Listes de défauts | Pourquoi elles sont importantes et comment les établir correctement

Qu'est-ce qu'une liste des défauts de finition ?

Acheter une nouvelle maison, c'est comme acheter une paire de chaussures. Elle devrait être impeccable et parfaite. Mais soyons honnêtes, votre nouvelle propriété présentera des défauts. Même les programmes immobiliers les plus luxueux ne sont pas à l'abri des défauts. C'est une réalité de la construction à grande échelle, où la rapidité prime souvent sur la précision.

C'est là qu'interviennent les listes de défauts (punch lists) : elles vous permettent de signaler au promoteur immobilier les dommages, les finitions de mauvaise qualité ou les défauts de construction afin qu'il puisse y remédier.

Une liste des défauts de construction est un rapport détaillé répertoriant les dommages, les finitions défectueuses ou les défauts de votre nouveau logement. Elle garantit que le promoteur immobilier remédie à ces problèmes avant votre emménagement ou avant que vous ne commenciez à utiliser le bien. Il s'agit d'une étape essentielle du processus d'achat sur la Costa del Sol.

• Carreaux ébréchés, fissures dans les murs, plafonniers mal alignés ou robinets qui fuient
• Peinture mal réalisée, fissures dans le revêtement de sol ou rayures sur les meubles de cuisine
• Des problèmes de plomberie, des interrupteurs qui ne fonctionnent pas ou des portes qui ne se ferment pas correctement

• Vous regrettez d'avoir choisi un plan de travail ou un carrelage différent ?
• Demande de remplacement de matériaux déjà installés
• Ajout de fonctionnalités ou apport de modifications qui ne faisaient pas partie de la conception initiale

Une liste des défauts à signaler porte sur l'état et les finitions de votre logement, et non sur des changements de conception ou des regrets.

Imaginez que vous venez d’emménager, que vous vous êtes servi un verre de vin et que vous vous êtes installé dans votre canapé. Vous levez les yeux et voilà : un plafonnier mal aligné et un éclat de peinture juste au-dessus. Ou bien vous ouvrez une porte qui racle le sol. Pour ma part, cela me rendrait fou, sachant que j’aurais pu faire réparer cela gratuitement par le promoteur immobilier.

C'est là tout l'intérêt de la réception des travaux : s'assurer que votre logement répond aux normes pour lesquelles vous avez payé et vous éviter des dépenses inutiles par la suite. Si vous oubliez un élément sur votre liste de réception, cela peut alourdir le coût caché de l'achat d'un bien immobilier.

Idéalement, le relevé des défauts s’effectue avant la remise des clés, lors de la visite avec le représentant du promoteur. Tout le monde ne bénéficie pas de cette opportunité, mais si c’est votre cas, profitez-en. Les constatations peuvent être enregistrées directement dans leur système avant même que vous ne signiez.

Si ce n'est pas possible, faites-le dès que vous aurez reçu les clés. La plupart des promoteurs immobiliers vous accordent un délai de 30 jours pour leur remettre votre liste, mais certains vous en demanderont moins.

Il faut que l'eau et l'électricité soient raccordées pour pouvoir vérifier correctement s'il y a des fuites, contrôler la pression ou détecter d'éventuels problèmes électriques. La mise en service des services publics peut prendre plus de temps que prévu, parfois plusieurs semaines, en raison de retards dans les démarches administratives, des jours fériés ou de l'attente d'un électricien pour raccorder votre logement au réseau.

Convenez d'un délai raisonnable pour signaler les défauts avant de signer quoi que ce soit, afin d'éviter de manquer de temps pour identifier les problèmes.

• Faites-le avant d'emménager, les promoteurs immobiliers pourraient prétendre que vous avez causé les dégâts pendant le déménagement
• Faites raccorder les services publics et vérifiez que tout fonctionne, des robinets aux prises électriques
• Faites preuve de persévérance : les promoteurs ont souvent besoin qu'on leur rappelle de terminer les réparations

À moins d’avoir de l’expérience dans le domaine de la construction, vous risquez de passer à côté de problèmes qui pourraient vous coûter cher par la suite. Un architecte indépendant dispose de l’expertise nécessaire pour repérer ce que vous ne pouvez pas voir.

