Понимание процесса оплаты при покупке новостроек и вторичного жилья на Costa del Sol

Независимо от того, покупаете ли вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке на Costa del Sol, понимание структуры платежей имеет решающее значение. Этот процесс может показаться сложным, но, если разобраться, он довольно прост. Давайте рассмотрим основные этапы, чтобы вы точно знали, чего ожидать, сколько и когда нужно платить.

Отличное место для начала поиска — список новых жилых комплексов; ознакомьтесь с нашей статьёй о том, как опередить других.

Процесс оплаты в новых жилых комплексах

При покупке жилья в новостройке предлагается структурированный план оплаты, что может быть преимуществом.

Как правило, строительство нового жилого комплекса занимает около двух лет, но сроки варьируются в зависимости от того, когда вы бронируете квартиру, и от типа проекта. Если вы покупаете квартиру на стадии предпродажи или до того, как застройщик получил разрешение на строительство, в таких районах, как Mijas, вам может придется ждать еще год из-за неэффективной системы и длинных очередей у застройщиков.

Если вы ищете брендовые жилые комплексы на Costa del Sol, ознакомьтесь с нашим путеводителем по лучшим брендовым жилым комплексам!

1. Залог за бронирование

Когда вы найдёте понравившуюся недвижимость, первым делом нужно зарезервировать её, внеся залог.

• Время. Как только вы будете готовы
• Сумма. Обычно от 5 000 до 20 000 евро или более, в зависимости от стоимости недвижимости
• Цель. Обеспечить безопасность недвижимости и снять её с рынка, что даст вам время для дальнейших действий: оформление доверенности, привлечение юриста, оформление ипотеки, проведение комплексной проверки, проверки в рамках мер по борьбе с отмыванием денег (AML) и проверки «знай своего клиента» (KYC).
• Возможность возврата. Как правило, возврат не предусмотрен, за исключением случаев, когда ваш юрист включит в договор условия, касающиеся комплексной проверки, одобрения ипотечного кредита или прохождения проверки на отмывание денег (или если у нас есть веская причина).

2. Договор купли-продажи между частными лицами (PPC)

Это официальное соглашение между вами и застройщиком.

• Сроки. Подписание договора происходит через 30–60 дней после внесения задатка за бронирование, если имеются разрешение на строительство и банковские гарантии. В противном случае придётся подождать, пока эти документы не будут оформлены.
• Оплата. Обычно вы платите 20–30 процентов от стоимости недвижимости за вычетом резервационного залога. Некоторые застройщики могут запросить более высокую сумму
• Что входит в программу. Подробные условия, технические характеристики зданий и сроки
• Банковская гарантия. Застройщики должны предоставить банковскую гарантию или страховку в отношении ваших платежей

Небольшая история. Банковские гарантии — это своего рода «страховочная сетка», которая гарантирует, что ваши деньги не исчезнут, если застройщик решит сбежать в Дубай или обанкротится. Застройщики не используют ваши средства для строительства; они должны полагаться на собственные ресурсы или банковский кредит. Если они исчезнут, вы предъявляете претензию непосредственно банку-гаранту, а не застройщику.

Знаете ли вы о сертификатах экологической устойчивости недвижимости в Испании? Если нет, ознакомьтесь с нашей статьёй!

3. Поэтапные платежи в ходе строительства

Иногда оплата производится поэтапно по мере продвижения строительства, но не всегда.

• Рассрочка платежей. Обычно 10–20 процентов на ключевых этапах, таких как завершение возведения фундамента или завершение каркаса здания
• Гибкость. Некоторые застройщики предлагают индивидуальные планы оплаты, но большинство из них менее готовы идти навстречу
• Прозрачность. Графики платежей четко изложены в PPC, поэтому неприятных сюрпризов не будет

4. Окончательный расчет

Когда строительство объекта недвижимости завершено и проведена окончательная приемка.

