Egal, ob du eine Neubauimmobilie oder eine Bestandsimmobilie an der Costa del Sol kaufst – es ist entscheidend, die Zahlungsstruktur zu verstehen. Der Prozess kann zunächst überwältigend wirken, ist aber eigentlich recht einfach, wenn man ihn Schritt für Schritt betrachtet. Lass uns die wichtigsten Schritte durchgehen, damit du genau weißt, was dich erwartet, wie viel du zahlen musst und wann.
Ein guter Ausgangspunkt für deine Suche ist die Liste mit neuen Bauprojekten – schau dir unseren Artikel an, wie du der Konkurrenz einen Schritt voraus sein kannst.
Zahlungsablauf bei Neubauprojekten
Der Kauf einer Neubauimmobilie ist mit einem strukturierten Zahlungsplan verbunden, was ein Vorteil sein kann.
Als Faustregel gilt, dass der Bau einer neuen Wohnanlage etwa zwei Jahre dauert, doch die Zeitpläne variieren je nachdem, wann du reservierst und um welche Art von Projekt es sich handelt. Wenn du im Vorverkauf kaufst oder bevor der Bauträger die Baugenehmigung erhalten hat, kannst du in Gegenden wie Mijas aufgrund eines ineffizienten Systems und langer Warteschlangen für Bauträger ein zusätzliches Jahr warten.
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1. Reservierungskaution
Wenn du die Immobilie gefunden hast, die dir gefällt, ist der erste Schritt, sie mit einer Anzahlung zu reservieren.
• Zeitpunkt: Sobald du bereit bist
• Betrag. In der Regel 5.000–20.000 € oder mehr, je nach Immobilienpreis
• Zweck: Die Immobilie wird gesichert und vom Markt genommen, sodass du Zeit hast, die nächsten Schritte in die Wege zu leiten: Vollmacht, Beauftragung eines Anwalts, Hypothekenverfahren, Due-Diligence-Prüfung, Maßnahmen zur Bekämpfung von Geldwäsche (AML) und „Know-Your-Customer“-Prüfungen (KYC)
• Rückerstattbarkeit. In der Regel nicht rückerstattbar, es sei denn, dein Anwalt nimmt Klauseln für Bedingungen wie Due Diligence, Hypothekengenehmigung oder AML-Freigabe auf (oder wenn wir einen sehr guten Grund haben)
2. Privater Kaufvertrag (PPC)
Dies ist der formelle Vertrag zwischen dir und dem Bauträger.
• Zeitplan. Der Vertrag wird 30–60 Tage nach der Anzahlung unterzeichnet, sofern die Baugenehmigung und die Bankbürgschaften vorliegen. Ist dies nicht der Fall, musst du warten, bis diese abschließend geklärt sind.
• Bezahlung. Normalerweise zahlst du 20–30 Prozent des Immobilienpreises, abzüglich der Reservierungsanzahlung. Manche Bauträger verlangen möglicherweise einen höheren Betrag
• Was es abdeckt: Detaillierte Vertragsbedingungen, Bauvorschriften und Zeitpläne
• Bankbürgschaft. Bauträger müssen eine Bankbürgschaft oder eine Versicherung für deine Zahlungen vorlegen
Mal kurz zur Erklärung: Bankbürgschaften sind wie ein Sicherheitsnetz, das sicherstellt, dass dein Geld nicht einfach verschwindet, falls der Bauträger beschließt, nach Dubai abzuhauen oder in Konkurs geht. Bauträger verwenden deine Gelder nicht für den Bau; sie müssen auf ihre eigenen Mittel oder einen Bankkredit zurückgreifen. Wenn sie verschwinden, machst du deinen Anspruch direkt bei der bürgenden Bank geltend, nicht beim Bauträger.
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3. Teilzahlungen während der Bauphase
Manchmal erfolgen die Zahlungen in Etappen, je nach Baufortschritt, aber nicht immer.
• Ratenzahlungen. In der Regel 10–20 Prozent bei wichtigen Meilensteinen wie der Fertigstellung des Fundaments oder des Rohbaus
• Flexibilität. Manche Bauträger bieten maßgeschneiderte Zahlungspläne an, aber die meisten sind da weniger entgegenkommend
• Transparenz. Die Zahlungspläne sind im PPC klar dargelegt, sodass es keine Überraschungen gibt
4. Restzahlung
Wenn die Immobilie fertiggestellt ist und die Endabnahme erfolgt ist.
