Niektórzy przyjeżdżają na Costa del Sol, spodziewając się, że oglądanie nieruchomości pójdzie gładko. Znajdą kilka ofert w sieci, zadzwonią do kilku agentów, podpiszą umowę i pójdą do baru na plaży na sangrię. Inni myślą, że sprzedaż willi to nic trudnego – wystarczy zadzwonić do znanej agencji i czekać, aż zaczną napływać oferty.
Ale to, jakiego agenta tu wybierzesz, może zdecydować o sukcesie lub porażce twojej przygody.
Niezależnie od tego, czy przeprowadzasz się tu za słońcem, planujesz odsprzedać penthouse, czy sprzedajesz dom rodzinny – ten rynek działa trochę inaczej niż większość. Agenci kupujących i agenci sprzedających często się ze sobą mieszają. Prowizje wprowadzają ludzi w błąd. Wciąż pojawiają się fałszywe ogłoszenia. I jeśli nie miałeś z tym wcześniej do czynienia, prawdopodobnie nie wiesz, w co się pakujesz.
Przeanalizujmy to wszystko bez zbędnych owijanek – cała prawda.
Agenci nieruchomości działający na zlecenie kupujących. Twój sprzymierzeniec, jeśli dobrze wykonują swoją pracę
Agent nieruchomości działający na zlecenie kupującego powinien pracować dla ciebie. Nie dla sprzedającego. Nie dla dewelopera. Dla ciebie. Oznacza to, że pomoże ci znaleźć nieruchomość najlepiej odpowiadającą twoim celom, nawet jeśli sam jeszcze nie do końca wiesz, jakie to są cele.
Dobry agent zapyta o coś więcej niż tylko o to, ile sypialni potrzebujesz. Zainteresuje się Twoim stylem życia, długoterminowymi planami, lokalizacjami, budżetem, tym, na ile jesteś gotowy na remont, a nawet Twoimi hobby. Wspomniałeś o kajakach w Nerja? To naprawdę pomaga zawęzić wybór.
Tutaj, na Costa del Sol, korzystamy z systemu MLS, więc jeden dobry agent może pokazać ci prawie każdą dostępną nieruchomość. To ogromna zaleta, jeśli faktycznie jest obiektywny.
W czym problem? Niektórzy agenci kupujących mają też własne oferty. A jeśli sprzedadzą ci jedną ze swoich nieruchomości, zatrzymują całą 5-procentową prowizję, zamiast dzielić się nią z innym agentem wystawiającym ofertę. Zgadnij, co będzie dla nich priorytetem, nawet jeśli nie pasuje to do twoich kryteriów?
Dlaczego to ma znaczenie
Powiedzmy, że szukasz nowoczesnego penthouse’u z trzema sypialniami przy plaży, a pokazano ci rustykalną willę w stylu bodega na polu golfowym. Czy to może być agent, który cię nie wysłuchał, czy może chodzi o preferencje związane z prowizją?
Prawdziwy agent nieruchomości nie będzie cię tylko woził od jednej prezentacji do drugiej. Zwróci ci uwagę na wizualizacje nowych inwestycji, które nie uwzględniają żadnych dodatków, ostrzeże cię o zasłoniętych widokach przez przyszłe budowle oraz pomoże ci w sporządzeniu listy usterek i podłączeniu mediów.
Zajmą się też w twoim imieniu analizą ofert sprzedaży. Nie tylko tym, czy dom wygląda dobrze dzisiaj, ale też tym, czego możesz jutro żałować. Chodzi o takie rzeczy jak regulamin wspólnoty, wysokie opłaty wspólnotowe, ukryte szkody spowodowane wodą, elementy, które z czasem się niszczą, czy toczące się sprawy sądowe.
Niektórzy idą o krok dalej – czekają na dostawę mebli, pomagają w wyborze wystroju, łączą cię z godnym zaufania fachowcem albo po prostu odpowiadają na te tysiące pytań związanych z przeprowadzką. Najlepsi z nich stają się twoimi niezawodnymi doradcami na długie lata. Właśnie tym zawsze staram się być.
Agenci nieruchomości. Głos sprzedającego i siła marketingowa
Agent zajmujący się wystawianiem ofert pracuje dla sprzedającego. Jego zadaniem jest zaprezentowanie nieruchomości w jak najlepszym świetle, wypromowanie jej na rynku oraz wynegocjowanie jak najwyższej ceny dla sprzedającego. (Napisałem przewodnik dla sprzedających, który możesz przeczytać TUTAJ)
To często oznacza:
• Profesjonalne zdjęcia i wirtualne wycieczki wideo
• Strategiczne reklamy i kampanie w mediach społecznościowych
• Wysyłanie e-maili do bazy danych kupujących
• Organizowanie dni otwartych dla agentów
• Ogłoszenia na Idealista, Resales Online, Inmobalia, Rightmove i innych serwisach
Prywatne oferty
Wielu agentów na początku trzyma oferty w tajemnicy, licząc, że sprzedadzą je bezpośrednio swoim klientom i zatrzymają pełne 5 procent prowizji. Jeśli w ciągu pierwszych kilku tygodni nikt się nie zgłosi, muszą udostępnić ofertę innym agentom – i wtedy zazwyczaj zaczynają się liczne oglądania.
