Обследование зданий на Costa del Sol: что нужно проверить перед покупкой

Я начал свою карьеру в сфере недвижимости, как и большинство, на рынке вторичного жилья. Квартиры, в которых прожили 20 лет, виллы, полную историю которых никто не знал, здания на берегу моря 70-х годов, которые снаружи выглядели великолепно, но внутри скрывали многое. Большинство моих клиентов со временем переключились на новостройки, гибкие планы оплаты, гарантии, современные кухни. Белые фасады. Именно этим я и занимаюсь в основном сейчас.

Но я не забыл того, чему меня научила перепродажа недвижимости.

При покупке нового дома у вас есть гарантии, период ответственности за дефекты и застройщик, который по договору обязан устранить проблемы, указанные в перечне недоделок. При покупке вторичного жилья у вас нет ничего из этого. У вас есть продавец, который прожил в этой недвижимости много лет и знает её лучше всех, и который не обязан добровольно сообщать о тех недостатках, о которых он предпочёл бы, чтобы вы не заметили. Кроме того, есть сама Costa del Sol, условия которой более суровы для зданий, чем ожидают большинство покупателей из Северной Европы. Жара, прибрежная влажность, воздействие солнца и периодические проливные дожди со временем сказываются на материалах, особенно в старых зданиях, где техническое обслуживание проводилось нерегулярно.

Большая часть этой информации не видна при просмотре сайта. В этом и заключается проблема.

Строительная экспертиза — это профессиональный, неинвазивный осмотр объекта недвижимости на вторичном рынке, проводимый перед покупкой. Независимый архитектор или технический инспектор систематически осматривает объект, оценивая его внешнее состояние, выявляя дефекты и отмечая всё, что может вызвать проблемы после подписания договора.

Полученные данные включаются в структурированный отчет, который вы можете использовать по своему усмотрению: будь то для пересмотра цены, составления бюджета на ремонт, запроса устранения неполадок или, в некоторых случаях, принятия решения о том, чтобы вообще отказаться от сделки.

Дело в том, что к сделкам с вторичным жильем каждый клиент подходит по-своему. Кто-то приходит просто посмотреть, кто-то — скептически настроен, а кто-то — с оптимизмом. И это нормально. Моя роль в этой ситуации иная.

Как агент по покупке недвижимости, моя работа заключается в том, чтобы задавать неудобные вопросы и обращать внимание на моменты, которые выглядят негативно, даже если никто не хочет этого слышать. Большинство домов, по которым я провожу клиентов, я сам предварительно не осматривал. В этом нет ничего необычного. Агенты-продавцы знают свои объекты, а предварительные осмотры не всегда возможны или приветствуются. При работе с более высокими бюджетами я стараюсь осмотреть объект перед тем, как привести туда клиента, но это не является нормой. Поэтому чаще всего я узнаю о различных деталях одновременно с клиентом.

Я обхожу каждую комнату вместе с клиентом, задавая вопросы от его имени. Почему продавцы продают недвижимость? Как долго она находится на рынке? Кто соседи? Какова сумма коммунальных платежей? Включены ли в цену парковка и кладовая? Продается ли недвижимость с мебелью? Каковы реальные возможности для переговоров? В большинстве случаев я уже знаю ответы, но давно перестал предполагать, что клиенты тоже их знают. Они слышат это как фоновую информацию, пока осматривают помещение, и это помогает им сориентироваться в ситуации.

В то же время я обращаю внимание на детали, которые обычно не фигурируют в рекламных описаниях. Индивидуальные кондиционеры или центральная система кондиционирования. Несущие стены и что это означает, если кто-то захочет изменить планировку. На каком расстоянии находится водопровод, если потребуется перенести кухню. Что находится снаружи и вокруг здания: детский парк, где тихо во вторник утром, но не в субботу днём; участки под будущую застройку поблизости — список можно продолжать.

А теперь о том, что наиболее важно для этой беседы. Запах сырости. Комната, в одном конкретном углу которой недавно перекрасили стены. Плесень вокруг оконных рам. Трещины, которые заделали, но не совсем скрыли.

Я могу составить общее представление, но я не профессионал и осознаю ограниченность того, что вижу. Именно здесь на помощь приходят профессионалы.

