过去几年里，我代表客户参加了至少40场社区会议。有时是因为他们不在当地无法亲自出席；但更多时候是因为我想亲自到场，而且我认为这也是工作的一部分。 看到做同样事情的经纪人如此之少，我真的感到惊讶。用一只手就能数得过来。
参加这些聚会，让我得以了解我为客户安排入住的社区内真实的情况：谁在抱怨，哪些方面运转良好，哪些问题隐隐存在，以及哪些情况与宣传册上的描述不符。
我一直在犹豫要不要写这篇指南。 我内心的一部分觉得这会透露太多。后来我回想起有一次，一位同行经纪人问我最推荐他们做的一件事是什么，我告诉他们要开始参加年度股东大会。对方的反应是叹了口气，说：“那得花4个小时，真无聊。”没人会去参加的。所以，我们现在就来聊聊这个话题。
这是体验指南。 关于社区规则、LPH（业主协会章程）、费用、罚款以及相关法律运作的结构性指南，请点击此处：https://forumcosta.com/community-rules-in-Costa del Sol spain-the-hoa-life-nobody-tells-you-about/
这正是坐在那个房间里的真实感受。
您会听到的缩写词
有几个术语被频繁提及，通常用西班牙语表达，却往往无人加以解释。
AGM。年度股东大会。每年举行一次。在此会议上，预算、账目及重大决议将正式通过。
EGM。特别股东大会。指在年度股东大会（AGM）周期之外召开的任何会议。当某事项无法等到下一次年度股东大会再处理，或者当25%的社区居民要求召开时，便会启动特别股东大会。
LPH。《水平所有权法》（Ley de Propiedad Horizontal）。该法律规范着西班牙的所有业主委员会。无论您阅读到关于表决多数、委托代理、费用还是义务的任何内容，最终都可追溯到这部法律。
EUC。即“城市规划维护机构”（Entidad Urbanística de Conservación）。该机构负责维护社区围墙外的公共基础设施（部分社区可能没有此机构）。 包括道路、路灯以及整个开发区域内的公共绿地。您需要在社区管理费之外向该机构缴纳额外费用，且该机构有独立的会议。人们常将其与社区管理委员会混淆，导致大量会议时间被浪费在实际上并不属于社区管理委员会职责范围的问题上。
代理授权。一份经签署的授权书，允许另一位业主根据您的具体指示代您投票。
代理。一份经签署的授权书，指定某人、代理人或律师代表您出席并投票。
房子买好了，合同签了，接下来呢？
您耐心地等待着新房竣工，签署了产权证，布置好家具，搬了进去。您的律师已帮您办理了公用事业开通手续。水电都已接通。但随后却毫无动静。几周过去了，有时甚至几个月，却仍不见社区会议的踪影。
这是正常的。
首次年度股东大会可能需要一段时间才能召开，因为在足够多的业主签字并完成交房之前，通常没有必要召开。当社区一半的业主尚未收到钥匙时就召开会议，只会浪费所有人的时间。 因此，首次年度股东大会通常会在建筑工程技术上竣工后数周至数月之间召开。
在你接手之前，谁在管理你的社区？
当您签署产权证时，该业主委员会其实早已在法律上成立了一段时间。开发商默认指定自己担任业主委员会主席，并选定了管理员。因此，在您参加第一次会议之前，从技术上讲，您的业主委员会实际上是由您未曾选出的人士管理的。
社区管理员
这是受委托负责实际日常运营的管理公司。其职责包括公共区域的维护、泳池清洁、园林绿化、安保、预算管理、工人调度、礼宾服务、组织会议、催缴社区费用、执行社区规章、处理供应商事务、发布会议纪要、银行事务及保险事宜。
有几件重要的事情需要了解。
物业管理方的责任仅止于您家门口。公寓内的任何事物均归您所有。无论是瑕疵、漏水、缺陷还是家电损坏，社区管理方都不会代您向开发商报告您公寓内的缺陷。相关投诉渠道已在您的产权证中明确说明。 我另有一份关于验收清单的指南，如果您对这些内容尚不熟悉，建议您阅读一下。
