Ekspertyzy budowlane na Costa del Sol: co sprawdzić przed zakupem

Swoją karierę w branży nieruchomości zaczynałem, jak większość, na rynku mieszkań z rynku wtórnego. Mieszkania, w których mieszkano od 20 lat, wille, o których nikt nie znał całej historii, budynki przy plaży z lat 70., które z zewnątrz wyglądały świetnie, a w środku kryły sporo niespodzianek. Większość moich klientów w końcu zdecydowała się na nowe budynki, elastyczne plany spłat, gwarancje i nowoczesne kuchnie. Białe fasady. To właśnie stanowi teraz większość mojej pracy.

Ale nie zapomniałem, czego nauczyły mnie transakcje na rynku wtórnym.

W przypadku nowego budynku masz gwarancje, okres odpowiedzialności za wady oraz dewelopera, który jest umownie zobowiązany do naprawienia problemów zgłoszonych w protokole usterek. Przy zakupie z rynku wtórnego nie masz nic z tego. Masz sprzedającego, który mieszkał w tej nieruchomości od lat i zna ją lepiej niż ktokolwiek inny, a który nie ma żadnego obowiązku, by z własnej inicjatywy informować cię o rzeczach, o których wolałby, żebyś nie wiedział. Masz też samą Costa del Sol, która jest bardziej wymagająca dla budynków, niż większość kupujących z północnej Europy się spodziewa. Upały, nadmorska wilgoć, nasłonecznienie i sporadyczne ulewne deszcze z czasem odbijają się na materiałach budowlanych, zwłaszcza w starszych nieruchomościach, gdzie konserwacja nie była regularna.

Większość z tego nie widać podczas zwiedzania. I w tym właśnie tkwi problem.

Ekspertyza budowlana to profesjonalna, nieinwazyjna kontrola nieruchomości z rynku wtórnego przeprowadzana przed zakupem. Niezależny architekt lub inspektor techniczny systematycznie sprawdza nieruchomość, oceniając jej widoczny stan, identyfikując usterki i zaznaczając wszystko, co może sprawić kłopoty po podpisaniu umowy.

Wyniki tych ustaleń trafiają do uporządkowanego raportu, z którego możesz korzystać tak, jak ci pasuje – czy to do renegocjacji ceny, zaplanowania budżetu na remonty, zgłoszenia napraw, czy w niektórych przypadkach do podjęcia decyzji o całkowitej rezygnacji z transakcji.

Z rynkiem wtórnym jest tak, że każdy klient podchodzi do niego inaczej. Niektórzy przychodzą, żeby się rozejrzeć, inni są sceptyczni, a jeszcze inni optymistyczni. Nie ma w tym nic złego. Moja rola w tej sytuacji jest inna.

Jako agent kupującego moim zadaniem jest zadawanie trudnych pytań i zwracanie uwagi na rzeczy, które mogą wydawać się negatywne, nawet jeśli nikt nie chce o tym słyszeć. Większości domów, po których oprowadzam klientów, wcześniej nie oglądałem. To nic niezwykłego. Agenci sprzedający znają swoje oferty, a wcześniejsze oglądanie nie zawsze jest możliwe lub mile widziane. Przy większych budżetach staram się obejrzeć nieruchomość przed przyprowadzeniem klienta, ale to nie jest regułą. Więc najczęściej dowiaduję się o różnych rzeczach w tym samym czasie, co klient.

Obejrzę z klientem każde pomieszczenie, zadając pytania w jego imieniu. Dlaczego sprzedający chcą to sprzedać? Jak długo nieruchomość jest na rynku? Kim są sąsiedzi? Ile wynoszą opłaty wspólnotowe? Czy w cenie jest miejsce parkingowe i schowek? Czy nieruchomość jest sprzedawana z wyposażeniem? Jakie są realistyczne możliwości negocjacji? Zazwyczaj znam już odpowiedzi, ale już dawno przestałem zakładać, że klienci je znają. Słyszą to w tle, kiedy wciąż oglądają mieszkanie, a to daje im szerszy kontekst.

Jednocześnie szukam informacji, których nie znajdziesz w reklamach. Czy klimatyzacja jest indywidualna, czy centralna. Czy są ściany nośne i co to oznacza, jeśli ktoś chce zmienić rozkład pomieszczeń. Jak daleko znajduje się przyłącze wodne, jeśli trzeba przenieść kuchnię. Co znajduje się na zewnątrz i wokół budynku – na przykład plac zabaw, na którym we wtorek rano jest spokojnie, ale w sobotę po południu już nie, czy tereny pod przyszłą zabudowę w pobliżu – lista jest długa.

A teraz te rzeczy, które mają największe znaczenie w tej rozmowie. Zapach wilgoci. Pokój, który został świeżo pomalowany tylko w jednym konkretnym kącie. Pleśń wokół ram okiennych. Pęknięcia, które zostały wypełnione, ale nie do końca ukryte.

Potrafię sobie to wyobrazić, ale nie jestem profesjonalistą i znam ograniczenia tego, co widzę. I tu właśnie wkraczają profesjonaliści.

