Wonen in een urbanisatie – Gids

De afgelopen jaren heb ik namens mijn klanten minstens 40 buurtbijeenkomsten bijgewoond. Soms omdat ze er zelf niet bij kunnen zijn. Maar vooral omdat ik er graag bij wil zijn, en ik vind dat het bij mijn werk hoort. Ik ben echt verbaasd hoe weinig makelaars ik zie die hetzelfde doen. Ik kan ze op één hand tellen.

Door naar deze bijeenkomsten te gaan, krijg ik een beeld van wat er echt speelt binnen de gemeenschappen waar ik klanten in plaats. Wie klaagt er, wat werkt goed, wat gaat er stilletjes mis, wat is anders dan in de brochure staat.

Ik heb lang getwijfeld of ik deze gids wel zou schrijven. Een deel van mij vond dat ik er te veel prijsgaf. Toen herinnerde ik me die keer dat een collega-makelaar me vroeg wat ik ze als één ding zou aanraden, en ik zei dat ze eens naar de algemene ledenvergaderingen moesten gaan. De reactie was een zucht en een „die duren zo’n vier uur, gaap.“ Niemand gaat dat doen. Dus hier zijn we dan.

Dit is de praktijkgids. De structurele gids, over gemeenschapsregels, de LPH, kosten, boetes en hoe het allemaal juridisch in elkaar zit, vind je hier: https://forumcosta.com/community-rules-in-Costa del Sol-spain-the-hoa-life-nobody-tells-you-about/

Dit is hoe het echt voelt om in die kamer te zitten.

De afkortingen die je zult horen

Er worden een paar termen steeds weer gebruikt, vaak in het Spaans, en vaak zonder dat iemand ze uitlegt.

AGM. Algemene jaarvergadering. Wordt één keer per jaar gehouden. Hier worden begrotingen, jaarrekeningen en belangrijke stemmingen officieel vastgesteld.

EGM. Buitengewone Algemene Vergadering. Alles wat buiten de cyclus van de jaarlijkse algemene vergadering (AGM) wordt bijeengeroepen. Dit gebeurt als iets niet kan wachten tot de volgende AGM, of als 25% van de gemeenschap erop aandringt.

LPH. Ley de Propiedad Horizontal. De wet die geldt voor elke vereniging van eigenaren in Spanje. Alles wat je leest over stemmeerderheden, volmachten, kosten en verplichtingen komt hierop neer.

EUC. Entidad Urbanística de Conservación. Dit is de instantie die de gemeenschappelijke infrastructuur buiten de muren van je woonwijk onderhoudt (sommige woonwijken hebben dit niet). Wegen, verlichting, gemeenschappelijke groene zones in het bredere woongebied. Je betaalt hieraan bijdragen bovenop je verenigingsbijdrage, en het heeft zijn eigen vergaderingen. Wordt vaak verward met de vereniging zelf, waardoor er veel vergadertijd wordt verspild aan zaken die eigenlijk niet onder de verantwoordelijkheid van de vereniging vallen.

Volmacht. Een ondertekende machtiging waarmee een andere eigenaar namens jou kan stemmen volgens jouw specifieke instructies.

Volmacht. Een ondertekende machtiging waarmee je iemand, een vertegenwoordiger of een advocaat aanwijst om in jouw plaats aanwezig te zijn en te stemmen.

Je hebt gekocht, je hebt getekend, en nu?

Je hebt geduldig gewacht tot de bouw klaar was, de eigendomsakte getekend, het huis ingericht en je bent er ingetrokken. Je advocaat heeft de aansluitingen geregeld. Water en elektriciteit werken. En dan: niets. Weken gaan voorbij, soms maanden, en er is nog steeds geen spoor van een bewonersvergadering.

Dit is normaal.

De eerste algemene vergadering kan even duren, omdat het meestal geen zin heeft om er een te beleggen voordat genoeg eigenaren hebben getekend en de sleutels hebben gekregen. Een vergadering beleggen terwijl de helft van de bewoners de sleutels nog niet heeft gekregen, is zonde van ieders tijd. De eerste algemene vergadering vindt dus meestal ergens tussen een paar weken en een paar maanden na de technische oplevering van het gebouw plaats.

Wie je gemeenschap al voor jou bestuurt

Toen je je eigendomsakte ondertekende, was de vereniging al een tijdje geleden wettelijk opgericht. De projectontwikkelaar heeft zichzelf automatisch tot voorzitter van de vereniging benoemd en de beheerder gekozen. Dus vóór je eerste vergadering wordt je vereniging technisch gezien geleid door mensen die je niet zelf hebt gekozen.

De communitybeheerder

Dit is het beheerbedrijf dat is aangesteld om de dagelijkse gang van zaken daadwerkelijk te regelen. Onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, zwembadreiniging, tuinonderhoud, beveiliging, begrotingen, het aansturen van medewerkers, conciërges, het organiseren van vergaderingen, het innen van verenigingsbijdragen, het handhaven van de regels, contacten met leveranciers, het opstellen van notulen, bankzaken en verzekeringen.

Een paar belangrijke dingen die je moet weten.

De verantwoordelijkheid van de beheerder houdt op bij je voordeur. Alles wat zich in je appartement bevindt, is van jou. Gebreken, lekkages, defecten, kapotte apparaten. Je vereniging van eigenaren zal defecten in je appartement niet voor jou aan de projectontwikkelaar melden. De kanalen daarvoor zijn je bij je eigendomsakte meegedeeld. Ik heb een aparte gids over opleveringslijsten die ik je aanraad te lezen als dit allemaal nieuw voor je is.