为什么我总是在提这件事。在我参加的几乎每次社区会议上，都会有人提出自己家中存在的问题：水龙头漏水、烤箱坏了、空调自交房以来就一直无法使用。这种沮丧情绪完全可以理解。 你付出了高昂的代价，等待了很长时间，但问题依然没有解决。 但社区会议并不是解决这些问题的地方。物业经理无法直接处理，开发商代表通常无权就个别瑕疵问题作出承诺，邻居们也无能为力。因此，在会议上花时间讨论这些问题不仅无法推动问题解决，还会导致会议偏离主题。
这种沮丧情绪是可以理解的。但论坛的说法是错误的。真正能推动事情进展的，是你的问题清单、你的律师、开发商的官方渠道，以及必要时措辞得当的布罗法克斯（burofax）。社区会议是用来讨论共同问题的。将这两者区分开来，你才能在两方面都取得进展。
回扣的现实
社区管理员是由开发商选定的。并非由居民选出。而且在许多情况下，那家公司为了获得这份合同，向开发商支付了巨额回扣。开发商将这笔钱收入囊中，而新社区随后则要慢慢承担这笔费用的回收。
有些管理员表现出色，有些则一团糟。如果你们的这位管理员确实、确实表现不佳且未能尽职尽责，你们可以联合起来将其解雇。 我不在乎他们是否把与开发商签订的5年合同甩在你面前。业主们并未参与该合同的签订。是开发商签署的——通常还附带回扣——然后一走了之，留下你们来承担后果。如果他们确实未能履行职责，你们在法庭上必胜无疑。
但这是一个漫长的过程。如果处理不当，可能会适得其反。您需要联系其他公司，获取报价，确保过渡过程顺畅且迅速。否则，我曾见过因数月无人打理导致植物和树木枯死的情况，最终业主不得不向新管理方支付额外费用进行重新种植。
对于正在认真考虑更换管理员的人士，本指南后文将详细介绍具体的操作流程。
新房在交房首日绝非完美
无论预算多少，无论什么品牌。新房初期总会有问题。泳池无法运行。植物枯萎。灌溉系统损坏。车库漏水。电梯尚未通过市政检查员的认证。公共卫生间无法冲水。联合办公区未设置Wi-Fi。 水疗设施无法使用。建筑灰尘四处飞扬。工程尚未完工，由于下一阶段仍在施工，一半的大门仍敞开着。施工集装箱仍停放在附近。
如果你事先没有被告知这一点，可能会感到失望。如果你已经被告知，就会保持耐心。问题最终会得到解决。虽然不会自行解决，但只要采用正确的方法，问题终将迎刃而解。
为何起诉很少是解决问题的办法
许多人，尤其是北欧人和美国人，习惯于那种“一打官司，事情就会有进展”的法律体系。而在西班牙，打官司却是进展最慢的途径。
流程始于一份正式通知（burofax），随后便是等待。接着又会收到另一份burofax。继续等待。如果你有充分的理据并坚持追索，或许在2到4年内能胜诉。有时甚至更久。 开发商可能会提出上诉，从而再拖延两年。他们拥有内部法律团队和雄厚的资金。一旦受到威胁，他们的惯用手段往往是冻结所有沟通渠道，暂停所有正在进行的工程，让你在法庭上苦苦周旋，同时他们的专家和测量师则设法拉长诉讼周期。
有时您必须前往马德里正式提出上诉。相关费用高达数千，若是整个社区共同提起上诉，费用甚至可能高达数十万。
发送一封“burofax”（带回执的传真）可能会很有用。有时仅凭发送的威胁就能推动事情进展。但那个标有“我要起诉你”的按钮，很少能产生人们想象中的效果。
在这里生活了22年后，我发现这是我的美国和北欧客户与西班牙实际运作方式之间最大的文化差异。说“我要起诉”并不能吓倒西班牙开发商。这只会让他们把文件交给律师，然后停止与你交谈或合作。
首次会面的准备工作
如果您无法出席，有两种选择。
代理。您可以委派某人（您的代理人、律师或配偶）代表您出席会议并投票。他们在听取讨论后，将根据自己的判断在当天做出决定。您也可以直接告诉他们该如何投票。
委托投票。原理相同，但流程更为严格。你需要将一份签名的委托书交给邻居，通常委托书上的投票选项已预先填好。有时，你会在简要说明自己的投票意向后，再让他们代为投票。
无论您使用哪种方式，都请提前准备好并确保文件已正确签署。若携带错误的文件或未携带任何文件，您的投票将不被计入。
将议题列入议程
