Жизнь в урбанизации — путеводитель

За последние несколько лет я посетил не менее 40 собраний местного сообщества от имени своих клиентов. Иногда потому, что их самих здесь нет, чтобы присутствовать лично. В основном же потому, что я хочу быть там, и считаю, что это часть моей работы. Я искренне удивлен тем, как мало агентов, которых я вижу, поступают так же. Их можно пересчитать по пальцам одной руки.

Посещение этих собраний позволяет мне увидеть, что на самом деле происходит внутри тех сообществ, в которые я размещаю клиентов. Кто жалуется, что работает, что незаметно не в порядке, что отличается от того, что указано в брошюре.

Я долго колебался, стоит ли мне писать это руководство. Часть меня считала, что в нём раскрывается слишком много информации. Но потом я вспомнил, как однажды коллега-агент спросил меня, что я бы порекомендовал сделать в первую очередь, и я ответил, что нужно начать посещать годовые общие собрания акционеров. Реакцией на это было вздох и фраза: «Они же длятся целых 4 часа, зев». Никто не станет этого делать. И вот мы здесь.

Это практическое руководство. Структурное руководство, посвящённое правилам сообщества, LPH, сборам, штрафам и тому, как всё это устроено с юридической точки зрения, находится здесь: https://forumcosta.com/community-rules-in-costa-del-sol-spain-the-hoa-life-nobody-tells-you-about/

Вот каково это на самом деле — сидеть в этой комнате.

Аббревиатуры, с которыми вы столкнётесь

Некоторые термины постоянно упоминаются, зачастую на испанском языке, и часто никто их не объясняет.

AGM. Ежегодное общее собрание. Проводится раз в год. На нём утверждаются бюджеты, отчёты и принимаются важные решения.

ВНОВ. Внеочередное общее собрание. Любое собрание, созываемое вне цикла ежегодных общих собраний. Созывается, когда какой-либо вопрос не может ждать до следующего ежегодного общего собрания или когда 25 % сообщества настаивают на его проведении.

LPH. Ley de Propiedad Horizontal. Закон, регулирующий деятельность всех сообществ собственников в Испании. Всё, что вы читаете о большинстве голосов, доверенностях, сборах и обязательствах, сводится именно к этому закону.

EUC. Entidad Urbanística de Conservación. Это орган, отвечающий за содержание общей инфраструктуры за пределами территории вашего жилого комплекса (в некоторых комплексах его нет). Дороги, освещение, общие зеленые зоны на территории всего жилого комплекса. Вы платите взносы в этот орган в дополнение к взносам в сообщество, и у него проводятся собственные собрания. Часто его путают с самим жилым сообществом, из-за чего много времени на собраниях тратится на вопросы, которые на самом деле не входят в сферу ответственности сообщества.

Прокси. Подписанное полномочие, позволяющее другому владельцу голосовать от вашего имени в соответствии с вашими конкретными инструкциями.

Представительство. Подписанное полномочие, назначающее лицо, агента или адвоката для участия в заседании и голосования от вашего имени.

Вы купили, подписали договор — что дальше?

Вы терпеливо дождались завершения строительства, подписали договор купли-продажи, обставили квартиру и въехали в неё. Ваш юрист оформил подключение коммунальных услуг. Вода и электричество подаются. А дальше — ничего. Проходят недели, а порой и месяцы, а собрания жильцов так и не видно.

Это нормально.

Проведение первого общего годового собрания может занять некоторое время, поскольку обычно нет смысла созывать его до тех пор, пока достаточное количество владельцев не подпишут документы и не примут жилье. Созывать собрание, когда половина жильцов ещё не получила ключи, — пустая трата времени для всех. Поэтому первое общее годовое собрание, как правило, проводится в промежутке от нескольких недель до нескольких месяцев после того, как строительство здания технически завершено.

Кто управляет вашим сообществом до того, как вы это сделаете

Когда вы подписывали договор купли-продажи, сообщество уже было официально создано некоторое время назад. Застройщик по умолчанию назначил себя председателем сообщества и выбрал администратора. Таким образом, до вашего первого собрания ваше сообщество технически управляется людьми, которых вы не выбирали.

Администратор сообщества

Это управляющая компания, назначенная для фактического ведения повседневных дел. Обслуживание общественных зон, чистка бассейна, садоводство, охрана, составление бюджетов, организация работы персонала, услуги консьержей, организация собраний, взыскание взносов жильцов, обеспечение соблюдения правил сообщества, взаимодействие с поставщиками, составление протоколов, банковские операции, страхование.

Несколько важных моментов, о которых стоит знать.

Ответственность администратора заканчивается у вашей входной двери. Всё, что находится внутри вашей квартиры, принадлежит вам. Недоделки, протечки, дефекты, сломанная бытовая техника. Администратор вашего жилого комплекса не будет за вас сообщать застройщику о дефектах в вашей квартире. Информация о том, как это сделать, была предоставлена вам вместе с документом о праве собственности. У меня есть отдельное руководство по спискам дефектов, которое я рекомендую прочитать, если что-то из этого для вас ново.