Waarom ik dit steeds weer noem. Bij bijna elke buurtbijeenkomst waar ik bij ben, brengt iemand een probleem in zijn of haar eigen huis ter sprake. Een lekkende kraan, een kapotte oven, een airco die al sinds de oplevering niet meer werkt. Die frustratie is volkomen begrijpelijk. Je hebt veel geld betaald, je hebt lang gewacht, en het klopt nog steeds niet. Maar de bewonersbijeenkomst is niet de plek waar dit wordt opgelost. De beheerder kan er niets aan doen, de vertegenwoordiger van de projectontwikkelaar is meestal niet bevoegd om beloftes te doen over individuele gebreken, en je buren kunnen ook niet helpen. Dus de tijd die je eraan besteedt, brengt het probleem niet verder, en de bijeenkomst raakt uit koers.

Die frustratie is begrijpelijk. Het forum zit ernaast. Je lijst met gebreken, je advocaat, de officiële kanalen van de projectontwikkelaar en, indien nodig, een goed geformuleerde burofax: dat zijn de dingen die echt iets in gang zetten. De bewonersvergadering is bedoeld voor gemeenschappelijke kwesties. Houd die twee apart, dan kom je op beide vlakken verder.

De realiteit achter de schermen

De beheerder is door de projectontwikkelaar gekozen. Jij hebt hem niet uitgekozen. En in veel gevallen heeft dat bedrijf de projectontwikkelaar een flinke bonus betaald om het contract binnen te halen. De projectontwikkelaar strijkt dat op, en de nieuwe gemeenschap betaalt die kosten vervolgens langzaam terug.

Sommige beheerders zijn top. Andere zijn een ramp. Als die van jou echt, maar dan ook echt slecht is en zijn werk niet doet, kun je met z’n allen de knoop doorhakken en hem ontslaan. Het maakt me niet uit of ze je een contract van vijf jaar met de projectontwikkelaar onder je neus wuiven. Eigenaren waren geen partij bij dat contract. De projectontwikkelaar heeft het getekend, vaak met een smeergeld erbij, en is er vandoor gegaan, terwijl jij ervoor moet opdraaien. Je wint die zaak voor de rechter als ze echt niet aan hun verplichtingen voldoen.

Maar dit is een langdurig proces. En als je het niet goed aanpakt, kan het averechts werken. Je moet andere bedrijven inschakelen, offertes aanvragen en zorgen voor een soepele en snelle overgang. Anders heb ik wel eens gezien dat er maandenlang niets gebeurde, waardoor planten en bomen doodgingen en de eigenaren extra kosten moesten betalen aan het nieuwe beheer om alles opnieuw aan te planten.

De praktische stappen voor het vervangen van een beheerder vind je verderop in deze gids, voor iedereen die dit serieus overweegt.

Een nieuwbouwwoning is op de eerste dag nooit perfect

Ongeacht je budget, ongeacht het merk. Nieuwbouwwoningen hebben in het begin altijd wel wat problemen. Zwembaden die niet werken. Dode planten. Kapotte irrigatiesystemen. Lekkende garages. Liften die nog niet zijn goedgekeurd door de gemeentelijke inspecteur. Gemeenschappelijke toiletten die niet doorspoelen. Geen wifi in de co-workingruimte. Spa’s die niet werken. Overal bouwstof. Onvoltooide bouw, de helft van de poorten staat nog wijd open omdat de volgende fase nog in aanbouw is. Bouwcontainers staan nog steeds in de buurt geparkeerd.

Als je hier niet voor gewaarschuwd bent, zul je teleurgesteld zijn. Als je dat wel bent, zul je geduld hebben. Het lost zich wel op. Niet vanzelf, maar wel met de juiste aanpak.

Waarom een rechtszaak zelden de oplossing is

Veel mensen, vooral Noord-Europeanen en Amerikanen, zijn gewend aan een rechtssysteem waarin dingen in beweging komen als je een rechtszaak aanspant. In Spanje is een rechtszaak de traagst mogelijke weg.

Het begint met een formele kennisgeving, een burofax, en dan is het wachten. Nog een burofax. Nog meer wachten. Als je een sterke zaak hebt en je blijft aandringen, kun je binnen 2 tot 4 jaar winnen. Soms duurt het langer. De projectontwikkelaar kan in beroep gaan, waardoor er nog eens 2 jaar bijkomen. Ze hebben interne juridische teams en veel geld. Als ze zich bedreigd voelen, blokkeren ze vaak alle communicatiekanalen en alle lopende werkzaamheden, en laten ze je door de rechtbank worstelen terwijl hun experts en landmeters de zaak zo lang mogelijk rekken.

Soms moet je naar Madrid reizen om het bezwaar officieel in te dienen. De kosten lopen op tot duizenden, soms zelfs honderdduizenden als het om de hele gemeenschap gaat.

Een burofax kan handig zijn. Soms zorgt alleen al de dreiging ervan ervoor dat er iets gebeurt. Maar die ‘IK DAAG JE VOOR DE RECHTER’-knop levert zelden op wat mensen denken.

Na 22 jaar hier is dit het allergrootste culturele verschil tussen mijn Amerikaanse en Noord-Europese klanten en hoe het er in Spanje echt aan toe gaat. Zeggen „Ik ga je aanklagen“ schrikt een Spaanse projectontwikkelaar niet af. Het zorgt er juist voor dat ze het dossier aan hun advocaat geven en niet meer met je praten of samenwerken.

