Manche kommen an die Costa del Sol und erwarten, dass die Immobilienbesichtigungen reibungslos ablaufen. Ein paar Angebote online finden, ein paar Makler anrufen, den Vertrag unterschreiben und dann ab in die Strandbar auf ein Glas Sangria. Andere glauben, eine Villa zu verkaufen sei so einfach wie bei einer namhaften Agentur anzurufen und darauf zu warten, dass die Angebote nur so hereinströmen.
Aber der Makler, den du hier auswählst, kann über Erfolg oder Misserfolg deiner Erfahrung entscheiden.
Egal, ob du wegen der Sonne umziehst, ein Penthouse weiterverkaufen willst oder ein Einfamilienhaus verkaufst – dieser Markt funktioniert ein bisschen anders als die meisten anderen. Käufermakler und Verkäufermakler verschmelzen oft miteinander. Provisionen verwirren die Leute. Gefälschte Angebote gibt es immer noch. Und wenn du das nicht schon einmal gemacht hast, weißt du wahrscheinlich nicht, worauf du dich einlässt.
Lass uns das Ganze mal ganz ohne Umschweife auf den Punkt bringen – die ganze Geschichte.
Käufermakler. Dein Fürsprecher – wenn sie ihre Arbeit richtig machen
Ein Käufermakler soll für dich arbeiten. Nicht für den Verkäufer. Nicht für den Bauträger. Für dich. Das bedeutet, dir dabei zu helfen, die beste Immobilie für deine Ziele zu finden – auch wenn du dir noch nicht ganz sicher bist, wie diese Ziele genau aussehen.
Ein guter Makler fragt mehr als nur, wie viele Schlafzimmer du brauchst. Er wird sich eingehend mit deinem Lebensstil, deinen langfristigen Plänen, den Stadtteilen, deinem Budget, deinen Vorstellungen bezüglich Renovierungsaufwand und sogar deinen Hobbys beschäftigen. Du erwähnst Kajakfahren in Nerja? Das hilft tatsächlich dabei, die Auswahl einzugrenzen.
Hier an der Costa del Sol nutzen wir ein MLS-System, sodass ein guter Makler dir fast jede verfügbare Immobilie zeigen kann. Das ist ein riesiger Vorteil, wenn er tatsächlich unvoreingenommen ist.
Das Problem? Manche Käufermakler haben auch ihre eigenen Angebote. Und wenn sie dir eines ihrer eigenen Objekte verkaufen, behalten sie die volle Provision von 5 Prozent, anstatt sie mit einem anderen Makler zu teilen. Rate mal, was Vorrang bekommt – auch wenn es gar nicht deinen Kriterien entspricht?
Warum das wichtig ist
Nehmen wir mal an, du fragst nach einem modernen Penthouse mit drei Schlafzimmern direkt am Strand, und dir wird eine rustikale Villa im Bodega-Stil auf einem Golfplatz gezeigt. Könnte es sein, dass der Makler nicht zugehört hat, oder könnte es an der Provision liegen?
Ein guter Makler schickt dich nicht einfach nur von einer Besichtigung zur nächsten. Er macht dich auf Renderings von Neubauprojekten aufmerksam, in denen Extras nicht berücksichtigt sind, warnt dich vor eingeschränkter Aussicht durch zukünftige Bauvorhaben und hilft dir bei Mängellisten und der Einrichtung der Versorgungsanschlüsse.
Sie werden auch in deinem Namen über Wiederverkaufsangebote nachdenken. Nicht nur darüber, ob die Immobilie heute gut aussieht, sondern auch darüber, was du morgen vielleicht bereuen könntest. Dinge wie Hausordnung, hohe Gemeinschaftsgebühren, versteckte Wasserschäden, Bereiche, die nicht gut altern, oder laufende Rechtsstreitigkeiten.
Manche gehen noch einen Schritt weiter: Sie bleiben da, wenn Möbel geliefert werden, helfen bei der Auswahl der Einrichtung, vermitteln dir einen vertrauenswürdigen Handwerker oder beantworten einfach die tausend Fragen rund um den Umzug. Die Besten werden über Jahre hinweg zu deinen Ansprechpartnern. Das ist es, was ich immer sein möchte.
Immobilienmakler. Die Stimme des Verkäufers und die Marketingkraft
Ein Makler arbeitet für den Verkäufer. Seine Aufgabe ist es, die Immobilie im besten Licht zu präsentieren, sie zu vermarkten und den höchstmöglichen Preis für den Verkäufer auszuhandeln. (Ich habe einen Leitfaden für Verkäufer geschrieben, den du HIER lesen kannst)
Das bedeutet oft:
• Professionelle Fotos und Videotouren
• Strategische Anzeigen und Social-Media-Kampagnen
• E-Mail-Versand an ihre Käufer-Datenbank
• Organisation von Besichtigungsterminen für Makler
• Anzeigen auf Idealista, Resales Online, Inmobalia, Rightmove und weiteren Plattformen
Pocket Listings
Viele Makler halten Immobilienangebote zunächst unter der Haube, in der Hoffnung, direkt an ihre eigenen Kunden zu verkaufen und die vollen 5 Prozent zu behalten. Wenn in den ersten Wochen niemand anbeißt, sind sie gezwungen, das Angebot anderen Maklern zugänglich zu machen – und dann fangen die Besichtigungen meist erst richtig an.
