Некоторые приезжают на Costa del Sol, ожидая, что просмотр недвижимости пройдет гладко: найти несколько объявлений в Интернете, позвонить паре агентов, подписать договор и отправиться в пляжный бар за сангрией. Другие считают, что продать виллу так же просто, как позвонить в известное агентство и ждать, пока посыплются предложения.
Однако именно от того, какого агента вы здесь выберете, зависит, будет ли ваш опыт положительным или отрицательным.
Независимо от того, переезжаете ли вы за солнцем, планируете ли перепродать пентхаус или продаете семейный дом, этот рынок работает немного иначе, чем большинство других. Роли агентов по продаже и агентов по аренде часто смешиваются. Комиссионные сбивают людей с толку. На рынке по-прежнему встречаются поддельные объявления. И, если вы раньше не сталкивались с этим, вы, вероятно, не знаете, во что ввязываетесь.
Давайте разберемся во всем этом без лишних слов — вся история.
Агенты по покупке недвижимости. Ваш защитник, если они работают как следует
Агент по покупке недвижимости должен работать на вас. Не на продавца. Не на застройщика. На вас. Это означает, что он должен помочь вам определить, какая недвижимость лучше всего соответствует вашим целям, даже если вы пока не до конца уверены, в чём именно эти цели заключаются.
Хороший агент спросит не только о том, сколько спален вам нужно. Он подробно выяснит ваш образ жизни, долгосрочные планы, предпочтения по районам, бюджет, уровень комфорта при ремонте и даже ваши увлечения. Вы упомянули о каякинге в Nerja? Это действительно помогает сузить круг поиска.
Здесь, на Costa del Sol, мы используем систему MLS, поэтому один хороший агент может показать вам практически все доступные объекты недвижимости. Это огромное преимущество, если агент действительно беспристрастен.
В чём проблема? У некоторых агентов по покупке недвижимости также есть собственные объекты в базе. И если они продают вам один из своих объектов, они получают всю комиссию в размере 5 процентов, а не делят её с другим агентом, выставившим этот объект на продажу. Угадайте, чему отдадут приоритет, даже если объект не соответствует вашим критериям?
Почему это важно
Допустим, вы просите показать вам современный пентхаус с тремя спальнями на берегу моря, а вам показывают виллу в стиле «бодега» на поле для гольфа. Может быть, агент вас не выслушал, а может быть, это связано с его стремлением получить комиссионные?
Настоящий агент по покупке недвижимости не будет просто гонять вас с одного просмотра на другой. Он будет обращать ваше внимание на визуализации новых застроек, в которых не учтены дополнительные элементы, предупреждать о том, что будущие стройки могут закрыть вид из окна, а также помогать вам с составлением списка недоделок и подключением коммунальных услуг.
Они также учтут от вашего имени все аспекты, связанные с перепродажей недвижимости. И не только то, как дом выглядит сегодня, но и то, о чём вы можете пожалеть завтра. Например, правила жилого комплекса, высокие коммунальные платежи, скрытые повреждения от протечек, участки, которые со временем теряют привлекательность, или текущие судебные разбирательства.
Некоторые идут ещё дальше: остаются рядом во время доставки мебели, помогают с выбором дизайна, знакомят вас с надёжным мастером на все руки или просто отвечают на тысячу вопросов, связанных с переездом. Лучшие из них становятся вашими постоянными помощниками на долгие годы. Именно таким я всегда стремлюсь быть.
Агенты по продаже недвижимости. Голос продавца и маркетинговая сила
Агент по продаже недвижимости работает на продавца. Его задача — представить объект недвижимости в самом выгодном свете, продвигать его на рынке и договориться о максимально возможной цене для продавца. (Я написал руководство для продавцов, с которым вы можете ознакомиться ЗДЕСЬ)
Часто это означает:
• Профессиональные фотографии и видеоэкскурсии
• Стратегическая реклама и кампании в социальных сетях
• Рассылка писем по базе данных покупателей
• Проведение дней открытых дверей для агентов
• Размещение объявлений на Idealista, Resales Online, Inmobalia, Rightmove и других сайтах
Скрытые объявления
Многие агенты поначалу держат объявления при себе, надеясь продать недвижимость напрямую своим клиентам и получить полные 5 процентов. Если в течение первых нескольких недель никто не проявляет интереса, они вынуждены открыть доступ к объявлению другим агентам, и именно тогда, как правило, начинают поступать заявки на просмотр.