这正是大多数业主在首次会面时容易出错的地方。
如果您希望某项议题经过正式表决，必须在议程发出前以书面形式提出申请，要求将其列入议程。遮阳篷的颜色、泳池开放时间、房屋瑕疵、租赁许可证、安保问题——无论您关心什么，都可以提出。
如果某项议题未列入议程，就不会进行表决。虽然你可以在会议结束时的“其他事项”环节提出讨论，但不会就此做出任何决定。因此，如果你对某件事已经默默纠结了好几个月，请务必在管理员最终确定议程之前，将该事项以书面形式提交给管理员。
会议的时间和地点
如果您的社区设有共享办公空间、社交俱乐部或任何足够宽敞的场所，会议就会在那里举行。如果没有，管理员或主席可以选定一个场地。有时是租用的办公空间，有时是附近的酒店会议室。
通常安排在上午。请准时，他们不会等迟到的人。
现场会提供椅子。有时会有水、茶或咖啡，有时则什么都没有。别指望总有这些。
首次会议中究竟有哪些人出席
通常您会遇到：
开发商——因为他们从法律上讲仍是社区主席，需要正式移交给 物业经理的代表 一名翻译（通常是您和您的邻居们）
开发商在场的意义重大。他们会收到大量合理的投诉，也有不少个人性质的抱怨。你会听到有人利用发言时间，发泄对公寓内水龙头漏水的怨气。 这对会议室里的其他人来说虽然令人难受，但也是可以理解的。建筑工人的报酬不是为了追求完美，而是为了追求速度，而且大多数东西都尚未在实际条件下经过测试。有些开发项目的交付质量远优于其他项目。这些年来，我根据在这些会议中了解到的信息，已经学会了该引导客户避开哪些建筑商。
翻译者
会议通常用西班牙语进行，但大多数与会者都会说英语，因此如有需要，现场通常会有英语翻译。
优秀的口译员是默默无闻的英雄。他们速度快、立场中立、准确无误，能掌控现场的节奏而不显山露水。而糟糕的口译员则会彻底改变整个会议的氛围。他们会误译、淡化问题内容、跳过尴尬部分，或者干脆就没能准确传达意思。有时，您会戴上耳机聆听现场口译。
管理员也在那里……当然，一直都在
会议的实际流程
会议开始前，大家一边找座位，一边闲聊并互相介绍。你会听到大约60次“我是4号楼的戴夫”这样的问候，却什么也记不住。随后，会议正式开始。
在就座之前，您需要先向管理员报到。告知他们您的身份、您代表的对象，并提交任何委托书。这样管理员才能正确记录投票情况。
常规顺序：
介绍董事会、开发商及管理员；若非首次年度股东大会，则审议上次会议纪要；预算：已支出情况、可用资金及费用明细。 您支付的费用项目及金额 表决通过财务报表 表决通过下一年度预算，包括任何服务调整。此时总会有人提议削减礼宾服务时间、就泳池清洁费用展开辩论，或就园艺事务进行争论 表决业主提交的议程事项 选举主席及董事会成员 其他事项及个人提问
关于门卫的争论本身就是一项小众话题。我支持在入住初期设置门卫——那时大家对环境还一无所知，现场有人能提供帮助确实很有价值。之后，我通常倾向于缩减或取消这一岗位。 一个糟糕的礼宾员只会坐在服务台里，在宣传册上看起来很体面，却毫无实际价值。而优秀的礼宾员则像个万能工，能在值班期间修理小东西，与外包给外部公司相比，为社区节省数千。当你需要找人做活时，他们通常也有很好的本地人脉。
每次会议总有人提出大胆的想法，却完全没做过任何准备。“要不我们自己来管理这个社区吧。”“能不能把游泳池缩小点，这样就不需要救生员了。” 这些想法一旦仔细推敲就会不攻自破，但在那之前，已经白白浪费了大家20分钟的时间。不过，会议通常最终还是会逐一讨论这些提议。
你很快就能分辨出谁是新手，谁是老手。新手往往会迅速激化矛盾，而老手则会审时度势，少言寡语，并参与投票。
为您的总统投票
预算通过后，开发商将主席职务移交。他们对此如释重负。随后，业主们将投票选举一位新的社区主席。
有时只有一位候选人。有时会有几个人站出来竞选。多数票胜出。
人们严重低估了这次投票的重要性。主席将决定你未来一年的社区生活。请投票给这样的人：
