Gids voor vastgoedportalen aan de Costa del Sol (2026)

De waarheid over vastgoedportalen

Als je op zoek gaat naar een huis in Spanje, is de kans groot dat je als eerste op een vastgoedwebsite terechtkomt. Idealista, Fotocasa, Rightmove, JamesEdition, Pisos, Milanuncios. Ze lijken de oplossing. Duizenden huizen, prachtige foto’s, kaarten, filters, een droom.

En die zijn handig. Ze helpen je ideeën op te doen, stijlen te vergelijken en gebieden te verkennen. Maar hier aan de Costa del Sol zit er ook een addertje onder het gras. De foto’s zijn misschien wel echt, maar de prijs misschien niet. Het pand is misschien al jaren geleden verkocht, of de prijs is inmiddels flink gestegen. Bij nieuwbouw zie je vaak startprijzen die er geweldig uitzien, maar de woning die ooit voor die prijs te koop stond, is misschien al lang geleden verkocht en het nieuwe startpunt ligt veel hoger.

Er zijn regels over wat er in advertenties moet staan en wanneer dingen moeten worden bijgewerkt, maar die worden zelden zo gehandhaafd dat kopers worden beschermd tegen verouderde of onvolledige informatie. Zolang een makelaarskantoor voor zijn advertenties blijft betalen, blijft de advertentie vaak online staan, of die nu klopt of niet.

Neem bijvoorbeeld een villaproject dat in 2022 op plan werd gelanceerd. De prijzen begonnen misschien rond de vijfhonderdduizend euro, moderne vrijstaande huizen die een koopje leken. Ze waren snel uitverkocht. Spoel door naar vandaag: het project is afgerond, elke villa is verkocht en de wederverkoopwaarde ligt veel hoger. Toch staan de oude advertenties nog steeds op de portalen. Ze trekken de aandacht, zorgen voor telefoontjes en houden de telefoons aan de gang.

Waarom dit gebeurt

Denk er eens over na. Als je een makelaarskantoor of makelaar bent en je had een prachtige villa of appartement tegen een top prijs, waarom zou je die dan verwijderen zodra hij verkocht is? Dat betekent inloggen, de tijd nemen om hem te verwijderen en de aandacht verliezen die hij genereert. Die advertentie is een magneet. Je kunt de beller altijd zeggen: „Sorry, die is net verkocht, maar waar ben je naar op zoek?“ Je hebt de lead nog steeds.

Sommige advertenties worden er bewust als lokaas achtergelaten. Andere zijn gewoon vergeten, omdat er geen enkele regel of sanctie is die iemand dwingt ze te verwijderen.

Spanje heeft geen één nationaal MLS-systeem waar elk onroerend goed doorheen moet. In de Verenigde Staten of Canada voedt één centrale database de portalen. Spanje is gefragmenteerd. Verschillende regio’s hebben hun eigen netwerken, zoals MLS Nacional, Agora MLS en lokale groepen in Madrid en Valencia. Ze zijn niet met elkaar verbonden en het is niet verplicht om er gebruik van te maken.

Aan de Costa del Sol hebben we wel degelijk serieuze particuliere MLS-systemen. Resales Online en Inmobalia. Dit zijn betaalde databases die door makelaars voor makelaars worden gebruikt, geen openbare portalen. Ze vereisen de juiste vastgoedgegevens, zoals het kadastrale referentienummer, en ze volgen statuswijzigingen veel sneller bij. Bijna elke serieuze makelaar aan de kust kijkt hier eerst naar.

Andalusië vraagt ook om een eenvoudig informatieblad voor consumenten wanneer een woning wordt geadverteerd of getoond, het Documento Informativo Abreviado, en Spanje eist dat er een energieprestatielabel in verkoop- en huuradvertenties staat. In de praktijk zie je vaak dat dit nog in behandeling is of helemaal ontbreekt. De regels zijn er wel, maar de handhaving is wisselend, waardoor de informatie op de portalen soms wat fragmentarisch kan overkomen.

De etalage en het magazijn

Zo kun je je er het beste een voorstelling van maken.

De portals zijn de etalage. Grote displays, genoeg om naar te kijken, het ene echt, het andere niet.

De voorraaddatabank bestaat uit Resales Online en Inmobalia. Dit is waar professionals daadwerkelijk kijken wat er vandaag op voorraad is. Deze systemen kosten flink wat geld, je hebt er de juiste referenties voor nodig en ze laten veranderingen in de beschikbaarheid sneller zien dan openbare portalen. Kopers zien ze niet direct, maar bijna elke makelaar aan de kust gebruikt ze dagelijks.