Na The New Golden Mile stał kompleks nadmorski z lat 70., który pokazywałem nie raz w początkach mojej kariery. Już za drugim razem wiedziałem, że w tym budynku ciągle pojawiają się problemy z wilgocią i instalacją wodno-kanalizacyjną. Kiedy kolejny klient poprosił o obejrzenie tam mieszkania, a ja bezskutecznie odradzałem mu to, bo właśnie tam chciał mieszkać, wiedziałem już, że muszę się przygotować.

Zorganizowałem, żeby tego dnia dołączyli do nas architekt techniczny i hydraulik. Powód był praktyczny. Nieruchomość była wynajęta, dostęp był ograniczony, a klienci nie mieli zamiaru zostać na tyle długo, żeby wrócić i obejrzeć ją jeszcze raz. Nikt nie myślał o umowie z zastrzeżeniem wyników ekspertyzy. Jeśli mieliśmy dowiedzieć się, z czym mamy do czynienia, to właśnie ta wizyta była jedyną szansą.

To był dla mnie punkt zwrotny. Zdałem sobie sprawę, jak wiele próbowano ukryć i jak bardzo niektórzy agenci sprzedaży starali się odwrócić rozmowę od tego tematu. Chociaż, szczerze mówiąc, większość agentów zajmujących się wystawianiem ofert, z którymi wtedy miałem do czynienia, naprawdę nie wiedziała o istnieniu tych problemów, bo sprzedający postanowił im o tym nie mówić. Co, w sumie, nie jest dobre dla nikogo z zaangażowanych.

Zacząłem traktować to jako standardową praktykę w przypadku wszystkiego, co starsze lub czegoś, co wydawało mi się nieco podejrzane. Nie dlatego, że za każdym razem spodziewałem się katastrofy. Po prostu dlatego, że lepiej dowiedzieć się o tym przed podpisaniem umowy przez klienta, niż dwa miesiące później, kiedy już się wprowadzi.

Do dziś nie miałem żadnego poważnego problemu z ukrytymi wadami przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Drobne sprawy – owszem. Ale nic takiego, czego nie udałoby się wykryć lub rozwiązać, zanim stało się to problemem klienta.

Oglądanie nieruchomości z profesjonalistą to jedno. Formalne badanie to krok dalej i w wielu przypadkach to właściwy wybór. To, co mogę załatwić w dniu oglądania, to dodatkowa para wprawnych oczu. Ekspertyza daje ci natomiast udokumentowany, uporządkowany raport, który naprawdę możesz wykorzystać do negocjacji, planowania i zabezpieczenia się prawnie, gdyby później coś wyszło na jaw. To dwie różne rzeczy, a w przypadku odpowiedniej nieruchomości warto zrobić obie.

Ekspertyza budowlana to szczegółowa ocena wszystkich widocznych i dostępnych części nieruchomości. Zazwyczaj obejmuje ona:

• Elementy konstrukcyjne, oceniane wizualnie
• Ściany, sufity i podłogi
• Drzwi i okna, w tym ich wyrównanie, działanie i uszczelnienie
• Kuchnia i łazienki
• Widoczna instalacja wodno-kanalizacyjna
• Gniazdka elektryczne, podstawowe sprawdzenia
• Klimatyzacja – podstawowa obsługa
• Tereny zewnętrzne, w tym tarasy i elewacje

To nieinwazyjna metoda. Nie trzeba rozbierać ścian ani przeprowadzać niszczących badań. Ale doświadczony inspektor odczytuje to, co mówi mu powierzchnia. Wilgotna plama, świeża warstwa szpachli w jednym rogu, płytka, która brzmi głucho po postukaniu. Badanie nie powie ci wszystkiego, ale da wystarczająco dużo informacji, żebyś mógł podjąć decyzję.

Ekspertyza budowlana nie jest pełnym audytem technicznym instalacji w nieruchomości. Ukryte instalacje, szczegółowe testy systemów, dokładna pozostała żywotność materiałów – nic z tego nie wchodzi w zakres tej ekspertyzy.

Jeśli coś w raporcie budzi wątpliwości wymagające dokładniejszego zbadania, to już temat na osobną rozmowę ze specjalistą. Potraktuj ankietę jako wiarygodny wstępny przegląd. Obejmuje ona większość istotnych kwestii i wskazuje, gdzie w razie potrzeby warto zgłębić temat.

Jeden z moich klientów oglądał willę w Manilvie. Na elewacji, biegnące wzdłuż całej długości jednego boku budynku, widniało poziome pęknięcie o długości około 5 metrów.

Wyglądało to kiepsko. Moim niewprawnym okiem wyglądało to naprawdę kiepsko. Na szczęście mój klient pracował w budownictwie i nie wpadł w panikę. Zamiast tego dostrzegł w tym szansę.