Почему я постоянно об этом упоминаю. Практически на каждом собрании жильцов, на котором я бываю, кто-нибудь поднимает вопрос о проблемах в собственном доме. Протекающий кран, сломанная духовка, кондиционер, который не работает с момента сдачи дома. Это разочарование вполне понятно. Вы заплатили большие деньги, долго ждали, а всё равно что-то не так. Но собрание жильцов — не то место, где эту проблему можно решить. Администратор не может принять меры, представитель застройщика, как правило, не уполномочен давать обещания по отдельным недоделам, а соседи тоже не могут помочь. Поэтому время, потраченное на обсуждение этой темы, не приближает решение проблемы, а собрание сбивается с курса.

Ваше разочарование вполне обосновано. Форум здесь не поможет. То, что действительно сдвигает дело с мертвой точки, — это ваш список претензий, ваш адвокат, официальные каналы застройщика и, при необходимости, правильно составленное письмо с уведомлением о вручении (burofax). Собрание жильцов предназначено для обсуждения общих вопросов. Разграничивайте эти два аспекта, и вы добьётесь прогресса в обоих.

Реальность «откатов»

Администратор был выбран застройщиком. Вы его не выбирали. И во многих случаях эта компания выплачивала застройщику солидный бонус за то, чтобы получить контракт. Застройщик кладёт эти деньги себе в карман, а новое сообщество затем постепенно покрывает эти расходы.

Некоторые администраторы — просто отличные. А некоторые — настоящая катастрофа. Если ваш администратор действительно, действительно плох и не справляется со своими обязанностями, вы можете объединиться и уволить его. Мне всё равно, даже если он будет размахивать перед вашим носом пятилетним договором с застройщиком. Владельцы не были стороной этого договора. Застройщик подписал его, зачастую с откатом, а затем ушёл, оставив вам расплачиваться за всё. Вы выиграете дело в суде, если он действительно не выполняет свои обязательства.

Но это длительный процесс. И если его не провести должным образом, он может обернуться обратным эффектом. Необходимо подготовить другие компании, получить ценовые предложения, организовать плавный и быстрый переход. В противном случае я был свидетелем многомесячных простоев, когда погибали растения и деревья, и владельцам приходилось нести дополнительные расходы, оплачивая новым управляющим расходы на пересадку.

Практическая инструкция по смене администратора приведена далее в этом руководстве для тех, кто серьёзно об этом задумывается.

Новое здание никогда не бывает идеальным в первый день

Независимо от бюджета, независимо от бренда. В новостройках вначале всегда возникают проблемы. Неработающие бассейны. Увядшие растения. Неисправная система полива. Протечки в гараже. Лифты, ещё не прошедшие сертификацию городского инспектора. Общие туалеты, в которых не спускается вода. Не настроенный Wi-Fi в коворкинге. Не работающие спа-салоны. Строительная пыль повсюду. Незавершённое строительство: половина ворот по-прежнему широко распахнута, потому что ведётся строительство следующего этапа. Рядом по-прежнему стоят строительные контейнеры.

Если вас об этом не предупредили, вы будете разочарованы. Если предупредили, вы проявите терпение. Проблема всё же решается. Не сама по себе, но с помощью правильного подхода.

Почему судебный иск редко бывает выходом из ситуации

Многие люди, особенно жители Северной Европы и американцы, привыкли к правовой системе, в которой дела сдвигаются с мертвой точки, когда вы подаете иск. В Испании подача иска — самый медленный из возможных путей.

Всё начинается с официального уведомления — «бурофакса», затем следует ожидание. Ещё один «бурофакс». И снова ожидание. Если у вас веские основания для иска и вы будете настаивать, вы, возможно, добьётесь успеха через 2–4 года. Иногда и дольше. Застройщик может подать апелляцию, что добавит ещё 2 года. У них есть собственные юридические отделы и серьёзные финансовые ресурсы. Когда им угрожают, они часто перекрывают все каналы связи, приостанавливают любые текущие работы и заставляют вас пробиваться через судебные инстанции, пока их эксперты и оценщики затягивают процесс.

Иногда приходится ехать в Мадрид, чтобы официально подать апелляцию. Расходы исчисляются тысячами, а иногда и сотнями тысяч, если речь идет обо всем сообществе.

«Бурофакс» может оказаться полезным. Иногда одной только угрозы его отправки достаточно, чтобы сдвинуть дело с мертвой точки. Но сама по себе кнопка «Я ПОДАЮ НА ВАС В СУД» редко приводит к тому, что люди себе представляют.

