Bouwkundige inspecties aan de Costa del Sol: waar je op moet letten voordat je koopt

Ik begon mijn carrière in de vastgoedsector, net als de meesten, op de markt voor bestaande woningen. Appartementen waar al 20 jaar in gewoond werd, villa’s waarvan niemand de volledige geschiedenis kende, gebouwen aan het strand uit de jaren ’70 die er van buiten geweldig uitzagen, maar van binnen heel wat verborgen hielden. Het merendeel van mijn klanten koos uiteindelijk voor nieuwbouw, flexibele betalingsplannen, garanties en moderne keukens. Witte gevels. Dat is nu het grootste deel van mijn werk geworden.

Maar ik ben niet vergeten wat ik van de tweedehandsmarkt heb geleerd.

Bij een nieuwbouwwoning heb je garanties, een aansprakelijkheidsperiode voor gebreken en een projectontwikkelaar die contractueel verplicht is om problemen te verhelpen die op de gebrekenlijst staan. Bij een bestaande woning heb je dat allemaal niet. Je hebt een verkoper die al jaren in het pand heeft gewoond en het beter kent dan wie dan ook, en die niet verplicht is om uit zichzelf de gebreken te melden waarvan hij liever niet heeft dat je ze opmerkt. Je hebt ook de Costa del Sol zelf, die zwaarder is voor gebouwen dan de meeste kopers uit Noord-Europa verwachten. Hitte, vochtigheid aan de kust, blootstelling aan de zon en af en toe hevige regenval hebben na verloop van tijd hun weerslag op materialen, vooral bij oudere woningen waar het onderhoud niet altijd even goed is geweest.

Het meeste hiervan zie je niet tijdens een bezichtiging. Dat is het probleem.

Een bouwkundig onderzoek is een professionele, niet-invasieve inspectie van een bestaande woning die vóór de aankoop wordt uitgevoerd. Een onafhankelijke architect of bouwkundig inspecteur doorloopt de woning systematisch, beoordeelt de zichtbare staat ervan, stelt gebreken vast en signaleert alles wat na de ondertekening van het contract voor problemen zou kunnen zorgen.

De bevindingen worden verwerkt in een gestructureerd rapport dat je naar eigen inzicht kunt gebruiken, of je nu wilt onderhandelen over de prijs, een begroting voor reparaties wilt maken, herstelwerkzaamheden wilt aanvragen of, in sommige gevallen, besluit om helemaal niet door te gaan.

Het punt met bestaande woningen is dat elke klant er anders mee omgaat. Sommigen komen om de sfeer te proeven, anderen zijn sceptisch, weer anderen optimistisch. Dat is prima. Mijn rol in die situatie is anders.

Als aankoopmakelaar is het mijn taak om de lastige vragen te stellen en de dingen aan te kaarten die negatief lijken, zelfs als niemand dat wil horen. De meeste huizen waar ik klanten doorheen leid, heb ik zelf niet van tevoren bekeken. Dat is niet ongebruikelijk. Verkopersmakelaars kennen hun aanbod, en vooraf bezoeken is niet altijd mogelijk of welkom. Bij hogere budgetten maak ik er een punt van om een woning te bekijken voordat ik een klant meeneem, maar dat is niet de norm. Dus vaker wel dan niet kom ik dingen te weten op hetzelfde moment als de klant.

Ik loop samen met de klant door elke kamer en stel vragen namens hem of haar. Waarom verkopen de verkopers het huis? Hoe lang staat het al te koop? Wie zijn de buren? Hoeveel bedragen de verenigingskosten? Zijn parkeerplaats en opslagruimte inbegrepen? Wordt het gemeubileerd verkocht? Wat is de realistische onderhandelingsruimte? Meestal weet ik de antwoorden al, maar ik ga er al lang niet meer vanuit dat klanten dat ook weten. Ze horen het op de achtergrond terwijl ze de ruimte nog aan het verkennen zijn, en dat geeft ze wat context.

Tegelijkertijd ben ik op zoek naar dingen die niet in het verkooppraatje thuishoren. Individuele airco’s of centrale airco. Dragende muren en wat dat betekent als iemand de indeling wil veranderen. Hoe ver de wateraansluiting zit als de keuken verplaatst moet worden. Wat er buiten en rondom het gebouw te vinden is, een kinderspeelplaats die op dinsdagochtend rustig is maar op zaterdagmiddag niet, toekomstige bouwgrond in de buurt, de lijst gaat maar door.

En dan de dingen die voor dit gesprek het belangrijkst zijn. De geur van vocht. Een kamer die in één specifieke hoek net opnieuw is geschilderd. Schimmel rond raamkozijnen. Scheuren die zijn opgevuld maar niet helemaal verborgen zijn.

