Списки недоделок | Почему они важны и как их правильно составить

Что такое список недоделок

Покупка нового дома похожа на покупку пары туфель. Он должен быть безупречным и идеальным. Но давайте будем честными: у вашей новой недвижимости обязательно найдутся недостатки. Даже самые роскошные жилые комплексы не застрахованы от недостатков. Такова реальность крупномасштабного строительства, где часто приоритет отдается скорости, а не точности.

Именно здесь пригодятся списки недоделок (punch lists) — это ваша возможность сообщить застройщику о повреждениях, некачественной отделке или строительных дефектах, чтобы он мог их устранить.

Список недоделок — это подробный отчёт, в котором фиксируются повреждения, некачественная отделка или дефекты в вашем новом доме. Он гарантирует, что застройщик устранит эти проблемы до того, как вы въедете в дом или начнёте пользоваться недвижимостью. Это важнейшая часть процесса покупки недвижимости на Costa del Sol.

• Отколотая плитка, трещины в стенах, криво висящие потолочные светильники или протекающие краны
• Некачественная покраска, щели в напольном покрытии или царапины на кухонных шкафах
• Неисправная сантехника, неработающие выключатели или двери, которые плохо закрываются

• Жаль, что вы не выбрали другую столешницу или плитку
• Просьба о замене уже установленных материалов
• Добавление функций или внесение изменений, не предусмотренных первоначальным проектом

Список недоделок ориентирован на состояние и качество отделки вашего дома, а не на изменения в дизайне или то, о чём вы пожалели.

Представьте, что вы только что въехали в новую квартиру, налили себе бокал вина и устроились на диване. Вы поднимаете взгляд — и вот оно: криво висящий потолочный светильник и отслоившаяся краска над ним. Или вы открываете дверь, а она цепляет пол. Меня это довело бы до безумия, зная, что застройщик мог бы исправить это бесплатно.

В этом и заключается смысл проверки на наличие дефектов: она позволяет убедиться, что ваш дом соответствует тем стандартам, за которые вы заплатили, и избавляет вас от ненужных расходов в будущем. Если вы что-то упустите из своего списка дефектов, это может привести к дополнительным скрытым расходам при покупке недвижимости.

В идеале выявление недоделок происходит до сдачи объекта, во время осмотра в присутствии представителя застройщика. Не у всех есть такая возможность, но если у вас она есть, воспользуйтесь ею. Обнаруженные недоделки можно зарегистрировать прямо в их системе ещё до подписания документов.

Если это невозможно, сделайте это, как только получите ключи. Большинство застройщиков дают 30 дней на подачу списка, но некоторые будут настаивать на более коротком сроке.

Чтобы должным образом проверить наличие утечек, давление или неисправности в электросети, необходимо подключить воду и электричество. Подключение коммунальных услуг может занять больше времени, чем ожидалось, — иногда даже несколько недель — из-за задержек с оформлением документов, праздничных дней или ожидания приезда электрика для подключения вашего дома к электросети.

Прежде чем что-либо подписывать, договоритесь о разумном сроке для выявления недоделок, чтобы не оказаться в ситуации, когда времени на их выявление не хватит.

• Сделайте это до заселения, иначе застройщики могут заявить, что вы нанесли ущерб во время переезда
• Подключите коммунальные услуги, проверьте всё — от кранов до розеток
• Будьте настойчивы: застройщикам часто нужно напоминать о необходимости завершить ремонтные работы

Если у вас нет опыта в строительстве, вы, скорее всего, упустите из виду проблемы, которые позже могут обойтись вам дорого. Независимый архитектор обладает необходимыми знаниями, чтобы заметить то, что вам не удастся обнаружить.

Один архитектор, которому я доверяю уже много лет (его прозвали «Датчанин с палкой»), невероятно дотошен. Однажды он нажал на выключатель света 30 раз, потому что тот не щелкал как следует. Он постукивает по плитке, чтобы проверить, нет ли пустот, проверяет сантехнику и электрику, а также документирует всё с помощью фотографий с отметкой времени и заметок на испанском и английском языках.

Профессиональная проверка охватывает все доступные участки объекта недвижимости: стены, потолки и полы, двери и окна, включая их выравнивание и герметизацию, кухню и ванные комнаты, установленную бытовую технику, кондиционеры, электрические розетки, видимые элементы водопровода и канализации, а также наружные элементы, такие как террасы и фасады. Осмотр проводится неинвазивным способом, то есть без сверления или вскрытия стен, но при этом достаточно тщательно, чтобы выявить подавляющее большинство проблем.

Однако даже лучшие архитекторы — тоже люди. Проверив сотни недостатков, они могут что-то упустить. Это случается редко, но об этом стоит помнить.

Застройщики иногда предлагают прислать свою собственную команду по выявлению дефектов, уверяя вас, что всё в идеальном порядке. В большинстве случаев их команда работает на них, а не на вас. Некоторые передают послепродажное обслуживание независимым компаниям, но вам всё равно понадобится кто-то, кто будет на вашей стороне.

• Подробный отчет в формате PDF с фотографиями и примечаниями
• Документация видимых и скрытых проблем, затрудняющая застройщикам оспаривание

Стоимость: за квартиру с 2–3 спальнями придется заплатить 500–1 000 евро в зависимости от площади.

Некоторые списки недоделок бывают простыми, а другие — шокирующими. Я видел неровные ящики, разбитые стеклянные панели, неработающие розетки, некачественную отделку, неубранные дома и даже унитазы, в которых не спускалась вода. Один клиент обнаружил оставленные банки из-под колы и гвозди, все еще торчащие из стен.

Однако в большинстве случаев списки недоделок выявляют типичные проблемы с отделкой, такие как дефекты покраски, неровности плитки или царапины, устранение которых входит в обязанности застройщика. Если вы не заметите эти повреждения в течение первоначального периода, вы лишь увеличите скрытые расходы на проживание на Costa del Sol.

Пошаговая инструкция Ваш архитектор (или вы сами) осматривает объект недвижимости и фиксирует все проблемы.

Подача списка. У застройщиков действуют разные системы. Некоторые принимают PDF-файлы и фотографии, у других — неудобные порталы, которые затрудняют процесс. Профессиональный отчет помогает убедиться, что всё задокументировано должным образом.

Ремонт. После того как вы подадите список недоделок, застройщик составит график ремонтных работ. Обычно ремонт всех квартир проводится партиями. Это может занять дни, недели или месяцы. После подачи списка недоделок вы можете завезти мебель, зная, что все проблемы зафиксированы.

Дополнительные рекомендации. Этот шаг большинство покупателей пропускают. Когда застройщик заявляет, что ремонтные работы завершены, пригласите кого-нибудь, чтобы это проверить. Не все исправления выполняются правильно с первого раза, и как только вы примете выполненную работу, отстаивать свои права станет гораздо сложнее.

Списки недоделок — это не просто формальность, а ваш шанс убедиться, что дом будет сдан в надлежащем состоянии. Будь то отколотая плитка, неисправная сантехника или слегка смещённый потолочный светильник — застройщики обязаны устранять обоснованные недоделки, но только в том случае, если вы их зафиксируете.

Если вам нужны рекомендации по надёжным архитекторам, таким как «Датчанин с палкой», не стесняйтесь обращаться.

Посмотрите моё видео, чтобы узнать больше!

Написано в сотрудничестве с Томасом ла Куром («Датчанином») Бидструпом
, техническим архитектором компании ArquiStruct
http://www.arquistruct.com

Связанные статьи:

• Процесс покупки жилья в новостройке
• Скрытые расходы при покупке недвижимости