Expertises immobilières sur la Costa del Sol : ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

J’ai commencé ma carrière dans l’immobilier comme la plupart des gens, sur le marché des biens existants. Des appartements habités depuis 20 ans, des villas dont personne ne connaissait l’historique complet, des immeubles en bord de mer datant des années 70 qui avaient fière allure de l’extérieur mais cachaient bien des secrets à l’intérieur. La majorité de mes clients se sont finalement tournés vers les constructions neuves, les plans de paiement flexibles, les garanties, les cuisines modernes. Les façades blanches. C'est désormais l'essentiel de mon activité.

Mais je n'ai pas oublié ce que m'ont appris les reventes.

Avec un logement neuf, vous bénéficiez de garanties, d’un délai de responsabilité pour les vices cachés et d’un promoteur immobilier contractuellement tenu de réparer les problèmes signalés dans le relevé des défauts. Avec un logement d’occasion, vous n’avez rien de tout cela. Vous avez affaire à un vendeur qui a vécu dans le bien pendant des années et qui le connaît mieux que quiconque, et qui n’a aucune obligation de vous signaler spontanément les défauts qu’il préférerait que vous ne remarquiez pas. Vous avez également la Costa del Sol elle-même, dont les conditions climatiques sont plus rudes pour les bâtiments que ne s’y attendent la plupart des acheteurs d’Europe du Nord. La chaleur, l’humidité côtière, l’exposition au soleil et les fortes pluies occasionnelles altèrent les matériaux au fil du temps, en particulier dans les logements anciens où l’entretien a été irrégulier.

La plupart de ces informations ne sont pas visibles lors d'une visite. C'est là le problème.

Un diagnostic technique est une inspection professionnelle et non invasive d'un bien immobilier d'occasion, réalisée avant l'achat. Un architecte ou un expert technique indépendant examine le bien de manière systématique, évalue son état apparent, identifie les défauts et signale tout ce qui pourrait poser problème après la signature du contrat.

Les conclusions sont consignées dans un rapport structuré que vous pouvez utiliser comme bon vous semble, que ce soit pour renégocier le prix, établir un budget pour les réparations, demander des travaux ou, dans certains cas, décider de ne pas donner suite à la transaction.

Le problème avec les reventes, c'est que chaque client les aborde différemment. Certains viennent pour se faire une idée des lieux, d'autres arrivent sceptiques, d'autres encore avec optimisme. Ce n'est pas grave. Mon rôle dans cette situation est différent.

En tant qu’agent immobilier spécialisé dans l’achat, mon travail consiste à poser les questions qui fâchent et à mettre en avant les points négatifs, même si personne ne veut les entendre. Je n’ai pas visité au préalable la plupart des biens que je fais découvrir à mes clients. Ce n’est pas inhabituel. Les agents vendeurs connaissent leurs biens, et les visites préalables ne sont pas toujours possibles ni bienvenues. Pour les budgets plus élevés, je me fais un devoir de visiter un bien avant d’y emmener un client, mais ce n’est pas la norme. Ainsi, le plus souvent, je découvre les choses en même temps que le client.

Je parcours chaque pièce avec le client, en posant des questions en son nom. Pourquoi les vendeurs vendent-ils ? Depuis combien de temps le bien est-il sur le marché ? Qui sont les voisins ? À combien s'élèvent les charges de copropriété ? Le parking et le débarras sont-ils inclus ? Le bien est-il vendu meublé ? Quelle est la marge de négociation réaliste ? Je connais généralement déjà les réponses, mais j’ai cessé depuis longtemps de supposer que les clients les connaissent. Ils les entendent en arrière-plan pendant qu’ils explorent encore les lieux, ce qui leur donne du contexte.

En parallèle, je recherche des informations qui ne figurent pas dans l’argumentaire de vente. Climatisation individuelle ou centrale. Murs porteurs et ce que cela implique si l’on souhaite modifier l’agencement. À quelle distance se trouve le raccordement à l’eau si la cuisine doit être déplacée. Ce qu’il y a à l’extérieur et autour de l’immeuble : une aire de jeux pour enfants calme le mardi matin mais pas le samedi après-midi, des terrains destinés à un futur aménagement à proximité… La liste est longue.

Et puis ceux qui comptent le plus dans cette discussion. Une odeur d’humidité. Une pièce qui vient d’être repeinte dans un coin précis. De la moisissure autour des encadrements de fenêtres. Des fissures qui ont été colmatées mais pas tout à fait dissimulées.

Je peux me faire une idée, mais je ne suis pas un professionnel et je connais les limites de ce que je vois. C'est là que les professionnels entrent en jeu.