• Betrag. Der Restbetrag, in der Regel 50–60 Prozent des Gesamtpreises
• Wann: Die Zahlung erfolgt bei Unterzeichnung der „escritura pública“ (Eigentumsurkunde) beim Notar
• Schlüssel. Du erhältst die Schlüssel und wirst offiziell Eigentümer der Immobilie. Enhorabuena
Vergiss nicht, dir unseren Ratgeber zu den Zahlungsphasen bei Neubauprojekten anzusehen.
Zahlungsablauf bei Immobilien aus zweiter Hand
Der Ablauf beim Wiederverkauf ist einfacher, hat aber seine eigenen Schritte.
(In diesem Ratgeber geht es um Zahlungen; wenn du den gesamten Ablauf kennenlernen möchtest, schau dir diesen HIER an)
1. Reservierungskaution
• Betrag: 3.000 € bis 20.000 € oder mehr, je nach Immobilienpreis
• Zweck: Die Immobilie wird reserviert, während dein Anwalt die Due-Diligence-Prüfung durchführt
• Rückerstattbarkeit. In der Regel nicht rückerstattbar, es sei denn, es sind spezielle Klauseln enthalten. Wenn du ohne triftigen Grund zurücktrittst, verlierst du die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen. Clever, oder?
2. Privater Kaufvertrag (PPC)
Nicht immer erforderlich, wird aber immer üblicher.
• Zeitplan. Unterzeichnung nach der Due-Diligence-Prüfung, in der Regel innerhalb von 7–14 Tagen
• Bezahlung. Du zahlst 10 Prozent des Immobilienpreises
• Vertragsbedingungen. Schützen beide Parteien und legen Strafen, rechtliche Details sowie Informationen zur Immobilie fest
3. Restzahlung (Eigentumsurkunde / Vertragsabschluss)
• Betrag. Der Restbetrag
• Wann: Die Zahlung erfolgt beim Notar bei der Unterzeichnung der „escritura pública“
• Schlüssel. Die Eigentumsübertragung ist abgeschlossen und du nimmst den Besitz in Anspruch
Das gilt sowohl für Neubauten als auch für den Wiederverkauf.
1. Steuern
• Neubauobjekte. 10 Prozent Mehrwertsteuer (IVA) + 1,5 Prozent Stempelsteuer (AJD)
• Wiederverkauf. 7 Prozent Übertragungssteuer (ITP)
2. Anwaltskosten
Etwa 1 Prozent des Immobilienpreises
3. Notar- und Eintragungsgebühren
1.000–2.000 € oder ein Prozentsatz des Immobilienwerts
4. Hypothekenkosten
Bearbeitungsgebühren, Wertermittlung und Bankgebühren (etwa 2–3 Prozent der Darlehenssumme)
Tipps für einen reibungslosen Zahlungsablauf
• Beauftrage einen Anwalt. Ein Muss
• Mach dich mit dem Zeitplan vertraut, damit du keine Zahlungsfristen verpasst
• Überprüfe die Bankgarantien für neue Bauprojekte
• Budget für Steuern und Nebenkosten
• Sei realistisch, was die Zeitpläne angeht, vor allem, wenn noch keine Baugenehmigung vorliegt
Vorteile von Zahlungsplänen für Neubauprojekte
Ein großer Vorteil beim Kauf im Vorverkauf oder vom Plan weg ist die gestaffelte Zahlungsstruktur, die deine finanzielle Belastung verteilt und dir Zeit gibt, die Finanzierung zu sichern.
Beispiel
• Immobilienpreis: 300.000 €
• Aufschlüsselung der Zahlungen.
◦ Reservierungskaution: 6.000 €
◦ PPC (30 Prozent). 90.000 € innerhalb von 30–60 Tagen
◦ Teilzahlung (10 Prozent). 30.000 € während der Bauphase
◦ Restzahlung (60 Prozent). 174.000 € bei Fertigstellung
Abschließende Gedanken
Egal, ob du eine schicke Neubauwohnung oder eine charmante Bestandsimmobilie kaufst – wenn du den Zahlungsablauf verstehst, verläuft alles reibungsloser und stressfreier.
Wenn du beim Stöbern nach Immobilien an der Küste mal Klarheit über Zahlungspläne oder Zeitabläufe brauchst, helfe ich dir gerne dabei, den Überblick zu behalten.
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