Listy usterek | Dlaczego są ważne i jak je prawidłowo sporządzić

Czym jest lista usterek

Kupno nowego domu to jak kupno pary butów. Powinien być nieskazitelny i idealny. Ale bądźmy szczerzy – twoja nowa nieruchomość będzie miała jakieś wady. Nawet najbardziej luksusowe inwestycje nie są wolne od niedoskonałości. Taka jest rzeczywistość budownictwa na dużą skalę, gdzie często przedkłada się szybkość nad precyzję.

Właśnie tu przydają się listy usterek (punch lists) – to twoja szansa, by zgłosić deweloperowi uszkodzenia, niedoskonałości wykończenia lub wady budowlane, żeby mógł je naprawić.

Lista usterek to szczegółowy raport dokumentujący uszkodzenia, niedociągnięcia wykończenia lub wady w twoim nowym domu. Dzięki niej deweloper musi je naprawić, zanim się wprowadzisz lub zaczniesz korzystać z nieruchomości. To kluczowy element procesu kupna na Costa del Sol.

• Odłamane płytki, pęknięcia w ścianach, krzywo zamontowane lampy sufitowe albo cieknące krany
• Słabe wykończenie malarskie, szczeliny w podłodze lub zadrapania na szafkach
• Wadliwa instalacja wodno-kanalizacyjna, niedziałające przełączniki albo drzwi, które się nie zamykają jak trzeba

• Żałujesz, że nie wybrałeś innego blatu lub płytek
• Prośba o wymianę już zamontowanych materiałów
• Dodawanie funkcji lub wprowadzanie zmian, które nie były częścią pierwotnego projektu

Lista usterek skupia się na stanie i wykończeniu twojego domu, a nie na zmianach projektowych czy tym, czego żałujesz.

Wyobraź sobie, że właśnie się wprowadziłeś, nalałeś sobie kieliszek wina i usiadłeś na kanapie. Podnosisz wzrok i widzisz to – krzywo zawieszoną lampę sufitową i odprysk farby nad nią. Albo otwierasz drzwi, a one ocierają się o podłogę. Mnie to doprowadziłoby do szału, wiedząc, że deweloper mógłby to naprawić za darmo.

O to właśnie chodzi przy odbiorze mieszkania – chodzi o to, żeby upewnić się, że Twoje mieszkanie spełnia standardy, za które zapłaciłeś, i uchronić Cię przed niepotrzebnymi wydatkami w przyszłości. Jeśli coś przeoczysz na swojej liście do odbioru, może to zwiększyć ukryte koszty związane z zakupem nieruchomości.

Najlepiej, żeby sprawdzanie wady odbyło się przed przekazaniem nieruchomości, podczas oględzin z przedstawicielem dewelopera. Nie każdy ma taką możliwość, ale jeśli ją masz, skorzystaj z niej. Ustalone wady można zarejestrować bezpośrednio w ich systemie, jeszcze zanim podpiszesz umowę.

Jeśli to niemożliwe, zrób to, jak tylko dostaniesz klucze. Większość deweloperów daje ci 30 dni na złożenie listy, ale niektórzy będą naciskać, żebyś zrobił to wcześniej.

Aby prawidłowo sprawdzić, czy nie ma wycieków, czy ciśnienie jest w porządku i czy instalacja elektryczna działa, musisz mieć podłączoną wodę i prąd. Podłączenie mediów może zająć więcej czasu niż się spodziewasz, czasem nawet kilka tygodni, z powodu opóźnień w załatwianiu dokumentów, świąt lub czekania na elektryka, który podłączy twój dom do sieci.

Zanim cokolwiek podpiszesz, uzgodnij rozsądny termin na zgłaszanie usterek, żeby nie zabrakło ci czasu na wykrycie ewentualnych problemów.

• Zrób to przed wprowadzeniem się, bo deweloperzy mogą twierdzić, że to ty spowodowałeś uszkodzenia podczas przeprowadzki
• Podłącz media i sprawdź wszystko – od kranów po gniazdka
• Bądź wytrwały – deweloperzy często potrzebują przypomnienia, żeby dokończyć naprawy

Jeśli nie masz doświadczenia w budownictwie, prawdopodobnie przeoczysz pewne problemy, które mogą ci później drogo kosztować. Niezależny architekt ma wiedzę, by dostrzec to, czego ty nie zauważysz.

