Tanto si vas a comprar una vivienda de obra nueva como una de segunda mano en la Costa del Sol, es fundamental que entiendas cómo funciona el proceso de pago. Puede parecer abrumador, pero en realidad es bastante sencillo una vez que lo desglosas. Repasemos los pasos clave para que sepas exactamente qué esperar, cuánto pagar y cuándo.
Un buen punto de partida es echar un vistazo a la lista de nuevas promociones; echa un vistazo a nuestro artículo sobre cómo ir un paso por delante.
Proceso de pago en las nuevas promociones inmobiliarias
Comprar una vivienda de nueva construcción suele incluir un plan de pago estructurado, lo que puede ser una ventaja.
Por regla general, la construcción de una nueva urbanización tarda unos dos años, pero los plazos varían según cuándo reserves y el tipo de proyecto. Si compras en preventa o antes de que el promotor haya obtenido la licencia de obras, en zonas como Mijas puedes tener que esperar un año más debido a un sistema ineficaz y a las largas colas de espera para los promotores.
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1. Depósito de reserva
Cuando encuentres la vivienda que te encanta, el primer paso es reservarla con un depósito.
• Momento. En cuanto estés listo
• Importe. Suele oscilar entre 5.000 y 20.000 €, o incluso más, dependiendo del precio de la vivienda
• Objetivo. Asegura la propiedad y la retira del mercado, dándote tiempo para dar los siguientes pasos: poder notarial, contratación de un abogado, tramitación de la hipoteca, diligencia debida, controles contra el blanqueo de capitales (AML) y de «conozca a su cliente» (KYC).
• Reembolsabilidad. Normalmente no es reembolsable, a menos que tu abogado incluya cláusulas sobre condiciones como la diligencia debida, la aprobación de la hipoteca o la autorización contra el blanqueo de capitales (o si tenemos una razón de peso).
2. Contrato de compraventa entre particulares (PPC)
Este es el contrato formal entre tú y la promotora.
• Plazos. Se firma entre 30 y 60 días después del depósito de reserva, siempre que la licencia de obras y las garantías bancarias estén en regla. Si no es así, tendrás que esperar hasta que estén listas.
• Pago. Normalmente pagas entre el 20 y el 30 por ciento del precio de la vivienda, descontando el depósito de reserva. Algunos promotores pueden pedirte más
• Qué incluye. Condiciones detalladas, especificaciones de construcción y plazos
• Garantía bancaria. Los promotores deben ofrecer una garantía bancaria o un seguro que cubra tus pagos
Hora del cuento. Las garantías bancarias son como una red de seguridad: garantizan que tu dinero no se esfume si el promotor decide largarse a Dubái o se declara en quiebra. Los promotores no usan tus fondos para construir; tienen que recurrir a sus propios recursos o a un préstamo bancario. Si desaparecen, reclamas directamente al banco garante, no al promotor.
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3. Pagos por etapas durante la construcción
A veces los pagos se hacen por etapas a medida que avanza la construcción, pero no siempre.
• Pagos a plazos. Normalmente entre el 10 % y el 20 % en momentos clave, como la finalización de los cimientos o la construcción de la estructura.
• Flexibilidad. Algunos promotores ofrecen planes de pago a medida, pero la mayoría no es tan flexible
• Transparencia. Los plazos de pago están claramente detallados en el PPC, así que no hay sorpresas
4. Pago final
Cuando la vivienda esté terminada y se haya realizado la inspección final.
• Importe. El saldo pendiente, que suele ser entre el 50 y el 60 por ciento del precio total
• Cuándo. Se paga al firmar la escritura pública ante notario
• Las llaves. Recibes las llaves y te conviertes oficialmente en el propietario de la vivienda. ¡Enhorabuena!
No te olvides de echar un vistazo a nuestra guía sobre las fases de pago en las promociones inmobiliarias nuevas.
Proceso de pago para viviendas de segunda mano
El proceso de reventa es más sencillo, pero tiene sus propios pasos.
(Esta guía trata sobre los pagos; si quieres conocer todo el proceso, échale un vistazo a esta AQUÍ)
1. Depósito de reserva
• Importe: entre 3.000 y 20.000 €, o más, dependiendo del precio de la vivienda
• Objetivo. Reservar la propiedad mientras tu abogado lleva a cabo la diligencia debida
• Reembolsabilidad. Normalmente no es reembolsable, a menos que se incluyan cláusulas específicas. Si te echas atrás sin una razón válida, pierdes la fianza. Si es el vendedor quien se echa atrás, tiene que devolverte el doble. Ingenioso, ¿verdad?
2. Contrato de compraventa entre particulares (PPC)
No siempre es obligatorio, pero cada vez es más habitual.
• Plazos. Se firma tras la diligencia debida, normalmente en un plazo de entre 7 y 14 días
• Pago. Pagas el 10 % del precio de la propiedad
• Condiciones. Protege a ambas partes y detalla las sanciones, los aspectos legales y la información sobre la propiedad.
3. Pago final (escritura de propiedad / formalización de la compra)
• Importe. El saldo restante
• Cuándo. Se paga en la notaría durante la firma de la escritura pública
• Llaves. Se formaliza la compraventa y tú te haces cargo de la vivienda
Todo esto se aplica tanto a las viviendas de nueva construcción como a las de segunda mano.
1. Impuestos
• Promociones inmobiliarias nuevas. 10 % de IVA + 1,5 % de impuesto de actos jurídicos documentados (AJD)
• Venta de segunda mano. Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) del 7 %
2. Gastos legales
Alrededor del 1 % del precio de la vivienda
3. Gastos de notario y de registro
Entre 1.000 y 2.000 € o un porcentaje del valor de la propiedad
4. Gastos hipotecarios
Gastos de tramitación, tasación y comisiones bancarias (aproximadamente entre el 2 % y el 3 % del importe del préstamo)
Consejos para que el proceso de pago vaya sobre ruedas
• Contrata a un abogado. Imprescindible
• Entiende los plazos para que no se te pasen las fechas límite de pago
• Comprueba las garantías bancarias de las nuevas promociones inmobiliarias
• Presupuesto para impuestos y gastos adicionales
• Sé realista con los plazos, sobre todo si aún no hay licencia de obras
Ventajas de los planes de pago para las nuevas promociones inmobiliarias
Una de las principales ventajas de comprar en preventa o sobre plano es la estructura de pagos fraccionados, que distribuye tu compromiso financiero y te da tiempo para conseguir la financiación.
Ejemplo
• Precio de la vivienda: 300 000 €
• Desglose de pagos.
◦ Depósito de reserva: 6.000 €
◦ PPC (30 %). 90 000 € en un plazo de 30 a 60 días
◦ Pago a plazos (10 %). 30 000 € durante la construcción
◦ Pago final (60 %). 174 000 € a la finalización de la obra
Reflexiones finales
Tanto si vas a comprar una vivienda nueva de última generación como una encantadora propiedad de segunda mano, entender el proceso de pago hace que la experiencia sea más fluida y menos estresante.
Si alguna vez necesitas aclarar alguna duda sobre planes de pago o plazos mientras buscas propiedades en la costa, estaré encantado de ayudarte a entenderlo todo.
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