Życie we wspólnocie mieszkaniowej – przewodnik

W ciągu ostatnich kilku lat byłem na co najmniej 40 spotkaniach społecznościowych w imieniu moich klientów. Czasem dlatego, że nie ma ich tutaj, żeby przyjść osobiście. Głównie jednak dlatego, że sam chcę tam być i uważam, że to część mojej pracy. Jestem naprawdę zaskoczony, jak niewielu agentów robi to samo. Mogę ich policzyć na palcach jednej ręki.

Uczestnictwo w tych spotkaniach pozwala mi zobaczyć, jak naprawdę wygląda życie w społecznościach, w których osiedlam moich klientów. Kto narzeka, co działa, co po cichu nie działa, a co różni się od tego, co opisano w broszurze.

Długo się wahałem, czy napisać ten poradnik. Część mnie uważała, że zdradzam w nim zbyt wiele. Potem przypomniałem sobie, jak pewien kolega z branży zapytał mnie, co bym mu polecił, a ja odpowiedziałem, żeby zaczął pojawiać się na walnych zgromadzeniach. Reakcją było westchnienie i: „To trwa jakieś 4 godziny, ziew”. Nikt tego nie zrobi. No i oto jesteśmy.

To jest przewodnik oparty na doświadczeniach. Ten bardziej formalny, o zasadach społeczności, LPH, opłatach, karach i tym, jak to wszystko działa z prawnego punktu widzenia, znajdziesz tutaj: https://forumcosta.com/community-rules-in-Costa del Sol, Spain - the HOA life - nobody tells you about it/

Tak właśnie naprawdę wygląda przebywanie w tym pokoju.

Skróty, które na pewno usłyszysz

Kilka terminów pojawia się tu ciągle, często po hiszpańsku, i często nikt ich nie wyjaśnia.

Walne zgromadzenie. Odbywa się raz w roku. To właśnie tam zatwierdza się budżety, sprawozdania finansowe i podejmuje najważniejsze decyzje.

EGM. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie. Każde zgromadzenie zwołane poza cyklem corocznych walnych zgromadzeń. Zostaje zwołane, gdy coś nie może poczekać do następnego walnego zgromadzenia lub gdy 25% społeczności domaga się jego zwołania.

LPH. Ley de Propiedad Horizontal. Ustawa regulująca funkcjonowanie wszystkich wspólnot mieszkaniowych w Hiszpanii. Wszystko, co czytasz o większościach głosujących, pełnomocnictwach, opłatach i obowiązkach, sprowadza się właśnie do tej ustawy.

EUC. Entidad Urbanística de Conservación. To organ, który dba o wspólną infrastrukturę poza murami twojej wspólnoty mieszkaniowej (niektóre wspólnoty tego nie mają). Drogi, oświetlenie, wspólne tereny zielone na terenie całego osiedla. Płacisz na jej rzecz dodatkowe opłaty oprócz tych wspólnotowych, a ona organizuje własne zebrania. Często mylona jest z samą wspólnotą, co powoduje, że sporo czasu na zebraniach marnuje się na sprawy, które tak naprawdę nie leżą w gestii wspólnoty.

Pełnomocnictwo. Podpisane upoważnienie, które pozwala innemu właścicielowi głosować w twoim imieniu zgodnie z twoimi konkretnymi instrukcjami.

Pełnomocnictwo. Podpisane upoważnienie, w którym wyznaczasz osobę, pełnomocnika lub prawnika, by uczestniczył w zgromadzeniu i głosował w twoim imieniu.

Kupiłeś, podpisałeś – i co dalej?

Cierpliwie czekałeś, aż skończy się budowa, podpisałeś akt własności, urządziłeś mieszkanie i wprowadziłeś się. Twój prawnik załatwił podłączenie mediów. Woda i prąd już działają. A potem nic. Mijają tygodnie, czasem miesiące, a zebrania wspólnoty mieszkaniowej wciąż nie widać.

To normalne.

Pierwsze walne zgromadzenie właścicieli może trochę potrwać, bo zazwyczaj nie ma sensu je zwoływać, dopóki wystarczająca liczba właścicieli nie podpisze dokumentów i nie odbierze kluczy. Zwoływanie zebrania, gdy połowa wspólnoty jeszcze nie dostała kluczy, to strata czasu dla wszystkich. Dlatego pierwsze walne zgromadzenie zwykle odbywa się gdzieś między kilkoma tygodniami a kilkoma miesiącami po tym, jak budynek jest już technicznie ukończony.

Kto zarządza twoją społecznością, zanim ty to zrobisz

Kiedy podpisywałeś akt własności, wspólnota mieszkaniowa była już od jakiegoś czasu prawnie zarejestrowana. Deweloper z urzędu mianował się przewodniczącym wspólnoty i wybrał zarządcę. Tak więc przed twoim pierwszym zebraniem wspólnota jest technicznie zarządzana przez osoby, których nie wybrałeś.

Administrator społeczności

To firma zarządzająca, której powierzono faktyczne prowadzenie codziennych spraw. Dba o utrzymanie części wspólnych, czyszczenie basenu, ogrodu, zapewnia ochronę, zajmuje się budżetami, organizacją pracowników, obsługą konsjerżów, organizacją zebrań, windykacją opłat wspólnotowych, egzekwowaniem regulaminu, kontaktami z dostawcami, sporządzaniem protokołów, sprawami bankowymi i ubezpieczeniowymi.

Kilka ważnych rzeczy, o których warto wiedzieć.

Odpowiedzialność zarządcy kończy się przy twoich drzwiach wejściowych. Wszystko, co znajduje się w twoim mieszkaniu, należy do ciebie. Usterki, przecieki, wady, zepsute urządzenia. Zarządca wspólnoty nie zgłosi za ciebie usterek w twoim mieszkaniu deweloperowi. Kanały komunikacji w tej sprawie zostały ci przekazane wraz z aktem własności. Mam osobny poradnik o listach usterek, który warto przeczytać, jeśli to dla ciebie nowość.