Dan is er nog de ‘afgesloten kast’. Dat zijn de directe aanbiedingen van elk makelaarskantoor: de woningen die ze in opdracht hebben gekregen om zelf te verkopen. Het is aan elk makelaarskantoor en elke makelaar hoe ze hiermee omgaan. Soms worden ze doorgestuurd naar portals en direct gedeeld. Soms worden ze handmatig geüpload en vervolgens vergeten. En soms worden ze expres achtergehouden. Dit zijn ‘pocket listings’. Een makelaar kan het pand eerst aan zijn eigen klanten aanbieden, daarna aan collega’s, en pas later op de MLS zetten als dat nodig is. De reden is simpel. Als je zelf een koper kunt vinden, houd je de hele commissie voor jezelf.

De grote openbare portalen

Idealista is de gigant in Spanje. Als je ‘vastgoed kopen in Spanje’ intikt in een zoekmachine, staat Idealista meestal bovenaan. Daarom komt elke nieuwe koper daar als eerste terecht. Het is fantastisch om rond te snuffelen en in sommige gevallen is het precies waar je moet zoeken. Goedkopere woningen onder de tweehonderdduizend euro verschijnen vaak eerst op Idealista voordat ze ergens anders te vinden zijn, omdat veel verkopers in het lagere segment geen makelaar willen inschakelen of zich dat niet kunnen veroorloven, en de 300-900 euro die het kost om op Idealista te adverteren, is het voor hen de moeite waard. Als je op zoek bent naar een koopje, vind je het hier misschien wel als eerste. De keerzijde is dat in het middensegment en daarboven veel van de droomwoningen al jaren verkocht zijn. Idealista geeft je nog steeds een goed beeld van buurten en prijzen, maar controleer altijd even of iets nog beschikbaar is voordat je er verliefd op wordt.

Fotocasa en Habitaclia zijn in Spanje begrippen. Je ziet hun advertenties op tv, online en overal op internet. Ze hebben een goed bereik en veel aanbiedingen op het Spaanse vasteland, inclusief de Costa del Sol. Ze zijn handig als je wilt vergelijken of controleren ten opzichte van Idealista. Maar dezelfde problemen doen zich hier ook voor, soms zelfs nog meer. Dubbele advertenties, verouderde prijzen en woningen die al jaren niet meer te koop staan, komen vaak voor. Ik weet het, want ik heb me hier in het begin ook schuldig aan gemaakt. Ik heb eens een appartement dat ik al verkocht had jarenlang op die site laten staan en kreeg nog steeds af en toe een telefoontje. Vooral omdat het ingewikkeld was om de advertentie te verwijderen, en het enige wat me ertoe aanzette om het te doen, was mijn geweten.

Pisos, Spainhouses.net, Yaencontre en Milanuncios zijn minder dominant, maar duiken nog steeds op in zoekresultaten. Milanuncios werkt als een advertentieplatform. Je kunt op zoek zijn naar een bank en uiteindelijk een appartement vinden. Het is een rommeltje, maar soms gebruiken particuliere verkopers het voor goedkope woningen. Als je op zoek bent naar iets goedkoops of aparts, kun je het hier misschien tegenkomen. Wees voorzichtig met verzoeken om geld vóór een bezichtiging.

Rightmove Overseas is het portaal dat elke Brit kent. In het VK is Rightmove de koning. In Spanje niet zozeer. Het duikt steeds weer op omdat Britse kopers natuurlijk ‘Costa del Sol Rightmove’ intypen in de zoekbalk. Thuis wordt het vertrouwd, en daarom gebruiken mensen het hier ook. Houd er wel rekening mee dat er zelden updates zijn en dat de prijzen die je ziet vaak verouderd zijn. Ik had eens een klant die me een Rightmove-advertentie stuurde voor een nieuwbouwproject met penthouses met drie slaapkamers voor minder dan vierhonderdduizend. De waarheid was dat dat project al twee jaar eerder uitverkocht was. De advertentie was nooit bijgewerkt.

JamesEdition is het chique, luxe blad. Als je op zoek bent naar een droomhuis in Marbella, kom je daar waarschijnlijk terecht. Het ziet er prachtig uit en is geweldig ter inspiratie. Maar de woningen die je daar ziet, zijn niet altijd direct beschikbaar. Zie het meer als een tijdschrift dan als een actuele lijst met aanbiedingen. Een villa die daar in 2023 voor twee miljoen stond, kan er nog steeds op staan, ook al is die al lang geleden verkocht en is de villa ernaast voor veel meer doorverkocht.