Jeśli jesteś sprzedającym i zastanawiasz się, dlaczego Twoja oferta nie cieszy się zainteresowaniem na początku, to prawdopodobnie właśnie dlatego.
Nierealne obietnice
To częsta sytuacja. Agent mówi ci, że za mniejszy procent prowizji wynegocjuje ci o 100 000 euro więcej niż ktokolwiek inny w rekordowym czasie. Brzmi świetnie, prawda? Ale po miesiącu czy dwóch zacznie cię namawiać, żebyś obniżył cenę do czegoś bardziej realistycznego – czegoś, o czym być może już wcześniej słyszałeś od bardziej uczciwego agenta.
I tu właśnie tkwi pułapka. Większość sprzedających wybiera agenta, który obiecuje więcej, a nie tego, który wydaje się ostrożny. Logicznie rzecz biorąc, kto by tego nie zrobił? Ale to częściej przynosi odwrotny skutek, niż ludzie chcą przyznać.
Na Costa del Sol naprawdę nic nie stoi na przeszkodzie, by sprzedający zawyżył cenę swojej oferty. Dobry agent powinien być stanowczy w takich sytuacjach, ale często tak nie jest. Jeśli cena twojego domu jest odpowiednia, oszczędzisz sobie niepotrzebnych opóźnień i kłopotów związanych z ciągłym obniżaniem ceny, aż w końcu trafisz w sedno.
Z drugiej strony niektórzy agenci od razu proponują zbyt niską cenę. Dlaczego? Bo różnica w ich prowizji nie jest na tyle duża, żeby się tym przejmować. Chcą po prostu sfinalizować sprzedaż.
Prowizje na Costa del Sol. Kto płaci i dlaczego wynosi to 5 procent
Nowicjusze zazwyczaj pytają: kto płaci prowizję? Czy zawsze wynosi 5 procent?
To sprzedający płaci prowizję za wystawienie oferty sprzedaży. Ale czy na pewno? Bo często to kupujący płaci więcej, po prostu przez wyższą cenę wywoławczą.
Zazwyczaj prowizja jest dzielona. 2,5% dla agenta sprzedającego. 2,5% dla agenta kupującego.
Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, nie płacisz tego z własnej kieszeni. Można powiedzieć, że jest to wliczone w cenę i nie będzie to nieprawda. Nie dostaniesz jednak żadnej dodatkowej faktury.
Nowe inwestycje
To samo. Deweloperzy płacą prowizję agentowi, zazwyczaj 5 procent, i w tym przypadku nie jest ona dzielona. Jeśli pójdziesz tam bez agenta, nie dostaniesz lepszej ceny. Deweloper po prostu zatrzymuje te 5 procent dla siebie.
I nie, nie da się negocjować ceny nowych nieruchomości, zwłaszcza w przypadku projektów cieszących się dużym popytem. Przy wyższych budżetach (powyżej 3 mln euro) mogą pojawić się drobne lub symboliczne dodatki, ale zniżki są rzadkością, jeśli nie niemożliwe.
Po co w ogóle korzystać z usług agenta kupującego?
Bo szukasz kogoś, kto:
• Mówi prawdę (miejmy nadzieję)
• Przedstawia pełny obraz sytuacji, a nie tylko to, co w broszurze
• Wskazuje potencjalne problemy, zanim staną się twoimi problemami
• Zawiera informacje, których nigdy nie uzyskasz od handlowców
• Pomaga nawiązać kontakt z odpowiednimi osobami, które pomogą ci w procesie zakupu
• Prowadzi negocjacje w twoim imieniu
• Porównuje oczekiwania z rzeczywistością
Dobry agent ds. zakupu nieruchomości już wie, co się sprawdziło, a co poszło nie tak. Nie zgaduje. Powie ci, czy deweloper ma w przeszłości przypadki oszczędzania na jakości, czy lokalizacja nie jest tak dobra, jak się wydaje, albo czy nie wpadniesz w potencjalny kłopot.
Fałszywe ogłoszenia…
W sieci natkniesz się na wymarzony dom. Świetne zdjęcia, niska cena, widok na morze. Piszesz do agenta i słyszysz: „O, przepraszam, ten dom właśnie wczoraj się sprzedał. Ale mamy coś podobnego”.
Klasyczna sztuczka z „przynęta i zamiana”. I to wciąż się dzieje. Cały czas.