Dlaczego ciągle o tym wspominam? Na prawie każdym spotkaniu społeczności, w którym biorę udział, ktoś porusza problem związany z własnym mieszkaniem. Cieknący kran, zepsuty piekarnik, klimatyzator, który nie działa od momentu przekazania mieszkania. Ta frustracja jest całkowicie zrozumiała. Zapłaciłeś sporo pieniędzy, długo czekałeś, a i tak coś nie gra. Ale spotkanie wspólnoty mieszkaniowej nie jest miejscem, gdzie da się to naprawić. Zarządca nie może tego załatwić, przedstawiciel dewelopera zazwyczaj nie ma uprawnień, by składać obietnice w sprawie poszczególnych usterek, a sąsiedzi też nie mogą pomóc. Więc czas poświęcony na to nie przybliża rozwiązania problemu, a spotkanie zbacza z tematu.

Twoja frustracja jest uzasadniona. To forum się myli. To właśnie twoja lista zastrzeżeń, twój prawnik, oficjalne kanały komunikacji dewelopera oraz, w razie potrzeby, odpowiednio sformułowany burofax naprawdę posuwają sprawę do przodu. Spotkanie wspólnoty służy omawianiu wspólnych problemów. Rozdziel te dwie sprawy, a osiągniesz postęp w obu.

Rzeczywistość z „Kickback”

Administratora wybrał deweloper. To nie ty go wybrałeś. W wielu przypadkach ta firma zapłaciła deweloperowi pokaźną premię, żeby dostać ten kontrakt. Deweloper zgarnia tę kasę, a nowa społeczność potem powoli spłaca ten koszt.

Niektórzy administratorzy są świetni. Inni – katastrofalni. Jeśli twój jest naprawdę, naprawdę kiepski i nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, możecie się zebrać i go zwolnić. Nie obchodzi mnie, czy machają ci przed nosem pięcioletnią umową z deweloperem. Właściciele nie byli stroną tej umowy. Deweloper ją podpisał, często z łapówką w tle, a potem odszedł, zostawiając was z rachunkiem do zapłacenia. Wygrasz tę sprawę w sądzie, jeśli naprawdę nie wywiązują się ze swoich obowiązków.

Ale to długotrwały proces. A jeśli nie zrobisz tego jak należy, może przynieść odwrotny skutek. Musisz skontaktować się z innymi firmami, zebrać oferty i zadbać o płynne i szybkie przekazanie nieruchomości. W przeciwnym razie widziałem już sytuacje, gdzie przez miesiące wszystko stało w miejscu, rośliny i drzewa uschły, a właściciele musieli ponieść dodatkowe koszty, płacąc nowemu zarządowi za ponowne zasadzenie roślin.

Praktyczna instrukcja zmiany administratora znajduje się w dalszej części tego przewodnika – dla każdego, kto poważnie się nad tym zastanawia.

Nowy budynek nigdy nie jest idealny już pierwszego dnia

Niezależnie od budżetu, niezależnie od marki. Nowe budynki na początku mają problemy. Baseny, które nie działają. Martwe rośliny. Zepsuty system nawadniania. Przeciekające garaże. Windy jeszcze nie zatwierdzone przez miejskiego inspektora. Wspólne toalety, w których nie działa spłuczka. Brak Wi-Fi w strefie coworkingowej. Niedziałające spa. Wszędzie pył budowlany. Niedokończona budowa, połowa bram wciąż szeroko otwarta, bo trwa kolejna faza budowy. W pobliżu wciąż stoją kontenery budowlane.

Jeśli nikt cię o tym nie ostrzegł, będziesz rozczarowany. Jeśli cię ostrzegano, będziesz cierpliwy. Problem się rozwiązuje. Nie sam z siebie, ale przy zastosowaniu odpowiedniej techniki.

Dlaczego pozew rzadko jest dobrym rozwiązaniem

Wiele osób, zwłaszcza z północnej Europy i Ameryki, jest przyzwyczajonych do systemu prawnego, w którym sprawy ruszają do przodu, gdy wniesiesz pozew. W Hiszpanii wniesienie pozwu to najwolniejsza z możliwych dróg.

Zaczyna się od oficjalnego zawiadomienia, czyli burofaxu, a potem trzeba czekać. Kolejny burofax. I znowu czekanie. Jeśli masz mocne argumenty i nie odpuszczasz, możesz wygrać w ciągu 2–4 lat. Czasem trwa to dłużej. Deweloper może złożyć odwołanie, co wydłuży sprawę o kolejne 2 lata. Mają własne zespoły prawne i spore pieniądze. Kiedy czują się zagrożeni, często blokują wszelką komunikację, wstrzymują trwające prace i pozwalają ci brodzić w sądzie, podczas gdy ich eksperci i rzeczoznawcy przeciągają sprawę.

Czasami trzeba pojechać do Madrytu, żeby oficjalnie złożyć odwołanie. Koszty sięgają tysięcy, a czasem nawet setek tysięcy, jeśli chodzi o całą społeczność.

Burofax może się przydać. Czasem sama groźba jego wysłania wystarczy, żeby coś ruszyło. Ale ten przycisk „POZWAJĘ CIĘ” rzadko przynosi takie efekty, jak ludzie sobie wyobrażają.

Po 22 latach spędzonych tutaj mogę powiedzieć, że to właśnie ta różnica stanowi największą przepaść kulturową między moimi klientami z Ameryki i północnej Europy a tym, jak naprawdę funkcjonuje Hiszpania. Groźba „Wniosę sprawę do sądu” nie onieśmiela hiszpańskiego dewelopera. To dla niego sygnał, żeby przekazać sprawę swojemu prawnikowi i przestać z tobą rozmawiać lub współpracować.