Il y avait un complexe en bord de mer sur The New Golden Mile, construit dans les années 1970, que j'avais fait visiter plus d'une fois au début de ma carrière. La deuxième fois, je savais déjà que l’immeuble souffrait de problèmes récurrents d’humidité et de plomberie. Lorsqu’un autre client m’a demandé de lui faire visiter un appartement dans cet immeuble, et après lui avoir déconseillé en vain de l’acheter car c’était là qu’il souhaitait vivre, je savais déjà à quoi m’attendre.

J’avais pris des dispositions pour qu’un architecte technicien et un plombier se joignent à nous ce jour-là. La raison était d’ordre pratique. Le bien était loué, l’accès était limité, et les clients ne resteraient pas assez longtemps pour revenir jeter un second coup d’œil. Personne ne songeait à un contrat sous réserve d’expertise. Si nous voulions savoir à quoi nous avions affaire, cette visite était notre seule chance.

Cela a marqué un tournant pour moi. J’ai pu constater à quel point on essayait de dissimuler certaines choses, et à quel point certains agents immobiliers s’efforçaient d’orienter la conversation vers d’autres sujets. Cela dit, pour être honnête, la majorité des agents chargés des annonces avec lesquels j’ai eu affaire à l’époque ignoraient sincèrement l’existence de ces problèmes, car le vendeur avait choisi de ne pas leur en parler. Ce qui, en fin de compte, n’est pas « bueno » pour toutes les parties concernées.

J'ai commencé à considérer cela comme une pratique courante pour tout ce qui était ancien ou pour tout ce qui me semblait un peu louche. Non pas parce que je m'attendais à une catastrophe à chaque fois, mais simplement parce qu'il vaut toujours mieux le découvrir avant que le client ne signe plutôt que deux mois plus tard, au moment de son emménagement.

À ce jour, je n'ai jamais eu de problème grave lié à un vice caché lors d'une vente de bien immobilier d'occasion. Des détails mineurs, oui. Mais rien qui n'ait été détecté ou géré avant que cela ne devienne un problème pour le client.

Une visite accompagnée d’un professionnel est une chose. Un rapport d’expertise formel va plus loin, et constitue souvent la bonne décision. Ce que je peux vous proposer lors d’une visite, c’est un deuxième regard d’expert. Ce qu’un expertise vous apporte, c’est un rapport documenté et structuré que vous pouvez réellement utiliser pour négocier, planifier et vous protéger juridiquement si un problème venait à surgir par la suite. Ce sont deux choses différentes, et pour le bien immobilier qui vous convient, les deux valent la peine d’être réalisées.

Un état des lieux technique est un examen détaillé de toutes les parties visibles et accessibles du bien immobilier. Il comprend généralement :

• Éléments structurels, évalués visuellement
• Murs, plafonds et sols
• Portes et fenêtres, notamment leur alignement, leur fonctionnement et leur étanchéité
• Cuisine et salles de bains
• Plomberie apparente
• Prises électriques, vérifications de base
• Climatisation : fonctionnement de base
• Espaces extérieurs, notamment terrasses et façades

C’est une méthode non invasive. Pas besoin d’ouvrir les murs, ni de réaliser des essais destructifs. Mais un inspecteur expérimenté sait interpréter ce que la surface lui révèle : une tache d’humidité, une couche d’enduit fraîche dans un coin, un carrelage qui sonne creux lorsqu’on le tapote. L’expertise ne vous dira pas tout, mais elle vous en dira suffisamment pour prendre une décision.

Un diagnostic technique ne constitue pas un audit technique complet des installations du bien immobilier. Les installations cachées, les tests approfondis des systèmes, la durée de vie exacte restante des matériaux : rien de tout cela n'est pris en compte.

Si un élément du rapport soulève une préoccupation nécessitant un examen plus approfondi, cela fera l'objet d'un entretien séparé avec un spécialiste. Considérez cette enquête comme une première approche fiable. Elle recense l'essentiel des points importants et vous indique où approfondir vos recherches si nécessaire.

Un de mes clients visitait une villa à Manilva. À l'extérieur, sur toute la longueur d'un des côtés du bâtiment, il y avait une fissure horizontale d'environ 5 mètres.

Ça avait l'air en mauvais état. À mes yeux de profane, ça avait l'air vraiment en mauvais état. Heureusement, mon client travaillait dans le bâtiment et n'a pas cédé à la panique. Il y a plutôt vu une opportunité.