Прожив здесь 22 года, я могу сказать, что это — самое большое культурное расхождение между моими клиентами из США и Северной Европы и тем, как на самом деле устроена Испания. Фраза «Я подам в суд» не пугает испанского застройщика. Она подсказывает ему передать дело своему адвокату и прекратить с вами общение или сотрудничество.

Подготовка к первой встрече

Если вы не можете присутствовать на мероприятии, у вас есть два варианта.

Представительство. Вы назначаете кого-либо — своего агента, адвоката или супруга — для участия в голосовании от вашего имени. В день голосования они принимают решение самостоятельно, после того как заслушают обсуждение. Вы также можете указать им, как голосовать.

Доверенность. Та же идея, но в более строгом варианте. Вы передаёте соседу подписанную доверенность, часто с уже заполненными графами для голосования. Иногда вы позволяете ему проголосовать после короткой беседы о ваших предпочтениях.

Что бы вы ни использовали, сделайте это заранее и убедитесь, что документ подписан надлежащим образом. Если вы явитесь с неверным документом или без документа, ваш голос не будет учтён.

Внесение вопросов в повестку дня

Именно в этом большинство владельцев допускают ошибку на первой встрече.

Если вы хотите, чтобы какой-либо вопрос был вынесен на официальное голосование, вам необходимо подать письменный запрос о его включении в повестку дня до того, как она будет разослана. Цвета маркиз. График работы бассейна. Недостатки в жилье. Лицензии на сдачу в аренду. Безопасность. Все, что вас интересует.

Если вопрос не включён в повестку дня, голосование по нему не проводится. Вы можете громко высказаться по этому поводу в разделе «Прочие вопросы» в конце заседания, но никакого решения принято не будет. Поэтому, если вы уже несколько месяцев молча переживаете по поводу чего-то, изложите это в письменном виде и подайте администратору до того, как он окончательно утвердит повестку дня.

Где и когда проходят встречи

Если в вашем сообществе есть коворкинг, социальный клуб или любое другое достаточно просторное помещение, встреча будет проходить там. Если нет, администратор или председатели могут выбрать место проведения. Иногда это арендованное офисное помещение, иногда — конференц-зал в ближайшем отеле.

Чаще всего встречи назначаются на утро. Приходите вовремя. За опоздавших не ждут.

Будут стулья. Иногда — вода, чай, кофе. Иногда — ничего. Не рассчитывайте на это.

Кто на самом деле присутствует на первой встрече

Как правило, у вас будет:

Застройщик, поскольку он по-прежнему является председателем сообщества с юридической точки зрения и должен официально передать полномочия представителю администратора; переводчик (часто это вы и ваши соседи)

Важно, что застройщик присутствует на форуме. К нему поступает много обоснованных жалоб, а также много личных претензий. Вы услышите, как кто-то использует своё время на форуме, чтобы высказаться о протекающем кране в своей квартире. Это неприятно для остальных участников собрания, но вполне понятно. Строителям платят не за совершенство, а за скорость, и большинство вещей ещё не прошло проверку в реальных условиях. Некоторые жилые комплексы сдаются в эксплуатацию в гораздо лучшем состоянии, чем другие. За годы работы я научился определять, от каких застройщиков следует остерегать клиентов, основываясь на том, что я узнаю на этих собраниях.

Переводчик

Встречи часто проходят на испанском языке, но большинство участников говорят по-английски, поэтому при необходимости обычно присутствует переводчик с английского.

Хороший переводчик — это незаметный герой. Он работает быстро, беспристрастно, точно и умеет поддерживать ритм беседы, не выделяясь из общей картины. Плохой переводчик же может полностью изменить ход встречи. Он допускает ошибки в переводе, смягчает неприятные моменты, пропускает неловкие фразы или просто не передаёт смысл правильно. Иногда вам предоставляют наушники и устный перевод в режиме реального времени.

Администратор тоже там… конечно же, всегда

Как на самом деле проходит собрание

Перед началом собрания люди общаются и знакомятся, ведя небольшие беседы, пока занимают свои места. Вы услышите фразу «Я Дэйв из блока 4» примерно 60 раз и ничего из этого не запомните. А затем начинается само собрание.

Прежде чем приступить к голосованию, вам следует заявить о себе администратору. Сообщите ему, кто вы, кого вы представляете, и передайте любые доверенности. Именно так они правильно фиксируют результаты голосования.