A Place in the Sun is gericht op het Verenigd Koninkrijk. Het is bekend van het tv-programma en geeft veel geld uit aan marketing in Groot-Brittannië. Daarom duikt de naam zo snel op bij zoekopdrachten. Het is leuk om doorheen te bladeren en geeft kopers een idee van de levensstijl, maar net als de andere sites laat het meer de droom zien dan de realiteit.

Waarom advertenties vaak niet goed overkomen

Meters worden hier anders geteld. Je ziet ‘metros construidos’, wat de gemeenschappelijke ruimtes omvat, en ‘metros útiles’, de ruimte die je daadwerkelijk gebruikt, en terrassen worden soms als percentage meegeteld. Daarom kan in de ene advertentie honderdtwintig vierkante meter staan en in de andere vijfennegentig, terwijl het om dezelfde flat lijkt te gaan. De locatiemarkeringen op de kaart zijn vaak bij benadering, omdat verkopers de exacte adressen verbergen; daardoor kan de locatie lijken te verschuiven als je de echte locatie opzoekt. Er bestaat betaalde positionering, waardoor dezelfde teaser lang bovenaan kan blijven staan. Advertenties blijven ook lang staan en kunnen met één klik worden verlengd; zo blijven ‘zombie-advertenties’ in de lijst staan.

De professionele portalen

Nu het deel dat kopers nooit te zien krijgen.

Resales Online is hier de ruggengraat. Bijna elk serieus makelaarskantoor aan de kust heeft er toegang toe. Het kost veel geld, het wordt grondig gecontroleerd en het bevat duizenden aanbiedingen van bestaande woningen. Er staan ook nieuwbouwprojecten op, maar daarvoor is het niet de gouden standaard. Goede makelaars vertrouwen nog steeds op hun administratieteams om de steeds veranderende prijslijsten van projectontwikkelaars up-to-date te houden. Als het niet op Resales Online staat, is de kans groot dat het al verkocht is of dat het een ‘pocket listing’ is.

Inmobalia is sterk vertegenwoordigd in Marbella en brengt ook veel makelaarskantoren met elkaar in contact. Het biedt bovendien nieuwbouwprojecten aan en functioneert zowel als MLS als CRM.

Het komt vaak voor dat klanten me een link van Idealista of Rightmove sturen, in de veronderstelling dat het nog beschikbaar is. Ik kijk er altijd eerst even naar. Als het nog beschikbaar is, top, dan maak ik een afspraak voor ons om het te bekijken. Als het weg is of niet klopt, leg ik de situatie uit. Soms is het het beste dat de klant het zelf hoort, dus stel ik voor – en dring ik er zelfs op aan – dat ze het nummer bellen. Als ze dan het smoesje te horen krijgen of horen dat ‘het net verkocht is’, is het punt duidelijk.

Waarom nieuwbouwprojecten extra lastig zijn

Aanbod van bestaande woningen is één ding. Nieuwbouw is iets heel anders.

Als een projectontwikkelaar een project lanceert, stijgen de prijzen snel. Soms na elke verkoop, wekelijks of maandelijks, afhankelijk van de vraag. Als kopers zich haasten en snel reserveren, kunnen de prijzen snel omhoogschieten. De markt verandert voortdurend en dat betekent dat de prijs die je op een portaal ziet, bijna altijd al verouderd is. Soms zelfs op de eigen sites van de projectontwikkelaars.

Voeg daar nog aan toe dat een makelaarskantoor of portaal voortdurend een paar honderd nieuwe projecten van verschillende projectontwikkelaars moet bijwerken, met allemaal verschillende systemen, contactgegevens en procedures… dan begin je te snappen waarom het bijna onmogelijk is om helemaal up-to-date te blijven.
Dus wat gebeurt er? Op een portaal staat een woning met drie slaapkamers voor vierhonderdduizend. Een koper belt. In werkelijkheid is de goedkoopste beschikbare woning nu zeshonderdduizend. Maar de advertentie heeft zijn werk gedaan. De belafspraak kwam binnen en jij krijgt de kans om die klant binnen te halen.

Deze situatie is niet uniek. Het gebeurt bij bijna elk nieuwbouwproject. Een project gaat misschien van start met appartementen met twee slaapkamers vanaf minder dan driehonderdduizend. Een paar maanden later kosten de goedkoopste woningen al meer dan vierhonderd, terwijl de oude advertenties voor driehonderd nog steeds online staan. Kopers zien die, bellen en worden erin gelokt. En dat gebeurt niet alleen op vastgoedportalen. Veel websites van makelaars tonen dezelfde verouderde prijzen omdat hun aanbiedingen ook niet snel genoeg worden bijgewerkt.