На «The New Golden Mile» был комплекс на берегу моря, построенный в 1970-х годах, который я не раз показывал в первые годы своей работы. К тому моменту, когда я показывал его во второй раз, я уже знал, что в этом здании постоянно возникают проблемы с влажностью и сантехникой. Когда очередной клиент попросил показать ему квартиру в этом комплексе, и после того как я тщетно пытался отговорить его — ведь именно там он хотел жить, — я уже знал, к чему нужно быть готовым.

Я договорился, чтобы в тот день к нам присоединились инженер-строитель и сантехник. Причина была практическая. Недвижимость была сдана в аренду, доступ к ней был ограничен, а клиенты не собирались задерживаться настолько долго, чтобы вернуться и осмотреть объект еще раз. Никто даже не думал о заключении договора «с оговоркой о проведении обследования». Если мы и хотели выяснить, с чем имеем дело, то этот осмотр был единственной возможностью.

Это стало для меня переломным моментом. Я понял, как многое пытались скрыть и как некоторые агенты по продаже недвижимости старались увести разговор в другое русло. Хотя, справедливости ради, следует отметить, что большинство агентов по продаже, с которыми я имел дело в то время, действительно не знали о существовании этих проблем, потому что продавец решил им об этом не говорить. Что, как бы то ни было, не в пользу всех участников сделки.

Я стал применять этот подход как стандартную практику ко всему, что было старым или в чём-то вызывало у меня лёгкое подозрение. Не потому, что я каждый раз ожидал катастрофы. Просто потому, что лучше выяснить всё до того, как клиент подпишет договор, чем обнаружить проблему через два месяца, когда он уже въедет в дом.

До сих пор у меня не было серьезных проблем со скрытыми дефектами при продаже вторичного жилья. Мелочи — да. Но ничего такого, что не было бы обнаружено или устранено до того, как это стало проблемой для клиента.

Осмотр в сопровождении специалиста — это одно. Официальная экспертиза — это шаг дальше, и во многих случаях именно тот, который нужен. В день осмотра я могу обеспечить вам «второй взгляд» опытного специалиста. А экспертиза дает вам документированный, структурированный отчет, который вы действительно сможете использовать для ведения переговоров, планирования и юридической защиты, если позже возникнут какие-либо проблемы. Это две разные вещи, и при выборе подходящего объекта недвижимости стоит сделать и то, и другое.

Строительная экспертиза — это подробный осмотр всех видимых и доступных участков объекта недвижимости. Как правило, она включает:

• Конструктивные элементы, оценка визуальным осмотром
• Стены, потолки и полы
• Двери и окна, включая выравнивание, работу и герметизацию
• Кухня и ванные комнаты
• Открытая сантехника
• Электрические розетки, основные проверки
• Кондиционер, основные принципы работы
• Внешние зоны, включая террасы и фасады

Это неинвазивный метод. Никаких вскрытий стен, никаких разрушающих испытаний. Но опытный инспектор умеет читать «знаки», которые подает поверхность. Влажное пятно, свежий шпаклевочный слой в одном из углов, плитка, которая звучит по-пустому при постукивании. Обследование не раскроет вам всего, но даст достаточно информации для принятия решения.

Строительная экспертиза не является полным техническим аудитом инженерных систем объекта недвижимости. Скрытые инженерные коммуникации, детальное тестирование систем, точный оставшийся срок службы материалов — ничто из этого не входит в её рамки.

Если что-то в отчете вызывает опасения, требующие более тщательного изучения, это повод для отдельной беседы со специалистом. Рассматривайте обследование как надёжный первый этап. Оно охватывает большую часть важных аспектов и указывает, в каких вопросах при необходимости следует провести дополнительное расследование.

Один из моих клиентов осматривал виллу в Manilva. Снаружи, по всей длине одной из сторон здания, пролегала горизонтальная трещина длиной около 5 метров.

Дело выглядело плохо. Моим непосвящённым взглядом это выглядело действительно плохо. К счастью, мой клиент работал в строительстве и не запаниковал. Наоборот, он увидел в этом возможность.