Обычный порядок:

Представление правления, инициатора проекта и администраторов. Рассмотрение протокола последнего собрания, если это не первое общее годовое собрание. Бюджеты. На что были потрачены средства. Какие средства имеются в кассе. Разбивка расходов. На что и сколько вы платите Голосование по утверждению отчётов Голосование по бюджету на следующий год, включая любые изменения в услугах. Именно здесь всегда найдётся кто-то, кто захочет сократить часы работы консьержа, обсудить стоимость уборки бассейна или поспорить о садоводстве Голосование по пунктам повестки дня, представленным собственниками Выборы президента и членов правления Разное и индивидуальные вопросы

Дискуссия о консьержах — это своего рода небольшой вид спорта. Я выступаю за то, чтобы в первые месяцы, когда никто ничего не знает и ценно иметь на месте человека, который может помочь, консьерж присутствовал. После этого я обычно выступаю за сокращение их числа или отказ от их услуг. Плохой консьерж просто сидит в будке, выглядит так, как на брошюре, и не приносит никакой пользы. Хороший консьерж — это мастер на все руки, который во время смены устраняет мелкие неполадки и экономит сообществу тысячи по сравнению с привлечением сторонних компаний. Кроме того, у него, как правило, есть хорошие связи с местными специалистами, когда вам нужен кто-то для выполнения той или иной работы.

На каждом собрании обязательно найдётся кто-то с смелой идеей, за которой не стоит ни капли предварительной подготовки. «Почему бы нам просто не управлять сообществом самим?» «А нельзя ли уменьшить бассейн, чтобы не нужен был спасатель?» Эти идеи разваливаются, как только на них взглянуть как следует, но не раньше, чем они отнимут у всех по 20 минут времени. В конце концов, участники собрания обычно их обсуждают.

Вы быстро поймёте, кто здесь новичок, а кто уже не раз сталкивался с подобным. Новички, как правило, быстро выходят из себя. А ветераны выбирают, за что стоит бороться, говорят меньше и голосуют.

Голосование за президента

После утверждения бюджета застройщик передаёт полномочия председателя. Он с облегчением это делает. Затем вы выбираете нового председателя сообщества из числа владельцев.

Иногда есть только один кандидат. Иногда несколько человек выдвигают свои кандидатуры. Побеждает большинство.

Люди сильно недооценивают важность этого голосования. Президент определяет, как будет складываться жизнь вашего сообщества в следующем году. Проголосуйте за того, кто:

Имеет опыт работы с бюджетами и бухгалтерским учетом. Большая часть работы связана с финансами. Живет в сообществе на постоянной основе (желательно). Говорит по-испански (желательно). Проявляет заботу и предлагает решения, а не жалуется. Имеет время, чтобы действительно этим заниматься. Это не пассивная роль.

Президент имеет меньше полномочий, чем думают люди

Президент, теоретически, является нейтральным представителем сообщества в отношениях с внешним миром: с администрацией, поставщиками, EUC и застройщиком.

На практике нейтралитет — это теория.

Председатель может влиять на то, кому будут предоставлены ценовые предложения, чья сигнализация будет выбрана, какой поставщик маркиз получит контракт на обслуживание всего сообщества, какой садовник останется на своей должности. Он может объединять владельцев в группы, лоббировать те или иные позиции, и, да, бывают председатели, которые незаметно берут откаты от поставщиков в обмен на заключение контрактов с сообществом. То же самое относится к любому, кто обладает влиянием, а не только к председателю.

Подумайте об этом так. Каждый хочет, чтобы на его террасе была тень. Маркизы — это элемент экстерьера, поэтому они должны быть одного цвета, который выбирается путем голосования. Человек, занимающий влиятельную позицию, берет трубку и спрашивает у поставщика маркиз: «Если все маркизы здесь будут куплены у вас, какая у нас будет скидка и какова моя личная доля за организацию этого».

Та же логика применима к вопросам безопасности, садоводства, систем сигнализации и других возможных договоров.

Отчасти именно поэтому я здесь. Чтобы наблюдать, как формулируются решения, кто продвигает того или иного поставщика и у кого существуют неформальные коммерческие связи, о которых никто не заявляет.

Время проведения встречи

Я ещё не был ни на одном собрании, которое длилось бы меньше 2 часов. Первое общее годовое собрание почти всегда длится от 3 до 4 часов. Позже собрания проходят быстрее, так как налаживается рутина, люди перестают вновь обсуждать вопросы, по которым уже было проголосовано, и приобретают опыт.

Онлайн-участие и голосование

Испанское законодательство допускает проведение собраний общины в гибридном или полностью онлайн-формате при определенных условиях. Несколько лет назад в Закон о местном самоуправлении (LPH) были внесены поправки, разрешающие проведение телематических собраний, однако само сообщество должно заранее проголосовать за их разрешение. До тех пор, пока такое решение не будет принято, участники, присутствующие онлайн, обычно могут присоединяться, слушать и высказываться, но не могут голосовать. (Чтобы ваш голос был учтён, вам необходимо иметь представителя или доверенное лицо)

На практике большинство администраторов отдают приоритет участникам, присутствующим лично. Они отключают микрофоны онлайн-участников из соображений экономии времени, ведь если 50 человек в Zoom с включенными микрофонами — это хаос, то собрание никогда не закончится. Лично присутствующие участники голосуют, передают доверенности и определяют исход решения. Присутствие онлайн в большей степени связано с участием в обсуждении.