Zanim zaczęliśmy jakiekolwiek negocjacje cenowe, zleciliśmy Thomasowi z firmy ArquiStruct przeprowadzenie pełnej ekspertyzy. Kilka dni później otrzymaliśmy raport. Pęknięcie było wynikiem osiadania budynku, co choć wygląda niepokojąco, to z czasem jest normalnym zjawiskiem w każdym budynku. Naprawa miała charakter kosmetyczny. Mieliśmy szacunkowy koszt naprawy, profesjonalną ocenę na piśmie i pełną jasność co do tego, z czym faktycznie mamy do czynienia.

Złożyliśmy ofertę znacznie poniżej ceny wywoławczej, podając jako powód stan budynku. Nie ujawniliśmy, co wykazała ekspertyza, ani jak niewielki okazał się ten problem w rzeczywistości. Sprzedający nie znali powagi sytuacji. Otrzymaliśmy w rezultacie zniżkę sięgającą kilkuset tysięcy euro. Ekspertyza kosztowała zaledwie ułamek tej kwoty.

Zgodnie z hiszpańskim prawem kupujący mają 6 miesięcy od momentu przekazania nieruchomości na zgłoszenie roszczenia z tytułu ukrytych wad (vicios ocultos), zgodnie z art. 1490 Kodeksu cywilnego. Po upływie tego terminu prawo do roszczenia wygasa, chyba że udowodnisz oszustwo.

Haczyk polega na tym, że sądy stawiają kupującym wyższe wymagania, jeśli mieli powód, by coś sprawdzić, a tego nie zrobili. Jeśli podczas oglądania nieruchomości były widoczne oznaki, że coś wymagało dokładniejszego przyjrzenia się, sędzia może orzec, że wada nie była tak naprawdę ukryta. Raport z ekspertyzy sporządzony przed zakupem zmienia tę sytuację. Pokazuje on, że dochowałeś należytej staranności. Jeśli coś było rzeczywiście ukryte i ujawniło się później, masz znacznie silniejszą pozycję prawną niż gdybyś po prostu liczył na szczęście.

W Hiszpanii obowiązują przepisy chroniące kupujących, ale zawsze lepiej jest zapobiegać problemom, sprawdzając wszystko z wyprzedzeniem, niż zajmować się nimi później na podstawie umów.

Ekspertyza dotyczy stanu technicznego nieruchomości. Nie obejmuje kwestii związanych z formalnościami.

Zadłużenie wspólnoty mieszkaniowej w Hiszpanii jest związane z nieruchomością, a nie ze sprzedającym. Niezapłacone opłaty lub zaległe należności stają się twoim obowiązkiem w momencie sfinalizowania transakcji. Zanim cokolwiek podpiszesz, poproś o zaświadczenie potwierdzające, że nie ma żadnych zaległych zobowiązań wobec wspólnoty.
To właśnie tę kwestię prawnicy sprawdzają podczas due diligence

W przypadku starszych budynków zapytaj o ITE, czyli Inspección Técnica de Edificios. Budynki powyżej określonego wieku muszą mieć w dokumentacji wynik przeglądu technicznego. Jeśli przegląd nie został przeprowadzony albo wykazał problemy, które nigdy nie zostały rozwiązane, warto o tym wiedzieć przed zakupem, a nie po nim.

Zanim zapytasz – nie, to nie jest powszechne. Tylko niewielki odsetek osób kupujących nieruchomości z rynku wtórnego na Costa del Sol zleca formalną ekspertyzę przed zakupem. Większość polega na oglądaniu nieruchomości, drugiej wizycie i ogólnej ocenie stanu obiektu.

Polecam to zawsze, gdy jest powód, by coś podejrzewać. Starszy budynek. Widoczne oznaki. Cena, która wydaje się niska w porównaniu z rynkiem. Każda sytuacja, w której trudno będzie wycofać się przed podpisaniem umowy. W przypadku droższych zakupów warto to zrobić, niezależnie od tego, czy coś wygląda podejrzanie, czy nie.

To kupujący pokrywają te koszty. W przypadku standardowego mieszkania należy się spodziewać kwoty od około 400 do 800 euro, w zależności od wielkości. W przypadku willi – więcej. W stosunku do ceny zakupu nie jest to znacząca kwota, a przypadek Manilvy dobrze ilustruje, jaki zwrot z inwestycji można dzięki temu uzyskać.

Nieruchomości z rynku wtórnego na Costa del Sol mogą stanowić prawdziwą okazję, ale wiążą się z innymi rodzajami ryzyka niż nowe budynki. Nie ma okresu gwarancji, nie ma okresu odpowiedzialności za wady, a sprzedający mieszkał w tej nieruchomości wystarczająco długo, by dokładnie wiedzieć, o czym nie wspomina.

Ankieta nie wyeliminuje wszystkich wątpliwości. Ale usuwa te, które mają największe znaczenie.

Jeśli szukasz rekomendacji zaufanego architekta technicznego, Thomas la Cour Bidstrup z firmy ArquiStruct przeprowadza takie przeglądy na całym wybrzeżu Costa del Sol i jest osobą, z którą osobiście współpracowałem. Możesz się z nim skontaktować na stronie arquistruct.com.