Je voorbereiden op je eerste afspraak

Als je er niet bij kunt zijn, heb je twee opties.

Vertegenwoordiging. Je wijst iemand aan – je vertegenwoordiger, je advocaat of je partner – om in jouw plaats aanwezig te zijn en te stemmen. Zij gebruiken hun eigen oordeel op de dag zelf, nadat ze de discussie hebben gehoord. Je kunt ze ook vertellen hoe ze moeten stemmen.

Volmacht. Hetzelfde idee, maar wat strakker geregeld. Je geeft een ondertekende volmacht aan een buurman of buurvrouw, vaak met de stemmen al ingevuld. Soms laat je ze stemmen na een kort gesprek over jouw voorkeuren.

Wat je ook gebruikt, zorg dat je het van tevoren regelt en goed laat ondertekenen. Als je met het verkeerde document of zonder document komt, telt je stem niet mee.

Onderwerpen op de agenda zetten

Dit is waar de meeste eigenaren bij hun eerste ontmoeting de fout in gaan.

Als je wilt dat er formeel over iets wordt gestemd, moet je schriftelijk vragen of het aan de agenda kan worden toegevoegd voordat die wordt verstuurd. Kleuren van zonneschermen. Openingstijden van het zwembad. Gebreken. Verhuurvergunningen. Beveiliging. Waar je ook maar om geeft.

Als het niet op de agenda staat, wordt er niet over gestemd. Je kunt er aan het eind wel even over roepen onder ‘Overige zaken’, maar er wordt geen besluit over genomen. Dus als je al maanden stilletjes over iets zit te piekeren, zet het dan op papier en stuur het naar de beheerder voordat de agenda definitief wordt vastgesteld.

Waar en wanneer de bijeenkomsten plaatsvinden

Als je gemeenschap een co-workingruimte, een sociale club of een andere ruimte heeft die groot genoeg is, vindt de bijeenkomst daar plaats. Zo niet, dan kunnen de beheerder of de voorzitters een locatie uitkiezen. Soms is dat een gehuurde kantoorruimte, soms een vergaderzaal in een hotel in de buurt.

Meestal gebeurt dit ’s ochtends. Zorg dat je op tijd bent. Ze wachten niet op laatkomers.

Er staan stoelen. Soms is er water, thee of koffie. Soms helemaal niets. Reken er maar niet op.

Wie zit er eigenlijk in de zaal bij de eerste vergadering?

Meestal heb je:

De projectontwikkelaar, omdat die juridisch gezien nog steeds de voorzitter van de vereniging is en de taken formeel moet overdragen; de vertegenwoordiger van de beheerder; een vertaler, vaak jij en je buren

Dat de projectontwikkelaar erbij is, is belangrijk. Ze krijgen veel terechte klachten, maar ook veel persoonlijke. Je hoort wel eens iemand zijn spreektijd gebruiken om zijn hart te luchten over een lekkende kraan in zijn appartement. Vervelend voor de rest van de zaal, maar wel begrijpelijk. Bouwvakkers worden niet betaald voor perfectie, maar voor snelheid, en de meeste dingen zijn nog niet in de praktijk getest. Sommige projecten worden veel beter opgeleverd dan andere. Door de jaren heen heb ik geleerd bij welke bouwers ik klanten beter uit de buurt kan houden, op basis van wat ik tijdens deze bijeenkomsten te horen krijg.

De vertaler

De bijeenkomsten worden vaak in het Spaans gehouden, maar de meeste deelnemers spreken Engels, dus er is meestal een Engelse vertaler aanwezig als dat nodig is.

Een goede tolk is een stille held. Hij of zij is snel, neutraal, nauwkeurig en zorgt voor het juiste ritme in de ruimte zonder zichzelf op de voorgrond te plaatsen. Een slechte tolk verandert de hele vergadering. Hij of zij vertaalt verkeerd, verzacht de vervelende stukken, slaat de lastige stukken over of begrijpt de betekenis gewoonweg niet goed. Soms krijg je oortjes en live vertolking.

De beheerder is er ook bij… altijd natuurlijk

Hoe de bijeenkomst eigenlijk verloopt

Voordat de bijeenkomst begint, mengen de mensen zich onder elkaar en stellen ze zich in korte gesprekken voor terwijl ze hun plek zoeken. Je hoort zo’n 60 keer „Ik ben Dave uit blok 4“ en onthoudt er niets van. Dan begint de show.

Zorg dat je je even bij de beheerder meldt voordat je gaat zitten. Vertel wie je bent, wie je vertegenwoordigt, en geef eventuele volmachten door. Zo kunnen ze de stemmen correct registreren.

