Steuern sind nicht der Grund, warum die meisten Menschen an die Costa del Sol ziehen, aber es ist entscheidend, sie zu verstehen, egal ob du kaufst, verkaufst, investierst oder planst, langfristig hier zu leben. Das spanische System ist vielschichtig, aber viele Aspekte sind einfacher und erschwinglicher als erwartet, besonders im Vergleich zu anderen Ländern.
Dieser Ratgeber konzentriert sich auf die Steuern, die dich als Immobilienbesitzer oder -käufer tatsächlich betreffen, und hält die Informationen übersichtlich und relevant.
Wenn du mehr über Verwaltungskosten und andere Ausgaben erfahren möchtest, habe ich darüber in meinem anderen Ratgeber HIER geschrieben.
Jährliche Grundsteuern (IBI & Müllgebühren)
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Version der jährlichen Grundsteuer, die auf der Grundlage des Katasterwerts berechnet wird, der fast immer deutlich unter dem Marktpreis liegt.
• Für eine Wohnung musst du mit etwa 400–600 € pro Jahr rechnen
• Für eine Villa etwa 1.000–2.500 € pro Jahr
• Die Gebühren für die Müllabfuhr (Basura) liegen in der Regel unter 200 € pro Jahr
Diese Steuern lassen sich ganz einfach als Daueraufträge einrichten und sorgen selten für Überraschungen.
Immobilienkauf: Steuern und Gebühren
Die Grundsteuern unterscheiden sich je nachdem, ob du eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau kaufst.
Beispiel für eine Bestandsimmobilie (500.000 €):
• Grunderwerbsteuer (ITP zu 7 %): 35.000
€ • Anwaltskosten (ca. 1 %): 5.000
€ • Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 1 %): 5.000
€ • Gesamt: 45.000 € an zusätzlichen Kosten
Beispiel für eine Neubauimmobilie (500.000 €):
• Mehrwertsteuer (IVA zu 10 %): 50.000
€ • Stempelsteuer (AJD zu 1,2 %): 6.000
€ • Anwalt, Notar & Grundbuchamt: ~10.000
€ • Gesamt: Etwa 13–14 % an zusätzlichen Kosten
Eine Immobilie verkaufen: Plusvalía-Steuer
Die „Plusvalía“ ist eine lokale Steuer, die auf den Wertzuwachs des Grundstücks seit dem Kauf erhoben wird, nicht auf die Immobilie selbst.
Beispiel:
Nehmen wir an, der Katasterwert des Grundstücks betrug beim Kauf 50.000 €. Nach fünf Jahren beträgt dein ortsspezifischer Koeffizient 0,20.
• 50.000 € x 0,20 = 10.000 € steuerpflichtig
• Lokaler Steuersatz von 30 % = 3.000 € fällig
Die Kosten trägt normalerweise der Verkäufer, das ist aber während der Verhandlungen verhandelbar.
Steuern für Nichtansässige (Modelo 210)
Wenn du eine Immobilie in Spanien besitzt, diese aber nicht vermietest, musst du trotzdem jährlich das Formular „Modelo 210“ einreichen. Dabei handelt es sich um eine geringe, automatisch anfallende Steuer, die auf dem Katasterwert basiert.
• Kostet in der Regel etwa 200–500 € pro Jahr
• Wird auch dann bezahlt, wenn die Immobilie leer steht
Wenn du die Immobilie vermietest, gelten andere Regeln und Tarife, daher solltest du dir am besten frühzeitig Hilfe holen.
Kapitalertragssteuer bei Immobilienverkäufen (Nichtansässige)
Wenn du nicht in Spanien ansässig bist und eine Immobilie in Spanien verkaufst, werden Kapitalgewinne in der Regel wie folgt besteuert:
• 19 % auf den Gewinn
• Verkaufskosten und nachgewiesene Modernisierungsmaßnahmen sind steuerlich absetzbar
Das gilt in den meisten Standardfällen. Es gibt jedoch einige Ausnahmen und Sonderfälle, daher ist hier professionelle Beratung unerlässlich.
Vermögens- und Solidaritätssteuer (für vermögende Privatpersonen)
Andalusien hat die reguläre Vermögenssteuer für Einwohner abgeschafft, aber Nicht-Einwohner oder Personen mit hohem Vermögen können weiterhin davon betroffen sein.
