Niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie z nowej inwestycji, czy na rynku wtórnym na Costa del Sol, zrozumienie struktury płatności ma kluczowe znaczenie. Proces ten może wydawać się przytłaczający, ale po rozbiciu na etapy jest całkiem prosty. Przejdźmy więc przez najważniejsze etapy, żebyś dokładnie wiedział, czego się spodziewać, ile zapłacić i kiedy.
Świetnym punktem wyjścia do poszukiwań jest zapoznanie się z listą nowych inwestycji – sprawdź nasz artykuł o tym, jak wyprzedzić konkurencję.
Proces płatności za nowe inwestycje
Kupno mieszkania w nowym osiedlu wiąże się z ustalonym planem spłat, co może być zaletą.
Z reguły budowa nowego kompleksu mieszkaniowego trwa około dwóch lat, ale terminy się różnią w zależności od tego, kiedy złożysz rezerwację i jakiego rodzaju jest to projekt. Jeśli kupujesz w przedsprzedaży lub zanim deweloper uzyska pozwolenie na budowę, w takich miejscach jak Mijas możesz czekać dodatkowy rok z powodu nieefektywnego systemu i długich kolejek deweloperów.
Jeśli szukasz markowych osiedli na Costa del Sol, zajrzyj do naszego przewodnika po najlepszych markowych osiedlach!
1. Kaucja rezerwacyjna
Kiedy znajdziesz nieruchomość, która Ci się podoba, pierwszym krokiem jest jej rezerwacja poprzez wpłacenie kaucji.
• Czas. Zaraz, jak tylko będziesz gotowy
• Kwota. Zazwyczaj 5 000–20 000 euro lub więcej, w zależności od ceny nieruchomości
• Cel. Zabezpiecza nieruchomość i wycofuje ją z rynku, dając ci czas na podjęcie kolejnych kroków: pełnomocnictwo, zatrudnienie prawnika, proces uzyskania kredytu hipotecznego, due diligence, kontrole w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) oraz „poznaj swojego klienta” (KYC)
• Możliwość zwrotu kosztów. Zazwyczaj opłaty nie podlegają zwrotowi, chyba że twój prawnik uwzględni w umowie klauzule dotyczące takich warunków, jak due diligence, zatwierdzenie kredytu hipotecznego lub pozytywny wynik weryfikacji AML (lub jeśli mamy naprawdę ważny powód)
2. Prywatna umowa kupna-sprzedaży (PPC)
To jest oficjalna umowa między tobą a deweloperem.
• Termin. Umowa podpisywana jest 30–60 dni po wpłaceniu zaliczki rezerwacyjnej, o ile są już gotowe pozwolenie na budowę i gwarancje bankowe. Jeśli nie, będziesz musiał poczekać, aż te formalności zostaną załatwione
• Płatność. Zazwyczaj płacisz 20–30 procent ceny nieruchomości, pomniejszonej o zaliczkę rezerwacyjną. Niektórzy deweloperzy mogą poprosić o wyższą kwotę
• O czym jest ta strona. Szczegółowe warunki, specyfikacje budowlane i harmonogramy
• Gwarancja bankowa. Deweloperzy muszą przedstawić gwarancję bankową lub ubezpieczenie twoich wpłat
Czas na opowieść. Gwarancje bankowe są jak siatka bezpieczeństwa – gwarantują, że twoje pieniądze nie znikną, jeśli deweloper zdecyduje się uciec do Dubaju albo zbankrutuje. Deweloperzy nie wykorzystują twoich środków na budowę; muszą polegać na własnych zasobach albo kredycie bankowym. Jeśli znikną, roszczenie zgłaszasz bezpośrednio do banku udzielającego gwarancji, a nie do dewelopera.
Czy wiesz o certyfikatach zrównoważonego budownictwa w Hiszpanii? Jeśli nie, sprawdź nasz artykuł!
3. Płatności etapowe w trakcie budowy
Czasami płatności są dokonywane etapami w miarę postępu budowy, ale nie zawsze.
• Płatności ratalne. Zazwyczaj 10–20 procent przy kluczowych etapach, takich jak ukończenie fundamentów lub wzniesienie konstrukcji nośnej
• Elastyczność. Niektórzy deweloperzy oferują spersonalizowane plany spłat, ale większość z nich nie jest zbyt elastyczna
• Przejrzystość. Harmonogramy płatności są jasno określone w umowie PPC, więc nie ma żadnych niespodzianek
4. Płatność końcowa
Kiedy nieruchomość jest już gotowa i przeprowadzono ostateczną kontrolę.