Если вы — продавец и задаётесь вопросом, почему ваше объявление с самого начала не привлекает внимания, вероятно, причина именно в этом.
Нереальные обещания
Такое часто встречается. Агент обещает, что за рекордно короткий срок продаст недвижимость на 100 000 евро дороже, чем кто-либо другой, при этом взяв меньшую комиссию. Звучит здорово, правда? Но через месяц-другой он начнёт подталкивать вас к снижению цены до более реалистичного уровня — того, о чём вы, возможно, уже слышали ранее от более честного агента.
И вот в чём подвох. Большинство продавцов выбирают того агента, который обещает больше, а не того, кто высказывается осторожно. По логике вещей, кто бы так не поступил? Но это чаще приводит к обратному результату, чем люди готовы признать.
На Costa del Sol практически ничто не мешает продавцу завышать цену на свою недвижимость. Хороший агент должен проявлять твёрдость в таких случаях, но зачастую этого не происходит. Если цена на ваш дом установлена правильно, вы избавите себя от ненужных задержек и головной боли, связанной с постоянным снижением цены до тех пор, пока она не достигнет оптимального уровня.
Тем не менее, некоторые агенты с самого начала предлагают слишком низкую цену. Почему? Потому что разница в их комиссионных недостаточно велика, чтобы об этом беспокоиться. Им просто нужна сделка.
Комиссионные на Costa del Sol. Кто платит и почему они составляют 5 процентов
Новички обычно спрашивают: кто платит комиссию? И всегда ли она составляет 5 процентов?
Комиссию за размещение объявления о перепродаже платит продавец. Но так ли это на самом деле? Ведь зачастую покупатель в итоге платит больше просто за счет запрашиваемой цены.
Обычно комиссия делится следующим образом: 2,5 % — агенту по продаже недвижимости, 2,5 % — агенту покупателя.
Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, вам не придётся платить эту сумму из собственного кармана. Можно сказать, что она уже включена в цену, и вы не ошибётесь. Но никакого дополнительного счёта вам выставить не будут.
Новые строительные проекты
То же самое. Застройщики платят комиссию агенту, обычно 5 процентов, и в данном случае она не делится. Если вы придете без агента, вы не получите более выгодную цену. Застройщик просто заберет эти 5 процентов себе.
И нет, цену на новостройки торговать нельзя, особенно в проектах, пользующихся высоким спросом. При более высоких бюджетах (свыше 3 млн евро) могут предлагаться небольшие или символические дополнительные опции, но скидки — редкость, если не невозможность.
Зачем вообще прибегать к услугам агента по покупке недвижимости?
Ведь вам нужен человек, который:
• Рассказывает правду (надеемся)
• Дает полную картину, а не только информацию из брошюры
• Указывает на потенциальные проблемы, прежде чем они станут вашими проблемами
• Содержит контекст, который вы никогда не получите от торговых представителей
• Помогает найти нужных людей для сопровождения процесса покупки
• Ведёт переговоры от вашего имени
• Сопоставляет ожидания с реальностью
Хороший агент по покупке недвижимости уже знает, что сработало, а что пошло не так. Он не строит догадок. Он сообщит вам, если у застройщика есть история упрощений на счет качества, если местоположение не так хорошo, как кажется, или если вы рискуете столкнуться с потенциальной проблемой.
Поддельные объявления…
Вы наткнётесь в Интернете на дом своей мечты. Прекрасные фотографии, низкая цена, вид на море. Вы пишете агенту, а он отвечает: «Ой, извините, его только вчера продали. Но у нас есть что-то похожее».
Классическая уловка «приманка и подмена». И это происходит до сих пор. Постоянно.
