Sommige mensen komen naar de Costa del Sol in de verwachting dat het bezichtigen van huizen een makkie is. Even online wat advertenties zoeken, een paar makelaars bellen, op de stippellijn tekenen en dan naar de strandbar voor een sangria. Anderen denken dat het verkopen van een villa net zo simpel is als een grote makelaar bellen en wachten tot de biedingen binnenstromen.
Maar de makelaar die je hier kiest, kan je ervaring maken of breken.
Of je nu verhuist voor de zon, van plan bent een penthouse door te verkopen of een gezinswoning verkoopt: deze markt werkt net even anders dan de meeste andere. Kopersmakelaars en verkopersmakelaars lopen vaak door elkaar. Commissies zorgen voor verwarring. Er zijn nog steeds nepadvertenties in omloop. En tenzij je dit al eens eerder hebt meegemaakt, weet je waarschijnlijk niet waar je aan begint.
Laten we het allemaal eens zonder poespas op een rijtje zetten: het volledige verhaal.
Aankoopmakelaars. Jouw belangenbehartiger, als ze het goed doen
Een aankoopmakelaar hoort voor jou te werken. Niet voor de verkoper. Niet voor de projectontwikkelaar. Voor jou. Dat betekent dat hij je helpt de beste woning te vinden die bij je doelen past, zelfs als je nog niet helemaal zeker weet wat die doelen precies zijn.
Een goede makelaar vraagt meer dan alleen hoeveel slaapkamers je nodig hebt. Hij of zij gaat dieper in op je levensstijl, langetermijnplannen, buurten, budgetten, wat je wel en niet prettig vindt aan renovaties, en zelfs je hobby’s. Je hebt het over kajakken in Nerja? Dat helpt eigenlijk om de keuzemogelijkheden te beperken.
Hier aan de Costa del Sol gebruiken we een MLS-systeem, dus één goede makelaar kan je bijna alle beschikbare woningen laten zien. Dat is een enorm voordeel als ze daadwerkelijk onpartijdig zijn.
Het probleem? Sommige aankoopmakelaars hebben ook hun eigen aanbod. En als ze je een van hun eigen woningen verkopen, houden ze de volledige commissie van 5 procent zelf in plaats van die te delen met een andere verkoopmakelaar. Raad eens wat er voorrang krijgt, zelfs als het niet aan jouw criteria voldoet?
Waarom dat belangrijk is
Stel dat je vraagt naar een modern penthouse met drie slaapkamers aan het strand, en je krijgt een rustieke villa in bodegastijl op een golfbaan te zien. Is de makelaar misschien niet goed geluisterd, of speelt de commissie hier een rol?
Een goede aankoopmakelaar stuurt je niet zomaar van bezichtiging naar bezichtiging. Hij wijst je op renderbeelden van nieuwe projecten waarin de extra’s nog niet zijn verwerkt, waarschuwt je voor belemmerd uitzicht door toekomstige bouwprojecten en helpt je met de opleveringslijst en het aansluiten van nutsvoorzieningen.
Ze houden ook rekening met wat er later bij de verkoop van je huis belangrijk kan zijn. Niet alleen of het huis er vandaag goed uitziet, maar ook waar je morgen misschien spijt van krijgt. Zaken als regels van de vereniging van eigenaren, hoge verenigingskosten, verborgen waterschade, delen van het huis die niet goed verouderen, of lopende rechtszaken.
Sommigen gaan nog een stapje verder: ze blijven even om te helpen bij het afleveren van meubels, geven advies bij het uitkiezen van je interieur, brengen je in contact met een betrouwbare klusjesman of beantwoorden gewoon die duizend vragen over je verhuizing. De allerbesten worden jarenlang je vaste aanspreekpunt. Dat is wat ik altijd probeer te zijn.
Makelaars. De stem van de verkoper en de marketingkracht
Een verkoopmakelaar werkt voor de verkoper. Het is zijn taak om het pand zo goed mogelijk te presenteren, het op de markt te brengen en de hoogst mogelijke prijs voor de verkoper te bedingen. (Ik heb een gids voor verkopers geschreven die je HIER kunt lezen)
Dat betekent vaak:
• Professionele foto’s en videorondleidingen
• Strategische advertenties en campagnes op sociale media
• Hun database met kopers e-mailen
• Open huizen organiseren voor makelaars
• Advertenties op Idealista, Resales Online, Inmobalia, Rightmove en meer
Verborgen aanbiedingen
Veel makelaars houden hun aanbod in het begin even achter de hand, in de hoop het rechtstreeks aan hun eigen klanten te verkopen en zo de volledige 5 procent te kunnen houden. Als er in de eerste paar weken niemand reageert, zijn ze gedwongen het aan andere makelaars open te stellen, en dan komen de bezichtigingen meestal pas op gang.