Wenn du als Verkäufer dich fragst, warum dein Inserat anfangs keine Aufrufe bekommt, ist das wahrscheinlich der Grund dafür.
Unrealistische Versprechungen
Das kommt häufig vor. Ein Makler verspricht dir, dass er in Rekordzeit 100.000 € mehr als jeder andere erzielt – und das bei einer niedrigeren Provision. Klingt toll, oder? Aber nach ein oder zwei Monaten wird er dich dazu drängen, den Preis auf ein realistischeres Niveau zu senken – etwas, das dir vielleicht schon früher von einem ehrlicheren Makler gesagt wurde.
Und hier liegt die Falle. Die meisten Verkäufer entscheiden sich für den Makler, der mehr verspricht, und nicht für den, der vorsichtig klingt. Logisch, wer würde das nicht tun? Aber das geht öfter nach hinten los, als die Leute zugeben.
An der Costa del Sol hindert eigentlich nichts einen Verkäufer daran, seinen Angebotspreis zu hoch anzusetzen. Ein guter Makler sollte in solchen Fällen entschlossen auftreten, tut dies aber oft nicht. Wenn dein Haus zum richtigen Preis angeboten wird, ersparst du dir unnötige Verzögerungen und Kopfzerbrechen, weil du den Preis ständig senken musst, bis er genau richtig ist.
Allerdings legen manche Makler die Preise von Anfang an zu niedrig fest. Warum? Weil der Unterschied bei ihrer Provision nicht groß genug ist, um sich darum zu kümmern. Sie wollen einfach nur den Verkauf abschließen.
Provisionen an der Costa del Sol. Wer zahlt sie und warum betragen sie 5 Prozent?
Neulinge fragen meistens: Wer zahlt die Provision? Beträgt sie immer 5 Prozent?
Es ist der Verkäufer, der die Provision für den Wiederverkauf zahlt. Aber tut er das wirklich? Denn oft zahlt der Käufer am Ende einfach über den Angebotspreis mehr.
Die Provision wird in der Regel aufgeteilt. 2,5 Prozent gehen an den Makler des Verkäufers. 2,5 Prozent gehen an den Makler des Käufers.
Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst, zahlst du das nicht aus eigener Tasche. Man könnte sagen, dass es im Preis enthalten ist, und damit liegst du nicht falsch. Aber es kommt keine zusätzliche Rechnung auf dich zu.
Neues aus der Entwicklung
Das ist genau dasselbe. Die Bauträger zahlen die Maklerprovision, in der Regel 5 Prozent, die in diesem Fall nicht aufgeteilt wird. Wenn du ohne Makler hingehst, bekommst du keinen besseren Preis. Der Bauträger streicht diese 5 Prozent einfach ein.
Und nein, bei Neubauten kannst du den Preis nicht verhandeln, vor allem nicht bei Projekten mit hoher Nachfrage. Bei höheren Budgets (über 3 Mio. €) gibt es vielleicht kleine oder symbolische Extras, aber Rabatte sind selten, wenn nicht gar unmöglich.
Warum sollte man überhaupt einen Makler für Käufer mitbringen?
Weil du jemanden suchst, der:
• Sagt dir die Wahrheit (hoffentlich)
• Vermittelt das Gesamtbild, nicht nur das aus der Broschüre
• Weist auf zukünftige Probleme hin, bevor sie zu deinen Problemen werden
• Bietet Hintergrundinfos, die du von Vertriebsmitarbeitern niemals bekommen würdest
• Bringt dich mit den richtigen Ansprechpartnern für den Kaufprozess in Kontakt
• Verhandelt in deinem Namen
• Stimmt Erwartungen und Realität aufeinander ab
Ein guter Makler für Käufer hat bereits gesehen, was funktioniert hat und was schiefgelaufen ist. Er rät nicht einfach ins Blaue hinein. Er wird dir sagen, ob der Bauträger dafür bekannt ist, an der Qualität zu sparen, ob die Lage nicht so gut ist, wie sie scheint, oder ob du dich auf ein potenzielles Problem einlässt.
Gefälschte Anzeigen…
Du stößt online auf ein Traumhaus. Tolle Fotos, niedriger Preis, Meerblick. Du schreibst dem Makler eine Nachricht und bekommst zur Antwort: „Oh, tut mir leid, das wurde gerade erst gestern verkauft. Aber wir haben etwas Ähnliches.“
Ein klassischer Fall von „Lockvogelangebot“. Und das passiert immer noch. Ständig.