• Сумма. Остаток, как правило, составляющий 50–60 процентов от общей стоимости
• Срок оплаты. Оплата производится при подписании escritura pública (документа о праве собственности) у нотариуса
• Ключи. Вы получаете ключи и официально становитесь владельцем недвижимости. Enhorabuena

Не забудьте ознакомиться с нашим руководством по этапам оплаты при покупке жилья в новостройках.

Процесс оплаты при покупке вторичного жилья

Процесс перепродажи проще, но имеет свои собственные этапы.
(Это руководство посвящено платежам; если вы хотите узнать о процессе в целом, ознакомьтесь с этим руководством ЗДЕСЬ)

1. Залог за бронирование

• Сумма. 3 000–20 000 евро или более, в зависимости от стоимости недвижимости
• Цель. Бронирование недвижимости на время проведения вашим юристом комплексной проверки
• Возврат залога. Обычно залог не возвращается, если только в договоре не оговорено иное. Если вы отказываетесь от сделки без уважительной причины, вы теряете залог. Если от сделки отказывается продавец, он обязан вернуть удвоенную сумму. Умно, правда?

2. Договор купли-продажи между частными лицами (PPC)

Не всегда обязательно, но становится всё более распространённым.

• Сроки. Подписание договора происходит после проведения комплексной проверки, обычно в течение 7–14 дней
• Оплата. Вы платите 10 процентов от стоимости недвижимости
• Условия. Обеспечивают защиту обеих сторон и определяют штрафные санкции, юридические детали и информацию о недвижимости

3. Окончательный расчет (передача права собственности / завершение сделки)

• Сумма. Остаток на счете
• Когда. Оплата производится у нотариуса во время подписания escritura pública
• Ключи. Передача права собственности и вступление во владение

Эта информация актуальна как для новых жилых комплексов, так и для вторичного рынка недвижимости.

1. Налоги

• Новые жилые комплексы. НДС (IVA) 10 % + гербовый сбор (AJD) 1,5 %
• Вторичное жилье. Налог на передачу права собственности (ITP) в размере 7 процентов

2. Юридические расходы

Около 1 процента от стоимости недвижимости

3. Нотариальные и регистрационные сборы

1 000–2 000 евро или процент от стоимости недвижимости

4. Расходы по ипотеке

Комиссии за оформление, оценку и банковские сборы (примерно 2–3 процента от суммы кредита)

Советы для беспроблемного процесса оплаты

• Нанять юриста. Это обязательно
• Ознакомьтесь с графиком, чтобы не пропустить сроки оплаты
• Проверьте наличие банковских гарантий для новых жилых комплексов
• Бюджет на налоги и дополнительные расходы
• Реалистично оценивайте сроки, особенно если разрешение на строительство ещё не получено

Преимущества планов оплаты для новых жилых комплексов

Одним из основных преимуществ покупки недвижимости на стадии предпродажи или по проекту является поэтапная схема оплаты, которая распределяет ваши финансовые обязательства во времени и даёт вам возможность оформить кредитование.

Пример

• Стоимость недвижимости: 300 000 евро
• Разбивка платежей.
◦ Залог за бронирование. 6 000 евро
◦ PPC (30 процентов). 90 000 евро в течение 30–60 дней
◦ Поэтапный платеж (10 процентов). 30 000 евро в ходе строительства
◦ Окончательный платеж (60 процентов). 174 000 евро при завершении сделки

Заключительные мысли

Независимо от того, покупаете ли вы новую элитную недвижимость или очаровательную квартиру на вторичном рынке, понимание процесса оплаты сделает этот процесс более гладким и менее стрессовым.

Если вам когда-нибудь понадобится разъяснение по поводу планов оплаты или сроков при просмотре объектов недвижимости на побережье, я всегда с удовольствием помогу вам во всём этом разобраться.

Связанные статьи:

• Список недоделок в новых жилых комплексах
• Элитные жилые комплексы на Costa del Sol
• Сертификаты экологической устойчивости недвижимости в Испании
• Этапы оплаты при покупке недвижимости в новостройках