具备预算和账务管理经验。工作内容多涉及财务。理想情况下应长期居住在该社区，最好会说西班牙语，乐于助人，并能提出解决方案而非抱怨，且有充足时间实际参与工作。这不是一个被动的角色。
总统的权力比人们想象的要小
理论上，主席在与外界打交道时是社区的中立发言人，包括与管理员、供应商、业主委员会（EUC）以及开发商打交道。
实际上，中立性只是一种理论。
业主委员会主席可以决定谁获得报价、哪家安防系统被选中、哪家遮阳篷供应商赢得社区合同、哪位园丁能留任。他们可以组织业主、游说争取特定立场，而且确实，有些主席会悄悄从供应商那里收取回扣，以此换取社区合同。这同样适用于任何有影响力的人，而不仅仅是主席。
不妨这样想。 每个人都希望自己的露台有遮阳处。遮阳篷属于外部设施，因此必须统一颜色，且需经投票决定。某个有影响力的人拿起电话，对遮阳篷供应商说：“如果这里所有的遮阳篷都从你们这里购买，我们能享受多少折扣？而我作为协调人又能从中分到多少提成？”
同样的逻辑也适用于安保、园艺、报警系统及其他可能涉及的合同。
这也是我常来此处的原因之一。为了观察决策是如何被构建的，谁在力推哪家供应商，以及谁与哪些供应商之间存在着无人公开承认的隐性商业关系。
会议时间安排
我还没参加过一场少于2小时的会议。第一次年度股东大会几乎总是持续3到4小时。随着流程逐渐规范，大家不再反复讨论已经表决通过的问题，并且积累了经验，后续会议的进行速度会加快。
在线出席与投票
西班牙法律允许在特定条件下以混合形式或完全在线形式举行社区会议。 《业主法》（LPH）几年前经过修订，允许举行远程会议，但社区本身必须事先投票通过才能实施。在投票通过之前，线上参与者通常可以加入会议、听取讨论并发言，但无权投票。（若要使您的投票有效，您需要指定一名代表或委托人）
实际上，大多数管理者会优先考虑现场参会者。出于时间考虑，他们会将线上参与者静音——因为如果50人在Zoom上同时开启麦克风，那将是一片混乱，会议将永无休止。现场参会者拥有投票权、代理权，并能影响会议结果。而线上参与更多是为了参与其中。
值得确认一下您所在社区通过了哪种方案，以及您的管理员是否确实妥善地提供了在线参与渠道。有些管理员至今仍不愿这样做。
WhatsApp群组“Power Move”
我鼓励我参与的每一个社区都建立自己的 WhatsApp 群组。社区就是一个群体。只有作为群体，事情才能发生。个人的声音影响范围非常有限。
该群组本身无法直接联系管理员、开发商或欧盟委员会（EUC），这也不是它的目的。这里是业主们日常互相交流的地方。 “车库的警报响了。”“还有谁从今早开始就没水了？”“找到一家做百叶窗的承包商，分享一下联系方式。”“X单元的那户租客在开派对。有人把车停在我车位上，等等。”实时、实用、邻里互助。
随着时间的推移，它能让你对情况有更深入的了解。你会逐渐发现谁对什么问题感到困扰，谁一直在提出同一个问题，以及哪些问题实际上反复出现。这些就是主席可以向管理员、开发商或业主委员会（EUC）反映的原始信息，也是其他业主可以作为议题提上下次会议议程的内容。
值得一提的是，您始终可以通过直接渠道向管理公司报告问题。 可以通过电子邮件、电话，有时还可以通过在线平台。这些都不是主席的职责。如果您的门禁坏了、电梯卡住了，或者园丁缺勤了一周，请直接联系物业经理。主席的职责是代表社区在重大事项上表达集体立场，而不是代您处理日常运营事务。
将业主们拆分成各自的抱怨，对管理员来说比处理来自50位业主的集体请求要容易得多。他们深知这一点。因此，没有建立WhatsApp群组，实际上暗中对他们有利。
关于短期租赁的投票
这是我总是会参与投票的议题之一，也是Costa del Sol社区将面临的最具争议的话题之一。
我的一些客户希望在外出期间能有出租房产的选择，以此抵消部分成本；有些客户则不希望这样做；还有些客户对此无所谓。无论他们是否意识到，这次投票的结果都会影响到他们所有人。
大多数业主参加会议时都以为这是一个非此即彼的问题：要么允许出租，要么不允许。但事实并非如此。在社区内禁止出租几乎总是会适得其反。
