Los impuestos no son la razón por la que la mayoría de la gente se muda a la Costa del Sol, pero entenderlos es fundamental tanto si vas a comprar, vender o invertir como si tienes pensado vivir aquí a largo plazo. El sistema español tiene sus matices, pero muchos aspectos son más sencillos y asequibles de lo que parece, sobre todo si lo comparas con otros países.
Esta guía se centra en los impuestos que realmente te afectan como propietario o comprador de una vivienda, de forma clara y relevante.
Si quieres saber más sobre los gastos de comunidad y otros costes, he escrito sobre ellos en mi otra guía AQUÍ)
Impuestos anuales sobre la propiedad (IBI y tasas de basura)
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto anual sobre la propiedad en España, que se calcula en función del valor catastral, que casi siempre es mucho más bajo que el precio de mercado.
• Para un piso, cuenta con unos 400–600 € al año
• Para una chalet, entre 1.000 y 2.500 € al año
• Las tasas de recogida de basura suelen ser inferiores a 200 € al año
Estos impuestos son fáciles de configurar como pagos automáticos y casi nunca te dan sorpresas.
Comprar una vivienda: impuestos y tasas
Los impuestos sobre la propiedad varían dependiendo de si compras una vivienda de segunda mano o una de obra nueva.
Ejemplo de vivienda de segunda mano (500 000 €):
• Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP al 7 %): 35 000
€ • Honorarios del abogado (aprox. 1 %): 5 000
€ • Notario y registro (aprox. 1 %): 5 000
€ • Total: 45 000 € en gastos adicionales
Ejemplo de vivienda de obra nueva (500 000 €):
• IVA (al 10 %): 50 000
€ • Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD, al 1,2 %): 6 000
€ • Abogado, notario y registro: ~10 000
€ • Total: entre un 13 % y un 14 % en gastos adicionales
Vender una propiedad: el impuesto de la plusvalía
La plusvalía es un impuesto local que se paga por el aumento del valor del terreno desde que lo compraste, no por la vivienda en sí.
Ejemplo:
Supongamos que el valor catastral del terreno cuando lo compraste era de 50 000 €. Al cabo de cinco años, tu coeficiente local es de 0,20.
• 50.000 € x 0,20 = 10.000 € sujetos a impuestos
• Tipo impositivo local del 30 % = 3.000 € a pagar
Normalmente lo paga el vendedor, pero se puede negociar durante la negociación.
Impuestos para no residentes (Modelo 210)
Si tienes una propiedad en España pero no la alquilas, igual tienes que presentar el Modelo 210 cada año. Se trata de un pequeño impuesto automático que se calcula en función del valor catastral.
• Suele salir por unos 200–500 € al año
• Se paga incluso si la vivienda está vacía
Si lo alquilas, se aplican otras normas y tarifas, así que lo mejor es pedir ayuda cuanto antes.
Impuesto sobre las plusvalías por venta de inmuebles (no residentes)
Si no eres residente y vendes una propiedad en España, las plusvalías suelen gravarse al:
• Un 19 % sobre los beneficios
• Los gastos de venta y las reformas documentadas son deducibles
Esto se aplica en la mayoría de los casos habituales. Existen algunas excepciones y situaciones específicas, por lo que es fundamental contar con asesoramiento profesional en estos casos.
Impuesto sobre el patrimonio y la solidaridad (para personas con un elevado patrimonio)
Andalucía ha eliminado el impuesto sobre el patrimonio estándar para los residentes, pero los no residentes o quienes tengan activos de gran valor podrían seguir viéndose afectados.
Además, hay un nuevo «impuesto solidario» a nivel nacional para personas con un patrimonio neto superior a 3 millones de euros.
• Del 1,7 % al 3,5 %, según el valor de los activos
• Se aplica principalmente a personas con un patrimonio neto muy elevado
¿Estás pensando en trabajar o montar un negocio?
Si estás pensando en hacerte autónomo o montar una empresa en España, los impuestos y las cotizaciones a la Seguridad Social dependen en gran medida de tus ingresos, la estructura de tu negocio y tus actividades.
• Los nuevos autónomos pueden beneficiarse de unas cuotas de la Seguridad Social reducidas, pero esto no es automático
• Las sociedades limitadas (SL) suelen pagar un impuesto de sociedades de alrededor del 25 %, aunque es posible que los tipos sean más bajos durante los primeros años
• Las deducciones, los pagos trimestrales y la presentación de declaraciones son complicados y hay que configurarlos
En resumen: la mejor opción depende de tus ingresos y de tu modelo de negocio. No te la inventes, habla con un buen asesor.
Si tienes pensado comprar una vivienda en España, no te pierdas nuestra guía sobre el proceso de compra.
Otros impuestos con los que te puedes encontrar
• Impuesto de sucesiones y donaciones: en Andalucía, los familiares directos, como cónyuges o hijos, se benefician de generosas desgravaciones, que a menudo reducen el impuesto casi a cero.
• Matriculación de vehículos e impuesto de circulación: el impuesto de matriculación depende de las emisiones. El impuesto anual de circulación (IVTM) varía según el municipio y la potencia del coche, y suele oscilar entre 50 y 200 €.
• Fiscalidad para nómadas digitales: Los nuevos trabajadores a distancia con el visado de nómada digital pueden acogerse a tipos impositivos reducidos sobre los ingresos extranjeros (un tipo fijo del 24 % hasta 600 000 €), bajo ciertas condiciones.
No te olvides de echar un vistazo a nuestra guía sobre el coste total de ser propietario en la Costa del Sol.
Convenios de doble imposición
España tiene acuerdos con muchos países para evitar la doble imposición. Eso significa que los ingresos que ganes en el extranjero (y por los que ya hayas pagado impuestos) pueden quedar exentos o computarse a efectos fiscales al presentar la declaración en España.
Asegúrate de consultar esto con un profesional, sobre todo si tienes ingresos pasivos, pensiones o cuentas de inversión en el extranjero.
Contable recomendado en la Costa del Sol
Si quieres evitar problemas y tomar decisiones acertadas desde el principio, siempre te recomiendo a Javier Gijón, de GV Asesores. No te limites a llamarle «contable», ya que es un abogado de pleno derecho y un experto en fiscalidad.
Ha ayudado a muchos de mis clientes a gestionar los impuestos a la hora de comprar, vender o mudarse aquí, ahorrándoles tiempo, estrés y, en muchos casos, dinero. Ya sea con el Modelo 210 o a la hora de estructurar tus ingresos como autónomo o en una SL, él es en quien confío.
El sistema fiscal español no tiene por qué darte miedo. Con la ayuda adecuada, puedes evitar los escollos y cumplir con tus obligaciones con confianza. La clave está en no fiarte de Google ni de las conjeturas. Averigua qué te corresponde y busca asesoramiento local cuando lo necesites.
Así podrás dedicar más tiempo a disfrutar de tu estilo de vida y menos a preocuparte por el papeleo.
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