Некоторые порталы, в частности Idealista и Rightmove, не слишком строго подходят к удалению устаревших объявлений. А некоторые агентства используют это для привлечения потенциальных клиентов. Им нужны ваше имя, номер телефона и адрес электронной почты, чтобы зарегистрировать вас у застройщиков или начать присылать другие объявления.
И да, застройщики отслеживают имена. Если вы предоставите свои данные не тому агенту, даже случайно, вы можете оказаться связанными с ним на некоторое время.
Я всегда говорю своим клиентам: если что-то выглядит слишком хорошо, чтобы быть правдой, позвоните и договоритесь о просмотре. Это хороший способ проверить, насколько всё соответствует реальности. Для тех, кто решает продолжить процесс, правда обычно выясняется в последний момент, часто когда вы уже сидите в офисе застройщика, и это вызывает разочарование и неловкость.
Я всегда дважды или трижды проверяю цены, прежде чем договариваться о просмотре объектов, чтобы мои клиенты не сталкивались с неприятными сюрпризами, а предлагаемые мной варианты имели правильную цену.
Работа с несколькими агентами. Почему это может обернуться против вас
В других странах принято обращаться сразу к нескольким агентам. Чем больше агентов, тем больше вариантов, верно? Но не здесь.
Благодаря системе MLS большинство объектов недвижимости видны всем агентам. Если вы выставляете объект на продажу и работаете с несколькими агентами, ваш объект появляется в системе несколько раз. По опыту могу сказать, что большинство агентов пропустят его, полагая, что это дубликат или объект уже продан. Некоторые даже полагают, что с продавцом сложно иметь дело, ведь хороший агент должен был бы отговорить его от этого.
Если вы собираетесь купить недвижимость
Особенно в случае с новостройками у большинства агентов есть доступ к одному и тому же предложению. Разница заключается в том, как они работают.
• Некоторые продвигают всё, что приносит им доход
• Некоторые действительно изучают и сравнивают
• Некоторые знакомы с застройщиками и получают ранний доступ
• Некоторые не утруждают себя тем, чтобы задать важные вопросы или проверить договоры
• Некоторые просто слепо доверяют всему, что им говорит местный продавец
Некоторые просто продают всё, что блестит. Другие же думают за вас на два шага вперёд.
Как выбрать подходящего агента
Для покупателей единственная причина, по которой агент должен направлять вас в определённое русло, — это то, что он знает что-то, чего вы не знаете. Например:
• Правовые споры
• Недобросовестные строительные компании
• Неудовлетворительное послепродажное обслуживание
• Скрытые проблемы сообщества
• Недобросовестные застройщики
• Прилегающие участки и будущие последствия
• Неверные визуализации и виды
• Недвижимость по завышенным ценам
Лично я работаю с большинством застройщиков, которые платят 5 процентов. Я не настаиваю на том, кто платит больше всего. Я выслушиваю, объясняю, раскрываю контекст, показываю клиентам реальные варианты и рекомендую тот, который лучше всего подходит и с наименьшим количеством будущих проблем. Так и должно быть.
Продавцам следует выбирать того, кто подходит именно для вашей недвижимости. Для элитного объекта в Ла-Загалета нужен агент, имеющий покупателей по всему миру и серьезные связи. А двухкомнатная квартира в старом городе Estepona? Обратитесь к местному профессионалу, который действительно каждый день ходит по этой улице. И, что самое важное, к тому, кто делится объявлением с другими агентами, а не присваивает его себе из жадности.
Заключительные мысли
Costa del Sol может казаться спокойным местом, но к вопросам недвижимости здесь нельзя относиться легкомысленно. Правильный риэлтор сэкономит вам время, избавит от стресса и сэкономит деньги, а неправильный — может стоить вам всего этого и даже больше.
Если вам когда-нибудь понадобится четкое разъяснение по поводу риэлторов, комиссионных или того, как на самом деле устроена система здесь, я помогу вам разобраться во всем этом без лишних сложностей
Комментарии (0)
Пока нет комментариев. Ваш комментарий может стать первым.