Außerdem gibt es auf nationaler Ebene eine neue Solidaritätssteuer für Personen mit einem Nettovermögen von über 3 Millionen Euro.
• 1,7 % bis 3,5 %, je nach Vermögenshöhe
• Gilt in erster Linie für Personen mit sehr hohem Vermögen
Du denkst darüber nach, zu arbeiten oder ein Unternehmen zu gründen?
Wenn du darüber nachdenkst, dich selbstständig zu machen (Autónomo) oder ein Unternehmen in Spanien zu gründen, hängen Steuern und Sozialversicherungsbeiträge stark von deinem Einkommen, deiner Unternehmensstruktur und deinen Tätigkeiten ab.
• Neue Autónomos können von ermäßigten Sozialversicherungsbeiträgen profitieren, das geschieht jedoch nicht automatisch
• Gesellschaften mit beschränkter Haftung (SL) zahlen in der Regel eine Körperschaftssteuer von etwa 25 %, wobei in den ersten Jahren niedrigere Sätze möglich sind
• Steuerabzüge, vierteljährliche Zahlungen und die Steuererklärung sind komplex und erfordern eine Einrichtung
Fazit: Der beste Weg hängt von deinem Einkommen und deinem Geschäftsmodell ab. Mach nichts auf gut Glück, sprich mit einem guten Berater.
Wenn du vorhast, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, solltest du dir unbedingt unseren Leitfaden zum Kaufprozess ansehen.
Andere Steuern, auf die du stoßen könntest
• Erbschafts- und Schenkungssteuer: In Andalusien profitieren direkte Verwandte wie Ehepartner oder Kinder von großzügigen Freibeträgen, wodurch die Steuer oft fast auf null sinkt.
• Kfz-Zulassung und Kfz-Steuer: Die Zulassungssteuer hängt von den Emissionswerten ab. Die jährliche Kfz-Steuer (IVTM) variiert je nach Gemeinde und Motorleistung des Fahrzeugs und liegt oft zwischen 50 € und 200 €.
• Besteuerung von Digital Nomads: Neue Remote-Arbeiter mit einem Digital-Nomad-Visum können unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf ermäßigte Steuersätze für ausländische Einkünfte haben (24 % Pauschalsteuer bis zu 600.000 €).
Schau dir unbedingt unseren Leitfaden zu den Gesamtkosten des Immobilienbesitzes an der Costa del Sol an.
Doppelbesteuerungsabkommen
Spanien hat mit vielen Ländern Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung geschlossen. Das bedeutet, dass Einkünfte, die du im Ausland verdienst (und auf die du bereits Steuern gezahlt hast), bei der Steuererklärung in Spanien möglicherweise steuerfrei sind oder angerechnet werden.
Lass dir das unbedingt von einem Fachmann prüfen, besonders wenn du passives Einkommen, Renten oder Anlagekonten im Ausland hast.
Empfohlener Steuerberater an der Costa del Sol
Wenn du Probleme vermeiden und frühzeitig kluge Entscheidungen treffen willst, empfehle ich dir immer Javier Gijón von GV Asesores. Ihn einfach als Steuerberater zu bezeichnen, würde ihm nicht gerecht werden, denn er ist ein vollwertiger Rechtsanwalt und Steuerexperte.
Er hat vielen meiner Kunden dabei geholfen, sich beim Kauf, Verkauf oder Umzug hierher in Steuerfragen zurechtzufinden, und ihnen so Zeit, Stress und in vielen Fällen auch Geld gespart. Ob es um das Formular Modelo 210 geht oder darum, dein Einkommen als Autónomo oder über eine GmbH zu strukturieren – er ist derjenige, dem ich vertraue.
Das spanische Steuersystem muss dir keine Angst machen. Mit der richtigen Hilfe kannst du Fallstricke vermeiden und deine Verpflichtungen souverän erfüllen. Der Schlüssel liegt darin, dich nicht auf Google oder Vermutungen zu verlassen. Informiere dich, was für dich gilt, und hole dir bei Bedarf Beratung vor Ort.
So kannst du mehr Zeit damit verbringen, den Lebensstil zu genießen, und weniger Zeit damit, dir Gedanken über den Papierkram zu machen.
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