De oplossing is simpel. Vraag de makelaar, het makelaarskantoor of de projectontwikkelaar om de actuele prijslijst en beschikbaarheid van die dag.

Exclusieve versus open aanbiedingen

Als een verkoper het mandaat aan slechts één makelaarskantoor geeft, zie je meestal overzichtelijkere advertenties, één set foto’s, één prijs en snellere updates op alle portalen. Als een verkoper de opdracht aan meerdere makelaars geeft, krijg je verschillende versies van dezelfde woning, andere foto’s, andere prijzen en verschillende verhalen. Zo ontstaan er dubbele advertenties en komt hetzelfde appartement vijf keer voor.

Waarom makelaars meespelen

Het is niet altijd met opzet. Soms blijven advertenties online staan omdat niemand tijd heeft om ze te verwijderen. Soms is het systeem handmatig en onhandig. Maar ja, soms is het omdat een makelaarskantoor zich groter wil voordoen. Meer advertenties betekent meer geloofwaardigheid. Soms komt het doordat een advertentie constant telefoontjes oplevert en het makelaarskantoor die stroom aan klanten niet wil verliezen. Portals belonen kwantiteit, niet nauwkeurigheid, dus de prikkels zijn duidelijk.

Hoe je portalen slim gebruikt

Gebruik ze om ideeën op te doen. Bekijk er wijken, bouwstijlen en namen van gebouwen mee. Sla advertenties op die je inspireren. Maar beschouw de prijs of beschikbaarheid niet als vaststaand.

Vraag je makelaar voordat je vertrekt om de links die je hebt opgeslagen nog even te controleren. Als ze kloppen, prima. Zo niet, dan is het beter om dat van tevoren te weten.

Als je op zoek bent naar nieuwbouw, vraag dan de meest recente prijslijst en beschikbaarheid op bij de projectontwikkelaar of de makelaar. Als een advertentie te mooi lijkt om waar te zijn, is dat meestal ook zo.

Controverse op de juiste manier

Dit is geen aanval van mij op vastgoedportals. Ze zijn nuttig. Ze zijn de etalage en iedereen maakt er gebruik van. Maar kopers verdienen eerlijkheid over hoe ze hier echt werken.

Elke makelaar aan de kust heeft wel eens hetzelfde gesprek met klanten gehad. Elke koper die het proces al eens heeft meegemaakt, komt er uiteindelijk wel achter. Als je nieuw bent, kun je het beter nu al horen.

En voor alle duidelijkheid: dit gaat niet over het de schuld geven aan portals. Ze hebben waarde, ze geven mensen een startpunt, en ze hebben miljoenen kopers geholpen om hun zoektocht te beginnen en daadwerkelijk aankopen te doen; er zijn echte advertenties, en sommige zijn up-to-date. De uitdaging aan de Costa del Sol is hoe er met de gegevens wordt omgegaan. Sommige advertenties zijn rechtstreeks gekoppeld en worden bijgewerkt. Andere moeten handmatig worden ingevoerd. En een veelvoorkomende trend is dat sommige advertenties nog lang online blijven staan nadat ze al verwijderd hadden moeten worden, simpelweg omdat ze nog steeds telefoontjes opleveren. Er is geen landelijk MLS-systeem dat consistentie afdwingt, dus natuurlijk zijn er hiaten.

Dat betekent dat je deze portalen het beste kunt gebruiken ter inspiratie, niet als bevestiging. Het is geen tekortkoming van Idealista, Fotocasa, Rightmove of JamesEdition. Het is gewoon hoe de Spaanse markt tegenwoordig werkt.

De valkuil van de prijsgerichte klant

Dit is waar makelaars de meeste schade kunnen aanrichten. Prijsbewuste klanten zijn weken of maanden bezig met het opslaan van prachtige villa’s en appartementen waarvan ze denken dat ze echt zijn en binnen hun budget vallen. Dan kom ik met de feiten, en ineens ben ik die spelbreker die ze vertelt dat die droomhuizen allang weg zijn.

Sommige klanten accepteren het, vooral als ik het bewijs lever. Anderen denken dat ik degene ben die liegt en ze slechtere opties laat zien. Sommigen kiezen voor het makelaarskantoor dat de woning op het portaal voor minder geld heeft geadverteerd. Ze komen vol enthousiasme aan, om vervolgens de realiteit te ontdekken. Tegen die tijd is het ofwel ongemakkelijk, te laat, of allebei.