Прежде чем приступить к переговорам о цене, мы поручили Томасу из компании ArquiStruct провести полную экспертизу. Через несколько дней мы получили отчет. Трещина была связана с оседанием здания, что, хотя и выглядит тревожно, является нормальным явлением для любого здания с течением времени. Ремонт носил косметический характер. У нас была ориентировочная стоимость ремонта, профессиональная оценка в письменном виде и полная ясность относительно того, с чем мы на самом деле имеем дело.

Мы сделали предложение значительно ниже запрашиваемой цены, сославшись на состояние здания. Мы не раскрывали, что именно выявила экспертиза, и насколько незначительной на самом деле оказалась проблема. Продавцы не знали о серьезности ситуации. В результате мы добились скидки в несколько сотен тысяч евро. Стоимость экспертизы составила лишь небольшую часть этой суммы.

Испанское законодательство предоставляет покупателям 6 месяцев с момента передачи объекта недвижимости для подачи претензии о скрытых дефектах (vicios ocultos) в соответствии со статьёй 1490 Гражданского кодекса. По истечении этого срока право на предъявление претензий утрачивается, за исключением случаев, когда доказано наличие мошенничества.

Загвоздка в том, что суды предъявляют к покупателям более высокие требования, если у них были основания для проверки, но они этого не сделали. Если во время осмотра были заметные признаки того, что что-то требовало более тщательного изучения, судья может постановить, что дефект на самом деле не был скрытым. Отчет об обследовании, датированный до покупки, меняет ситуацию. Он доказывает, что вы проявили должную осмотрительность. Если что-то действительно было скрыто и впоследствии выявилось, вы окажетесь в гораздо более выгодном правовом положении, чем если бы вы просто надеялись на лучшее.

В Испании действуют законы, защищающие покупателей, но всегда лучше предотвратить проблему с помощью предварительных проверок, чем решать её позже с помощью договоров.

Обследование касается технического состояния объекта недвижимости. Оно не затрагивает сопутствующие документы.

Задолженности перед кондоминиумом в Испании привязаны к объекту недвижимости, а не к продавцу. Неуплаченные взносы или задолженности переходят к вам в момент завершения сделки. Перед подписанием каких-либо документов запросите справку, подтверждающую отсутствие задолженности перед кондоминиумом.
Именно эту часть проверяют юристы в ходе комплексной проверки (due diligence).

Что касается старых зданий, поинтересуйтесь ITE (Inspección Técnica de Edificios). Здания, превышающие определённый возраст, должны иметь в документах запись о прохождении технического осмотра. Если он не был проведён или если в ходе осмотра были выявлены проблемы, которые так и не были устранены, об этом нужно узнать до покупки, а не после.

Прежде чем вы спросите — нет, это не является обычной практикой. Лишь небольшой процент покупателей вторичного жилья на Costa del Sol заказывают официальную экспертизу перед покупкой. Большинство полагается на осмотр, повторный визит и общее впечатление от объекта.

Я рекомендую это делать всегда, когда есть основания для подозрений. Старое здание. Видимые признаки. Цена, которая кажется низкой по сравнению с рыночной. Любая ситуация, в которой будет сложно отказаться от сделки до подписания договора. При покупке дорогостоящих объектов это имеет смысл независимо от того, выглядит ли что-то подозрительно.

Расходы несут покупатели. Для стандартной квартиры следует рассчитывать на сумму от 400 до 800 евро в зависимости от площади. Для виллы — больше. По отношению к покупной цене это не такая уж значительная сумма, а случай с Manilva — хороший пример того, какую прибыль она может принести.

Недвижимость на Costa del Sol, продаваемая на вторичном рынке, может представлять собой реальную ценность, но она сопряжена с иными рисками, чем новостройки. Отсутствует гарантийный срок, нет срока ответственности за дефекты, а продавец прожил в этом доме достаточно долго, чтобы точно знать, о чём он умалчивает.

Опрос не устранит всю неопределённость. Но он устраняет ту неопределённость, которая имеет наибольшее значение.

Если вам нужна рекомендация по поводу надежного технического архитектора, Томас ла Кур Бидструп из компании ArquiStruct проводит такие осмотры по всей Costa del Sol, и я лично с ним работал. С ним можно связаться на сайте arquistruct.com.