Listas de defectos | Por qué son importantes y cómo hacerlas bien

¿Qué es una lista de defectos?

Comprar una casa nueva es como comprarte un par de zapatos. Debería estar impecable y ser perfecta. Pero seamos sinceros, tu nueva vivienda tendrá algún que otro problema. Ni siquiera las promociones más lujosas están a salvo de defectos. Es una realidad de la construcción a gran escala, donde a menudo se prioriza la rapidez frente a la precisión.

Aquí es donde entran en juego las listas de defectos (punch lists): tu oportunidad de informar al promotor de los daños, los acabados deficientes o los defectos de construcción para que los pueda arreglar.

Una lista de defectos es un informe detallado en el que se recogen los daños, los acabados defectuosos o los fallos de tu nueva vivienda. Garantiza que la promotora los solucione antes de que te mudes o empieces a usar la propiedad. Es una parte fundamental del proceso de compra en la Costa del Sol.

• Azulejos astillados, grietas en las paredes, lámparas de techo desalineadas o grifos que gotean
• Pinturas mal hechas, huecos en el suelo o arañazos en los armarios
• Problemas de fontanería, interruptores que no funcionan o puertas que no cierran bien

• Ojalá hubieras elegido otra encimera o otros azulejos
• Solicitar la sustitución de materiales ya instalados
• Añadir funciones o hacer cambios que no formaban parte del diseño original

Una lista de defectos se centra en el estado y los acabados de tu casa, no en cambios de diseño ni en cosas de las que te arrepientes.

Imagina que te acabas de mudar, te has servido una copa de vino y te has sentado en el sofá. Levantas la vista y ahí está: una lámpara de techo mal colocada y una desconchadura de pintura justo encima. O abres una puerta y roza el suelo. A mí eso me volvería loco, sabiendo que el promotor me lo podría haber arreglado gratis.

Esta es la fase de la revisión final, para asegurarte de que tu casa cumple con los estándares por los que has pagado y evitarte gastos innecesarios más adelante. Si se te pasa algo por alto en tu lista de revisión, puede suponer un coste oculto a la hora de comprar una vivienda.

Lo ideal es que la revisión de defectos se haga antes de la entrega, durante la visita con el representante de la promotora. No todo el mundo tiene esa oportunidad, pero si tú la tienes, aprovéchala. Los defectos que encuentres se pueden registrar directamente en su sistema incluso antes de firmar.

Si eso no es posible, hazlo en cuanto te den las llaves. La mayoría de los promotores te dan 30 días para presentar tu lista, pero algunos te presionarán para que lo hagas en menos tiempo.

Necesitas tener el agua y la electricidad conectadas para comprobar bien si hay fugas, si la presión es la adecuada o si hay algún fallo eléctrico. Dar de alta los servicios puede llevar más tiempo del esperado, a veces semanas, debido a retrasos en la documentación, días festivos o a la espera de que un electricista conecte tu casa a la red eléctrica.

Acuerda un plazo razonable para la revisión de defectos antes de firmar nada, para evitar quedarte sin tiempo para detectar posibles problemas.

• Hazlo antes de mudarte, porque los promotores podrían alegar que tú causaste los daños durante la mudanza
• Conecta los servicios públicos y comprueba que todo funciona, desde los grifos hasta los enchufes
• Sé persistente, a menudo hay que recordar a los promotores que terminen las reparaciones

A menos que tengas experiencia en construcción, es probable que se te pasen por alto problemas que podrían salirte caros más adelante. Un arquitecto independiente tiene los conocimientos necesarios para detectar lo que a ti se te escapa.

Hay un arquitecto en el que confío desde hace años (apodado «El danés del palito») que es increíblemente meticuloso. Una vez pulsó un interruptor de la luz 30 veces porque no hacía clic como debía. Da golpecitos en las baldosas para ver si hay puntos huecos, comprueba las tuberías y la instalación eléctrica, y lo documenta todo con fotos con fecha y hora y notas en español e inglés.

Una inspección profesional abarca todas las zonas accesibles de la vivienda: paredes, techos y suelos, puertas y ventanas (incluida su alineación y estanqueidad), cocina y baños, electrodomésticos instalados, aire acondicionado, enchufes, tuberías visibles y elementos exteriores como terrazas y fachadas. Es un proceso no invasivo, es decir, no hay que taladrar ni abrir paredes, pero es lo suficientemente minucioso como para detectar la gran mayoría de los problemas.

Sin embargo, incluso los mejores arquitectos son humanos. Después de revisar cientos de defectos, puede que se les pase algo por alto. Es poco habitual, pero vale la pena tenerlo en cuenta.

A veces, los promotores te ofrecen enviar a su propio equipo de revisión, asegurándote que todo está perfecto. En la mayoría de los casos, su equipo trabaja para ellos, no para ti. Algunos subcontratan el servicio posventa a empresas independientes, pero aun así te conviene tener a alguien de tu lado.

• Un informe detallado en PDF con fotos y notas
• Documentación de problemas visibles y ocultos, lo que dificulta que los promotores los pongan en duda

Precio: Para un piso de 2 o 3 habitaciones, el alquiler suele rondar entre 500 y 1.000 €, dependiendo del tamaño.

Algunas listas de defectos son sencillas, otras, impactantes. He visto cajones desalineados, cristales rotos, enchufes que no funcionan, acabados defectuosos, casas sin limpiar e incluso inodoros que no tiraban de la cadena. A un cliente le encontraron latas de Coca-Cola olvidadas y clavos aún clavados en las paredes.

Pero, en su mayoría, las listas de defectos revelan problemas comunes de acabado, como la pintura, baldosas desiguales o arañazos, cuya reparación es responsabilidad del promotor. Si no detectas los daños dentro del plazo inicial, solo habrás aumentado los costes ocultos de vivir en la Costa del Sol.

La inspección: tu arquitecto (o tú mismo) revisa la propiedad y anota todos los problemas.

Enviar la lista: cada promotor tiene su propio sistema. Algunos aceptan archivos PDF y fotos, otros tienen portales poco intuitivos que lo hacen todo más complicado. Un informe profesional te ayuda a asegurarte de que todo quede bien documentado.

Las reparaciones: Una vez que hayas enviado tu lista de defectos, la promotora programará las reparaciones. Normalmente, las hacen por lotes en todas las viviendas. Esto puede tardar días, semanas o meses. Una vez enviada la lista, ya puedes meter los muebles, sabiendo que tus problemas están registrados.

El seguimiento: este es un paso que la mayoría de los compradores se saltan. Cuando el promotor te diga que las reparaciones están listas, pide a alguien que vuelva a comprobarlo. No todas las reparaciones se hacen bien a la primera, y una vez que hayas aceptado el trabajo, es mucho más difícil reclamar.

Las listas de defectos no son solo una formalidad, sino tu oportunidad de asegurarte de que te entreguen tu vivienda tal y como debe ser. Ya sea una baldosa astillada, una tubería defectuosa o una lámpara de techo ligeramente descentrada, los promotores son responsables de arreglar los problemas justificados, pero solo si los documentas.

Si quieres recomendaciones sobre arquitectos de confianza, como «El danés del palo», no dudes en ponerte en contacto conmigo.

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Escrito en colaboración con Thomas la Cour «The Danish Man» Bidstrup
, arquitecto técnico de ArquiStruct
http://www.arquistruct.com

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