De gebruikelijke volgorde:

Voorstellen van het bestuur, de projectontwikkelaar en de beheerders. Doornemen van de notulen van de vorige vergadering, als het niet de eerste algemene ledenvergadering is. Begrotingen. Wat er is uitgegeven. Hoeveel er nog in de pot zit. Kostenoverzichten. Waar je voor betaalt en hoeveel Stemming over de goedkeuring van de jaarrekening Stemming over de begroting voor volgend jaar, inclusief eventuele wijzigingen in de dienstverlening. Dit is het moment waarop er altijd wel iemand is die wil bezuinigen op de conciërge-uren, discussieert over de kosten van het schoonmaken van het zwembad of ruzie maakt over het tuinonderhoud Stemming over agendapunten die door eigenaren zijn ingediend Verkiezing van de voorzitter en eventuele bestuursleden Overige zaken en individuele vragen

De discussie over de conciërge is een sportje op zich. Ik ben ervoor om er in de eerste maanden een te hebben, als niemand nog iets weet en het handig is om iemand ter plaatse te hebben die kan helpen. Daarna ben ik er meestal voor om het aantal conciërges te verminderen of helemaal af te schaffen. Een slechte conciërge zit in het hokje, ziet er op de brochure goed uit, maar voegt verder niets toe. Een goede conciërge is een klusjesman die tijdens zijn dienst kleine dingen repareert en de gemeenschap duizenden bespaart in plaats van externe bedrijven in te huren. Ze hebben meestal ook goede lokale contacten als je iemand nodig hebt voor een klus.

Bij elke bijeenkomst is er wel iemand met een gewaagd idee waar geen enkel voorbereidend werk achter zit. „Waarom runnen we de gemeenschap niet gewoon zelf?“ „Kunnen we het zwembad niet verkleinen, zodat we geen badmeester nodig hebben?“ De ideeën vallen in duigen zodra je ze goed bekijkt, maar niet voordat ze twintig minuten van ieders tijd hebben opgeslokt. De groep werkt ze meestal uiteindelijk wel door.

Je hebt snel door wie de nieuwkomers zijn en wie er al wat ervaring heeft. De nieuwkomers hebben de neiging om snel hoog van de toren te blazen. De veteranen kiezen hun gevechten zorgvuldig, zeggen minder en brengen hun stem uit.

Stemmen voor je president

Nadat de begrotingen zijn vastgesteld, draagt de projectontwikkelaar het voorzitterschap over. Ze zijn blij dat ze dat kunnen doen. Vervolgens stem je onder de eigenaren over een nieuwe voorzitter van de vereniging.

Soms is er maar één kandidaat. Soms staan er een paar mensen op om zich te presenteren. De meerderheid beslist.

Mensen onderschatten deze verkiezing enorm. De voorzitter bepaalt hoe het komende jaar eruit komt te zien voor je gemeenschap. Stem op iemand die:

Heeft ervaring met begrotingen en boekhouding. Veel van het werk is financieel. Woont fulltime in de gemeenschap, idealiter. Spreekt Spaans, idealiter. Is betrokken en komt met oplossingen, geen klachten. Heeft de tijd om het ook echt te doen. Het is geen passieve rol

De president heeft minder macht dan mensen denken

De voorzitter is, in theorie, een neutrale woordvoerder voor de gemeenschap in de omgang met de buitenwereld. De beheerder, leveranciers, de EUC, de projectontwikkelaar.

In de praktijk is neutraliteit een theorie.

Een voorzitter kan bepalen wie offertes krijgt, welk alarmsysteem er wordt gekozen, welke leverancier van zonneschermen een contract voor de hele gemeenschap binnenhaalt en welke tuinman blijft. Ze kunnen eigenaren groeperen, lobbyen voor bepaalde standpunten, en ja, er zijn voorzitters die stiekem smeergeld aannemen van leveranciers in ruil voor gemeenschapscontracten. Hetzelfde geldt voor iedereen met invloed, niet alleen voor de voorzitter.

Bekijk het eens zo. Iedereen wil schaduw op zijn terras. Zonneschermen zijn een zaak van de buitenkant, dus moeten ze één kleur hebben, waarover gestemd wordt. Iemand met invloed pakt de telefoon en vraagt aan een leverancier van zonneschermen: „Als we hier alle zonneschermen bij jou kopen, wat is dan onze korting, en wat krijg ik er persoonlijk voor terug als ik dit regel?”

Dezelfde logica geldt voor beveiliging, tuinieren, alarmsystemen en andere mogelijke contracten.

Dit is een van de redenen waarom ik hier langskom. Om te zien hoe beslissingen worden geformuleerd, wie welke leverancier promoot en wie er stille zakelijke banden heeft die niemand openbaar maakt.

Tijdstip van de bijeenkomst

Ik ben nog nooit bij een vergadering geweest die korter duurde dan 2 uur. De eerste algemene vergadering duurt bijna altijd 3 tot 4 uur. Latere vergaderingen gaan sneller naarmate er routine ontstaat, mensen niet meer terugkomen op zaken waarover al gestemd is en meer ervaring opdoen.

Online deelname en stemmen

Volgens de Spaanse wet mogen gemeenschapsvergaderingen onder bepaalde voorwaarden in een hybride of volledig online vorm plaatsvinden. De LPH is een paar jaar geleden aangepast om telematische vergaderingen toe te staan, maar de gemeenschap moet hier zelf van tevoren over stemmen. Totdat daarover is gestemd, kunnen online deelnemers meestal wel meedoen, luisteren en spreken, maar niet stemmen. (Je hebt een vertegenwoordiger of volmacht nodig om je stem te laten meetellen)

In de praktijk geven de meeste bestuurders voorrang aan mensen die er fysiek bij zijn. Ze zetten online deelnemers op stil vanwege de tijd, want als 50 mensen op Zoom met een open microfoon chaos veroorzaken, houdt de vergadering nooit op. Fysieke aanwezigen stemmen, hebben de volmachten en bepalen de uitkomst. Online meedoen gaat meer om deelname.

Het is de moeite waard om te kijken welke regeling jouw gemeenschap heeft goedgekeurd, en of je beheerder online deelname ook echt goed faciliteert. Sommigen doen dat nog steeds niet.