Avant d'entamer toute négociation de prix, nous avons chargé Thomas, d'ArquiStruct, de réaliser une expertise complète. Quelques jours plus tard, le rapport nous est parvenu. La fissure était due au tassement du bâtiment, ce qui, bien que cela puisse paraître inquiétant, est un phénomène normal pour tout bâtiment au fil du temps. La réparation était purement esthétique. Nous disposions d’une estimation des coûts de réparation, d’une expertise professionnelle par écrit et d’une vision parfaitement claire de la situation à laquelle nous étions confrontés.

Nous avons fait une offre bien inférieure au prix demandé, en invoquant l’état du bâtiment comme motif. Nous n’avons pas révélé les conclusions de l’expertise, ni à quel point le problème s’est avéré mineur. Les vendeurs ignoraient la gravité de la situation. La réduction que nous avons finalement obtenue s’est élevée à plusieurs centaines de milliers d’euros. L’expertise n’a coûté qu’une fraction de cette somme.

La loi espagnole accorde aux acheteurs un délai de 6 mois à compter de la remise des clés pour déposer une réclamation concernant des vices cachés (« vicios ocultos »), en vertu de l'article 1490 du Code civil. Passé ce délai, le droit de réclamation expire, sauf en cas de fraude avérée.

Le problème, c’est que les tribunaux imposent des exigences plus strictes aux acheteurs s’ils avaient des raisons de mener des recherches et ne l’ont pas fait. S’il y avait, lors de la visite, des indices visibles laissant penser que certains éléments méritaient un examen plus approfondi, un juge pourrait estimer que le vice n’était pas véritablement caché. Un rapport d’expertise daté d’avant l’achat change la donne. Il prouve que vous avez fait preuve de diligence raisonnable. Si un défaut était véritablement dissimulé et qu’il apparaît par la suite, vous vous trouvez dans une position juridique bien plus solide que si vous vous étiez contenté d’espérer que tout irait pour le mieux.

Il existe en Espagne des lois qui protègent les acheteurs, mais il vaut toujours mieux prévenir les problèmes en effectuant des vérifications au préalable plutôt que de devoir les régler par la suite par le biais de contrats.

Une expertise porte sur l'état physique du bien immobilier. Elle ne couvre pas les formalités administratives qui s'y rapportent.

En Espagne, les dettes de copropriété sont rattachées au bien immobilier et non au vendeur. Les charges impayées ou les frais en souffrance deviennent à votre charge dès la signature de l'acte de vente. Avant de signer quoi que ce soit, demandez un certificat attestant qu'il n'y a pas de dettes de copropriété en souffrance.
C'est cet aspect que les avocats vérifient lors de la vérification préalable.

Pour les bâtiments anciens, demandez l’ITE, l’Inspección Técnica de Edificios. Les bâtiments dépassant un certain âge doivent obligatoirement disposer d’un rapport d’inspection technique. Si celle-ci n’a pas été effectuée, ou si elle a mis en évidence des problèmes qui n’ont jamais été résolus, c’est une information que vous devez connaître avant l’achat, et non après.

Avant que vous ne posiez la question, non. Ce n'est pas courant. Seul un faible pourcentage d'acheteurs sur le marché de l'occasion sur la Costa del Sol fait réaliser une expertise officielle avant l'achat. La plupart se fient aux visites, à une deuxième visite et à une inspection générale du bien.

Je le recommande dès qu’il y a une raison de se méfier. Un immeuble ancien. Des signes visibles. Un prix qui semble bas par rapport au marché. Toute situation où il sera difficile de faire marche arrière avant la signature. Pour les achats de grande valeur, cela s’impose, même si rien ne semble anormal à première vue.

Ce sont les acheteurs qui prennent en charge ces frais. Pour un appartement standard, il faut compter entre 400 et 800 € environ, selon la superficie. Pour une villa, ce montant est plus élevé. Par rapport au prix d’achat, ce n’est pas une somme considérable, et le cas de Manilva illustre bien le retour sur investissement que cela peut apporter.

Les biens immobiliers d'occasion sur la Costa del Sol peuvent représenter un véritable atout, mais ils comportent des risques différents de ceux des constructions neuves. Pas de période de garantie, pas de délai de responsabilité pour les vices cachés, et un vendeur qui a vécu suffisamment longtemps dans le bien pour savoir exactement ce qu'il ne mentionne pas.

Une enquête ne dissipe pas toutes les incertitudes. Mais elle dissipe celles qui comptent le plus.

Si vous souhaitez une recommandation pour un architecte technique de confiance, Thomas la Cour Bidstrup, d'ArquiStruct, effectue ces inspections sur toute la Costa del Sol et c'est quelqu'un avec qui j'ai travaillé directement. Vous pouvez le contacter sur arquistruct.com.