Vissa anländer till Costa del Sol och förväntar sig att bostadsvisningarna ska gå smidigt. Man letar upp några annonser på nätet, ringer ett par mäklare, skriver under på avtalet och beger sig sedan till strandbaren för att dricka sangria. Andra tror att det är lika enkelt att sälja en villa som att ringa en välkänd mäklarbyrå och vänta på att erbjudandena ska strömma in.
Men vilken mäklare du väljer här kan avgöra om din upplevelse blir lyckad eller misslyckad.
Oavsett om du flyttar för solens skull, planerar att sälja vidare en takvåning eller sälja ett familjehem, fungerar den här marknaden lite annorlunda än de flesta. Köparens mäklare och säljarens mäklare går ofta ihop. Provisionssystemet förvirrar folk. Falska annonser finns fortfarande. Och om du inte har gjort det förut vet du förmodligen inte vad du ger dig in på.
Låt oss gå igenom allt utan krusiduller – hela historien.
Köparombud. Din förespråkare – om de sköter sitt jobb rätt
En köparmäklare ska arbeta för dig. Inte för säljaren. Inte för byggherren. För dig. Det innebär att hjälpa dig att hitta den bästa fastigheten för dina mål, även om du ännu inte är helt säker på vad dessa mål är.
En bra mäklare frågar inte bara hur många sovrum du behöver. Hen kommer att fördjupa sig i din livsstil, dina långsiktiga planer, önskade områden, budget, hur bekväm du vill ha det med renoveringar och till och med dina fritidsintressen. Nämnde du kajakpaddling i Nerja? Det hjälper faktiskt till att begränsa urvalet.
Här på Costa del Sol använder vi ett MLS-system, så en bra mäklare kan visa dig nästan alla tillgängliga fastigheter. Det är en enorm fördel om mäklaren verkligen är opartisk.
Problemet? Vissa köparmäklare har också egna objekt i sitt utbud. Och om de säljer ett av sina egna objekt till dig behåller de hela provisionen på 5 procent istället för att dela den med en annan mäklare. Gissa vad som prioriteras, även om det inte uppfyller dina kriterier?
Varför det är viktigt
Låt oss säga att du efterfrågar en modern takvåning med tre sovrum vid stranden, och att du istället får se en rustik villa i bodega-stil på en golfbana. Kan det vara en mäklare som inte lyssnade, eller kan det handla om mäklarens egna preferenser när det gäller provision?
En bra köpmäklare kommer inte bara att skicka dig från en visning till en annan. Hen kommer att uppmärksamma dig på renderingar av nya byggprojekt som inte inkluderar några tillval, varna dig för utsiktshinder från framtida byggnationer och hjälpa dig med felförteckningar och anslutning av el, vatten och gas.
De kommer även att ta hänsyn till återförsäljningsannonser å dina vägnar. Inte bara om bostaden ser bra ut idag, utan också vad du kanske kommer att ångra i morgon. Saker som föreningsregler, höga föreningsavgifter, dolda vattenskador, områden som inte åldras väl eller pågående rättstvister.
Vissa går ett steg längre och stannar kvar för att hjälpa till vid möbelleveranser, ge råd om inredning, förmedla kontakt med en pålitlig hantverkare eller helt enkelt svara på de tusen frågorna som uppstår i samband med flytten. De bästa blir dina fasta kontaktpersoner i många år framöver. Det är precis det jag alltid strävar efter att vara.
Fastighetsmäklare. Säljarens röst och marknadsföringskraft
En mäklare arbetar för säljaren. Deras uppgift är att presentera fastigheten på bästa sätt, marknadsföra den och förhandla fram högsta möjliga pris för säljaren. (Jag har skrivit en säljguide som du kan läsa HÄR)
Det innebär ofta:
• Professionella foton och videorundturer
• Strategiska annonser och kampanjer i sociala medier
• Skicka e-post till deras databas med köpare
• Anordna visningar för mäklare
• Annonsering på Idealista, Resales Online, Inmobalia, Rightmove och fler
Pocket Listings
Många mäklare håller tillgångarna hemliga i början, i hopp om att kunna sälja direkt till sina egna kunder och behålla hela 5 procenten. Om ingen nappar under de första veckorna tvingas de öppna upp för andra mäklare, vilket oftast är då visningarna börjar strömma in.