Als je een verkoper bent en je vraagt je af waarom je advertentie in het begin niet veel bekeken wordt, dan is dit waarschijnlijk de reden.
Onrealistische beloften
Het komt vaak voor. Een makelaar zegt dat hij in recordtijd €100.000 meer voor je krijgt dan wie dan ook, tegen een lagere commissie. Klinkt geweldig, toch? Maar na een maand of twee zal hij je aansporen om de prijs te verlagen naar iets realistischer, iets wat je misschien al eerder van een eerlijkere makelaar hebt gehoord.
En hier zit de valkuil. De meeste verkopers kiezen voor de makelaar die meer belooft, niet voor degene die voorzichtig klinkt. Logisch, wie zou dat niet doen? Maar dat werkt vaker averechts dan mensen willen toegeven.
Aan de Costa del Sol is er eigenlijk niets dat een verkoper ervan weerhoudt om zijn woning te duur te prijzen. Een goede makelaar zou in zo’n geval streng moeten optreden, maar vaak doen ze dat niet. Als je huis de juiste prijs heeft, bespaar je jezelf onnodige vertragingen en kopzorgen doordat je de prijs steeds weer moet verlagen totdat hij precies goed is.
Dat gezegd hebbende, gaan sommige makelaars vanaf het begin ook te laag in de prijs. Waarom? Omdat het verschil in hun commissie niet groot genoeg is om zich daar druk om te maken. Ze willen gewoon dat de verkoop doorgaat.
Commissies aan de Costa del Sol. Wie betaalt er en waarom is het 5 procent?
Nieuwkomers vragen dat meestal: wie betaalt de commissie? Is dat altijd 5 procent?
Het is de verkoper die de commissie voor de verkoopadvertentie betaalt. Maar is dat wel zo? Want vaak betaalt de koper uiteindelijk gewoon meer via de vraagprijs.
Meestal wordt het verdeeld. Twee komma vijf procent voor de verkopende makelaar. Twee komma vijf procent voor de makelaar van de koper.
Als je een bestaande woning koopt, hoef je dat niet uit eigen zak te betalen. Je zou kunnen zeggen dat het in de prijs is inbegrepen, en daar heb je gelijk in. Maar je krijgt er geen aparte rekening voor.
Nieuwe ontwikkelingen
Hetzelfde verhaal. Projectontwikkelaars betalen de makelaarscommissie, meestal 5 procent, en in dit geval wordt die niet verdeeld. Als je zonder makelaar binnenloopt, krijg je geen betere prijs. De projectontwikkelaar steekt die 5 procent gewoon in eigen zak.
En nee, je kunt niet onderhandelen over de prijs van nieuwbouwwoningen, zeker niet bij projecten waar veel vraag naar is. Bij hogere budgetten (boven de € 3 miljoen) kunnen er misschien kleine of symbolische extra’s worden toegevoegd, maar kortingen zijn zeldzaam, zo niet onmogelijk.
Waarom zou je eigenlijk een aankoopmakelaar inschakelen?
Omdat je iemand zoekt die:
• Vertelt je de waarheid (hopelijk)
• Geeft je het volledige plaatje, niet alleen wat er in de brochure staat
• Signaleert toekomstige problemen voordat ze jouw problemen worden
• Bevat achtergrondinformatie die je nooit van verkopers zou krijgen
• Brengt je in contact met de juiste mensen voor het aankoopproces
• Onderhandelt namens jou
• Brengt verwachtingen en de realiteit op één lijn
Een goede aankoopmakelaar heeft al gezien wat wel en niet goed is gegaan. Hij of zij hoeft niet te gissen. Hij of zij zal je vertellen of de projectontwikkelaar erom bekend staat om de hoeken af te snijden, of de locatie niet zo goed is als het lijkt, of dat je een potentieel probleem tegemoet gaat.
Nepadvertenties…
Je stuit online op je droomhuis. Prachtige foto’s, lage prijs, uitzicht op zee. Je stuurt de makelaar een berichtje en krijgt te horen: „O, sorry, dat is gisteren net verkocht. Maar we hebben wel iets vergelijkbaars.”