支持禁令的理由
大多数投票支持禁令的人真诚地认为，他们是在维护自己的生活质量。从理论上讲，这些理由确实有道理：
进出大楼的人流量减少 泳池、健身房和公共区域更加安静 电梯、花园及大家共同出资的共用家具磨损减少 大堂里不再有来来往往的陌生人，也不会有半夜行李箱在走廊里磕磕碰碰的声音 停车情况始终可预测
对于常住居民而言，这一点最为重要。如果你一年四季都住在那里，而楼下的邻居每四天就换一次，你不仅要承担相关费用，却无法从中获得任何收益。
反对禁令的理由
这正是“支持禁令”阵营感到尴尬之处，因为这些要点大多在会议中从未被提及，而我总是特意向大家说明这些情况。
房产价值会立即下跌。当房产所在社区实施租赁禁令时，买家会系统性地放弃这些房产。受禁令影响的房产几乎无法出售。一套享有“既得权利”旅游经营许可的顶层公寓，其售价可以轻松超过同一栋楼里没有该许可的同类顶层公寓。
如果这还不能说服你，西班牙最大的房产门户网站会让你信服：Idealista的文章
官方政府统计数据显示，在Costa del Sol购买新房的买家平均年龄为52岁，来自北欧，每年仅使用该房产几个月。 由于6个月以上的租约风险以及税务居住地门槛，大多数人不会转而选择长期租赁。因此，这些房产每年有10或11个月处于空置状态。而空置房产正是“okupas”（非法占用者）所觊觎的目标。（点击此处阅读我的非法占用者指南）
禁令无法阻止租房活动，只会将其转移。中介机构和平台消失了，但Facebook群组和口口相传取而代之。取而代之的是：
草率的私人合同，没有NRA代码；押金未妥善保管，没有保险， 缺乏监管；当客人弄坏日光浴床或破坏健身房设施时，无机构可联系；当你敲门时，房东却谎称是“亲戚来访”；因缺乏书面记录，无法追究租客责任；在某些情况下，合同起草得如此糟糕，甚至会引发非法占用风险
您将失去执法的杠杆。通过正规中介管理的租赁业务意味着，当深夜11点音乐声过大时，会有人接听电话；如果客人损坏了物品，有人可以从其信用卡中扣款；还有人负责筛选租客。一旦租赁转入地下，这一切都将不复存在。
被禁的社区在后期的会议上，讨论内容都开始大同小异。卖不掉房子的业主占据了前一个小时的议程；接下来一个小时讨论如何削减成本，因为租金上涨带来的收入已不复存在，而运营成本却依然存在；最后一个小时则围绕非法租户和房屋磨损问题展开。这就是我参加过的每场会议都遵循的模式。
社区费用的增长来源将不复存在。大多数允许短租的社区都会通过投票决定，对出租房产的业主每月增加10%至20%的费用，因为租客会更多地使用公共区域。这笔钱会汇入同一笔资金池，用于支付维修和更换费用。一旦禁止短租，这笔收入便不复存在，但地下短租造成的磨损却依然存在。
那些陷入困境的业主无处求助。我想起一位西班牙女士，当时我在一个我正在为其发声的社区挨家挨户敲门时遇到了她。她在比利时生活了多年后搬回西班牙，在这里买房打算长期居住，后来却遭遇了一场严重事故，这意味着她必须回到比利时——那里有她的家人和护理网络。 她无法出租房子，因为社区禁止出租；也无法出售，因为没人愿意买这套被禁止出租的房。她的生活发生了变化，但社区的规则却一成不变。
归根结底
这次投票其实并非“是否允许出租”的问题，而是“受管控的出租还是无管控的出租”的问题。 无论哪种情况，您所在社区的房产都会被出租。唯一的问题在于：您是身处一个有规章制度、登记制度、专业管理及书面记录的社区，还是身处一个假装这一切都不存在、但实际上这些事情仍在发生的社区。
执法永远比禁令更有效。社区很少就这些折中方案进行投票：
最低入住天数为5晚或7晚，以筛除周末派对人群；仅限家庭入住或设有年龄限制的预订；必须由专业中介机构管理；入住时需缴纳押金并签署房屋规则；对屡次违规者将采取处罚及暂停入住等措施；出租房主需额外支付10%至20%的社区管理费。