De WhatsApp-groep Power Move

Ik moedig elke gemeenschap waar ik bij betrokken ben aan om een eigen WhatsApp-groep op te zetten. Een gemeenschap is een groep. Dingen gebeuren alleen als groep. Je individuele stem heeft maar een heel klein bereik.

De groep zelf heeft geen rechtstreeks contact met de beheerder, de projectontwikkelaar of de EUC. Dat is ook niet de bedoeling. Het is de plek waar eigenaren dagelijks met elkaar praten. “Het alarm gaat af in de garage.” “Heeft iemand anders ook al sinds vanmorgen geen water meer?” “Ik heb een aannemer gevonden voor jaloezieën, ik deel het nummer even.” “De huurders van appartement X geven een feestje. Iemand heeft op mijn parkeerplek geparkeerd, enzovoort.” Real-time, nuttig, buurvriendelijk.

Wat je hier na verloop van tijd aan overhoudt, is inzicht. Je begint te zien wie zich waarover ergert, wie steeds weer hetzelfde punt aan de orde stelt en wat de terugkerende kwesties eigenlijk zijn. Dat is de grondstof die de voorzitter kan meenemen naar de beheerder, de projectontwikkelaar of de EUC, en die andere eigenaren kunnen voorstellen als agendapunten voor de volgende vergadering.

Goed om te weten: er is altijd een rechtstreeks contactkanaal met het beheerbedrijf om problemen te melden. E-mail, telefoon, soms via een portaal. Het is niet de taak van de voorzitter om dit door te geven. Als je poort kapot is, je lift vastzit of de tuinman een week niet is geweest, neem dan rechtstreeks contact op met de beheerder. De voorzitter is er om het gezamenlijke standpunt van de gemeenschap te vertegenwoordigen bij grotere zaken, niet om namens jou achter dagelijkse operationele taken aan te rennen.

Het is voor de beheerder veel makkelijker om eigenaren op te splitsen in individuele frustraties dan om één gezamenlijk verzoek van 50 eigenaren te behandelen. Dat weten ze. Dus het ontbreken van een WhatsApp-groep speelt stiekem in hun voordeel.

Stemmen over kortetermijnverhuur

Dit is een van de stemmingen waar ik altijd aan meedoe, en het is een van de meest controversiële onderwerpen waarmee een gemeenschap aan de Costa del Sol ooit te maken zal krijgen.

Sommige van mijn klanten willen de mogelijkheid hebben om hun huis te verhuren als ze weg zijn, om de kosten te compenseren. Anderen willen dat niet. Weer anderen maakt het niet uit. Ze worden allemaal beïnvloed door de uitkomst van deze stemming, of ze zich dat nu realiseren of niet.

De meeste eigenaren gaan naar de vergadering in de veronderstelling dat het een zwart-witkwestie is: verhuur toestaan of niet. Dat is het niet. Het verbieden van verhuur in een gemeenschap werkt bijna altijd averechts.

Argumenten voor een verbod

De meeste mensen die voor een verbod stemmen, geloven oprecht dat ze hun levenskwaliteit beschermen. Op papier klinken de redenen logisch:

Minder voetverkeer in en uit het gebouw. Een rustiger zwembad, fitnessruimte en gemeenschappelijke ruimtes. Minder slijtage aan liften, tuinen en gemeenschappelijk meubilair waar iedereen voor betaalt. Geen wisselende vreemden in de lobby of koffers die midden in de nacht door de gangen rammelen. Parkeren blijft voorspelbaar

Voor mensen die er het hele jaar door wonen, is dit het belangrijkst. Als je er het hele jaar door woont en je benedenbuurman verandert elke vier dagen, draag je de kosten daarvan zonder dat je er iets voor terugkrijgt.

Argumenten tegen een verbod

Hier wordt het lastig voor de voorstanders van een verbod, want de meeste van deze punten komen tijdens de vergadering nooit ter sprake en ik zorg er altijd voor dat iedereen hiervan op de hoogte is.

De waarde van woningen daalt meteen. Kopers sluiten woningen systematisch uit als die in gemeenten liggen waar een verhuurverbod geldt. Woningen waarvoor een verbod geldt, zijn bijna onmogelijk te verkopen. Een penthouse met bestaande toeristische rechten kan makkelijk duurder zijn dan een identiek penthouse in hetzelfde gebouw zonder die rechten.
Als dit je nog niet overtuigt, dan doet het grootste vastgoedportaal van Spanje dat wel: artikel op Idealista

Uit de officiële overheidsstatistieken blijkt dat kopers van een nieuwbouwwoning aan de Costa del Sol gemiddeld 52 jaar oud zijn, uit Noord-Europa komen en de woning een paar maanden per jaar gebruiken. De meesten stappen niet over op langetermijnverhuur vanwege het risico van contracten van zes maanden of langer en de drempels voor fiscale woonplaats. Daardoor staan woningen 10 of 11 maanden per jaar leeg. Leegstaande woningen zijn precies waar okupas naar op zoek zijn. (Lees hier mijn gids over krakers)

Een verbod houdt het verhuren niet tegen, het verplaatst het alleen maar. De makelaars en platforms verdwijnen, maar Facebookgroepen en mond-tot-mondreclame nemen het over. Wat je in plaats daarvan krijgt:

Slordige privécontracten zonder NRA-code Geen correct bewaarde waarborgsommen, geen verzekering, geen toezicht Geen bemiddelingsbureau om te bellen als gasten een ligbed kapotmaken of de sportschool vernielen Eigenaren die zeggen dat het „familie op bezoek“ is als je op de deur klopt Huurders die niet aansprakelijk kunnen worden gesteld omdat er geen papieren bewijs is In sommige gevallen zijn contracten zo slecht opgesteld dat ze het risico op krakers met zich meebrengen

Je verliest je mogelijkheden om dingen af te dwingen. Een verhuur die via een goed makelaarskantoor wordt beheerd, betekent dat er om 23.00 uur iemand de telefoon opneemt als de muziek te hard staat. Iemand die de creditcard van de gast kan belasten als er iets kapotgaat. Iemand die de gasten screent. Dat bestaat allemaal niet meer zodra de verhuur ondergronds gaat.