Ik kan me wel een beeld vormen, maar ik ben geen professional en ik ken de grenzen van wat ik zie. Daar komen de professionals om de hoek kijken.

Er stond een complex aan het strand op The New Golden Mile, gebouwd in de jaren ’70, dat ik in mijn beginjaren meer dan eens heb laten zien. Toen ik het de tweede keer liet zien, wist ik al dat het gebouw steeds weer last had van vocht- en loodgietersproblemen. Toen een andere klant vroeg om daar een appartement te bekijken, en nadat ik het tevergeefs had afgeraden omdat ze daar juist wilden wonen, wist ik al dat ik me erop moest voorbereiden.

Ik had geregeld dat er die dag een bouwkundig ingenieur en een loodgieter meekwamen. De reden was praktisch. Het pand was verhuurd, de toegang was beperkt en de klanten zouden er niet lang genoeg zijn om nog een keer terug te komen voor een tweede bezichtiging. Niemand dacht aan een voorbehoudscontract. Als we erachter wilden komen waar we aan toe waren, was die bezichtiging onze enige kans.

Dat was voor mij een keerpunt. Ik zag hoeveel er verborgen werd gehouden en hoe sommige makelaars probeerden het gesprek daar omheen te leiden. Maar eerlijk is eerlijk: de meeste makelaars met wie ik toen te maken had, wisten echt niet dat die problemen bestonden, omdat de verkoper ervoor had gekozen het ze niet te vertellen. En dat is, hoe je het ook bekijkt, niet goed voor alle betrokkenen.

Ik ben het gaan zien als standaardprocedure voor alles wat wat ouder is of waarbij iets niet helemaal klopte. Niet omdat ik elke keer een ramp verwachtte. Gewoon omdat het altijd beter is om erachter te komen voordat de klant tekent, dan pas twee maanden later als ze er intrekken.

Tot op de dag van vandaag heb ik nog nooit een serieus probleem met verborgen gebreken gehad bij een bestaande woning. Kleine dingetjes, ja. Maar niets dat niet werd opgemerkt of opgelost voordat het een probleem voor de klant werd.

Een bezichtiging met een professional erbij is één ding. Een officieel bouwkundig onderzoek gaat een stap verder, en is in veel gevallen de juiste keuze. Wat ik op een bezichtigingsdag kan regelen, is een tweede paar getrainde ogen. Wat een bouwkundig onderzoek je oplevert, is een gedocumenteerd, gestructureerd rapport dat je daadwerkelijk kunt gebruiken: om te onderhandelen, om te plannen en om jezelf juridisch in te dekken als er later iets aan het licht komt. Dat zijn twee verschillende dingen, en voor de juiste woning zijn ze allebei de moeite waard.

Een bouwkundig onderzoek is een gedetailleerde inspectie van alle zichtbare en toegankelijke delen van het pand. Dit omvat doorgaans:

• Constructie-elementen, visueel beoordeeld
• Muren, plafonds en vloeren
• Deuren en ramen, inclusief uitlijning, bediening en afdichting
• Keuken en badkamers
• Zichtbaar sanitair
• Stopcontacten, basiscontroles
• Airconditioning, basisbediening
• Buitenruimtes, zoals terrassen en gevels

Het is niet-invasief. Geen muren openbreken, geen destructieve tests. Maar een ervaren inspecteur leest wat het oppervlak hem vertelt. Een vochtige plek, een verse pleisterlaag in een hoek, een tegel die hol klinkt als je erop tikt. Het onderzoek vertelt je niet alles, maar wel genoeg om een beslissing te nemen.

Een bouwkundig rapport is geen volledige technische keuring van de installaties van het pand. Verborgen installaties, gedetailleerde tests van de systemen, de exacte resterende levensduur van materialen – dat valt allemaal buiten het bestek.

Als er iets in het rapport opvalt dat nader bekeken moet worden, dan is dat een apart gesprek met een specialist. Zie de enquête als een betrouwbare eerste stap. Het legt het grootste deel van wat belangrijk is vast en laat je weten waar je indien nodig verder onderzoek moet doen.

Een klant van mij was een villa in Manilva aan het bekijken. Aan de buitenkant, over de hele lengte van één zijde van het gebouw, zat een horizontale scheur van ongeveer 5 meter lang.

Het zag er slecht uit. Voor mijn ongetrainde oog zag het er echt heel slecht uit. Gelukkig werkte mijn klant in de bouw en raakte hij niet in paniek. Hij zag er juist een kans in.