Przygotowanie do pierwszego spotkania

Jeśli nie możesz wziąć udziału, masz dwie opcje.

Pełnomocnictwo. Wyznaczasz kogoś – swojego pełnomocnika, prawnika albo współmałżonka – żeby uczestniczył w głosowaniu w twoim imieniu. Osoba ta podejmuje decyzję na podstawie własnego osądu po wysłuchaniu dyskusji. Możesz też po prostu powiedzieć jej, jak ma głosować.

Pełnomocnictwo. Ta sama zasada, ale bardziej sztywna. Przekazujesz podpisane pełnomocnictwo sąsiadowi, często z już zaznaczonymi opcjami głosowania. Czasami pozwalasz mu zagłosować po krótkiej rozmowie o twoich preferencjach.

Cokolwiek wybierzesz, załatw to z wyprzedzeniem i zadbaj o prawidłowe podpisanie dokumentów. Jeśli pojawisz się z niewłaściwym dokumentem lub bez niego, twój głos nie zostanie uwzględniony.

Wnoszenie spraw do porządku obrad

To właśnie w tym momencie większość właścicieli popełnia błąd podczas pierwszego spotkania.

Jeśli chcesz, żeby coś zostało poddane formalnemu głosowaniu, musisz złożyć pisemny wniosek o dodanie tej sprawy do porządku obrad, zanim zostanie on rozesłany. Kolory markiz. Godziny otwarcia basenu. Usterki. Zezwolenia na wynajem. Bezpieczeństwo. Cokolwiek cię interesuje.

Jeśli coś nie jest w porządku obrad, nie będzie poddane pod głosowanie. Możesz o tym głośno mówić podczas punktu „Różne” na końcu spotkania, ale żadna decyzja nie zostanie podjęta. Jeśli więc od miesięcy coś ci leży na sercu, spisz to i prześlij administratorowi, zanim sfinalizuje porządek obrad.

Gdzie i kiedy odbywają się spotkania

Jeśli w twojej społeczności jest przestrzeń coworkingowa, klub towarzyski albo jakakolwiek wystarczająco duża sala, spotkanie odbędzie się właśnie tam. Jeśli nie, administrator lub przewodniczący mogą wybrać miejsce. Czasem jest to wynajęta powierzchnia biurowa, a czasem sala konferencyjna w pobliskim hotelu.

Najczęściej spotyka się to rano. Bądź na czas. Nie czekają na spóźnialskich.

Będą krzesła. Czasem woda, herbata, kawa. Czasem nic. Nie licz na to.

Kto tak naprawdę jest obecny na pierwszym spotkaniu

Zazwyczaj znajdziesz tam:

Deweloper, bo prawnie wciąż jest prezesem wspólnoty i musi formalnie przekazać obowiązki przedstawicielowi zarządcy; tłumacz, często ty i twoi sąsiedzi

Obecność dewelopera ma tu duże znaczenie. Dostają mnóstwo uzasadnionych skarg, ale też sporo osobistych wyrzutów. Zdarza się, że ktoś wykorzystuje swój czas na forum, żeby wyładować się na temat cieknącego kranu w swoim mieszkaniu. To męczące dla reszty zgromadzonych, ale zrozumiałe. Robotnicy budowlani nie dostają kasy za perfekcję, tylko za tempo pracy, a większość rzeczy nie została jeszcze przetestowana w prawdziwych warunkach. Niektóre inwestycje są oddawane w znacznie lepszym stanie niż inne. Przez lata nauczyłem się, od których deweloperów odradzać klientom, bazując na tym, czego dowiaduję się na tych spotkaniach.

Tłumacz

Spotkania często odbywają się po hiszpańsku, ale większość uczestników mówi po angielsku, więc w razie potrzeby zazwyczaj jest obecny tłumacz na angielski.

Świetny tłumacz to cichy bohater. Jest szybki, obiektywny, dokładny i potrafi utrzymać odpowiedni rytm spotkania, nie wtrącając się. Słaby tłumacz całkowicie zmienia przebieg spotkania. Źle tłumaczy, łagodzi nieprzyjemne fragmenty, pomija niezręczne momenty lub po prostu nie oddaje właściwego znaczenia. Czasami dostaniesz słuchawki i tłumaczenie symultaniczne.

Administrator też tam jest… oczywiście zawsze

Jak tak naprawdę przebiega spotkanie

Zanim spotkanie się zacznie, ludzie się mieszają i przedstawiają się w krótkich rozmowach, szukając swoich miejsc. Usłyszysz „Jestem Dave z bloku 4” jakieś 60 razy i nic z tego nie zapamiętasz. Potem zaczyna się przedstawienie.

Zanim usiądziesz, warto zgłosić się do administratora. Powiedz mu, kim jesteś, kogo reprezentujesz, i przekaż mu ewentualne pełnomocnictwa. Dzięki temu głosy zostaną poprawnie zarejestrowane.