Стоит проверить, за какой формат проголосовало ваше сообщество, и действительно ли ваш администратор должным образом обеспечивает возможность онлайн-участия. Некоторые до сих пор этого не делают.

Группа WhatsApp «Power Move»

Я призываю каждое сообщество, в котором участвую, создать собственную группу в WhatsApp. Сообщество — это группа. Все происходит только в группе. Ваш индивидуальный голос имеет очень ограниченный охват.

Сама по себе группа не имеет прямого доступа к администратору, застройщику или EUC. И это не входит в её задачи. Это место, где владельцы общаются друг с другом на повседневной основе. «В гараже сработала сигнализация». «У кого-нибудь ещё с утра нет воды?» «Нашла подрядчика по установке жалюзи, делюсь номером». «Арендаторы из квартиры X устраивают вечеринку. Кто-то припарковался на моём месте и т. д.». В режиме реального времени, полезно, по-соседски.

Со временем это даёт вам понимание ситуации. Вы начинаете замечать, кого что беспокоит, кто постоянно поднимает один и тот же вопрос, какие проблемы возникают снова и снова. Это и есть тот исходный материал, с которым председатель может обратиться к администратору, застройщику или совету собственников (EUC), а другие собственники могут вынести в качестве пунктов повестки дня на следующее собрание.

Стоит отметить, что всегда есть прямой канал связи с управляющей компанией для сообщения о проблемах. Электронная почта, телефон, иногда портал. Передавать эти сообщения — не входит в обязанности председателя. Если у вас сломался шлагбаум, застрял лифт или садовник не пришел на неделю, обращайтесь напрямую к администратору. Председатель призван представлять коллективную позицию сообщества по более важным вопросам, а не заниматься повседневными оперативными задачами от вашего имени.

Разделение владельцев на отдельные группы с индивидуальными проблемами гораздо проще для администратора, чем один коллективный запрос от 50 владельцев. Они это знают. Поэтому отсутствие группы в WhatsApp незаметно играет им на руку.

Голосование по вопросу краткосрочной аренды

Это одно из голосований, в которых я всегда принимаю участие, и это одна из самых спорных тем, с которыми когда-либо сталкивается сообщество Costa del Sol.

Некоторые из моих клиентов хотят иметь возможность сдавать жильё в аренду, когда они уезжают, чтобы компенсировать расходы. Некоторые не хотят этого. Некоторым всё равно. Результаты этого голосования затронут всех них, осознают они это или нет.

Большинство владельцев приходят на собрание, полагая, что речь идет о выборе из двух вариантов: разрешать сдачу жилья в аренду или нет. Но это не так. Запрет на сдачу жилья в аренду в жилом комплексе почти всегда приводит к обратному результату.

Аргументы в пользу запрета

Большинство людей, голосующих за запрет, искренне верят, что таким образом защищают качество своей жизни. На бумаге эти причины кажутся обоснованными:

Меньше потока людей, входящих и выходящих из здания; более тихая обстановка у бассейна, в тренажерном зале и в зонах общего пользования; меньший износ лифтов, садов и общей мебели, за которую платят все жильцы; отсутствие постоянной смены незнакомцев в холле или стука чемоданов по коридорам в полночь; ситуация с парковкой остается предсказуемой

Для постоянных жителей это имеет первостепенное значение. Если вы живете там круглый год, а ваш сосед снизу меняется каждые четыре дня, вы несете все связанные с этим расходы, не получая при этом никакого дохода.

Аргументы против запрета

Именно здесь ситуация становится неудобной для сторонников запрета, потому что большинство этих моментов никогда не поднимается на собрании, а я всегда стараюсь проинформировать об этом всех.

Стоимость недвижимости мгновенно падает. Покупатели систематически отказываются от объектов, расположенных в населённых пунктах, где действует запрет на сдачу в аренду. Недвижимость, подпадающую под этот запрет, продать практически невозможно. Пентхаус с сохраненными правами на туристическое использование может легко стоить дороже идентичного пентхауса в том же здании, не имеющего таких прав.
Если это вас не убеждает, то убедит статья на крупнейшем испанском портале по недвижимости Idealista.

Официальная правительственная статистика показывает, что покупатели новостроек на Costa del Sol в среднем в возрасте 52 лет, родом из Северной Европы и используют недвижимость несколько месяцев в году. Большинство из них не перейдут на долгосрочную аренду из-за риска, связанного с контрактами сроком более 6 месяцев, и пороговых значений налогового резидентства. Поэтому квартиры простаивают пустыми 10 или 11 месяцев в году. Пустующие квартиры — это именно то, что ищут «окупас» (читайте мой путеводитель по сквоттерам здесь).