Verboden gemeenschappen beginnen bij latere bijeenkomsten allemaal op elkaar te lijken. Eigenaren die niet kunnen verkopen, nemen het eerste uur in beslag. Kostenbesparingen vullen het tweede uur, want de extra inkomsten uit huur zijn weg, maar de exploitatiekosten blijven. Illegale huurders en slijtage vullen het derde uur. Dat is het patroon bij elke bijeenkomst waar ik bij ben geweest.

De verhoging van de gemeenschapsbijdrage verdwijnt. De meeste gemeenschappen die verhuur toestaan, stemmen voor een verhoging van de maandelijkse bijdrage met 10 tot 20% voor eigenaren die verhuren, omdat hun gasten meer gebruik maken van de gemeenschappelijke ruimtes. Dat geld gaat naar hetzelfde fonds dat reparaties en vervangingen betaalt. Verbied je verhuur, dan verdwijnt de inkomstenbron, maar de slijtage door stiekeme verhuur blijft bestaan.

Eigenaren die in de val lopen, kunnen nergens terecht. Ik denk aan een Spaanse dame die ik ontmoette toen ik langs de deuren ging in een woonwijk waar ik me inzette. Ze was teruggekeerd naar Spanje na jaren in België te hebben gewoond, had hier een huis gekocht om er fulltime te wonen, maar kreeg toen een ernstig ongeluk waardoor ze terug moest naar België, waar haar familie en zorgnetwerk waren. Ze kon het huis niet verhuren omdat de gemeenschap verhuur had verboden. Ze kon het ook niet verkopen omdat niemand een verboden woning wilde. Haar leven veranderde. De regels van de gemeenschap niet.

Waar het op neerkomt

De keuze is niet echt „verhuur of geen verhuur“. Het is „gereguleerde verhuur of ongereguleerde verhuur“. De woningen in je gemeenschap worden hoe dan ook verhuurd. De enige vraag is of je in een gemeenschap zit met regels, registratie, professioneel beheer en een papieren spoor, of in een gemeenschap die doet alsof dit allemaal niet gebeurt, terwijl het toch gewoon gebeurt.

Handhaving werkt altijd beter dan een verbod. De middenwegopties waar gemeenschappen zelden voor stemmen:

Minimaal verblijf van 5 of 7 nachten om de feestgangers in het weekend uit te filteren Boekingen alleen voor gezinnen of met leeftijdsbeperking Verplicht beheer door een professioneel makelaarskantoor Borgvereisten en ondertekende huisregels bij het inchecken Sancties en schorsingen voor recidivisten Een toeslag van 10 tot 20% op de gemeenschapskosten voor verhuurders

Volgens de Spaanse wet is er nu een dubbele meerderheid van 60% nodig om als gemeenschap toeristische verhuur helemaal te verbieden, wat meestal betekent dat er ruimte is om aan te dringen op deze compromisvoorwaarden in plaats van een alles-of-niets-stemming.

Mensen die 7 nachten blijven, voelen zich hier helemaal thuis. Mensen die 2 nachten blijven, zien het als een hotelkamer die ze nooit meer zullen zien. Dat alleen al lost het grootste deel van het probleem op waar de voorstanders van een verbod zich eigenlijk zorgen over maken.

Wat gebeurt er aan het einde van de bijeenkomst?

Als de agenda is afgehandeld en het onderdeel ‘Overige zaken’ wordt geopend, kunnen deelnemers individuele vragen stellen en eventuele resterende onderwerpen aan de orde stellen. Er ontstaat een discussie. Soms is die nuttig, soms niet.

Dan blijven mensen nog even hangen. Er worden WhatsApp-groepen uitgewisseld. Nummertjes worden uitgewisseld. Mensen die tijdens de bijeenkomst nooit iets zeiden, nemen je daarna even apart om te vertellen wat ze echt vinden. Soms leer je in de 20 minuten na de bijeenkomst meer dan in de 3 uur die de bijeenkomst zelf duurt.

Dit is ook de plek waar ik vaak toekomstige klanten ontmoet. Mensen die beseffen dat ze op termijn willen verkopen, of die een vriend hebben die op zoek is naar een huis.

De Actas en je termijn van 30 dagen

De acta is de officiële notulen van de vergadering. Elke stemming, elk besluit, wie er aanwezig was, wie wat heeft gestemd, afwijkende meningen. Het wordt het officiële verslag van wat de gemeenschap heeft besloten.

Twee dingen die elke eigenaar die hier niet woont moet weten.

Tijdschema. Volgens de meeste statuten van de bewonersvereniging moet de beheerder de notulen binnen 10 dagen na de vergadering versturen. In de praktijk duurt het soms wat langer. Zodra je ze ontvangt, lees ze dan zorgvuldig en snel door.