Jeden z architektów, któremu ufam od lat (nazywany „Duńczykiem z miarką”), jest niesamowicie skrupulatny. Kiedyś włączał włącznik światła aż 30 razy, bo nie klikał jak trzeba. Stuka w płytki, żeby sprawdzić, czy nie ma pustych miejsc, testuje instalację wodno-kanalizacyjną i elektryczną, a wszystko dokumentuje zdjęciami z datą i notatkami po hiszpańsku i angielsku.

Profesjonalna inspekcja obejmuje wszystkie dostępne obszary nieruchomości: ściany, sufity i podłogi, drzwi i okna – w tym ich wyrównanie i uszczelnienie – kuchnię i łazienki, zainstalowane urządzenia, klimatyzację, gniazdka elektryczne, widoczną instalację wodno-kanalizacyjną oraz elementy zewnętrzne, takie jak tarasy i elewacje. Jest to kontrola nieinwazyjna, co oznacza, że nie wymaga wiercenia ani rozbierania ścian, ale jest na tyle dokładna, że pozwala wykryć zdecydowaną większość problemów.

Jednak nawet najlepsi architekci to tylko ludzie. Po sprawdzeniu setek usterek może im coś umknąć. Zdarza się to rzadko, ale warto o tym pamiętać.

Deweloperzy czasami proponują, że wyślą swój własny zespół do spraw usterek, zapewniając cię, że wszystko jest idealne. W większości przypadków ich zespół pracuje dla nich, a nie dla ciebie. Niektórzy zlecają obsługę posprzedażową niezależnym firmom, ale i tak warto mieć kogoś po swojej stronie.

• Szczegółowy raport w formacie PDF ze zdjęciami i notatkami
• Dokumentacja widocznych i ukrytych problemów, co utrudnia deweloperom podważanie faktów

Koszt: Za mieszkanie z 2–3 sypialniami zapłacisz około 500–1 000 euro, w zależności od wielkości.

Niektóre listy usterek są proste, inne szokujące. Widziałem źle wyregulowane szuflady, potłuczone szyby, niedziałające gniazdka, kiepskie wykończenia, nieposprzątane mieszkania, a nawet toalety, których nie dało się spłukać. Jeden z klientów znalazł porzucone puszki po coli i gwoździe wciąż tkwiące w ścianach.

Jednak w większości przypadków listy usterek wskazują na typowe problemy wykończeniowe, takie jak wady malowania, nierówne płytki czy zadrapania – a za ich naprawę odpowiada deweloper. Jeśli nie zauważysz tych uszkodzeń w początkowym okresie, po prostu zwiększysz ukryte koszty życia na Costa del Sol.

Przegląd nieruchomości Twój architekt (lub ty) ogląda nieruchomość i spisuje wszystkie zauważone problemy.

Przesyłanie listy Deweloperzy mają różne systemy. Niektórzy akceptują pliki PDF i zdjęcia, inni mają nieporęczne portale, które sprawiają, że proces ten jest uciążliwy. Profesjonalny raport pomaga upewnić się, że wszystko jest odpowiednio udokumentowane.

Naprawy Po złożeniu listy usterek deweloper ustala harmonogram napraw. Zazwyczaj zajmują się wszystkimi mieszkaniami partiami. Może to potrwać kilka dni, tygodni lub miesięcy. Po złożeniu listy możesz wnieść meble, mając pewność, że wszystkie problemy zostały odnotowane.

Co dalej? Większość kupujących pomija ten krok. Kiedy deweloper twierdzi, że naprawy są już gotowe, poproś kogoś, żeby to sprawdził. Nie każda naprawa jest wykonana prawidłowo za pierwszym razem, a kiedy już zaakceptujesz wykonaną pracę, znacznie trudniej będzie ci się sprzeciwić.

Lista usterek to nie tylko formalność – to twoja szansa, by upewnić się, że dom zostanie ci przekazany w należytym stanie. Niezależnie od tego, czy chodzi o wyszczerbioną płytkę, wadliwą instalację wodno-kanalizacyjną, czy lekko przesuniętą lampę sufitową – deweloperzy są odpowiedzialni za naprawę uzasadnionych usterek, ale tylko wtedy, gdy je udokumentujesz.

Jeśli szukasz rekomendacji sprawdzonych architektów, takich jak „Duńczyk z kijem”, śmiało się odezwij.

Obejrzyj mój filmik, żeby dowiedzieć się więcej!

Tekst powstał we współpracy z Thomasem la Cour „The Danish Man” Bidstrupem
, architektem technicznym w firmie ArquiStruct
http://www.arquistruct.com

Powiązane artykuły:

• Proces zakupu mieszkania w nowym osiedlu
• Ukryte koszty związane z zakupem nieruchomości