Запреты не останавливают аренду, а лишь перемещают её. Агентства и платформы исчезают, но их место занимают группы в Facebook и сарафанное радио. Вместо этого вы получаете:

Небрежно составленные частные договоры без кода NRA; депозиты не хранятся должным образом, нет страховки, отсутствие контроля; нет агентства, куда можно было бы позвонить, если гости сломают шезлонг или разгромажат тренажерный зал; владельцы, которые, когда вы стучите в дверь, говорят, что к ним «приехали родственники»; арендаторы, которых невозможно привлечь к ответственности, поскольку отсутствуют документальные подтверждения; в некоторых случаях договоры составлены настолько неграмотно, что создают риск самовольного проживания

Вы теряете рычаги влияния. Аренда, организованная через надлежащее агентство, означает, что кто-то ответит на звонок в 23:00, когда музыка играет слишком громко. Кто-то, кто сможет списать деньги с карты гостя, если тот что-то сломает. Кто-то, кто проводит проверку арендаторов. Ничего этого не существует, когда аренда уходит в тень.

На последующих собраниях всех закрытых сообществ все начинает выглядеть одинаково. Первый час уходит на владельцев, которые не могут продать свою недвижимость. Второй — на сокращение расходов, ведь доходы от аренды исчезли, а эксплуатационные расходы остались. Третий — на нелегальных арендаторов и износ имущества. Такова схема всех собраний, на которых я присутствовал.

Увеличение коммунального сбора исчезает. Большинство жилых комплексов, разрешающих сдачу жилья в аренду, голосуют за повышение ежемесячного сбора для владельцев, сдающих жилье, на 10–20 %, поскольку их гости чаще пользуются общими зонами. Эти деньги поступают в тот же фонд, из которого оплачиваются ремонт и замена оборудования. Запретите сдачу жилья в аренду — и доход исчезнет, но износ, вызванный нелегальной сдачей жилья, останется.

Владельцам, которые попадают в затруднительную ситуацию, некуда обратиться. Я вспоминаю одну испанскую женщину, с которой познакомилась, обходя дома в жилом комплексе, интересы которого я отстаивала. Она вернулась в Испанию после многих лет проживания в Бельгии, купила здесь жилье, чтобы жить постоянно, но затем с ней произошел серьезный несчастный случай, из-за которого ей пришлось вернуться в Бельгию, где находились её семья и сеть людей, готовых оказать ей помощь. Сдать квартиру в аренду она не могла, потому что в жилом комплексе была введена запрет на сдачу жилья в аренду. Продать тоже не могла, потому что никто не хотел покупать квартиру, на которую наложен запрет. Её жизнь изменилась. А правила жилого комплекса — нет.

К чему это сводится

На самом деле голосование идет не по принципу «аренда или нет», а по принципу «контролируемая аренда или неконтролируемая аренда». Недвижимость в вашем сообществе будет сдаваться в любом случае. Вопрос лишь в том, будете ли вы жить в сообществе с правилами, регистрацией, профессиональным управлением и документальным учетом, или в таком, где делают вид, что ничего этого не происходит, хотя на самом деле всё происходит.

Контроль за соблюдением правил всегда эффективнее запретов. Варианты «золотой середины», за которые сообщества редко голосуют:

Минимальный срок проживания — 5 или 7 ночей, чтобы отсеять тусовщиков, приезжающих на выходные; бронирование только для семей или с возрастными ограничениями; обязательное управление через профессиональное агентство; требования к залогу и подписание правил проживания при заселении; санкции и приостановка прав для рецидивистов; надбавка к коммунальным платежам в размере от 10 до 20 % для владельцев, сдающих жилье в аренду.

В соответствии с испанским законодательством теперь требуется двойное большинство в 60 % голосов, чтобы жилой комплекс мог полностью запретить сдачу жилья в аренду туристам, что, как правило, означает наличие возможности добиваться принятия компромиссных условий вместо голосования по принципу «всё или ничего».

Те, кто останавливается на 7 ночей, относятся к этому месту как к дому. Те, кто останавливается на 2 ночи, относятся к нему как к гостиничному номеру, который они больше никогда не увидят. Уже одно это решает большую часть проблемы, которая на самом деле волнует сторонников запрета.

Что происходит в конце встречи

После того как повестка дня исчерпана и открывается раздел «Прочие вопросы», участники могут задавать индивидуальные вопросы и поднимать оставшиеся темы. Начинается обсуждение. Некоторые моменты оказываются полезными, другие — нет.

После этого люди ещё некоторое время остаются. Обмениваются группами в WhatsApp. Обмениваются номерами телефонов. Люди, которые во время встречи так и не высказались, после неё отводят вас в сторону, чтобы поделиться тем, что они на самом деле думают. Иногда за 20 минут после встречи вы узнаёте больше, чем за 3 часа во время неё.

Именно здесь я, как правило, знакомлюсь с будущими клиентами — людьми, которые понимают, что со временем захотят продать недвижимость, или у которых есть друзья, желающие купить жилье.

Протоколы и ваш 30-дневный срок

«Acta» — это официальный протокол собрания. В нём фиксируются каждое голосование, каждое решение, список присутствующих, результаты голосования, а также особые мнения. Этот документ становится юридическим подтверждением решений, принятых сообществом.