De termijn van 30 dagen om bezwaar te maken. Als er een stemming is gehouden die volgens jou onwettig is, oneerlijk tegenover een minderheid van de eigenaren, of in strijd is met de LPH, hebben eigenaren die tegen hebben gestemd of die niet aanwezig waren doorgaans 30 dagen vanaf het moment dat ze de notulen ontvangen om hiertegen in beroep te gaan bij de rechter. Zodra die termijn is verstreken, staat het besluit vast. Daarom betekent fysieke afwezigheid niet dat je je stemrecht kwijt bent. Zolang je niet stilzwijgend akkoord gaat met iets, houd je je opties open.

Als het notulen een verkeerde voorstelling geven van wat er is gebeurd, schrijf dan onmiddellijk een brief aan de beheerder met jouw versie van wat er is besloten. Vraag om een formele correctie. Zorg dat andere eigenaren die erbij waren je steunen. Als de beheerder weigert, worden de notulen zoals ze zijn opgesteld bewijs in een eventueel toekomstig geschil, en wordt jouw schriftelijk bezwaar je verdediging.

Bewaar alle notulen. Over een paar jaar, als je je huis verkoopt, als er een geschil ontstaat met een projectontwikkelaar, of als een nieuwe eigenaar vraagt waarom de regels voor het zwembad zo zijn, vormen de notulen het bewijsmateriaal.

Voor eigenaren die in het buitenland wonen: zet een herinnering in je agenda. Zodra de acta binnenkomt, heb je 30 dagen de tijd. Lees het meteen door zodra je het ontvangt. Laat de termijn niet per ongeluk verlopen.

Buitengewone Algemene Vergaderingen (BAV’s)

Je bent niet beperkt tot één jaarvergadering per jaar. Als er iets besproken moet worden en de volgende jaarvergadering is pas over maanden, kunnen eigenaren een buitengewone algemene vergadering bijeenroepen.

Om zo’n vergadering te organiseren, moet je 25% van de gemeenschap achter je hebben. Dat zijn handtekeningen, namen, huisnummers en e-mailadressen, die je verzamelt en indient bij de voorzitter en de beheerder. De voorzitter kan een verzoek met voldoende steun niet afwijzen. Als ze het negeren, gaat de vergadering toch door en wordt dit officieel genoteerd. Hun weigering wordt vastgelegd.

Tijdens een buitengewone algemene vergadering kun je over de meeste zaken stemmen. De enige beperking betreft begrotingen, omdat het boekjaar misschien nog niet is afgesloten. Al het andere mag gewoon aan de orde komen.

Dit is de hefboom waarvan de meeste eigenaren niet eens weten dat die bestaat. Als je beheerder treuzelt, je projectontwikkelaar niets van zich laat horen, of je vereniging op een stemming afstevent waarover niet goed is gedebatteerd, dan is een buitengewone algemene vergadering (BAV) de manier om zelf de touwtjes in handen te nemen, in plaats van nog eens 11 maanden te wachten op de jaarlijkse algemene vergadering (JAV).

De meerderheden die alles bepalen

De Spaanse gemeentewet verdeelt stemmen in drie hoofddrempels. Als je weet welke van toepassing is, voorkom je dat je pleit voor iets dat op die dag juridisch gezien niet kan worden aangenomen.

Gewone meerderheid. Dat is de standaard. Het goedkeuren van de jaarrekening, het goedkeuren van de begroting voor volgend jaar, het aannemen of ontslaan van de beheerder, het ondertekenen van contracten met leveranciers, kleine gemeenschappelijke werkzaamheden. Een meerderheid van de aanwezige eigenaren plus degenen die bij volmacht vertegenwoordigd zijn.

Drie vijfde. Ongeveer 60%. Dat is nodig voor grotere structurele beslissingen en is nu specifiek vereist om toeristenverhuur te verbieden. Die 60% wordt berekend op basis van zowel het aantal eigenaren als het deelnamequotum, dus een paar grote woningen kunnen het niet in hun eentje voor elkaar krijgen.

Unaniem. Alles wat te maken heeft met de statuten van het gebouw. Gemeenschappelijke delen omzetten in privé-eigendom, de oprichtingsstatuten aanpassen, de wettelijke grenzen van een appartement wijzigen. In een vereniging van meer dan 50 eigenaren, met afwezigen en meningsverschillen, is dat praktisch onmogelijk.

Er gelden lagere drempels voor zaken die de wet actief wil stimuleren. Zonnepanelen, oplaadpunten voor elektrische auto’s, liften en aanpassingen voor toegankelijkheid voor eigenaren ouder dan 70 of met een handicap. Als een van deze zaken op jou van toepassing is, vraag dan voor de stemming aan je beheerder welke meerderheid er geldt.

Hoe eigenaren eigenlijk een beheerder vervangen

Je beheerder ontslaan klinkt dramatisch, maar juridisch gezien is het gewoon een meerderheid van stemmen. Wat het proces echter in de weg staat, is wanneer eigenaren dit proberen te doen zonder het vervolg al geregeld te hebben.

De volgorde die echt werkt.

Zet eerst in alle stilte je zaak op een rijtje. Leg de tekortkomingen vast. Onbeantwoorde e-mails, gemist onderhoud, geld dat op rekeningen staat zonder specificatie, leveranciers die klagen dat ze niet op tijd betaald worden, kosten die maar blijven stijgen zonder dat er een reden voor is. Screenshots, datums, namen. Zonder dat wordt de vergadering een ‘hij zei, zij zei’-verhaal en gaat de stemming verloren.