Typowa kolejność:

Przedstawienie zarządu, dewelopera i administratorów. Przegląd protokołu z ostatniego spotkania, jeśli nie jest to pierwsze walne zgromadzenie. Budżety. Na co wydano pieniądze. Ile jest w kasie. Podział kosztów. Za co płacisz i ile Głosowanie nad zatwierdzeniem sprawozdań finansowych Głosowanie nad budżetem na przyszły rok, w tym nad ewentualnymi zmianami w usługach. To właśnie wtedy zawsze ktoś chce skrócić godziny pracy konsjerża, dyskutuje o kosztach czyszczenia basenu albo kłóci się o pielęgnację ogrodu Głosowanie nad punktami porządku obrad zgłoszonymi przez właścicieli Wybór prezesa i członków zarządu Sprawy różne i pytania indywidualne

Dyskusja na temat konsjerża to swego rodzaju drobna rozrywka. Jestem za tym, żeby mieć go przez pierwsze miesiące, kiedy nikt jeszcze nic nie wie i warto mieć na miejscu kogoś, kto może pomóc. Potem zazwyczaj opowiadam się za ograniczeniem jego roli lub rezygnacją z niego. Zły konsjerż siedzi w budce, wygląda dobrze na ulotce, ale nie wnosi żadnej wartości. Dobry konsjerż to złota rączka, która podczas zmiany naprawia drobne rzeczy i oszczędza wspólnocie tysiące w porównaniu z zatrudnianiem zewnętrznych firm. Zazwyczaj ma też dobre lokalne kontakty, gdy potrzebujesz kogoś do jakiejś roboty.

Na każdym spotkaniu pojawia się ktoś z odważnym pomysłem, za którym nie stoi żadne przygotowanie. „Może po prostu sami poprowadzimy tę społeczność?”. „Czy nie moglibyśmy zmniejszyć basenu, żeby nie potrzebować ratownika?”. Pomysły te rozpadają się w chwili, gdy przyjrzysz się im dokładniej, ale nie wcześniej niż po tym, jak zabiorą wszystkim 20 minut czasu. Grupa zazwyczaj w końcu je omawia.

Szybko zorientujesz się, kto tu jest nowicjuszem, a kto ma już za sobą kilka takich przygód. Nowicjusze zazwyczaj szybko się rozkręcają. Weterani wybierają, w które sprawy się angażują, mówią mniej i głosują.

Głosowanie na prezydenta

Po zatwierdzeniu budżetu deweloper przekazuje stanowisko prezesa. Z ulgą to robią. Następnie głosujecie na nowego prezesa wspólnoty spośród właścicieli.

Czasem jest tylko jeden kandydat. Czasem kilka osób zgłasza się i przedstawia swoje pomysły. Wygrywa większość.

Ludzie strasznie nie doceniają znaczenia tego głosowania. Prezes decyduje o tym, jak będzie wyglądał następny rok życia waszej społeczności. Zagłosuj na kogoś, kto:

Ma doświadczenie w budżetowaniu i księgowości. Duża część pracy dotyczy finansów. Mieszka w tej społeczności na stałe – najlepiej. Zna hiszpański – najlepiej. Jest zaangażowany i proponuje rozwiązania, a nie narzeka. Ma czas, żeby to faktycznie robić. To nie jest rola bierna.

Prezydent ma mniej władzy, niż ludzie sądzą

Prezes jest, teoretycznie, neutralnym rzecznikiem społeczności w kontaktach ze światem zewnętrznym – z administratorem, dostawcami, EUC i deweloperem.

W praktyce neutralność to tylko teoria.

Przewodniczący może decydować o tym, kto dostanie wycenę, czyj system alarmowy zostanie wybrany, który dostawca markiz wygra kontrakt dla całej wspólnoty, a który ogrodnik zostanie zatrudniony. Może grupować właścicieli, lobbować na rzecz różnych stanowisk, a tak – są też przewodniczący, którzy po cichu biorą łapówki od dostawców w zamian za kontrakty wspólnotowe. To samo dotyczy każdego, kto ma wpływ, nie tylko przewodniczącego.

Pomyśl o tym w ten sposób. Każdy chce mieć cień na swoim tarasie. Markizy to sprawa zewnętrzna, więc muszą być w jednolitym kolorze, wybranym w głosowaniu. Ktoś, kto ma dobre kontakty, dzwoni do dostawcy markiz i pyta: „Jeśli wszystkie markizy tutaj kupimy od ciebie, to jaki dostaniemy rabat i jaka będzie moja osobista prowizja za załatwienie tego?”.

Ta sama zasada dotyczy bezpieczeństwa, ogrodnictwa, systemów alarmowych i innych możliwych umów.

To jeden z powodów, dla których tu zaglądam. Żeby zobaczyć, jak kształtują się decyzje, kto promuje którego dostawcę i kto ma nieoficjalne relacje biznesowe, o których nikt nie mówi.

Termin spotkania

Jeszcze nie byłem na żadnym, które trwałoby mniej niż 2 godziny. Pierwsze walne zgromadzenie prawie zawsze trwa od 3 do 4 godzin. Późniejsze spotkania przebiegają szybciej, bo wszystko wchodzi w rutynę, ludzie przestają wracać do spraw, nad którymi już głosowano, i nabierają doświadczenia.

Uczestnictwo i głosowanie online

Hiszpańskie prawo pozwala na organizowanie zebrań wspólnoty w formacie hybrydowym lub całkowicie online pod pewnymi warunkami. Kilka lat temu wprowadzono poprawki do ustawy LPH, żeby zezwolić na zebrania telematyczne, ale sama społeczność musi wcześniej przegłosować, czy na to pozwala. Dopóki to nie zostanie przegłosowane, uczestnicy online zazwyczaj mogą dołączać, słuchać i zabierać głos, ale nie mogą głosować. (Żeby twój głos się liczył, musisz mieć przedstawiciela lub pełnomocnika)

W praktyce większość administratorów traktuje priorytetowo osoby obecne na miejscu. Wyciszają uczestników online ze względu na czas, bo jeśli 50 osób na Zoomie z włączonym mikrofonem to chaos, to spotkanie nigdy się nie skończy. Osoby obecne na miejscu głosują, pełnią funkcje pełnomocników i wpływają na wynik. Obecność online służy raczej samemu uczestnictwu.

Warto sprawdzić, jakie rozwiązania przegłosowała twoja społeczność i czy twój zarządca faktycznie zapewnia odpowiednie warunki do udziału w zebraniach online. Niektórzy wciąż tego nie robią.