根据西班牙现行法律，业主委员会若要完全禁止旅游短租，必须获得60%的双重多数票；这通常意味着，在投票时有余地争取这些折中条件，而非非此即彼的表决。
住7晚的人会把这里当作家；住2晚的人则把它当作一个再也不会回来的酒店房间。仅此一点，就解决了禁令支持者真正关心的绝大多数问题。
会议结束时会发生什么
在议程讨论完毕并进入“其他事项”环节后，与会者可以提出个人问题或任何剩余议题。随后展开讨论，其中有些内容很有用，有些则不然。
随后大家会留下来待一会儿。大家互相交换 WhatsApp 群组，互换电话号码。那些在会议中从未发言的人，会趁会后把你拉到一边，分享他们真实的想法。有时，你在会议结束后那 20 分钟里了解到的信息，甚至比会议期间那 3 个小时还要多。
这也是我通常结识未来客户的地方。这些人要么意识到自己将来想卖房，要么有朋友正打算买房。
《Actas》文件与您的30天期限
《会议纪要》（acta）是会议的正式记录。其中包含每一项投票、每一项决定、与会人员名单、各方的投票情况以及反对意见。它将成为社区决议的法律依据。
每位非本地业主必须了解的两件事。
时限。根据大多数社区章程的规定，管理员应在会议结束后10天内发送会议纪要。实际操作中，有时会超过这个期限。收到会议纪要后，请仔细且迅速地阅读。
30天异议期。如果某项表决结果被您认为违法、对少数业主不公，或违反《业主协会法》（LPH），那么投反对票或缺席表决的业主通常在收到会议记录后有30天的时间向法院提出异议。 该期限一过，该决定即告生效。这就是为什么未能亲自出席并不意味着您的投票权就此终结。只要您没有默许某项决议，您就仍保有选择权。
如果会议记录对事件经过有不实描述，请立即以书面形式致函管理员，说明您对决议内容的理解，并要求进行正式更正。请当时在场的其他业主为您作证。如果管理员拒绝更正，该会议记录将作为未来任何争议的证据，而您的书面异议将成为您的辩护依据。
请妥善保存每一份会议记录。多年后，当您出售房产时，当与开发商发生纠纷时，当新业主询问泳池规则的由来时，这些会议记录就是重要的书面凭证。
对于居住在国外的业主，请设置日历提醒。收到《acta》后，您有30天的时间。收到当天就仔细阅读。切勿因疏忽而错过处理期限。
特别股东大会（EGMs）
您并非每年只能召开一次年度股东大会。如果需要讨论某些事项，而下一次年度股东大会还要几个月后才举行，业主可以召集一次特别股东大会。
要发起一次会议，需要获得社区25%成员的支持。这包括签名、姓名、家庭电话号码和电子邮箱，收集后提交给主席和管理员。如果请求获得了充分支持，主席不得拒绝。如果他们置之不理，会议仍将照常举行并正式记录在案。他们的拒绝将被载入记录。
在特别股东大会上，您可以对大多数事项进行表决。唯一的限制是预算事项，因为该财政年度可能尚未结束。除此之外，其他事项均可表决。
这是大多数业主未曾意识到的一条途径。如果您的物业经理行动迟缓、开发商保持沉默，或者您的社区即将就一项未经充分讨论的议案进行表决，那么召开特别股东大会（EGM）就是您掌控时间表的途径，而非再等待11个月才迎来年度股东大会（AGM）。
决定一切的多数派
西班牙社区法将投票分为三个主要门槛。了解具体适用哪一个门槛，可以避免你在投票当天为法律上无法通过的提案争论不休。
简单多数。这是默认规则。适用于批准账户、通过下一年度预算、聘用或解雇管理员、签署供应商合同以及小型公共工程等事项。需获得出席业主及受委托代表所占多数的同意。
五分之三。约60%。这是做出重大结构性决策所需的门槛，目前还特别规定，禁止旅游短租。该60%的比例既基于业主数量，也基于参与份额计算，因此仅凭少数几个大型单元无法单独决定结果。
众口一词。任何涉及大楼《业主大会章程》的事项，例如将共有部分转为私有部分、修改成立章程、变更公寓的法律边界等。在一个拥有50多名业主、且存在缺席业主和意见分歧的业主委员会中，这些在实际操作上根本无法实现。