Две вещи, которые должен знать каждый владелец недвижимости, не проживающий в Испании.

Сроки. Согласно большинству уставов сообществ, администратор должен отправить протокол в течение 10 дней после собрания. На практике иногда этот срок бывает дольше. Как только вы получите протокол, внимательно и быстро его прочитайте.

30-дневный срок для обжалования. Если было проведено голосование, которое, по вашему мнению, является незаконным, несправедливым по отношению к меньшинству собственников или нарушает Устав сообщества (LPH), собственники, проголосовавшие против или не присутствовавшие на голосовании, как правило, имеют 30 дней с момента получения протокола (acta), чтобы оспорить его в суде. По истечении этого срока решение считается окончательным. Именно поэтому физическое отсутствие на собрании не означает утрату вашего права голоса. Пока вы не соглашаетесь с чем-либо молча, у вас остаются варианты действий.

Если в протоколе неверно изложено то, что произошло, немедленно обратитесь к администратору в письменной форме, изложив свою версию принятого решения. Попросите внести официальное исправление. Попросите других владельцев, присутствовавших на собрании, поддержать вас. Если администратор откажется, протокол в его нынешнем виде станет доказательством в любом будущем споре, а ваше письменное возражение станет вашей защитой.

Храните все протоколы. Спустя годы, когда вы будете продавать недвижимость, когда возникнет спор с застройщиком, когда новый владелец спросит, почему правила пользования бассейном именно такие, эти протоколы станут документальным подтверждением.

Владельцам недвижимости, проживающим за границей, рекомендуется установить напоминание в календаре. Как только вы получите документ «acta», у вас будет 30 дней. Прочитайте его в день получения. Не пропустите срок по неосторожности.

Внеочередные общие собрания (ВОС)

Вы не ограничены проведением одного общего годового собрания в год. Если необходимо обсудить какой-либо вопрос, а до следующего общего годового собрания остаются ещё несколько месяцев, собственники могут созвать внеочередное общее собрание.

Чтобы инициировать собрание, необходимо заручиться поддержкой 25 % членов сообщества. Для этого нужно собрать подписи, имена, домашние телефоны и адреса электронной почты и передать их председателю и администратору. Председатель не может отклонить запрос, подкрепленный надлежащим образом. Если они проигнорируют его, собрание всё равно состоится и будет официально зафиксировано. Их отказ зафиксируется в протоколе.

На внеочередном общем собрании акционеров можно голосовать по большинству вопросов. Единственное ограничение касается бюджета, поскольку финансовый год может ещё не быть закрыт. Всё остальное — в полном распоряжении.

Это тот рычаг, о существовании которого большинство владельцев даже не подозревают. Если ваш администратор затягивает процесс, застройщик хранит молчание или ваше сообщество собирается провести голосование, которое не было должным образом обсуждено, внеочередное общее собрание (EOG) — это способ взять ситуацию под свой контроль, вместо того чтобы ждать ещё 11 месяцев до очередного общего собрания (AGM).

Большинства, которые решают всё

Испанское законодательство о местном самоуправлении делит голоса на три основных порога. Зная, какой из них применяется, вы не будете отстаивать то, что с юридической точки зрения не может быть принято в этот день.

Простое большинство. Стандартный вариант. Утверждение счетов, утверждение бюджета на следующий год, назначение или увольнение администратора, подписание договоров с поставщиками, мелкие коммунальные работы. Большинство присутствующих собственников плюс те, кого представляют по доверенности.

Три пятых. Около 60 %. Требуется для принятия более важных структурных решений, а теперь конкретно требуется для запрета сдачи жилья в аренду туристам. Эти 60 % рассчитываются как по количеству собственников, так и по доле участия, поэтому несколько крупных объектов недвижимости не могут повлиять на результат в одиночку.

Единогласно. Все, что касается устава здания. Преобразование общих элементов в частные, изменение учредительных документов, изменение юридических границ квартиры. В сообществе из более чем 50 собственников, где есть отсутствующие и существуют разногласия, это практически невозможно.

Более низкие пороги установлены для тех вопросов, которые закон активно стремится поощрять. К ним относятся солнечные панели, зарядные станции для электромобилей, лифты, а также работы по обеспечению доступности для владельцев старше 70 лет или с ограниченными возможностями. Если какой-либо из этих вопросов касается вас, перед голосованием уточните у администратора, какое большинство голосов требуется для принятия решения.

Как владельцы на самом деле заменяют администратора

Увольнение администратора звучит драматично, но с юридической точки зрения это простое голосование большинством голосов. Процесс заходит в тупик, когда владельцы пытаются это сделать, не подготовив план дальнейших действий.

Последовательность действий, которая действительно работает.