Voordat we met prijsonderhandelingen begonnen, hebben we Thomas van ArquiStruct gevraagd om een volledig bouwkundig onderzoek uit te voeren. Een paar dagen later kregen we het rapport terug. De scheur was het gevolg van verzakking, wat er weliswaar alarmerend uitziet, maar een normaal verschijnsel is bij elk gebouw na verloop van tijd. De reparatie was puur cosmetisch. We hadden een schatting van de reparatiekosten, een professionele beoordeling op papier en volledige duidelijkheid over waar we nu eigenlijk mee te maken hadden.

We deden een bod dat flink onder de vraagprijs lag, met de staat van het pand als reden. We hebben niet verteld wat er bij het bouwkundig onderzoek was gevonden, of hoe onbeduidend het probleem uiteindelijk bleek te zijn. De verkopers wisten niet hoe ernstig het was. De korting die we uiteindelijk hebben bedongen, bedroeg enkele honderdduizenden euro’s. Het bouwkundig onderzoek kostte maar een fractie daarvan.

Volgens de Spaanse wet hebben kopers 6 maanden vanaf de oplevering de tijd om een claim in te dienen voor verborgen gebreken, vicios ocultos, op grond van artikel 1490 van het Burgerlijk Wetboek. Als die termijn verstrijkt, vervalt het recht om een claim in te dienen, tenzij er sprake is van bewezen fraude.

Het addertje onder het gras is dat rechtbanken kopers aan strengere eisen houden als ze reden hadden om onderzoek te doen en dat niet hebben gedaan. Als er tijdens de bezichtiging zichtbare aanwijzingen waren dat iets nader bekeken moest worden, kan een rechter oordelen dat het gebrek niet echt verborgen was. Een inspectierapport van vóór de aankoop verandert dat. Het laat zien dat je je huiswerk hebt gedaan. Als iets echt verborgen was en later aan het licht komt, sta je juridisch gezien veel sterker dan wanneer je gewoon op het beste had gehoopt.

Er zijn in Spanje wetten die kopers beschermen, maar het is altijd beter om problemen vooraf te voorkomen door alles goed te controleren, dan er achteraf via contracten iets aan te moeten doen.

Een bouwkundige keuring gaat over de fysieke staat van het pand. Het gaat niet over het papierwerk eromheen.

Verenigingsschulden in Spanje vallen onder het onroerend goed, niet onder de verkoper. Onbetaalde kosten of openstaande bedragen worden van jou zodra de transactie is afgerond. Vraag, voordat je iets ondertekent, om een verklaring waarin staat dat er geen openstaande verenigingsschulden zijn.
Dit is het deel dat de advocaten controleren tijdens het due diligence-onderzoek

Vraag bij oudere gebouwen naar de ITE, de Inspección Técnica de Edificios. Gebouwen boven een bepaalde leeftijd moeten een technische keuring in het dossier hebben staan. Als die nog niet is uitgevoerd, of als er problemen zijn gesignaleerd die nooit zijn opgelost, dan wil je dat graag vóór de aankoop weten, niet erna.

Voordat je het vraagt: nee. Het is niet gebruikelijk. Slechts een klein percentage van de kopers van bestaande woningen aan de Costa del Sol laat vóór de aankoop een officieel bouwkundig onderzoek uitvoeren. De meesten baseren zich op bezichtigingen, een tweede bezoek en een algemene indruk van het pand.

Ik raad het aan zodra er reden is om iets te wantrouwen. Een ouder gebouw. Zichtbare aanwijzingen. Een prijs die laag lijkt in vergelijking met de markt. Elke situatie waarin het lastig is om nog terug te komen op je beslissing voordat je tekent. Bij duurdere aankopen is het sowieso verstandig, of er nu iets mis lijkt te zijn of niet.

De kopers zijn degenen die de kosten dragen. Voor een standaardappartement kun je rekenen op zo’n €400 tot €800, afhankelijk van de grootte. Voor een villa is dat meer. In verhouding tot de aankoopprijs is het geen groot bedrag, en het geval in Manilva laat goed zien wat het je kan opleveren.

Bestaande woningen aan de Costa del Sol kunnen echt een goede investering zijn, maar ze brengen andere risico’s met zich mee dan nieuwbouwwoningen. Geen garantieperiode, geen aansprakelijkheidsperiode voor gebreken, en een verkoper die er al lang genoeg heeft gewoond om precies te weten wat hij niet vertelt.

Een onderzoek neemt niet alle onzekerheid weg. Maar het neemt wel de onzekerheid weg die er het meest toe doet.

Als je een aanbeveling wilt voor een betrouwbare bouwkundig inspecteur, dan voert Thomas la Cour Bidstrup van ArquiStruct deze inspecties uit over de hele Costa del Sol en is hij iemand met wie ik rechtstreeks heb samengewerkt. Je kunt hem bereiken via arquistruct.com.