Stem af via de WhatsApp-groep. Niet om de beheerder publiekelijk af te kraken, maar om te peilen hoeveel eigenaren er net zo over denken. Je moet ervoor zorgen dat de groep grotendeels op één lijn zit vóór de stemming, niet pas op de dag zelf.

Zorg dat je voor de stemming 2 of 3 alternatieve beheerders op een rijtje hebt. Vraag van elk van hen een volledig voorstel. Hun tarieven, wat erbij inbegrepen is, reactietijden, welke software ze gebruiken, referenties van gemeenschappen die ze al beheren. Presenteer die voorstellen tijdens de vergadering, samen met het voorstel om het huidige beheer te beëindigen. Eigenaren die anders zouden aarzelen, stemmen voor als ze precies kunnen zien wie de huidige beheerder vervangt en wat het kost.

Breng de overgang in kaart voordat je stemt. Bankrekeningen, contracten met leveranciers, sleutels, alle documenten van de vereniging, verzekeringen, eventuele lopende claims. De vertrekkende beheerder is wettelijk verplicht om dit allemaal over te dragen, maar vaak treuzelen ze. De nieuwe beheerder moet vanaf dag 1 klaar zijn om het stokje over te nemen, anders vallen er dingen tussen wal en schip.

De stemming zelf gebeurt bij gewone meerderheid van de aanwezige eigenaren plus degenen die vertegenwoordigd worden. Zodra het is aangenomen, wordt de beëindiging vastgelegd in de notulen en gaat er een burofax naar de vertrekkende beheerder met de ingangsdatum. Hun vijfjarige contract met de projectontwikkelaar is niet bindend voor de vereniging. Eigenaren waren daar geen partij bij.

Het risico dat je moet kennen. Als je de opvolging niet goed regelt, ontstaat er een gat. Planten gaan dood, zwembaden worden groen, leveranciers komen niet meer langs, beveiligingskaarten verlopen. Dat gat zorgt voor een extra rekening die de nieuwe beheerder moet oplossen. Maanden werk tenietgedaan in twee weken onzekerheid.

Als de huidige beheerder slecht presteert, heb je het recht om hem of haar te ontslaan en de rechtbanken staan hierin achter de gemeenschappen. Ga er alleen niet onvoorbereid op af.

De fouten die ik steeds weer zie

Bij bijna elke bijeenkomst komen een paar patronen terug:

Eigenaren die proberen te stemmen over zaken die niet op de agenda staan. Dat werkt niet. Zorg dat het de volgende keer wordt ingediend. Eigenaren die het agendapunt ‘Overige zaken’ gebruiken om te klagen over problemen in hun eigen appartement. Verkeerd forum. Verkeerd publiek. Verkeerd kanaal Eigenaren die op de voorzitter stemmen op basis van wie er aardig sprak in plaats van wie de ervaring heeft Eigenaren die ervan uitgaan dat de beheerder onafhankelijk is. Ze zijn gekozen door de projectontwikkelaar, vaak met smeergeld erbij Eigenaren die ervan uitgaan dat de voorzitter neutraal is. In theorie wel, ja. In de praktijk hebben voorzitters persoonlijke invloed en kunnen ze profiteren van relaties met leveranciers. Eigenaren die ervan uitgaan dat de EUC dingen binnen de gemeenschap zal oplossen. Dat doet ze niet. De EUC regelt alles buiten de muren van de woongemeenschap. Eigenaren die te snel juridische stappen ondernemen. Spanje is niet het juiste rechtssysteem om dat spelletje lichtzinnig te spelen. Eigenaren die stemmen voor een verbod op verhuur zonder te begrijpen wat zo’n verbod daadwerkelijk betekent voor de waarde van hun woning en de structuur van de gemeenschapsbijdragen. Eigenaren die niet meedoen aan de WhatsApp-groep. Het is het allerbeste middel dat een gemeenschap heeft, en mensen slaan het over omdat het voelt als nog meer meldingen die ze niet willen. Eigenaren die een vergadering overslaan zonder een volmacht of vertegenwoordiger te sturen. Als je niet komt opdagen en niemand aanwijst, mag je niet stemmen. Beslissingen worden zonder jou genomen en daar moet je dan mee leven

Afsluitende gedachte

Een gemeenschap is een groep. Dingen gebeuren alleen als groep. Verenigde eigenaren lossen problemen op. Verdeelde eigenaren worden bestuurd.

De beheerder geeft stiekem de voorkeur aan een versnipperde gemeenschap. Makkelijker te beheren, makkelijker om geld aan te verdienen, makkelijker om dingen uit te stellen. Jouw taak, als eigenaar, is om je daar niet in mee te laten slepen.

Kom langs. Zet punten op de agenda. Stem op basis van informatie. Word lid van de WhatsApp-groep. Roep een buitengewone algemene vergadering bijeen als iets niet kan wachten. En stem met het oog op de komende 10 jaar van je investering, niet op de komende 10 minuten van de vergadering.

Dat is het. Dat is het hele verhaal.

Als je binnenkort een algemene vergadering hebt waar je niet bij kunt zijn, of als je liever iemand in de zaal hebt die weet waar hij op moet letten: het bijwonen van zulke vergaderingen namens klanten hoort bij mijn werk. Je weet me te bereiken.