Om du är en säljare och undrar varför din annons inte får några visningar i början, är det troligen därför.
Orealistiska löften
Det är vanligt. En mäklare säger att de kommer att få ut 100 000 euro mer än någon annan, till en lägre provision och på rekordtid. Låter fantastiskt, eller hur? Men efter en månad eller två kommer de att försöka övertala dig att sänka priset till något mer realistiskt – något du kanske redan har hört från en mer ärlig mäklare tidigare.
Och här ligger fällan. De flesta säljare väljer den mäklare som lovar mest, inte den som låter försiktig. Logiskt sett, vem skulle inte göra det? Men det slår oftare tillbaka än vad folk vill erkänna.
På Costa del Sol finns det egentligen inget som hindrar en säljare från att sätta ett för högt pris på sin bostad. En bra mäklare bör vara bestämd när detta inträffar, men ofta är de inte det. Om din bostad är rätt prissatt slipper du onödiga förseningar och huvudbry med att ständigt sänka priset tills det hamnar på rätt nivå.
Med det sagt sätter vissa mäklare också ett för lågt pris redan från början. Varför? Eftersom skillnaden i deras provision inte är tillräckligt stor för att de ska bry sig. De vill bara få till en försäljning.
Provisioner på Costa del Sol. Vem betalar och varför är det 5 procent?
Nybörjare brukar fråga: Vem betalar mäklararvodet? Är det alltid 5 procent?
Det är säljaren som betalar mäklarprovisionen vid återförsäljning. Men är det verkligen så? Eftersom köparen ofta i slutändan får betala mer helt enkelt genom det begärda priset.
Det delas vanligtvis upp så här: 2,5 procent till säljmäklaren och 2,5 procent till köparens mäklare.
Om du köper en begagnad bostad betalar du inte det ur egen ficka. Man kan säga att det ingår i priset, och det är inte fel. Men du kommer inte att få någon extra faktura.
Nya bostadsprojekt
Samma sak. Byggföretagen betalar mäklarens provision, vanligtvis 5 procent, och i det här fallet delas den inte. Om du går in utan mäklare får du inte ett bättre pris. Byggföretaget behåller helt enkelt de där 5 procenten.
Och nej, man kan inte förhandla om priset på nybyggda bostäder, särskilt inte i projekt med hög efterfrågan. Det kan förekomma små eller symboliska tillägg vid högre budgetar (över 3 miljoner euro), men rabatter är sällsynta, om inte omöjliga.
Varför ska man överhuvudtaget anlita en köparmäklare?
Eftersom du vill ha någon som:
• Berättar sanningen (förhoppningsvis)
• Ger en helhetsbild, inte bara det som står i broschyren
• Uppmärksammar framtida problem innan de blir dina problem
• Innehåller information som du aldrig skulle få från säljare
• Hjälper dig att komma i kontakt med rätt personer under köpprocessen
• Förhandlar å dina vägnar
• Jämför förväntningar med verkligheten
En bra köpmäklare har redan sett vad som har fungerat och vad som har gått snett. De gissar inte. De kommer att berätta för dig om byggherren har en historia av att ta genvägar, om läget inte är så bra som det verkar eller om du är på väg att hamna i ett potentiellt problem.
Falska annonser…
Du råkar stöta på ett drömhus på nätet. Fantastiska bilder, lågt pris, havsutsikt. Du skickar ett meddelande till mäklaren och får svaret: ”Åh, tyvärr, det såldes precis igår. Men vi har något liknande.”
Ett klassiskt exempel på lockerbjudande. Och det händer fortfarande. Hela tiden.