Grupa na WhatsAppie „Power Move”

Zachęcam każdą społeczność, w której działam, do założenia własnej grupy na WhatsAppie. Społeczność to grupa. Wszystko dzieje się tylko wtedy, gdy działamy razem. Twój indywidualny głos ma bardzo mały zasięg.

Sama grupa nie ma bezpośredniego kontaktu z administratorem, deweloperem ani EUC. I nie o to w niej chodzi. To miejsce, gdzie właściciele na co dzień rozmawiają między sobą. „W garażu włączył się alarm”. „Czy u kogoś jeszcze od rana nie ma wody?” „Znalazłem fachowca od rolet, podaję numer”. „Lokatorzy z mieszkania X urządzają imprezę. Ktoś zaparkował na moim miejscu itp.” Na bieżąco, przydatne, sąsiedzkie.

Z czasem zyskujesz dzięki temu świadomość. Zaczynasz dostrzegać, kogo co denerwuje, kto ciągle porusza tę samą kwestię i jakie problemy faktycznie się powtarzają. To właśnie ten surowy materiał prezes może przekazać zarządcy, deweloperowi lub komitetowi właścicieli (EUC), a inni właściciele mogą zgłosić te sprawy jako punkty porządku obrad na następne spotkanie.

Warto wspomnieć, że zawsze masz bezpośredni kontakt z firmą zarządzającą, żeby zgłaszać problemy. E-mail, telefon, czasem portal. Przekazywanie takich spraw nie należy do obowiązków prezesa. Jeśli zepsuła ci się brama, utknął winda albo ogrodnik nie przyszedł przez tydzień, skontaktuj się bezpośrednio z administratorem. Prezes ma reprezentować wspólne stanowisko społeczności w ważniejszych sprawach, a nie zajmować się za ciebie codziennymi zadaniami operacyjnymi.

Podział właścicieli na pojedyncze osoby z własnymi problemami jest dla zarządcy o wiele łatwiejszy do ogarnięcia niż jedna zbiorowa prośba od 50 właścicieli. Oni o tym wiedzą. Dlatego brak grupy na WhatsAppie po cichu działa na ich korzyść.

Głosowanie w sprawie wynajmu krótkoterminowego

To jedna z tych głosowań, w których zawsze biorę udział, a jest to jeden z najbardziej dzielących tematów, z jakimi społeczność Costa del Sol kiedykolwiek się zmierzy.

Niektórzy z moich klientów chcą mieć możliwość wynajmowania nieruchomości, gdy są poza domem, żeby pokryć koszty. Niektórzy nie chcą. Niektórym to obojętne. Wynik tego głosowania wpłynie na wszystkich, niezależnie od tego, czy zdają sobie z tego sprawę, czy nie.

Większość właścicieli idzie na spotkanie z przekonaniem, że to kwestia zero-jedynkowa. Albo zezwolić na wynajem, albo nie. Ale tak nie jest. Zakaz wynajmu w społeczności prawie zawsze przynosi odwrotny skutek.

Argumenty za zakazem

Większość osób głosujących za zakazem naprawdę wierzy, że w ten sposób chroni swoją jakość życia. Na papierze te powody wydają się sensowne:

Mniej ruchu pieszych wchodzących i wychodzących z budynku. Cichszy basen, siłownia i pomieszczenia wspólne. Mniejsze zużycie wind, ogrodów i wspólnych mebli, za które wszyscy płacą. Brak ciągle zmieniających się nieznajomych w holu ani walizek stukających po korytarzach o północy. Sytuacja na parkingu pozostaje przewidywalna

Dla stałych mieszkańców to właśnie ma największe znaczenie. Jeśli mieszkasz tam przez cały rok, a twój sąsiad z dołu zmienia się co cztery dni, ponosisz związane z tym koszty, nie czerpiąc z tego żadnych dochodów.

Argumenty przeciwko zakazowi

I tu właśnie robi się niezręcznie dla zwolenników zakazu, bo większość z tych kwestii nigdy nie pojawia się na spotkaniach, a ja zawsze staram się o tym wszystkich informować.

Ceny nieruchomości od razu spadają. Kupujący systematycznie rezygnują z nieruchomości, jeśli znajdują się one w gminach, gdzie obowiązują zakazy wynajmu. Nieruchomości objęte zakazem są praktycznie niemożliwe do sprzedania. Apartament na najwyższym piętrze z zachowanymi prawami turystycznymi może z łatwością osiągnąć wyższą cenę niż identyczny apartament w tym samym budynku, który takich praw nie ma.
Jeśli to cię nie przekonuje, to przekona cię największy hiszpański portal nieruchomości: artykuł na Idealista

Oficjalne statystyki rządowe pokazują, że nabywcy nowych nieruchomości na Costa del Sol mają średnio 52 lata, pochodzą z północnej Europy i korzystają z nich przez kilka miesięcy w roku. Większość z nich nie zdecyduje się na długoterminowy wynajem ze względu na ryzyko związane z umowami na co najmniej 6 miesięcy oraz progi rezydencji podatkowej. W związku z tym mieszkania stoją puste przez 10 lub 11 miesięcy w roku. Puste mieszkania to właśnie to, czego szukają okupas. (Przeczytaj mój przewodnik po squatterach tutaj)

Zakaz nie powstrzymuje wynajmu, tylko przenosi go gdzie indziej. Agencje i platformy znikają, ale ich miejsce zajmują grupy na Facebooku i przekaz ustny. Zamiast tego dostajesz:

Niechlujne prywatne umowy bez kodu NRA Brak prawidłowo przechowywanych kaucji, brak ubezpieczenia, brak nadzoru. Nie ma agencji, do której można by zadzwonić, gdy goście zepsują leżak lub zdemolują siłownię. Właściciele, którzy mówią, że to „odwiedziny rodziny”, kiedy zapukasz do drzwi. Najemcy, których nie da się pociągnąć do odpowiedzialności, bo nie ma żadnych dokumentów. W niektórych przypadkach umowy są tak kiepsko napisane, że stwarza to ryzyko squattingu

Tracisz możliwość egzekwowania swoich praw. Wynajem zarządzany przez porządną agencję oznacza, że ktoś odbierze telefon o 23:00, gdy muzyka gra zbyt głośno. Ktoś, kto może obciążyć kartę gościa, jeśli coś zniszczy. Ktoś, kto sprawdza najemców. Nic z tego nie ma miejsca, gdy wynajem odbywa się „pod ziemią”.

