, les piscines verdissent, les fournisseurs cessent de venir, les cartes de sécurité expirent. Ce vide se traduit par une facture supplémentaire que le nouveau syndic devra régler. Des mois de travail réduits à néant en deux semaines d’incertitude.

Si l'administrateur actuel ne s'acquitte pas correctement de ses fonctions, vous avez le droit de le révoquer et les tribunaux donnent raison aux communautés sur ce point. Veillez simplement à ne pas vous lancer sans vous être préparé.

Les erreurs que je vois se répéter

Quelques schémas récurrents reviennent à presque chaque réunion :

Des copropriétaires qui tentent de voter sur des sujets ne figurant pas à l’ordre du jour. Ça ne marche pas. Il faudra le proposer la prochaine fois. Des copropriétaires qui utilisent la rubrique « Divers » pour se plaindre de problèmes au sein de leur propre appartement. Ce n’est pas le bon forum. Ce n’est pas le bon public. Ce n’est pas le bon canal. Des copropriétaires qui élisent le président en se basant sur la qualité de son discours plutôt que sur son expérience. Des copropriétaires qui partent du principe que le syndic est indépendant. Il a été choisi par le promoteur immobilier, souvent moyennant des pots-de-vin. Des copropriétaires qui partent du principe que le président est neutre. En théorie, oui. En pratique, les présidents ont une influence personnelle et peuvent tirer profit de leurs relations avec les fournisseurs. Des copropriétaires qui supposent que le Conseil des copropriétaires (EUC) réglera les problèmes au sein de la copropriété. Ce ne sera pas le cas. L’EUC s’occupe de tout ce qui se passe à l’extérieur des murs de la copropriété. Des copropriétaires qui recourent trop vite à la voie judiciaire. L’Espagne n’est pas le système juridique adapté pour jouer ce jeu à la légère. Des copropriétaires qui votent l’interdiction des locations sans comprendre l’impact réel d’une telle interdiction sur la valeur de leur bien immobilier et la structure des charges de copropriété. Des copropriétaires qui ne rejoignent pas le groupe WhatsApp. C’est le principal levier dont dispose une copropriété, et les gens l’ignorent parce qu’ils ont l’impression que cela leur apportera davantage de notifications dont ils ne veulent pas. Les copropriétaires qui s’absentent d’une réunion sans envoyer de procuration ni de représentant. Si vous ne vous présentez pas et ne désignez personne, vous ne votez pas. Les décisions sont prises sans vous et vous devez vous y conformer.

Conclusion

Une communauté, c'est un groupe. Les choses ne se font qu'en groupe. Des propriétaires unis trouvent des solutions. Des propriétaires divisés se font diriger.

L'administrateur préfère discrètement une communauté fragmentée. Plus facile à gérer, plus facile à faire payer, plus facile à retarder. Votre rôle, en tant que propriétaire, est de refuser d'en faire partie.

Soyez présents. Proposez des points à l'ordre du jour. Votez en connaissance de cause. Rejoignez le groupe WhatsApp. Convoquez une assemblée générale extraordinaire si une question ne peut attendre. Et votez en pensant aux 10 prochaines années de votre investissement, pas aux 10 prochaines minutes de la réunion.

C'est tout. C'est tout ce qu'il y a à savoir.

Si vous avez prochainement une assemblée générale annuelle à laquelle vous ne pouvez pas assister, ou si vous préférez qu’une personne présente sur place sache ce qu’il faut surveiller, assister à ces réunions pour le compte de mes clients fait partie de mon métier. Vous savez où me joindre.