Er zijn maar heel weinig mensen die daadwerkelijk weggaan bij de makelaar of het makelaarskantoor dat ze heeft misleid. De meesten zijn gewoon teleurgesteld. Een handjevol is daarna bij me teruggekomen en zei: ‘Je had gelijk, we zijn erheen gegaan en de prijs was precies zoals je had gecheckt.’ Maar op dat moment is het vaak te laat voor mij om nog te helpen met dat specifieke project of huis, omdat de andere makelaar ze al bij de projectontwikkelaar of verkoper heeft geregistreerd. Dat registratieformulier bindt de koper voor een bepaalde tijd aan dat makelaarskantoor voor die woning, wat betekent dat zelfs als ze later beseffen dat ze misleid zijn, de commissie al binnen is (hiertegen kan worden gevochten en de registratie kan soms worden gewijzigd met een uitdrukkelijke schriftelijke verklaring van de klant)

Tot slot

Portals zijn niet slecht. Ze geven alleen niet altijd het volledige plaatje weer. Ze kunnen frustrerend zijn en je tijd verspillen als je alles gelooft wat je ziet. Het is vooral ontmoedigend als je een aantal huizen vindt die je echt leuk vindt, om er later achter te komen dat ze al verkocht zijn of ver boven je werkelijke budget liggen. Een professional neemt een klant niet mee op bezichtigingen met fantasieprijzen om vervolgens de echte prijslijst van de projectontwikkelaar te laten zien, waaruit blijkt dat elk project duizenden duurder is.

De Costa del Sol is anders dan het Verenigd Koninkrijk, anders dan de Verenigde Staten, anders dan de transparantie die je in Zweden aantreft. Hier is er geen landelijk MLS-systeem. Er zijn particuliere systemen, makelaarsportfolio’s en veel marketinggezwets.

Als je dat begrijpt, bespaar je jezelf een hoop teleurstellingen. Gebruik de websites om te dromen, schakel een eerlijke, klantgerichte makelaar in om te zien wat er echt mogelijk is, en onthoud dat de etalage niet hetzelfde is als het magazijn.

Nog een laatste opmerking over normen. Spanje gaat steeds meer richting professionalisering en sommige regio’s voeren makelaarsregisters in. Andalusië heeft zijn eigen initiatief dat de regels nog verder zal aanscherpen. De normen zullen blijven verbeteren. Tot die tijd kun je vastgoedportalen als inspiratiebron gebruiken en via het aanbod checken wat er vandaag de dag echt te koop is.

Mythe versus realiteit

Idealista

• Mythe: Alles wat je ziet, is beschikbaar en up-to-date.
• De realiteit: Veel advertenties zijn dubbel, prijzen van nieuwbouw worden zelden bijgewerkt en sommige woningen zijn al jaren geleden verkocht.

Fotocasa en Habitaclia

• Mythe: Een tweede mening om Idealista nog eens goed te controleren.
• Realiteit: Dezelfde inhoud, dezelfde dubbele berichten, dezelfde problemen.

Pisos, Spainhouses.net, Yaencontre, Milanuncios

• Mythe: Overal verborgen pareltjes.
• De realiteit: Je kunt wel eens een apart koopje vinden, maar reken op rommel.

Rightmove Overseas

• Mythe: Net als Rightmove in het VK, maar dan in Spanje.
• De realiteit: Geweldig in het VK. Hier is het verouderd. De advertenties worden zelden bijgewerkt en de prijzen lopen vaak jaren achter.

JamesEdition

• Mythe: Dé ultieme luxe bron voor villa’s in Marbella.
• De realiteit: Ziet er prachtig uit, maar staat erom bekend dat het geen echte lijst is. Geweldig als inspiratiebron, maar niet voor nauwkeurigheid.

A Place in the Sun en Kyero

• Mythe: Net zo betrouwbaar als de tv-serie.
• De realiteit: Bekende namen in het VK, sterke marketing, maar hetzelfde oude probleem: de advertenties zijn niet altijd up-to-date.

Online verkoop van bestaande woningen

• Mythe: Ik heb er nog nooit van gehoord, dus het zal wel niet belangrijk zijn.
• De realiteit: de MLS-ruggengraat van de Costa del Sol.

Inmobalia

• Mythe: Gewoon weer zo’n CRM.
• Realiteit: Nog een serieus alternatief MLS-systeem met een sterke aanwezigheid in Marbella.