Niektóre portale, zwłaszcza Idealista i Rightmove, nie są zbyt rygorystyczne, jeśli chodzi o usuwanie nieaktualnych ogłoszeń. Niektóre agencje wykorzystują to, by przyciągnąć potencjalnych klientów. Chcą twojego imienia i nazwiska, numeru telefonu oraz adresu e-mail, żeby zarejestrować cię u deweloperów albo zacząć wysyłać inne oferty.
I tak, deweloperzy śledzą nazwiska. Jeśli podasz swoje dane niewłaściwemu agentowi, nawet przez przypadek, możesz być z nim powiązany przez jakiś czas.
Zawsze powtarzam to moim klientom. Jeśli coś wygląda zbyt dobrze, by mogło być prawdziwe, zadzwoń i poproś o obejrzenie nieruchomości. To dobry sposób na zweryfikowanie rzeczywistości. Dla tych, którzy zdecydują się to kontynuować, prawda zwykle wychodzi na jaw w ostatniej chwili, często gdy już siedzisz w biurze dewelopera, a to jest rozczarowujące i krępujące.
Zawsze sprawdzam ceny dwa, a nawet trzy razy, zanim umówię oglądanie nieruchomości, żeby moi klienci nie mieli żadnych niespodzianek, a opcje, które im przedstawiam, były wycenione prawidłowo.
Współpraca z wieloma agentami. Dlaczego to się na tobie mści
W innych krajach to normalka, że korzysta się z usług kilku agentów naraz. Im więcej agentów, tym więcej opcji, prawda? Ale nie tutaj.
Dzięki systemowi MLS większość nieruchomości jest widoczna dla wszystkich agentów. Jeśli wystawiasz ofertę i współpracujesz z kilkoma agentami, twoja nieruchomość pojawia się w systemie kilka razy. Z doświadczenia wiem, że większość agentów pominie ją, zakładając, że to duplikat albo że została już sprzedana. Niektórzy nawet zakładają, że sprzedający jest trudny we współpracy, bo dobry agent powinien był od tego odradzić.
Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość
Zwłaszcza w przypadku nowych inwestycji większość agentów ma dostęp do tej samej oferty. Różnica polega na tym, jak działają.
• Niektórzy promują wszystko, co im się opłaca
• Niektórzy naprawdę szukają informacji i porównują
• Niektórzy znają deweloperów i mają wczesny dostęp
• Niektórzy nawet nie zadają ważnych pytań ani nie sprawdzają umów
• Niektórzy po prostu ślepo ufają temu, co powie im sprzedawca na miejscu
Niektórzy po prostu sprzedają wszystko, co się błyszczy. Inni myślą za ciebie dwa kroki naprzód.
Jak wybrać odpowiedniego agenta
Dla kupujących jedynym powodem, dla którego agent powinien kierować cię w konkretnym kierunku, jest to, że wie coś, czego ty nie wiesz. Na przykład:
• Spory prawne
• Problematyczne firmy budowlane
• Słaba obsługa posprzedażowa
• Ukryte problemy społeczności
• Nieuczciwi deweloperzy
• Sąsiednie działki i przyszłe skutki
• Fałszywe wizualizacje i widoki
• Zbyt drogie mieszkania
Osobiście większość deweloperów płaci 5 procent. Nie naciskam na to, co daje największy zysk. Słucham, wyjaśniam, przedstawiam kontekst, pokazuję klientom rzeczywiste opcje i polecam rozwiązanie najlepiej dopasowane, które w przyszłości sprawi najmniej problemów. Tak właśnie powinno być.
Jeśli jesteś sprzedającym, wybierz kogoś, kto pasuje do Twojej nieruchomości. Luksusowa oferta w La Zagaleta wymaga kogoś, kto ma globalnych nabywców i solidne kontakty. A dwupokojowe mieszkanie na starym mieście w Esteponie? Postaw na lokalnego profesjonalistę, który naprawdę codziennie spaceruje po tej ulicy. I co najważniejsze – kogoś, kto udostępnia tę ofertę innym agentom, zamiast chciwie trzymać ją tylko dla siebie.
Podsumowanie
Costa del Sol może sprawiać wrażenie spokojnego miejsca, ale sprawy związane z nieruchomościami nie są tu czymś, do czego można podchodzić lekko. Odpowiedni agent może zaoszczędzić ci czasu, stresu i pieniędzy, podczas gdy zły może kosztować cię wszystkie te trzy rzeczy, a nawet więcej.
Jeśli kiedykolwiek będziesz potrzebować jasnego wyjaśnienia na temat pośredników, prowizji czy tego, jak naprawdę działa ten system, chętnie pomogę ci to zrozumieć bez zbędnych komplikacji
Komentarze (0)
Jeszcze nie ma żadnych komentarzy. Twój może być pierwszy.