对于法律积极鼓励的事项，门槛会相应降低。例如：太阳能电池板、电动汽车充电设施、电梯，以及为70岁以上业主或残障业主进行的无障碍改造。如果上述任何事项涉及您，请在投票前向物业管理员咨询适用何种表决多数要求。
业主如何实际更换物业管理公司
解雇管理员听起来很戏剧化，但从法律上讲只需简单多数票即可通过。真正导致这一流程受阻的，是业主们在未做好后续安排的情况下贸然采取行动。
真正有效的步骤。
先私下收集证据。记录各种问题。未回复的邮件、被忽略的维护、账户中没有明细的闲置资金、供应商抱怨未能按时收到款项、没有成本依据却不断上涨的费用。截图、日期、姓名。如果没有这些证据，会议就会演变成各说各话，最终投票也会失败。
通过 WhatsApp 群组进行协调。并非要公开批评管理员，而是为了了解有多少业主持有相同看法。投票前需要群内达成基本共识，而不是等到投票当天才达成。
在投票前物色2至3位备选管理员。向每位候选人索取完整的提案，包括其费用、服务范围、响应时间、使用的软件，以及他们目前所管理社区的推荐信。在会议上，将这些提案与终止管理合同的动议一并提交。 当业主们能确切了解谁将接替现任管理者以及相关费用时，那些原本犹豫不决的业主也会投赞成票。
投票前请规划好过渡事宜。银行账户、供应商合同、钥匙、所有社区文件、保险以及任何正在处理的索赔。离任的管理员依法必须移交所有这些事项，但他们往往会拖延。新管理员必须做好从第一天起接手的准备，否则事情就会出现疏漏。
投票本身只需获得出席业主及受委托业主的简单多数票即可通过。一旦通过，终止决定将在会议记录中正式载明，并向离任管理人发送一份载有生效日期的Burofax。他们与开发商签订的5年合同对业主委员会不具约束力，因为业主并非该合同的签约方。
值得了解的风险。如果未能妥善安排接任者，就会出现管理真空。植物枯萎，泳池变绿，供应商不再上门，门禁卡过期。这种真空状态会给新管理员带来额外的修复费用。数月的工作成果，可能因两周的真空期而付诸东流。
如果现任管理员表现不佳，撤换他们是您的权利，法院也会支持社区在这方面的决定。只是请务必做好充分准备，切勿贸然行动。
我反复看到的错误
几乎每次聚会都会出现几种常见模式：
业主试图对议程上没有的事项进行投票。行不通。下次请提交议案。业主利用“其他事项”（AOB）环节抱怨自己公寓内部的问题。论坛选错了。受众选错了。 渠道错误业主们仅凭发言是否得体而非实际经验来投票选出主席业主们以为管理员是独立的。他们是由开发商选定的，其中往往涉及回扣业主们以为主席是中立的。理论上确实如此。 但实际上，主席拥有个人影响力，并能从与供应商的关系中获益。业主们以为业主代表委员会（EUC）会解决社区内部的问题。事实并非如此。 业主委员会只处理社区围墙以外的事务 业主们过早诉诸法律。西班牙的法律体系并不适合轻率地玩这种法律游戏 业主们在不了解禁租政策实际上会对房产价值和社区费结构产生何种影响的情况下，投票通过禁租政策 业主们不加入WhatsApp群组。 这是社区拥有的最大杠杆工具，但人们往往忽略它，只因觉得这会带来更多他们不想要的通知。业主缺席会议却未委派代理或代表。如果你既不出席也不委派代表，你就没有投票权。决策将在没有你的情况下做出，而你只能接受这些决定。
结语
社区就是一群人。只有团结起来，才能有所作为。团结的业主能解决问题，分裂的业主只能被管理。
管理员暗自偏爱一个支离破碎的社区。这样更容易管理、更容易收费、更容易拖延。作为网站所有者，你的职责就是拒绝让社区变成那样。
积极参与。提出议程事项。基于充分信息进行投票。加入 WhatsApp 群组。如有紧急事项，请立即召开临时股东大会。投票时应着眼于未来 10 年的投资回报，而非会议接下来的 10 分钟。
就是这样。这就是全部内容。
如果您即将召开年度股东大会却无法出席，或者希望有人在现场能专业把关——为客户出席此类会议正是我的工作内容之一。您知道如何联系我。
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