Vissa portaler, särskilt Idealista och Rightmove, är inte särskilt noggranna med att ta bort inaktuella annonser. Och vissa mäklare utnyttjar detta för att locka till sig potentiella kunder. De vill ha ditt namn, telefonnummer och e-postadress så att de kan registrera dig hos byggföretag eller börja skicka andra bostadsannonser.
Och ja, byggföretagen håller reda på namn. Om du lämnar ut dina uppgifter till fel mäklare, även om det sker av misstag, kan du bli bunden till dem under en tid.
Jag säger alltid till mina kunder: Om något verkar för bra för att vara sant, ring och be om en visning. Det är ett bra sätt att kontrollera om det stämmer. För dem som väljer att gå vidare kommer sanningen oftast fram i sista minuten, ofta när man redan sitter på byggföretagets kontor, och det är både en besvikelse och en pinsam situation.
Jag kontrollerar alltid priserna två eller tre gånger innan jag bokar visningar, så att mina kunder inte möts av överraskningar och att de alternativ jag presenterar är korrekt prissatta.
Att arbeta med flera mäklare. Varför det kan slå tillbaka
I andra länder är det vanligt att anlita flera mäklare samtidigt. Fler mäklare, fler alternativ, eller hur? Men inte här.
Tack vare MLS är de flesta fastigheter synliga för alla mäklare. Om du lägger ut din fastighet till försäljning och samarbetar med flera mäklare visas din fastighet flera gånger i systemet. Av erfarenhet kan jag säga att de flesta mäklare hoppar över den, eftersom de antar att det är en dubblett eller att den redan är såld. Vissa antar till och med att säljaren är svår att ha att göra med, eftersom en bra mäklare borde ha avrått från detta.
Om du ska köpa
Särskilt när det gäller nybyggnationer har de flesta mäklare tillgång till samma utbud. Skillnaden ligger i hur de arbetar.
• Vissa marknadsför vad som helst som ger dem pengar
• Vissa gör faktiskt efterforskningar och jämför
• Vissa känner till byggherrarna och får tidig tillgång
• Vissa bryr sig inte om att ställa de viktiga frågorna eller kontrollera avtalen
• Vissa litar helt blint på vad försäljaren på plats säger
Vissa säljer helt enkelt allt som glänser. Andra tänker två steg före åt dig.
Hur man väljer rätt mäklare
För köpare är det enda skälet till att en mäklare bör styra dig i en viss riktning att de vet något som du inte vet. Saker som:
• Rättsliga tvister
• Problematiska byggföretag
• Dålig kundservice
• Dolda samhällsfrågor
• Oseriösa byggföretag
• Omgivande tomter och framtida effekter
• Felaktiga renderingar och utsikter
• Överprissatta bostäder
Personligen tar de flesta fastighetsutvecklare ut 5 procent. Jag försöker inte sälja in den lösning som ger mest intäkter. Jag lyssnar, förklarar, sätter in saker i sitt sammanhang, visar kunderna de faktiska alternativen och rekommenderar det som passar bäst och ger minst problem i framtiden. Så ska det vara.
För säljare gäller det att välja någon som passar just din fastighet. En lyxfastighet i La Zagaleta kräver en mäklare med globala köpare och gedigna kontakter. En tvåa i Esteponas gamla stadsdel? Välj en lokal proffsmäklare som faktiskt går på den gatan varje dag. Och viktigast av allt: någon som delar ut annonsen med andra mäklare istället för att i girighet behålla den för sig själv.
Avslutande tankar
Costa del Sol kan kännas avslappnat, men fastighetsmarknaden här är inget man ska ta lätt på. Rätt mäklare kan spara dig tid, stress och pengar, medan fel mäklare kan kosta dig allt detta och mer därtill.
Om du någonsin vill ha en tydlig översikt över mäklare, provisioner eller hur systemet faktiskt fungerar här, kan jag hjälpa dig att förstå det klart och tydligt utan onödigt brus
Kommentarer (0)
Inga kommentarer ännu. Du kan vara först med att kommentera.