Wszystkie społeczności objęte zakazem zaczynają wyglądać tak samo na kolejnych spotkaniach. Pierwszą godzinę zajmują właściciele, którzy nie mogą sprzedać swoich nieruchomości. Druga godzina to cięcia kosztów, bo dochody z wynajmu zniknęły, a koszty utrzymania pozostały. Trzecia godzina to nielegalni najemcy i zużycie nieruchomości. Taki schemat powtarza się na każdym spotkaniu, w którym brałem udział.

Znikają podwyżki opłat wspólnotowych. Większość wspólnot, które zezwalają na wynajem, uchwala 10–20-procentową podwyżkę miesięcznych opłat dla właścicieli wynajmujących mieszkania, bo ich goście częściej korzystają z części wspólnych. Te pieniądze trafiają do tej samej puli, z której pokrywa się koszty napraw i wymiany wyposażenia. Zakaz wynajmu sprawia, że dochody znikają, ale zużycie spowodowane nielegalnymi wynajmami pozostaje.

Właściciele, którzy wpadną w kłopoty, nie mają się do kogo zwrócić. Przypomina mi się pewna Hiszpanka, którą poznałem, gdy chodziłem od drzwi do drzwi w osiedlu, w którym działałem jako rzecznik. Wróciła do Hiszpanii po latach spędzonych w Belgii, kupiła tu mieszkanie, żeby mieszkać na stałe, a potem miała poważny wypadek, przez co musiała wrócić do Belgii, gdzie była jej rodzina i sieć wsparcia. Nie mogła wynająć mieszkania, bo wspólnota zakazała wynajmu. Nie mogła go sprzedać, bo nikt nie chciał mieszkania objętego zakazem. Jej życie się zmieniło. Zasady wspólnoty – nie.

O co w tym wszystkim chodzi

W gruncie rzeczy nie chodzi o to, czy „wynajmować, czy nie”. Chodzi o to, czy „wynajmować w sposób kontrolowany, czy niekontrolowany”. Nieruchomości w twojej społeczności i tak będą wynajmowane. Jedyne pytanie brzmi: czy będziesz mieszkać w społeczności z zasadami, rejestracją, profesjonalnym zarządzaniem i dokumentacją, czy w takiej, która udaje, że nic z tego nie ma miejsca, podczas gdy tak naprawdę wszystko się dzieje.

Egzekwowanie przepisów zawsze wygrywa z zakazami. Rozwiązania pośrednie, nad którymi społeczności rzadko głosują:

Minimalny pobyt to 5 lub 7 nocy, żeby odciąć imprezowiczów z weekendów. Rezerwacje tylko dla rodzin lub z ograniczeniami wiekowymi. Obowiązkowa obsługa przez profesjonalną agencję. Wymagana kaucja i podpisanie regulaminu podczas zameldowania. Sankcje i zawieszenia dla recydywistów. Dodatkowa opłata wspólnotowa w wysokości 10–20% dla właścicieli wynajmujących.

Hiszpańskie prawo wymaga teraz podwójnej większości 60%, żeby wspólnota mogła całkowicie zakazać wynajmu turystycznego, co zazwyczaj oznacza, że jest szansa na wynegocjowanie takich kompromisowych warunków zamiast głosowania typu „wszystko albo nic”.

Ludzie, którzy zostają na 7 nocy, traktują to miejsce jak dom. Ci, którzy zostają na 2 noce, traktują je jak pokój hotelowy, którego już nigdy nie zobaczą. Już samo to rozwiązuje większość problemów, na których tak naprawdę zależy zwolennikom zakazu.

Co się dzieje na koniec spotkania

Kiedy omówimy już wszystkie punkty porządku obrad i przejdziemy do spraw różnych, uczestnicy mogą zadawać indywidualne pytania i poruszać pozostałe tematy. Rozpoczyna się dyskusja. Niektóre uwagi są przydatne, inne niekoniecznie.

Potem ludzie jeszcze chwilę zostają. Wymieniają się linkami do grup na WhatsAppie. Wymieniają numery telefonów. Ci, którzy podczas spotkania w ogóle się nie odezwali, po wszystkim biorą cię na bok, żeby powiedzieć, co naprawdę myślą. Czasami w ciągu tych 20 minut po spotkaniu dowiadujesz się więcej niż przez całe 3 godziny jego trwania.

To właśnie tam zazwyczaj poznaję przyszłych klientów. Ludzi, którzy zdają sobie sprawę, że w przyszłości będą chcieli sprzedać nieruchomość, albo mają znajomego, który chce coś kupić.

Akty notarialne i twój 30-dniowy termin

„Acta” to oficjalny protokół zebrania. Zawiera informacje o każdym głosowaniu, każdej decyzji, o tym, kto był obecny, kto jak głosował, a także o opiniach odrębnych. Stanowi to prawny zapis tego, co zdecydowała wspólnota.

Dwie rzeczy, o których powinien wiedzieć każdy właściciel niebędący rezydentem.