Einige Portale, vor allem Idealista und Rightmove, gehen nicht streng genug vor, wenn es darum geht, veraltete Angebote zu entfernen. Und manche Agenturen nutzen das aus, um Interessenten anzulocken. Sie wollen deinen Namen, deine Telefonnummer und deine E-Mail-Adresse, damit sie dich bei Bauträgern registrieren oder dir andere Angebote zusenden können.
Und ja, Bauträger behalten Namen im Auge. Wenn du deine Daten dem falschen Makler gibst – selbst wenn es nur aus Versehen passiert –, bist du vielleicht eine Weile an ihn gebunden.
Ich sage meinen Kunden immer: Wenn etwas zu gut aussieht, um wahr zu sein, ruf an und vereinbare eine Besichtigung. Das ist ein guter Realitätscheck. Für diejenigen, die sich dafür entscheiden, weiterzumachen, kommt die Wahrheit meist erst in letzter Minute ans Licht – oft, wenn man schon im Büro des Bauträgers sitzt –, und das ist enttäuschend und unangenehm.
Ich überprüfe die Preise immer zwei- oder dreimal, bevor ich Besichtigungstermine vereinbare, damit meine Kunden keine Überraschungen erleben und die von mir vorgestellten Angebote preislich korrekt sind.
Die Zusammenarbeit mit mehreren Maklern. Warum das nach hinten losgeht
In anderen Ländern ist es üblich, gleich mehrere Makler gleichzeitig zu beauftragen. Mehr Makler, mehr Auswahl, oder? Aber hier nicht.
Dank des MLS sind die meisten Immobilien für alle Makler sichtbar. Wenn du dein Objekt bei mehreren Maklern inserierst und mit ihnen zusammenarbeitest, erscheint deine Immobilie mehrmals im System. Aus Erfahrung kann ich dir sagen, dass die meisten Makler sie überspringen werden, da sie davon ausgehen, dass es sich um ein Duplikat handelt oder die Immobilie bereits verkauft ist. Manche gehen sogar davon aus, dass der Verkäufer schwierig ist, da ein guter Makler davon abgeraten hätte.
Wenn du eine Immobilie kaufst
Vor allem bei Neubauten haben die meisten Makler Zugriff auf denselben Bestand. Der Unterschied liegt darin, wie sie arbeiten.
• Manche schieben einfach alles durch, womit sie Geld verdienen
• Manche recherchieren tatsächlich und vergleichen
• Manche kennen die Bauträger und erhalten frühzeitig Zugang
• Manche machen sich nicht die Mühe, die wichtigen Fragen zu stellen oder die Verträge zu prüfen
• Manche vertrauen einfach blind darauf, was ihnen der Verkäufer vor Ort erzählt
Manche verkaufen einfach alles, was glänzt. Andere denken für dich schon zwei Schritte voraus.
So findest du den richtigen Makler
Für Käufer gilt: Der einzige Grund, warum ein Makler dich in eine bestimmte Richtung lenken sollte, ist, dass er etwas weiß, was du nicht weißt. Zum Beispiel:
• Rechtliche Streitigkeiten
• Problematische Baufirmen
• Schlechter Kundendienst
• Verborgene Community-Themen
• Schlechte Bauträger
• Angrenzende Grundstücke und zukünftige Auswirkungen
• Falsche Renderings und Ansichten
• Überteuerte Immobilien
Meiner Erfahrung nach zahlen die meisten Bauträger 5 Prozent. Ich dränge nicht auf das Angebot, das am meisten einbringt. Ich höre zu, erkläre, stelle den Kontext dar, zeige den Kunden die tatsächlichen Optionen auf und empfehle die Lösung, die am besten passt und in Zukunft die wenigsten Probleme mit sich bringt. So sollte es sein.
Als Verkäufer solltest du jemanden wählen, der zu deiner Immobilie passt. Ein Luxusobjekt in La Zagaleta braucht jemanden mit einem weltweiten Käuferkreis und guten Kontakten. Eine Zweizimmerwohnung in der Altstadt von Estepona? Entscheide dich für einen lokalen Profi, der tatsächlich jeden Tag durch diese Straße läuft. Und vor allem: jemanden, der das Objekt mit anderen Maklern teilt, anstatt es aus Gier für sich zu behalten.
Abschließende Gedanken
Die Costa del Sol mag zwar entspannt wirken, aber Immobiliengeschäfte hier sollte man nicht auf die leichte Schulter nehmen. Der richtige Makler kann dir Zeit, Stress und Geld sparen, während der falsche dir all das und noch mehr kosten kann.
Wenn du mal einen direkten Überblick über Makler, Provisionen oder die tatsächliche Funktionsweise des Systems hier haben möchtest, kann ich dir helfen, das klar und ohne Schnickschnack zu verstehen
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