Typisch een lokkertje. En het gebeurt nog steeds. De hele tijd.
Sommige portals, vooral Idealista en Rightmove, zijn niet zo streng in het verwijderen van verouderde advertenties. En sommige makelaars maken hier gebruik van om potentiële klanten aan te trekken. Ze willen je naam, nummer en e-mailadres, zodat ze je kunnen aanmelden bij projectontwikkelaars of je andere advertenties kunnen sturen.
En ja, projectontwikkelaars houden namen bij. Als je je gegevens aan de verkeerde makelaar geeft, zelfs per ongeluk, zit je misschien wel een tijdje aan hen vast.
Ik zeg het altijd tegen mijn klanten: als iets te mooi lijkt om waar te zijn, bel dan even en vraag om een bezichtiging. Dat is een goede manier om te kijken of het echt klopt. Voor degenen die toch doorgaan, komt de waarheid meestal pas op het laatste moment aan het licht, vaak als je al in het kantoor van de projectontwikkelaar zit, en dat is teleurstellend en ongemakkelijk.
Ik controleer prijzen altijd twee of drie keer voordat ik bezichtigingen regel, zodat mijn klanten niet voor verrassingen komen te staan en de opties die ik voorstel correct geprijsd zijn.
Werken met meerdere makelaars. Waarom dat averechts werkt
In andere landen is het normaal om meerdere makelaars tegelijk in te schakelen. Meer makelaars, meer opties, toch? Maar hier niet.
Dankzij de MLS zijn de meeste woningen zichtbaar voor alle makelaars. Als je je woning te koop aanbiedt en met meerdere makelaars werkt, verschijnt je woning meerdere keren in het systeem. Uit ervaring kan ik je vertellen dat de meeste makelaars deze dan overslaan, in de veronderstelling dat het een dubbele vermelding is of dat de woning al verkocht is. Sommigen denken zelfs dat de verkoper lastig is in de omgang, omdat een goede makelaar dit juist zou hebben afgeraden.
Als je een huis koopt
Vooral bij nieuwbouw hebben de meeste makelaars toegang tot hetzelfde aanbod. Het verschil zit hem in hoe ze te werk gaan.
• Sommigen promoten gewoon wat hen geld oplevert
• Sommigen doen echt onderzoek en vergelijken
• Sommigen kennen de projectontwikkelaars en krijgen al vroeg toegang
• Sommigen nemen niet de moeite om de belangrijke vragen te stellen of de contracten te controleren
• Sommigen geloven gewoon blindelings alles wat de verkoper ter plaatse ze vertelt
Sommigen verkopen gewoon alles wat glimt. Anderen denken twee stappen vooruit voor jou.
Hoe kies je de juiste makelaar?
Voor kopers is de enige reden waarom een makelaar je een bepaalde kant op zou moeten sturen, dat hij iets weet wat jij niet weet. Zoals:
• Juridische geschillen
• Problematische bouwbedrijven
• Slechte service na verkoop
• Verborgen gemeenschapskwesties
• Slechte projectontwikkelaars
• Omliggende percelen en toekomstige gevolgen
• Verkeerde weergaven en uitzichten
• Te dure woningen
Persoonlijk betalen de meeste projectontwikkelaars 5 procent. Ik dring niet aan op wie het meeste betaalt. Ik luister, leg uit, geef context, laat klanten de daadwerkelijke opties zien en adviseer wat het beste bij ze past en in de toekomst de minste problemen oplevert. Zo hoort het ook.
Als verkoper kies je best iemand die bij je woning past. Voor een luxe woning in La Zagaleta heb je iemand nodig met internationale kopers en goede connecties. Een appartement met twee slaapkamers in de oude binnenstad van Estepona? Ga dan voor een lokale professional die daadwerkelijk elke dag door die straat loopt. En het allerbelangrijkste: iemand die de aanbieding deelt met andere makelaars in plaats van hem uit hebzucht voor zichzelf te houden.
Afsluitende gedachten
De Costa del Sol mag dan wel ontspannen aanvoelen, maar onroerend goed is hier geen zaak om licht op te vatten. De juiste makelaar kan je tijd, stress en geld besparen, terwijl de verkeerde je juist alle drie – en nog meer – kan kosten.
Als je ooit een duidelijk overzicht wilt van makelaars, commissies of hoe het systeem hier eigenlijk werkt, kan ik je helpen het helder te begrijpen, zonder onnodige ruis
Reacties (0)
Nog geen reacties. Jij kunt de eerste zijn.