Terminy. Zgodnie z większością regulaminów wspólnot mieszkaniowych administrator powinien wysłać protokół w ciągu 10 dni od zebrania. W praktyce czasem trwa to dłużej. Jak tylko go dostaniesz, przeczytaj go uważnie i szybko.

30-dniowy termin na zaskarżenie decyzji. Jeśli odbyło się głosowanie, które Twoim zdaniem było niezgodne z prawem, niesprawiedliwe wobec mniejszości właścicieli lub naruszało LPH, właściciele, którzy głosowali przeciwko tej decyzji lub nie byli obecni, mają zazwyczaj 30 dni od otrzymania protokołu na zaskarżenie jej w sądzie. Po upływie tego terminu decyzja staje się ostateczna. Dlatego fizyczna nieobecność nie oznacza utraty prawa do głosowania. Dopóki nie wyrażasz cichej zgody na coś, zachowujesz możliwość działania.

Jeśli protokół nieprawidłowo przedstawia przebieg wydarzeń, natychmiast napisz do zarządcy, przedstawiając na piśmie swoją wersję tego, co zostało ustalone. Poproś o formalną poprawkę. Poproś innych właścicieli, którzy byli obecni, żeby cię poparli. Jeśli zarządca odmówi, protokół w obecnej formie stanie się dowodem w ewentualnym przyszłym sporze, a twój pisemny sprzeciw będzie twoją linią obrony.

Zachowaj wszystkie protokoły. Za kilka lat, kiedy będziesz sprzedawał nieruchomość, gdy dojdzie do sporu z deweloperem lub gdy nowy właściciel zapyta, skąd się wzięły obecne zasady korzystania z basenu – te protokoły będą stanowić dokumentację.

Jeśli mieszkasz za granicą, ustaw sobie przypomnienie w kalendarzu. Gdy dostaniesz dokument ACTA, masz 30 dni. Przeczytaj go od razu, jak tylko go dostaniesz. Nie pozwól, żeby termin przypadkowo minął.

Nadzwyczajne walne zgromadzenia (EGM)

Nie musisz ograniczać się do jednego walnego zgromadzenia rocznie. Jeśli trzeba coś omówić, a do następnego walnego zgromadzenia pozostało jeszcze kilka miesięcy, właściciele mogą zwołać nadzwyczajne walne zgromadzenie.

Żeby to zainicjować, potrzebujesz poparcia 25% społeczności. To znaczy podpisy, nazwiska, numery domów i adresy e-mail, zebrane i przekazane przewodniczącemu oraz administratorowi. Przewodniczący nie może odrzucić wniosku popartego odpowiednią liczbą głosów. Jeśli go zignoruje, spotkanie i tak się odbędzie i zostanie oficjalnie odnotowane. Ich odmowa zostanie zapisana w protokole.

Na nadzwyczajnym zgromadzeniu wspólników możesz głosować w większości spraw. Jedynym ograniczeniem są budżety, bo rok obrotowy może jeszcze nie być zamknięty. Wszystko inne jest do dyskusji.

To właśnie ten sposób działania, o którego istnieniu większość właścicieli nie ma pojęcia. Jeśli twój zarządca zwleka, deweloper milczy, a twoja wspólnota zmierza do głosowania, które nie zostało odpowiednio przedyskutowane, nadzwyczajne walne zgromadzenie (EGM) to sposób, by przejąć kontrolę nad harmonogramem, zamiast czekać kolejne 11 miesięcy na zwyczajne walne zgromadzenie (AGM).

Większości, które decydują o wszystkim

Hiszpańskie prawo dotyczące zgromadzeń lokalnych dzieli głosy na trzy główne progi. Wiedza o tym, który z nich ma zastosowanie, pozwala uniknąć kłótni o coś, co zgodnie z prawem nie ma szans na przyjęcie w danym dniu.

Większość zwykła. To standard. Zatwierdzanie sprawozdań finansowych, uchwalanie budżetu na następny rok, zatrudnianie lub zwalnianie zarządcy, podpisywanie umów z dostawcami, drobne prace wspólnotowe. Wystarczy większość obecnych właścicieli plus ci reprezentowani przez pełnomocników.

Trzy piąte. Około 60%. Wymagane do podejmowania ważniejszych decyzji dotyczących budynków, a teraz konkretnie do wprowadzenia zakazu wynajmu turystycznego. Te 60% liczy się zarówno na podstawie liczby właścicieli, jak i udziału w głosowaniu, więc kilka dużych lokali nie może tego przeforsować samodzielnie.

Jednogłośnie. Wszystko, co dotyczy statutu wspólnoty mieszkaniowej. Przekształcanie części wspólnych w prywatne, zmiana statutu założycielskiego, zmiana granic prawnych mieszkania. W wspólnocie liczącej ponad 50 właścicieli, gdzie są osoby nieobecne i dochodzi do sporów, jest to praktycznie niemożliwe.

W sprawach, które prawo aktywnie chce wspierać, obowiązują niższe progi. Chodzi o panele słoneczne, stacje ładowania pojazdów elektrycznych, windy oraz prace związane z dostosowaniem budynków dla właścicieli powyżej 70. roku życia lub osób niepełnosprawnych. Jeśli któraś z tych kwestii dotyczy ciebie, przed głosowaniem zapytaj zarządcę, jaka większość jest wymagana.

Jak właściciele faktycznie zmieniają zarządcę

Zwolnienie zarządcy brzmi dramatycznie, ale z prawnego punktu widzenia wystarczy zwykła większość głosów. Problem pojawia się wtedy, gdy właściciele próbują to zrobić, nie przygotowując się na kolejny etap.

Sekwencja, która naprawdę działa.