• Kwota. Pozostała kwota, zazwyczaj 50–60 procent całkowitej ceny
• Kiedy. Płatność przy podpisaniu „escritura” (aktu notarialnego) u notariusza
• Klucze. Otrzymujesz klucze i oficjalnie stajesz się właścicielem nieruchomości. Enhorabuena
Nie zapomnij zajrzeć do naszego przewodnika po etapach płatności przy nowych inwestycjach budowlanych.
Proces płatności za nieruchomości z rynku wtórnego
Proces odsprzedaży jest prostszy, ale ma swoje własne etapy.
(Ten poradnik dotyczy płatności; jeśli chcesz poznać cały proces, zajrzyj TUTAJ)
1. Kaucja rezerwacyjna
• Kwota. 3 000–20 000 euro lub więcej, w zależności od ceny nieruchomości
• Cel. Rezerwacja nieruchomości na czas, gdy twój prawnik przeprowadza analizę due diligence
• Możliwość zwrotu. Zazwyczaj kaucja nie podlega zwrotowi, chyba że w umowie są zawarte konkretne klauzule. Jeśli wycofasz się bez ważnego powodu, tracisz kaucję. Jeśli sprzedający się wycofa, musi zwrócić podwójną kwotę. Sprytne, co?
2. Prywatna umowa kupna-sprzedaży (PPC)
Nie zawsze jest to konieczne, ale staje się coraz bardziej powszechne.
• Terminy. Umowa podpisywana jest po przeprowadzeniu analizy due diligence, zazwyczaj w ciągu 7–14 dni
• Płatność. Płacisz 10 procent ceny nieruchomości
• Warunki. Chronią obie strony i określają kary, szczegóły prawne oraz informacje o nieruchomości
3. Ostateczna płatność (akt własności / sfinalizowanie transakcji)
• Kwota. Pozostałe saldo
• Kiedy. Płatność u notariusza podczas podpisywania „escritura pública”
• Klucze. Przeniesienie własności i przejęcie nieruchomości
Informacje te dotyczą zarówno nowych inwestycji, jak i rynku wtórnego.
1. Podatki
• Nowe inwestycje. 10% podatku VAT (IVA) + 1,5% opłaty skarbowej (AJD)
• Nieruchomości z rynku wtórnego. 7-procentowy podatek od przeniesienia własności (ITP)
2. Opłaty prawne
Około 1 procent ceny nieruchomości
3. Opłaty notarialne i rejestracyjne
1 000–2 000 euro lub procent wartości nieruchomości
4. Koszty kredytu hipotecznego
Opłaty za załatwienie formalności, wycenę i opłaty bankowe (około 2–3 procent kwoty kredytu)
Wskazówki, jak sprawić, by proces płatności przebiegł bez problemów
• Zatrudnij prawnika. To konieczność
• Zapoznaj się z harmonogramem, żeby nie przegapić terminów płatności
• Sprawdź gwarancje bankowe dotyczące nowych inwestycji budowlanych
• Budżet na podatki i dodatkowe wydatki
• Podchodź realistycznie do terminów, zwłaszcza gdy nie masz jeszcze pozwolenia na budowę
Zalety planów ratalnych przy nowych inwestycjach budowlanych
Jedną z głównych zalet kupowania nieruchomości w przedsprzedaży lub z planu jest rozłożona w czasie struktura płatności, która rozkłada twoje zobowiązania finansowe i daje ci czas na załatwienie finansowania.
Przykład
• Cena nieruchomości: 300 000 €
• Podział płatności.
◦ Kaucja rezerwacyjna: 6 000 €
◦ PPC (30 procent). 90 000 € w ciągu 30–60 dni
◦ Płatność etapowa (10 procent). 30 000 euro w trakcie budowy
◦ Płatność końcowa (60 procent). 174 000 € po zakończeniu transakcji
Podsumowanie
Niezależnie od tego, czy kupujesz elegancką nieruchomość z nowej inwestycji, czy uroczą nieruchomość z rynku wtórnego, zrozumienie procesu płatności sprawi, że cała procedura przebiegnie płynniej i będzie mniej stresująca.
Jeśli kiedykolwiek będziesz potrzebować wyjaśnień na temat planów płatności lub harmonogramów podczas przeglądania ofert nieruchomości na wybrzeżu, zawsze chętnie pomogę ci to wszystko zrozumieć.
Komentarze (0)
Jeszcze nie ma żadnych komentarzy. Twój może być pierwszy.