Сначала соберите доказательства в частном порядке. Задокументируйте нарушения: письма, оставшиеся без ответа; пропущенные работы по техническому обслуживанию; деньги, лежащие на счетах без разбивки по статьям расходов; жалобы поставщиков на несвоевременную оплату; сборы, которые постоянно растут без обоснования затрат. Скриншоты, даты, имена. Без этого встреча превратится в перепалку «он сказал — она сказала», и голосование будет проиграно.

Координируйте действия через группу в WhatsApp. Не для того, чтобы публично критиковать администратора, а чтобы понять, сколько владельцев разделяют эту точку зрения. Необходимо добиться общего согласия в группе до голосования, а не в день голосования.

Перед голосованием подберите 2–3 альтернативных администратора. Получите от каждого полные предложения: их гонорары, что в них входит, сроки реагирования, какое программное обеспечение они используют, а также рекомендации от сообществ, которыми они уже управляют. Представьте эти предложения на собрании вместе с предложением о расторжении договора. Владельцы, которые в противном случае засомневались бы, проголосуют «за», когда увидят, кто именно заменит нынешнего управляющего и сколько это будет стоить.

Перед голосованием составьте план переходного периода. Банковские счета, договоры с поставщиками, ключи, все документы сообщества, страховка, любые текущие претензии. Уходящий администратор по закону обязан передать всё это, но часто затягивает с этим. Новый администратор должен быть готов приступить к работе с первого дня, иначе что-то может ускользнуть из виду.

Само голосование проводится простым большинством голосов присутствующих владельцев плюс голоса тех, кого они представляют. После принятия решения расторжение зафиксируется в протоколе (acta), а уходящему в отставку администратору направляется burofax с указанием даты вступления в силу. Их пятилетний договор с застройщиком не является обязательным для сообщества. Владельцы не были стороной этого договора.

Риск, о котором стоит знать. Если вы не организуете смену руководства должным образом, возникает пробел. Растения гибнут, бассейны зарастают водорослями, поставщики перестают приходить, истекает срок действия пропусков. Этот пробел оборачивается дополнительными расходами, которые придётся покрывать новому администратору. Месяцы работы сходят на нет за две недели неопределённости.

Если действующий администратор плохо справляется со своими обязанностями, вы имеете право его отстранить, и суды поддерживают сообщества в этом вопросе. Просто не действуйте, не подготовившись.

Ошибки, которые я вижу снова и снова

На почти каждой встрече прослеживается несколько типичных сценариев:

Владельцы, пытающиеся голосовать по вопросам, не включённым в повестку дня. Это не сработает. Подайте предложение в следующий раз. Владельцы, использующие раздел «Прочее» (AOB) для жалоб на проблемы внутри собственной квартиры. Не тот форум. Не та аудитория. Не тот канал. Владельцы голосуют за президента, ориентируясь на то, кто красиво говорил, а не на то, у кого есть опыт. Владельцы полагают, что администратор независим. Его выбрал застройщик, зачастую с вознаграждением в виде откатов. Владельцы полагают, что президент нейтрален. Теоретически — да. На практике у президентов есть личное влияние, и они могут извлекать выгоду из отношений с поставщиками. Владельцы полагают, что EUC решит проблемы внутри сообщества. Это не так. EUC занимается всем, что находится за пределами сообщества. Владельцы слишком быстро обращаются в суд. Испания — не та правовая система, где можно легко играть в эту игру. Владельцы голосуют за запрет аренды, не понимая, как этот запрет на самом деле повлияет на стоимость их недвижимости и структуру коммунальных платежей. Владельцы не вступают в группу WhatsApp. Это единственный и самый мощный инструмент влияния, которым располагает сообщество, но люди игнорируют его, потому что боятся еще большего количества нежелательных уведомлений. Владельцы пропускают собрания, не направив доверенность или представителя. Если вы не явились и никого не назначили, вы не голосуете. Решения принимаются без вас, и вам приходится с ними мириться

Заключительные мысли

Сообщество — это группа. Все происходит только в рамках группы. Объединившись, владельцы сами решают проблемы. Разрозненные владельцы попадают под чужое управление.

Администратор втайне предпочитает разрозненное сообщество. С ним проще обращаться, проще взимать плату, проще затягивать процессы. Ваша задача, как владельца сайта, — не допустить этого.

Приходите на собрания. Вносите вопросы в повестку дня. Голосуйте, опираясь на информацию. Присоединяйтесь к группе в WhatsApp. Созывайте внеочередное общее собрание, если дело не терпит отлагательств. И голосуйте, ориентируясь на следующие 10 лет вашей инвестиции, а не на следующие 10 минут собрания.

Вот и всё. В этом и заключается суть.

Если у вас предстоит общее годовое собрание, на которое вы не сможете прийти, или вы предпочли бы, чтобы на собрании присутствовал человек, знающий, на что следует обратить внимание, — участие в таких собраниях от имени клиентов входит в круг моих обязанностей. Вы знаете, как со мной связаться.