Najpierw zbierz materiały na własną rękę. Udokumentuj wszystkie uchybienia. E-maile bez odpowiedzi, zaniedbane prace konserwacyjne, pieniądze leżące na kontach bez rozliczenia, dostawcy narzekający, że nie dostają na czas zapłaty, opłaty, które ciągle rosną bez uzasadnienia kosztów. Zrzuty ekranu, daty, nazwiska. Bez tego spotkanie zamieni się w kłótnię typu „on powiedział, ona powiedziała”, a głosowanie przegrasz.

Koordynujcie to przez grupę na WhatsAppie. Nie chodzi o to, żeby publicznie krytykować administratora, tylko żeby sprawdzić, ilu właścicieli myśli tak samo. Trzeba, żeby większość była zgodna przed głosowaniem, a nie dopiero w dniu głosowania.

Zanim dojdzie do głosowania, znajdź 2 lub 3 potencjalnych administratorów. Poproś każdego o pełną ofertę. Sprawdź, jakie są ich stawki, co obejmuje usługa, jak szybko odpowiadają, jakiego oprogramowania używają i jakie mają referencje od społeczności, którymi już zarządzają. Przedstaw te oferty na zebraniu razem z wnioskiem o rozwiązanie umowy. Właściciele, którzy w innym przypadku by się wahali, zagłosują na „tak”, gdy zobaczą dokładnie, kto zastąpi obecnego zarządcę i ile to będzie kosztować.

Zaplanuj wszystko przed głosowaniem. Konta bankowe, umowy z dostawcami, klucze, wszystkie dokumenty wspólnoty, ubezpieczenia, wszelkie toczące się sprawy. Dotychczasowy zarządca ma prawny obowiązek przekazać to wszystko, ale często zwleka. Nowy zarządca musi być gotowy do przejęcia obowiązków od pierwszego dnia, bo inaczej coś się przeoczy.

Samo głosowanie odbywa się zwykłą większością głosów właścicieli obecnych oraz tych reprezentowanych. Po przyjęciu uchwały wypowiedzenie zostaje sformalizowane w protokole, a do ustępującego zarządcy wysyłany jest burofax z datą wejścia w życie. Ich 5-letnia umowa z deweloperem nie wiąże wspólnoty. Właściciele nie byli jej stroną.

Ryzyko, o którym warto wiedzieć. Jeśli nie dopasujesz następcy jak należy, powstanie luka. Rośliny obumierają, baseny zielenieją, dostawcy przestają przyjeżdżać, a karty dostępu tracą ważność. Ta luka zamienia się w dodatkowy rachunek, który nowy zarządca musi pokryć. Miesiące pracy zniweczone w ciągu dwóch tygodni zawieszenia.

Jeśli obecny zarządca nie radzi sobie dobrze, masz prawo go odwołać, a sądy popierają w tej kwestii społeczności. Tylko nie działaj bez przygotowania.

Błędy, które ciągle widzę

Na prawie każdym spotkaniu pojawia się kilka typowych schematów:

Właściciele próbujący głosować nad sprawami, których nie ma w porządku obrad. To nie działa. Zgłoś to następnym razem. Właściciele wykorzystujący punkt „Sprawy różne” (AOB) do narzekania na problemy we własnym mieszkaniu. Niewłaściwe forum. Niewłaściwa publiczność. Niewłaściwy kanał. Właściciele głosujący na prezesa na podstawie tego, kto ładnie mówił, a nie kto ma doświadczenie. Właściciele zakładający, że zarządca jest niezależny. Zostali wybrani przez dewelopera, często z udziałem łapówek. Właściciele zakładający, że prezes jest neutralny. Teoretycznie tak. W praktyce prezesi mają osobiste wpływy i mogą czerpać korzyści z relacji z dostawcami. Właściciele zakładają, że EUC naprawi sprawy wewnątrz wspólnoty. Nie naprawi. EUC zajmuje się wszystkim, co dzieje się poza murami wspólnoty. Właściciele zbyt szybko sięgają po drogi prawne. Hiszpania to nie ten system prawny, żeby lekceważyć takie sprawy. Właściciele głosują za zakazem wynajmu, nie rozumiejąc, jak ten zakaz faktycznie wpłynie na wartość ich nieruchomości i strukturę opłat wspólnotowych. Właściciele nie dołączają do grupy na WhatsAppie. To największa broń, jaką ma wspólnota, a ludzie ją pomijają, bo wydaje im się, że to tylko kolejne powiadomienia, których nie chcą. Właściciele opuszczają zebranie bez wysłania pełnomocnika lub przedstawiciela. Jeśli się nie pojawisz i nikogo nie wyznaczysz, nie masz prawa głosu. Decyzje zapadają bez ciebie, a ty musisz się z nimi pogodzić

Podsumowanie

Społeczność to grupa. Wszystko dzieje się tylko wtedy, gdy działamy razem. Zjednoczeni właściciele rozwiązują problemy. Podzieleni właściciele są zarządzani.

Administrator w głębi duszy woli, żeby społeczność była podzielona. Łatwiej nią zarządzać, łatwiej pobierać opłaty, łatwiej wszystko opóźniać. Twoim zadaniem, jako właściciela, jest nie dać się na to nabrać.

Przyjdź. Wprowadź sprawy do porządku obrad. Głosuj w oparciu o fakty. Dołącz do grupy na WhatsAppie. Zwołaj nadzwyczajne walne zgromadzenie, jeśli coś nie może czekać. I głosuj z myślą o kolejnych 10 latach swojej inwestycji, a nie o kolejnych 10 minutach spotkania.

To wszystko. O to właśnie chodzi.

Jeśli zbliża się walne zgromadzenie, na którym nie możesz być, albo wolisz, żeby ktoś, kto wie, na co zwrócić uwagę, był tam w twoim imieniu – reprezentowanie klientów na takich spotkaniach to część mojej pracy. Wiesz, gdzie mnie znaleźć.