Un architecte en qui j’ai confiance depuis des années (surnommé « le Danois au bâton ») est d’une minutie incroyable. Il lui est arrivé une fois d’actionner un interrupteur 30 fois parce qu’il ne cliquait pas correctement. Il tapote sur le carrelage pour détecter les zones creuses, teste la plomberie et l’électricité, et consigne tout cela à l’aide de photos horodatées et de notes rédigées en espagnol et en anglais.

Une inspection professionnelle couvre toutes les parties accessibles du bien immobilier : murs, plafonds et sols, portes et fenêtres (y compris leur alignement et leur étanchéité), cuisine et salles de bains, appareils électroménagers installés, climatisation, prises électriques, plomberie visible, ainsi que les éléments extérieurs tels que les terrasses et les façades. Elle est non invasive, ce qui signifie qu’elle ne nécessite ni perçage ni ouverture des murs, mais elle est suffisamment approfondie pour détecter la grande majorité des problèmes.

Cependant, même les meilleurs architectes sont humains. Après avoir vérifié des centaines de défauts, il peut leur arriver de passer à côté de quelque chose. C'est rare, mais cela vaut la peine de le garder à l'esprit.

Les promoteurs proposent parfois d'envoyer leur propre équipe de réception des travaux, en vous assurant que tout est parfait. Dans la plupart des cas, leur équipe travaille pour eux, pas pour vous. Certains sous-traitent le service après-vente à des sociétés indépendantes, mais vous aurez tout de même intérêt à avoir quelqu'un de votre côté.

• Un rapport PDF détaillé avec des photos et des notes
• Documentation des problèmes visibles et cachés, rendant plus difficile toute contestation de la part des promoteurs immobiliers

Coût : pour un appartement de 2 à 3 chambres, il faut compter entre 500 et 1 000 €, selon la superficie.

Certaines listes de défauts sont anodines, d’autres choquantes. J’ai vu des tiroirs mal alignés, des vitres cassées, des prises électriques hors service, des finitions de mauvaise qualité, des logements non nettoyés et même des toilettes dont la chasse d’eau ne fonctionnait pas. Un client a trouvé des canettes de Coca-Cola abandonnées et des clous encore plantés dans les murs.

Mais dans la plupart des cas, les listes de défauts révèlent des problèmes courants de finition, tels que des défauts de peinture, des carreaux mal posés ou des rayures, dont la réparation incombe entièrement au promoteur. Si vous ne signalez pas ces dommages dans le délai imparti, vous ne ferez qu'alourdir les coûts cachés de la vie sur la Costa del Sol.

La visite d'inspection : votre architecte (ou vous-même) inspecte le bien immobilier et consigne tous les problèmes constatés.

Soumettre la liste : les promoteurs immobiliers ont des systèmes différents. Certains acceptent les PDF et les photos, d'autres disposent de portails peu pratiques qui rendent la tâche fastidieuse. Un rapport professionnel permet de s'assurer que tout est correctement documenté.

Les réparations Une fois votre liste de défauts soumise, le promoteur planifie les réparations. En général, il traite tous les logements par lots. Cela peut prendre des jours, des semaines, voire des mois. Une fois la liste soumise, vous pouvez emménager en sachant que vos problèmes ont été pris en compte.

Le suivi : c'est une étape que la plupart des acheteurs négligent. Lorsque le promoteur affirme que les réparations sont terminées, faites appel à un professionnel pour vérifier. Toutes les réparations ne sont pas toujours effectuées correctement dès le premier essai, et une fois que vous avez accepté les travaux, il devient beaucoup plus difficile de revenir en arrière.

Les listes de défauts ne sont pas qu'une simple formalité : elles vous permettent de vous assurer que votre logement vous est remis en parfait état. Qu'il s'agisse d'un carrelage ébréché, d'une plomberie défectueuse ou d'un plafonnier légèrement décentré, les promoteurs sont tenus de réparer les défauts avérés, mais uniquement si vous les consignez par écrit.

Si vous souhaitez obtenir des recommandations d'architectes de confiance comme « The Danish Man with the Stick », n'hésitez pas à nous contacter.

Regardez ma vidéo pour en savoir plus !

Rédigé en collaboration avec Thomas la Cour « The Danish Man » Bidstrup
, architecte technique chez ArquiStruct
http://www.arquistruct.com

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